Уплата налога при расторжении одного дду и заключении другого

Ответы на все вопросы по теме: "Уплата налога при расторжении одного дду и заключении другого" от профессионалов. Актуальность информации на 2020 год вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Уплата налога при расторжении одного ДДУ и заключении другого

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 14 октября 2013 г. N 03-04-05/42713 О налогообложении НДФЛ дохода в виде возврата денежных средств в случае расторжения договора долевого участия в строительстве

Вопрос: Являюсь получателем компенсации, которая была рассчитана на основании п. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и выплачена мне застройщиком. На основании экспертизы квартира, которая была приобретена по договору долевого участия, была признана непригодной для проживания в связи с существенным (в 11 раз) превышением предельно допустимой концентрации аммиака.

Прошу подтвердить, что денежная компенсация, полученная в порядке возмещения ущерба, причиненного существенным недостатком квартиры участником долевого строительства, подпадает под п. 1 ст. 217 НК РФ и не подлежит обложению НДФЛ как относящаяся к иным выплатам в соответствии с действующим законодательством, а именно, во исполнение требований п. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, и у меня не возникает обязанностей по уплате НДФЛ, так как данное возмещение ущерба является компенсацией, предусмотренной законодательством (ГК РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Т.к. в соответствии с п. 3 ст. 217 НК РФ освобождены от налогообложения все виды предусмотренных законодательством компенсационных выплат, связанных, в частности, с возмещением иных расходов физического лица, не поименованных специально в указанной норме.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц дохода в виде возврата денежных средств в случае расторжения договора долевого участия в строительстве и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

В случае расторжения договора долевого участия в строительстве, суммы возврата налогоплательщику денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, не образуют экономической выгоды налогоплательщика и, соответственно, не являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

Перечень доходов, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) налогом на доходы физических лиц, установлен в статье 217 Кодекса.

Суммы процентов за пользование денежными средствами, выплачиваемые налогоплательщику организацией в соответствии с вышеуказанным Федеральным законом, в статье 217 Кодекса не предусмотрены и, следовательно, такие выплаты подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.

Заместитель директора Департамента А.С. Кизимов

Обзор документа

Договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в случае одностороннего отказа участника строительства от его исполнения, а также по требованию участника в судебном порядке, если имеются основания, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. При этом застройщик обязан соответственно в течение 20 или 10 рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику денежные средства, уплаченные последним в счет цены договора. Кроме того, он должен уплатить проценты на эту сумму за пользование данными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату. Они начисляются со дня внесения участником денежных средств (их части) в счет цены договора до дня их возврата застройщиком. Если участник долевого строительства — гражданин, проценты уплачиваются в двойном размере.

По мнению Минфина России, денежные средства, уплаченные налогоплательщиком в счет цены договора участия в долевом строительстве, возвращенные ему застройщиком при расторжении договора, не образуют экономической выгоды. Следовательно, не являются объектом обложения НДФЛ.

Перечень доходов, освобождаемых от НДФЛ, определен НК РФ. Проценты за пользование денежными средствами, выплаченные физлицу застройщиком при расторжении названного договора, в него не включены. Они облагаются НДФЛ в установленном порядке.

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70378116/

Уплата налога при расторжении одного ДДУ и заключении другого

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация применяет общую систему налогообложения, не является застройщиком и подрядчиком. В организации есть договоры долевого участия (далее — ДДУ), отражены на счете 58. Планируется уступка прав требования физическому лицу по ДДУ. Денежные средства от физического лица не поступят, он передает взамен договор участия в строительстве другого дома, заключенный с ЖСК и не подлежащий регистрации в Росреестре. У организации есть подобные договоры с ЖСК, которые отражаются по счету 76. Каким способом отразить в бухгалтерском и налоговом учете данную операцию?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В бухгалтерском учете организации при уступке права требования вносятся записи о выбытии актива. Принимаемое обязательство учитывается тем же способом, что использован организацией для аналогичных существующих объектов учета.
При уступке организацией — участником долевого строительства имущественных прав физическому лицу налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога, и расходами на приобретение прав.
Налоговая база для целей исчисления налога на прибыль рассчитывается как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права.

