В чем разница между договором жск и дду

Ответы на все вопросы по теме: "В чем разница между договором жск и дду" от профессионалов. Актуальность информации на 2020 год вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Договор ЖСК и ДДУ: отличия

Для того чтобы квартиры в строящихся домах были реализованы на 100%, часто задействуют различные схемы продаж. Наиболее распространенными считаются долевое участие в строительстве и продажа квартир через жилищно-строительные кооперативы.

И первая, и вторая схемы осуществляются на законных основаниях. Подтверждением их законности является ФЗ № 214 от 30.12.2004 года.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Особенности ДДУ

Договор долевого участия заключают между собой две стороны. С одной стороны выступает застройщик, который обязуется построить дом в соответствии с оговоренными сроками, подготовить его к эксплуатации. Далее дом переходит к участникам долевого строительства. Другой стороной договора выступает дольщик, который обязуется вовремя произвести полную оплату жилья. Именно дольщики принимают дом у застройщика.

Чтобы оформить ДДУ, стороны могут оформить один из видов долевого документа.

На сегодняшний день их существует два:

  • Долевой документ, составленный по старым правилам, принятым до 1 апреля 2005 года;
  • Долевой документ, составленный по новым правилам, которые начали действовать с 1 апреля 2005 года.

По новым правилам, больше внимания и поддержки уделяется дольщикам. Хотя такой договор дороже, но его условия намного надежнее.

Как заключить договор участия в долевом строительстве, читайте тут.

Какой бы договор вы не подписывали, всегда будьте внимательны к его содержанию. Особенно это касается строительной документации фирмы, с которой вы будете заключать договор. В ее документах обязательно должны быть указаны данные о тех объектах, которые она возводила ранее, где, в каком году, и каков результат. Просмотрите уставные документы организации, разрешение на строительство жилых объектов.

Для начала любого строительства, необходимо наличие специальных актов по экологии местности, фундаменту здания и т. д. Если данные акты отсутствуют, то строительство не может быть законным.

Дольщик должен действовать по определенным правилам:

  • Изучить проект возводимого здания;
  • Ознакомиться с договором аренды земельного участка, на котором будет возводиться дом. Если земля находится в собственности, – документ на право собственности;
  • Если жилье продается от имени застройщика, а не им самим, то необходимо проследить законность процедуры передачи прав на квартиру;
  • Финансовые расчеты по договору о долевом участии производятся через финансовые организации.

В документе о долевом участии находится информация о месте расположения объекта, на каком этаже здания он находится, его площадь и планировка. Также в документе должны быть сведения о тех строительных материалах, которые были задействованы в строительстве.

Кроме перечисленных данных, в договоре указываются:

  • Сведения о сроках сдачи недвижимости;
  • Окончательная стоимость объекта. Она может быть изменена только по результатам измерений, проведенных представителями БТИ. Если конечная стоимость слишком завышена и не будет устраивать покупателя, он может отказаться от приобретения объекта;
  • Схема по возврату средств, в случае не соблюдения сроков строительства;
  • Наличие другого собственника. Если таковой будет найден, застройщик обязан выдать долевому участнику другой объект или вернуть финансы, вложенные им в строительство;
  • Схема оплаты коммунальных услуг до тех пор, пока дольщик не заселится в квартиру.

Документы о регистрации права на жилье должны быть выданы застройщиком дольщику по требованию. Часто компании, которые не очень заинтересованы в новых правилах, предлагают дольщикам заключать с ними договоры по правилам, действующим до 1 апреля 2005 года.

Как уже упоминалось ранее, новые правила более надежны для дольщиков. А по старым правилам договоры можно заключать не с самим застройщиком, а с дочерним предприятием. Такие действия застройщика незаконны, так как дочерние предприятия не имеют ни документов на землю, ни лицензий на строительство.

Договор ДДУ имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

Дольщику строительство по данному договору достаточно выгодно:

  • Заключение договора гарантирует наличие у строительной организации лицензии на строительство;
  • Застройщик не имеет права самостоятельно изменять стоимость жилья;
  • В договоре оговариваются условия его расторжения, размеры неустойки;
  • Договор гарантирует возведение нового здания.