Читайте так же:  Нужно ли в данном случае платить налог на неоформленную квартиру

Обоснование позиции:

Бухгалтерский учёт

Бухгалтерский учет — это формирование документированной систематизированной информации об объектах учета, и составление на ее основе бухгалтерской (финансовой) отчетности (ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», далее — Закон N 402-ФЗ). Объектами бухгалтерского учета экономического субъекта являются:
1) факты хозяйственной жизни;
2) активы;
3) обязательства;
4) источники финансирования его деятельности;
5) доходы;
6) расходы;
7) иные объекты в случае, если это установлено федеральными стандартами (ст. 5 Закона N 402-ФЗ).

1. Уступка прав требования по ДДУ

2. Приобретение прав по договору участия в строительстве другого дома, заключенному с ЖСК

НДС

Налог на прибыль организаций

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Уступка права требования по договору долевого участия в строительстве;
— Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав;
— Энциклопедия решений. Доходы от реализации имущественных прав в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. Расходы при реализации имущественных прав (в целях налогообложения прибыли);
— Энциклопедия решений. Договор цессии;
— Энциклопедия решений. Цена уступаемого права (требования) по договору цессии.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

18 сентября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник: http://www.garant.ru/consult/account/1141476/

Доход в виде процентов при расторжении договора участия в долевом строительстве облагается НДФЛ

Stanislaw Mikulski / Shutterstock.com

Минфин России разъяснил, что суммы выплаченных налогоплательщику процентов за пользование его денежными средствами подлежат обложению НДФЛ в установленном порядке в полном объеме (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 6 июля 2017 г. № 03-04-05/42885).

Напомним, что при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло (п. 1 ст. 210 Налогового кодекса).

При этом доходом физлиц признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки, и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ).

В свою очередь застройщик в случае расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование данными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. При этом, если участником долевого строительства является гражданин, то проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (п. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Узнать, какие выплаты в счет возмещения вреда не облагаются НДФЛ, можно в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы»

интернет-версии си стемы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

В то же время выплаты налогоплательщику процентов за пользование его денежными средствами (в части, не относящейся к применению ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства) являются возмещением упущенной выгоды, поскольку имеют целью возместить физлицу неполученный им доход, который в случае его возникновения подлежал бы обложению НДФЛ. Данные суммы не относятся к компенсационным выплатам и не освобождаются от НДФЛ на основании п. 3 ст. 217 НК РФ.

Финансисты также обратили внимание, что при выплате такого рода процентов налог взимается, независимо от факта уступки требования по договору цессии другому лицу.

Источник: http://www.garant.ru/news/1126931/

Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке права требования по ДДУ

В связи со стремительным ростом потребности в собственном месте под солнцем, строительные компании всё больше и больше выступают в качестве застройщиков или девелоперов, заманивая потенциальных покупателей недвижимости низкими процентными ставками, стоимостью за один квадратный метр и возможностью платить в рассрочку, но с одним условием – свою долю придётся подождать. Законодатель допускает, что дольщик вправе переуступить свои права другому человеку. Однако стоит учитывать, что одному из участников сделки придётся заплатить налог при переуступке прав по договору долевого участия.

Сделка: начало

Долевое строительство позволяет за меньшие вложения получить квартиру, но с небольшими оговорками – сроки и риски. Однако существует ещё одна возможность стать правообладателем долевого имущества – переуступка прав или договор цессии.

Соглашение заключается между двумя лицами:

  • первое – продавец, им может выступать как юридическое, так и физическое лицо, которое продаёт свои права на недвижимость по ДДУ;
  • второе – физическое либо юридическое лицо, которое желает приобрести права на жилье путём переуступки прав и обязательств по ДДУ на недвижимость с письменного (обязательного) согласия застройщика (строительной компании) о смене должника.

Как правило, только две стороны присутствуют в договоре переуступки.

С одной стороны, все хорошо, но с другой – возникают два закономерных вопроса: нужно ли платить установленный налог при продаже квартиры по переуступке ДДУ, так как этот процесс является не чем иным, как куплей-продажей, по итогам которой один получает имущество, а другой – прибыль с продажи. И другой вопрос: каков налог с продажи квартиры, купленной по ДДУ, так как по налоговому законодательству за такие сделки тоже нужно платить государству. Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве – сделка, требующая регистрации и проведения других юридических действий.