Отрицательные черты заключения ДДУ для дольщиков:

  • В течение трех месяцев из-за регистрации может быть приостановлено действие документов;
  • Нет веских причин для расторжения договора со стороны дольщика;
  • Если дольщик решает расторгнуть договор с застройщиком, он обязан оплатить строительной компании все понесенные ею убытки;
  • Оплату за объект дольщик должен произвести до окончания строительства;
  • Срок рассрочки по выплатам не может быть более 5 лет.

Долевое участие в строительстве дома может быть достаточно выгодным, но не исключены определенные риски.

Особенности ЖСК

Чтобы получить жилье в новом доме, граждане вступают в кооперативы и становятся пайщиками в строительстве объектов недвижимости.

Чтобы зарегистрировать свои права на данную недвижимость, необходимо представить документ, выданный ЖСК, где указан факт полной выплаты паевого взноса по строительству.

Договор, заключаемый при вступлении в ЖСК, регистрировать необязательно.

Объединение граждан в строительные кооперативы необходимо для строительства конкретного объекта недвижимости. Участники кооператива могут оплачивать строительство из собственных сбережений или прибегнуть к кредитованию в финансовых организациях.

Может участие в ЖСК и более выгодно с финансовой точки зрения, но, со стороны надежности, оно более рисковано. Каждый пайщик обязан вносить на протяжении года определенную сумму в паевой фонд кооператива.

Как только в фонде собирается сумма, равная 50% общей стоимости квартиры, пайщик получает ссуду на оставшуюся часть стоимости жилья.

Данную ссуду он обязан погасить за определенный договором срок. Он может быть от 5 до 20 лет. При возврате ссуды, обязательно учитывается размер инфляции.

Читайте так же:  Как подать декларацию в налоговую, чтобы не платить налог с продажи

В договоре, заключенном между пайщиком и ЖСК, говорится о том, что до полного возврата ссуды, пайщик не имеет права распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

Положительные и негативные стороны ЖСК

Являясь членом жилищного кооператива, можно:

  • Оформить договор в кратчайшие сроки, так как в регистрации договоров такого типа нет необходимости;
  • Контролировать процесс строительства дома, иметь доступ ко всей необходимой документации;
  • Воспользоваться рассрочкой по платежам на длительное время;
  • Выплачивать уменьшенную, за счет прибыли кооператива, сумму по коммунальным платежам.

Наличие для пайщиков определенных рисков:

  • В отличие от ДДУ, в ЖСК отсутствуют штрафы за несвоевременную сдачу дома;
  • Цена за жилье может быть увеличена;
  • Пайщик не всегда имеет право продать свой пай кому-либо. Покупателем может быть только другой член кооператива.

Застройщик, получая деньги от жилищных кооперативов, не обязан предоставлять им разрешение на постройку дома, документ о праве собственности на землю или договор ее аренды.

В чем разница: ДДУ и ЖСК

Почему недвижимость по договорам ЖСК дешевле, чем аналогичная, приобретаемая по ДДУ, от чего это зависит?

Давайте рассмотрим основные отличия этих схем:

Какое принять решение, с какой схемой приобретения жилья в новостройке связываться, зависит только от покупателя. Никогда не стоит пренебрегать мнением профессионалов.

Лучше изначально рассмотреть все положительные и отрицательные моменты в обеих схемах, и только потом самостоятельно делать свой выбор.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источник: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/dogovor-zhsk-i-ddu-otlichiya.html

Особенности и отличия ДДУ и ЖСК

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Московская область: +7 (499) 938-42-57
    • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
    • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

  • Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
  • Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Договор долевого участия по 214 ФЗ

Договор с ЖСК по 215 ФЗ

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
  • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
  • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
  • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
  • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
  • Достаточно долгий процесс регистрации договора.
  • Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
  • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

  • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
  • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом
  • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойных продаж
  • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
  • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
  • Есть риск увеличения цены за квартиру
  • Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

  • Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
  • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
  • Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)
Читайте так же:  Егрн - расшифровка аббревиатуры и значения

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

  • Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
  • ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
  • В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
  • Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
  • Гарантийные обязательства застройщика – сроки
  • Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

  • Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
  • Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
  • В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
  • Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
  • Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
  • Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
  • Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
  • Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
  • Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Переход с жск на дду и наоборот

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

  • Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
  • Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом. В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки. Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Источник: http://viplawyer.ru/osobennosti-i-otlichiya-ddu-i-zhsk/

Что лучше — ДДУ или ЖСК?

Покупка квартиры в новостройке может быть основана на двух основных документах — это ДДУ по 214 ФЗ и ЖСК по 215 ФЗ. Первый вариант — Договор долевого участия, второй — Жилищно-строительный кооператив, в который вступают покупатели, чтобы получить новое жилье и в дальнейшем управлять или делегировать управление сторонней УК.
В чем состоит разница между ДДУ и ЖСК, что выгоднее, есть ли подводные камни?

Что такое ДДУ по 214 ФЗ

Основные положения ДДУ в соответствии с законом устанавливают ряд ограничений для застройщика и защищают покупателя жилья:

  • квартира вносится в реестр, и это означает, что продать ее сразу двум дольщикам застройщик не может;
  • в договоре прописывается полная сумма, которая будет внесена покупателем за приобретенную квартиру, а застройщик не может изменить ее произвольно, только через допсоглашение, которое покупатель вправе не подписывать;
  • у застройщика есть установленный срок передачи жилья покупателю, к которому может быть добавлено только два месяца, после чего начинается начисление неустоек;
  • все рассрочки, которые предлагает девелопер, действуют только в пределах срока завершения строительства.
Читайте так же:  Можно ли при статусе самозанятого оформлять расчеты через электронные кошельки

Этот вариант предполагает более высокий в сравнении с ЖСК уровень ответственности девелопера перед дольщиками. Инструментов взыскания неустоек и возврата средств достаточно для решения вопроса в суде, но иногда доходит и до уголовных дел. Покупатель всегда может отказаться от подписания дополнительного соглашения и потребовать свои деньги к возврату. Случай двойной продажи после внесения объекта в Росреестр практически невозможен, поскольку повторно внести туда тот же объект технически не получится.

Что такое ЖСК по 215 ФЗ

Приобретение квартиры по 215 ФЗ — это вступление в ЖСК, имеющее свои плюсы и минусы. Главной опасностью в таких отношениях остается своего рода коридор возможностей для недобросовестного застройщика, поскольку закон не регулирует большую часть подробностей сделки.
Подводные камни договора ЖСК:

  • все подробности и тонкости взаимоотношений застройщика с дольщиком устанавливает договор, поэтому очень важно изучить документ и проконсультироваться с независимым юристом;
  • застройщик может предложить кооперативу согласовать увеличение стоимости жилья, приведя экономическое обоснование, если ранее заключенный договор не содержит пункта, запрещающего пересмотр цены;
  • закон не предусматривает ни жесткого ограничения возможности просрочки, ни санкций в отношении застройщика, если это не оговорено в основном документе — договоре;
  • есть возможность получения длительных рассрочек, которые не ограничены по сроку окончанием строительства;
  • собственность оформляется только после завершения строительства, и фактически остается возможность продажи квартиры другому покупателю.

Подобные отношения имеют иную правовую основу, чем договор ДДУ, где право собственности на жилье закрепляется с момента внесения в Росреестр.

Существенные моменты разницы между договорами ЖСК и ДДУ

ТСЖ ставит застройщика и потенциального владельца квартиры в партнерские отношения, при этом остается возможность продать квартиру другому собственнику на любом этапе строительства. Именно поэтому заключать подобную сделку следует с тщательной проверкой девелопера и непосредственного продавца. При отсутствии ограничений на рост стоимости квартиры и затягивание сроков стоит задуматься. Застройщик должен предложить членам товарищества механизм гарантий от двойной продажи.