Читайте так же:  Какой код оквэд нужно указать для пивного бара, работающего в ночное время

Одним из требований к участникам или сторонам сделки, как и писалось ранее, является получение согласия от застройщика на смену лиц в обязательстве. Это первостепенно, так как любые другие действия без должного документа не будут иметь юридической силы. Далее идёт процесс переговоров по сумме, немаловажный аспект для всех сторон – продавца, покупателя и налоговой службы, условиям передачи прав и обязательств.

Особенностью же суммы договора должно служить условие фактической оплаты непосредственному застройщику на момент переуступки. Если сумма не была полностью выплачена по ДДУ или отсутствует сам факт оплаты, у будущего покупателя возникнет обязательство по уплате требуемой суммы застройщику-девелоперу. В связи с этим всегда необходимо требовать квитанции или чеки о произведённых выплатах, чтобы не понести ненужные расходы.

В случае если ДДУ оформлялся через ипотечную программу, продавцу потребуется представить банковской организации все документы покупателя, доказывающие финансовую состоятельность последнего. В противном случае весь процесс может застопориться на банке второго уровня.

Немаловажным требованием и, параллельно, преимуществом будет являться законность будущего контракта, так как он должен заключаться в рамках гражданского законодательства (ст. ст. 388 – 390 ГК и ФЗ № 214-ФЗ). Соблюдение всех норм и правил обеспечивает незыблемость прав будущего собственника, а также гарантию сохранности сделки для продавца, не говоря уже о спокойствии государственных контролирующих органов.

При подписании договора цессий необходимо точно знать – нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке ДДУ, и кто его должен заплатить?

Налогообложение: только практика, только реал

Для примера стоит рассмотреть самый простой случай из жизни налоговиков: покупатель приходится близким родственником продавцу (например, супруги, дети, родители, внуки, дедушки и бабушки). При нотариальном оформлении договора купли-продажи, с приложением подтверждающих документов (о родстве), по закону обязательство по налогам ни у одной из сторон не возникает. Однако необходимо учесть, банковская хладнокровная «машина» откажет в предоставлении кредитной линии покупателю ввиду прямого родства.

Второй случай из практики: если по переуступке сумма продажи не превышает первоначальный размер стоимости по ДДУ, или простым языком, за сколько купили, за столько и продали, налог по цессии оплачивается только продавцом на основании статьи 208 Налогового кодекса РФ: 13% для резидентов (граждан) и 30% – нерезидентам (иностранцам).

При этом НДФЛ можно снизить, тем самым получить налоговый вычет в рамках законодательства. Для этого необходимо обратиться в местный налоговый департамент до 30 апреля года, следующего за отчётным, то есть, когда права по ДДУ на собственность были проданы и/или переуступлены, сдать декларацию установленного образца – 3-НДФЛ. При данном раскладе ситуации покупатель никакие обязательные взносы в бюджет, а также налоги не платит: это прерогатива продавца.

Третий вариант развития событий: продавец собирается получить доход с продажи своих прав по ДДУ. В данном ключе налог по переуступке прав по договору долевого участия продавец должен будет оплатить или 13% для резидентов РФ и 30% – иностранцам либо воспользоваться возможностью и снизить налоговое бремя на сумму, уже выплаченную застройщику. Если ДУ был оформлен с привлечением банковских (ипотечных) средств, то размер обложения уменьшается на сумму уже внесённых процентов по ипотечному договору. В свою очередь, продавец имеет право получить имущественный вычет, который высчитывается из суммы продажи недвижимости, если эта сумма не превышает один миллион рублей.

Выглядит это так: 13% от одного миллиона рублей – это 130 тысяч рублей, тем самым произведя сокращение или оптимизацию налогообложения по оплате обязательного налога в казну государства. Покупатель же от данного налога ввиду приобретения прав по ДДУ – освобождён.

Рекомендуется, чтобы продавец подал соответствующие формы в налоговый департамент по месту продажи, чтобы избежать притязаний и неприятных разговоров с инспекторами впоследствии или нахождения в почтовом ящике писем «счастья».

Нельзя забывать про налог на имущество с продажи квартиры, купленной по ДДУ, который обязан ежегодно оплачивать правообладатель имущества.

Руководствуясь кодексом, стоимость недвижимости вычисляется из учёта стоимости по кадастру, которая по максимуму приравнена к действительной цене, то есть к рыночной.