Что такое собственность ЖСК и членство в кооперативе

Если вы станете продавать свою квартиру после оформления в собственность, придется ввести покупателя в состав ЖСК. Вам придется оплатить и свое членство в кооперативе, которым по сути и является эта форма приобретения жилья жилья. Впоследствии товарищество может выбирать и менять УК, а это часто становится причиной роста платежей, так как в собственности ЖСК оказывается все, что было включено в состав строительства, в том числе и внутренние инфраструктурные объекты.
Еще одна тонкость ЖСК — это возможность получать разрешение на строительство для каждого дома в отдельности, создавая небольшую компанию, что тоже делает положение дольщика уязвимым. Сейчас это будет меняться — в течение трех лет будет введен запрет на подобное оформление.

Разница в стоимости квартир и гарантии по договору

Стоит обратить внимание на то, что договоры по ЖСК обычно дают возможность снизить общую стоимость покупки на 1-3% и получить длительные рассрочки. Но это не всегда служит достаточным балансом риска — ведь вероятность, что ваша квартира будет продана дважды, или дом будет строиться гораздо дольше заявленного срока, очень велика.
Законодательство не препятствует изменению формы договора — по договоренности или через суд можно добиться изменения договора ЖСК на ДДУ или обратно.

Источник: http://novostroyker.ru/blog/sovety/raznica-mezhdu-ddu-i-zhsk

Как выбрать между ДДУ и ЖСК?

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

На вопрос отвечает эксперт сайта Москаль Александр

  1. Сведения и документы о государственной регистрации ЖСК общедоступны и содержаться в регистрирующем органе (ФНС). Сопоставьте дату регистрации с датой начала строительства.
  2. ДДУ предпочтительнее, т.к. предусматривает две стороны (застройщик, участник долевого строительства), отношения которых строятся по принципу отношения контрагентов и защищены законом. Членом ЖСК становятся не посредством заключения договора ЖСК, а посредством решения общего собрания ЖСК и уплаты соискателем вступительного взноса.
  3. Застройщик свою правоспособность подтверждает посредством размещения информации о строительстве в ЕИСЖС. 4. Вступление в ЖСК осуществляется посредством подачи заявления, а не заключения ДДУ.
Видео (кликните для воспроизведения).

Обоснование: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (статьи 1, 2, 3.1., 23.3), ЖК РФ (ст. 121), Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ст. 6).

Москаль Александр

Сейчас ДДУ более популярен среди покупателей жилья. Нет риска двойных продаж, цена остаётся неизменной, так же как параметры квартиры, есть возможность рассрочки сроком до 5 лет, застройщик должен уложиться в срок, иначе внесённые средства могут быть истребованы дольщиком, есть льготное кредитование.
При ЖСК есть риск потерять деньги в случае проблем.

Я бы отдала предпочтение ДДУ, так как этот застройщик четко прописывает в договоре стоимость, сроки сдачи жилья и они не могут измениться, в жск же стоимость может повыситься, и если строительство затянулось на более долгий срок, штрафы жск может не выплатить. Также жск не всегда регистрируется в ГУ ФРС, а значит не застрахован от повторной реализации жилья. Рекомендую выбрать в первую очередь надежного застройщика, который существует более одного года и большим количеством реализаций.

Выскажу мнение на основе моего опыта. У меня невестка в Подмосковье потеряла много денег из-за сотрудничества с застройщиком в форме ДДУ, так как фирма обанкротилась. Так что предпочтительность данного варианта не определенна. Вариант вступления в кооператив, конечно, не такой понятный, не все там может быть четко прописано, и будущее Ваших средств также может быть под вопросом, но есть возможности влиять на процесс, так как, насколько я знаю, по Федеральному закону N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» у членов кооператива есть довольно много прав (Статья 7). Но взаимодействия регламентируются уставом, который надо тщательно изучать. В любом случае, в кооперативе многое зависит от людей, которых Вы должны знать и которым важно доверять. Иначе проще заниматься покупкой готового жилья или земли и строиться самостоятельно.

Читайте так же:  Надо ли платить налог при продаже квартиры, которая была подарена в текущем году

Если оформлять договор по ДДУ, то цена будет выше, чем при ЖСК, однако цена в дальнейшем выше подниматься не будет. При ЖМК могут быть хорошие скидки, цена меньше, чем при ДДУ, однако нужно будет платить взнос за вступление в ЖСК, есть риск повышение цены на квартиру. На сегодняшний день большинство сделок заключается именно по ДДУ.

Добрый день. Разница между участием в ДДУ и ЖСК в том, что вторая форма предполагает членство в организации. Также при ЖСК нужно будет выплатить пай, получить справку и по ней регистрировать свое право. Кооператив может быть застройщиком при подписании ДДУ, но при такой схеме Вы будете просто стороной по договору без членства в строительной организации. Выбираете на свое усмотрение, оба варианта законны.

Источник: http://101urist.com/question/kak-vybrat-mezhdu-ddu-i-zhsk

ДДУ или ЖСК: плюсы и минусы

Многие граждане, стремящиеся приобрести квартиру в строящемся доме, стоят перед выбором формы инвестирования: долевое участие или строительный кооператив.

Договор долевого участия (ДДУ) — схема приобретения жилья в строящихся домах. Она является наиболее безопасным вариантом среди подобных.

ФЗ №214 стоит на стороне добросовестного покупателя, защищая его от двойных продаж и возможности получить ипотечный кредит на выгодных условиях.

Несмотря на все плюсы, приобрести жилье по договору долевого участия получится лишь в 6 новостройках из 10. Что же предлагают покупателям в остальных случаях?

Приобретение жилищного сертификата и вступление в ЖСК — еще две законные схемы покупки квартир в новостройках, которые предлагаются в качестве альтернативы ДДУ.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

ДДУ: плюсы и минусы

Все застройщики с высокой надежностью и хорошей репутацией пользуются реализацией жилья по ФЗ №214. Такая схема стала популярной и среди граждан, желающих приобрести квартиры в новых домах.

Это объясняется тем, что указанный нормативный акт служит гарантией того, что жилье перейдет в собственность покупателя в течение определенного срока.

В связи с нестабильностью на рынке недвижимости и экономики страны, для граждан такие гарантии являются самым весомым аргументом. Однако закон не лишен и недостатков.

Плюсы приобретения квартир по ДДУ

Указанная схема, прописанная в Федеральном законе № 214, создает самые благоприятные условия приобретения жилья в новых домах. Она проста и понятна для граждан, лишена двусмысленности и четко прописана в тексте нормативного акта.

Об отличиях договора ДДУ и ЖСК читайте тут.

При срыве сроков строительных работ, дольщик вправе расторгнуть договор с застройщиком. Помимо возврата уплаченной суммы, покупателю полагается выплата неустойки и компенсации морального вреда. Такие условия прописаны только в схеме долевого участия.

Застройщик, предлагающий для приобретения квартир схему ДДУ, получил все необходимые разрешения контролирующих органов. С большой долей вероятности, жилье в новостройке можно приобрести за счет средств ипотечного кредитования, поскольку риски финансовой организации минимальны.

Участок земли, выделенный под застройку, и сам строительный объект находятся в залоге в пользу покупателей. Такая схема является финансовой страховкой дольщиков и позволит вернуть им вложенные денежные средства.

Все договоры в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре, что является самым весомым преимуществом этой схемы. С помощью этого, удается избежать двойных продаж помещений в многоэтажке и гарантировать права дольщиков.

Минусы приобретения квартир по ДДУ

Относительно небольшой период времени, прошедший с даты вступления в законную силу ФЗ № 214 (30.12.2004 г.), еще не позволил выявить все нюансы данной схемы. Мало прецедентов решения возникших проблем с застройщиком в судебном порядке.