Расчёт налога по кадастру прост: (кадастровая цена минус налоговый вычет) умножается на долю и умножается на ставку, где:

  1. Стоимость по кадастру основывается на данных Российского Реестра недвижимости, в базу которого постоянно вносятся и дополняются только что возведённые и введённые в эксплуатации строительные объекты (ЖК, здания, квартиры и прочее).
  2. Налоговый вычет базируется на основании типа объекта – квартира, помещение или дом, включая ЖК.
Видео (кликните для воспроизведения).

Указанные данные можно найти на сайте налоговой инспекции или узнать у застройщика.

Как провести расчёт

При расчёте налогового вычета нужно учитывать следующие сведения, представленные в таблице:

Вид объекта Вычет
Квартира Уменьшается на стоимость двадцати квадратных метров объекта
Комната Уменьшается на стоимость десяти квадратных метров помещения
Жилой дом Уменьшается на стоимость пятидесяти квадратных метров объекта
Жилые комплексы, часть которых состоят из жилых помещений или здания (хотя бы 1 жилое помещение) Уменьшается на один миллион рублей

Под размером доли подразумевается процент обладания собственностью, которая лично принадлежит покупателю, то есть, если обладателю принадлежит только половина от упомянутой собственности, то так и нужно указывать – 0,5 или ½.

Налоговая ставка варьируется от вида объекта (жилые дома, комплексы и так далее).

Более детально с ней можно ознакомиться на веб-портале Федеральной налоговой службы или воспользоваться с нижеследующей упрощённой (максимально) для восприятия таблицей:

Ставка Вид объекта
0,1% (ноль целых одна десятая процента) Жилые дома (включая незавершённое строительство) и жилые помещения
0,1% Жилые комплексы, часть которых состоят из жилых помещений или здания (хотя бы 1 помещение, пригодное для жилья)
0,1% Автомобильные гаражи и автопарковочные места
0,1% Хозпостройки и сооружения, площадь застройки которых не более пятидесяти квадратных метров, расположенные на ЗУ, целевое назначение которых – ЛПХ, ДХ, огородничество, садоводство, ИЖС
2% (два процента) Административные, торговые центры, бизнес-центры
2% Нежилые коммерческие помещения, используемые под офисы, торговые площади, общепит и обслуживания населения
2% Объекты, чья стоимость по кадастру превышает отметку в триста миллионов рублей
0,5% (ноль целых пять десятых процента) Иные объекты

Для физических лиц расчёт производит налоговая служба, направляя собственникам недвижимости соответствующее налоговое уведомление с указанием общей суммы, сроков для уплаты и так далее.

Если есть желание самостоятельно высчитать пошлину, то можно воспользоваться онлайн-калькулятором.

Читайте так же:  Льготы многодетным семьям

Регистрация сделки и ратификация сведений о собственнике

Как было заявлено выше, контракт (договор цессии) может быть ратифицирован в случае, если был погашен основной долг либо переведён остаток на новое третье лицо по договору. Особое внимание требуется уделить тому факту, что в большинстве случаев график платежей и общая сумма остаются константами, то есть неизменными.

Следует знать одну вещь: договор переуступки прав или смена лиц в обязательстве – это всё договор цессий. Иные формы, варианты, названия и тому подобное не должно приниматься во внимание, так как законом предусматривается исключительно вышеупомянутое наименование документа.

Договор в обязательном порядке необходимо регистрировать в рамках ч. 2 ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ, так как в противном случае сделка будет признана нелегитимной.

Чтобы не попасть в руки аферистов и мошенников, следует осуществить следующие действия:

  • все взаиморасчёты рекомендуется осуществлять после упомянутой процедуры регистрации ввиду появления всё больше и больше аферистов, нечистых на руку;
  • сам договор рекомендуется подписывать при нотариусе с уплатой обязательной комиссии за услуги юридического сопровождения.

Перечисленные действия направлены на то, чтобы покупатель и продавец спали спокойно и не переживали, что что-то составлено или отражено в тексте не так.

Саму процедуру переуступки прав можно выполнить до непосредственного ввода объекта в эксплуатацию, если, как упоминалось выше, девелопер или застройщик выдал собственное официальное согласие на это. Это сэкономит потенциальному собственнику немало денег для семейного бюджета.