Дольщикам стоит знать свои права и выражать протесты против следующих действий строительной организации: постоянный перенос сроков ввода дома в эксплуатацию, низкое качество выполненных работ и требование доплаты за увеличенный метраж квартир.

Однако наших граждан пугает хождение по судам и сопутствующие хлопоты. За застройщиком закреплено право отодвигать сроки неограниченное количество раз, если об этом заблаговременно (не менее чем за 60 дней) извещены дольщики.

В Санкт-Петербурге есть закон, позволяющий дольщикам, при затягивании сроков строительства на 9 месяцев и более, оповещать об этом Комитет по строительству города. Пострадавших занесут в специально созданный реестр обманутых дольщиков.

Строительство жилья с привлечением средств покупателей может осуществляться по разным схемам, включая ДДУ, ЖСК и пр. Первая из них является наиболее надежной в наше время. За гражданами остается выбор подходящей именно им схемы.

ЖСК: плюсы и минусы

ЖСК — форма сотрудничества граждан, стремящихся обзавестись собственной квартирой, и строительных организаций. В наше время, порядка 23% строящегося жилья возводится жилищно-строительными кооперативами.

Застройщики стремятся вступить в кооперацию

Растущий интерес застройщиков к ЖСК имеет под собой серьезные основания. Власти все строже контролируют рынок строящегося жилья, выписывая немалые штрафы нарушителям.

Строительным компаниям остается выбрать одну из трех законных схем реализации жилых помещений в новых домах: долевое участие, жилищные сертификаты и паи в ЖСК.

Федеральный закон № 214 намного жестче регламентирует деятельность застройщиков по сравнению с жилищно-строительными кооперативами.

Среди положительных сторон ЖСК, юристы подчеркивают следующие: более привлекательные цены и менее строгая процедура заключения договоров.

Паевые взносы, которые гражданин вносит в счет квартиры, налогами не облагаются. Федеральный закон № 214 не относит договоры долевого участия к инвестиционным программам, поэтому строительные компании увеличивают стоимость жилья на 18% (величина НДС). В результате, себестоимость таких квартир оказывается заметно выше.

Читайте так же:  Как правильно вернуть машину в автосалон по закону

Есть и еще один аргумент в пользу ЖСК среди строительных организаций. Реализация жилья через жилищно-строительные кооперативы удобна им, потому что закон не дает такой защиты пайщикам, как ФЗ-214, предоставляющий множество гарантий дольщикам.

Пайщик существует в рамках устава ЖСК, который строительная компания оформляет еще до появления в кооперативе реальных пайщиков. По этой причине, указанный документ, в основном, защищает интересы застройщика.

Как выбирать ЖСК

Далеко не каждый гражданин, решивший инвестировать в строящееся жилье, первым делом анализирует предлагаемую застройщиками схему продажи. Обычно обращают внимание на совершенно иные параметры: район, объявленный срок сдачи дома, будущая планировка и стоимость.

После выбора конкретного дома или жилого комплекса, покупатель встает перед фактом, что объект возводится силами ЖСК. Эксперты уверяют, что в этом нет ничего страшного, но только в том случае, если фирма предоставляет необходимый пакет бумаг.

Покупателя, в первую очередь, должны интересовать бумаги, касающиеся проведения строительных работ:

  • Документы на земельный участок (арендный договор или свидетельство о регистрации права собственности);
  • Постановление правительства;
  • Разрешение на осуществление строительных работ.

Помимо этого, стоит внимательно изучить отношения застройщика и ЖСК.

Есть два способа их взаимодействия:

  • ЖСК сам выполняет строительные работы. Это самый безопасный для пайщика вариант, поскольку повышается ответственность кооператива;
  • ЖСК заключает договор с застройщиком и инвестирует средства. В этом случае, строительные работы выполняет другое юридическое лицо, следовательно, и ответственность разделена.

В последнем случае, стоит тщательно изучить договор между ЖСК и строительной фирмой. По словам экспертов, в нем может содержаться определенный риск для пайщиков.

При невыполнении жилищно-строительным кооперативом обязательств по передаче денежных средств застройщику, не зависимо от причин случившегося, с последнего снимается обязательство передачи оговоренного объема квартир ЖСК.

Во время прочтения договора, можно встретить условия прекращения его действия по инициативе строительной компании, если кооператив прекратит финансирование возведения дома.

Будущих собственников интересует вопрос о возможном увеличении стоимости квартиры в процессе возведения дома. Если дольщики заключили ДДУ, то этого не случится.

Однако, в некоторых случаях, клиенту могут предложить доплатить за, например, остекление балкона. Если покупка осуществляется через ЖСК, то все зависит от его отношений с застройщиком.

Стоимость указана в договоре и не подлежит корректировке тогда, когда это разные юридические лица. Если застройщик и кооператив — единое юридическое лицо, то сохраняется возможность требования дополнительных взносов на основании решения, принятого на общем собрании пайщиков.

После изучения разрешительной документации, стоит приниматься за уставные документы ЖСК. Для покупателя важны следующие моменты: вступление в ЖСК, получение жилья, выход из кооператива и пр.

Обычно в уставе прописаны все платежи в пользу кооператива (членский, паевой, вступительный, дополнительный взносы и др.), а также их возврат при выходе из ЖСК.

Каким образом можно выйти из кооператива?

Порядок определяется уставом юридического лица. Специалисты напоминают гражданам, что на кооператив не распространяется действие законов «О защите прав потребителей» и ФЗ № 214. Это означает, что пайщик не вправе требовать неустойку.

Всегда требовать расписку

Вступая в члены кооператива, гражданину следует сохранять как можно больше документов об участии в ЖСК с печатями и подписями (расписки, отметки на своем экземпляре документа и пр.).

Но мало лишь заявления о вступлении в кооператив. Стоит внимательно изучить порядок вступления в ЖСК нового пайщика. Если это возможно только после решения общего собрания, то стоит взять выписку из протокола с печатью и подписями.

Получив перечисленные выше документы, гражданин вправе считать себя пайщиком со своими правами и обязанностями. Только тогда можно вносить требуемые взносы.

Поиск отличий

Нет однозначного ответа на вопрос, какая форма инвестирования в строящееся жилье лучше: ЖСК или ДДУ. В каждом варианте есть положительные стороны и определенные риски.

В последнем случае, дольщик вправе требовать через суд с застройщика неустойку за срыв сроков сдачи дома. Но является ли это самым важным для покупателя? По словам экспертов, для него самое важное — получить готовое жилье, что неплохо получается в случае с ЖСК.

Если застройщик обанкротился, то члены жилищно-строительного кооператива могут решить собрать дополнительные взносы и достроить объект.

Банкротство строительной компании, работающей по другой схеме, протекает не так просто. Дольщикам предстоит сначала оформить ЖСК и получить право на продолжение строительства. Процедура может длиться до года.

Участники кооператива не имеют гарантий получения ключей от квартир в обозначенный срок. Часто в уставе содержится пункт, позволяющий правлению переносить срок сдачи объекта неограниченное количество раз. Данное обстоятельство не получится обжаловать в судебном порядке.

Форма отношений покупателя и застройщика влияет на возможность кредитования взносов. Долевое участие не предполагает погашения взносов после сдачи дома в эксплуатацию.

ЖСК позволяют вносить платежи на протяжении до 10 лет. Продавцам недвижимости это на руку, поскольку банки не предоставляют ипотеку на приобретение квартир в ЖСК на стадии строительства.

Отличается и порядок оформления права собственности на купленное жилье. Основание этого регламентируется статьей 218 ГК (п.1 касается ДДУ, п.4 — ЖСК).

На деле, дольщику для регистрации не хватает только акта приема-передачи, поскольку ДДУ и квитанции об оплате уже у него есть. В кооперативном доме потребуется еще и справка о выплате пая.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/ddu-ili-zhsk-plyusy-i-minusy.html

В чем разница между договором жск и дду
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here