Итоги

На основании вышеизложенного, можно сделать следующие выводы:

  1. Переуступка прав по ДДУ осуществляется непосредственно посредством договора цессий, и только через нотариуса.
  2. От налогов за продажу уйти нельзя и не рекомендуется (придётся в таком случае заплатить штраф за уклонение производства обязательных платежей в бюджет, плюс, сам налог), но их оптимизировать вполне легально, что Налоговое законодательство и предусматривает.
  3. Обязательно договор цессий необходимо регистрировать, чтобы впредь избежать проблем с правом владения.
  4. Оплата налога за имущество – долг каждого законного владельца недвижимости, а воспользоваться государственным послаблением в части налогообложения – преимущество знающих законы.

Если судить в целом и объективно, то риски всегда существовали и будут существовать: будь то неоплаченный взнос по договору с девелопером или несданная форма в нужное окошко департамента с отметкой об уплате положенного – в бюджет.

Однако, следуя рекомендациям, бережно собранным в вышестоящем тексте, а также делая соответствующие выводы из представленных случаев, лаконично описывающих те или иные сценарии из жизни, можно избежать множества проблем и головных болей с приобретением своего долгожданного места под солнцем. Благодаря правительственным программам и добросовестным инвесторам-застройщикам, приобрести собственный уютный уголок стало реальностью.

Источник: http://zhiloepravo.com/ddu/nalog-pri-pereustupke-prav.html

Уплата налога при расторжении одного ДДУ и заключении другого

Здравствуйте. Помогите, пожалуйста, разобраться! Расторгаем договор долевого участия на одну квартиру, застройщик возвращает на счёт деньги за неё. И заключаем с этим же застройщиком договор долевого участия на другую квартиру. Нужно ли будет уплачивать налог и подавать декларацию?

И заключаем с этим же застройщиком договор долевого участия на другую квартиру. Нужно ли будет уплачивать налог и подавать декларацию?

Екатерина,. добрый день! Само по себе направление возвращенных денежных средств на приобретение другой квартиры не освобождает полученный в результате возврата доход от налогообложения. Доходом при этом будет не вся сумма, а только подлежащие уплате на основании ст. 9 проценты за пользование денежными средствами и иные санкции если они были выплачены застройщиком

Источник: http://dolgi-net.ru/faq/uplata-naloga-pri-rastorzhenii-odnogo-ddu-i-zaklyu/

Какие существуют риски, если оплату по договору производит третье лицо

Квартира в новостройке, приобретенная в результате участия в долевом строительстве, стоит намного дешевле рыночной стоимости готового жилья. Однако и на недорогое жилье деньги есть не у всех. Одни в этом случае берут ипотечный кредит, другие занимают деньги у родственников, есть также категория граждан, за которых деньги вносят другие лица. В качестве инвестора может выступать как частное лицо, так и организация, например, работодатель дольщика. Оплата ДДУ третьим лицом не противоречит законодательству, застройщик обязан ее принять и зачесть на счет дольщика, с которым у него заключен договор. Как производится оплата, и не существует ли каких-либо рисков для дольщика в том случае, если деньги по ДДУ за него вносит кто-то другой?

Законодательный аспект

Договорные отношения, при которых оплата за услугу, работу или поставку товара производится третьим лицом, не принимающим участия в сделке, на практике встречаются достаточно часто. Подобные сделки регулируются 313 статьей ГК РФ, согласно которой должник, в данном случае дольщик, вправе переложить оплату на иное лицо, а кредитор, он же застройщик, обязан ее принять.

214 ФЗ не запрещает оплачивать строительство объекта вместо дольщика другим лицам, физическим или юридическим. При этом участник может не спрашивать согласие застройщика на финансирование проекта 3 лицом, он может это сделать на свое усмотрение. Однако здесь нужно отметить, что оплата подобным образом возможна при условии, что ДДУ не содержит положений, запрещающих исполнение обязательств участника строительства другими лицами. Если такое условие присутствует в договоре, необходимо получить согласие застройщика. В противном случае он имеет основания не принять оплату.

Читайте так же:  В какие сроки подается налоговая декларация для ип на усн доходы

Правила оформления документов

В законе нет четких указаний, как следует оформлять возложение обязательств по оплате на третье лицо. Но существует сложившаяся практика оформления подобных сделок. Если финансирование строительства объекта будет производить организация, то на ее имя необходимо составить письмо с просьбой произвести оплату по ДДУ.

В письме нужно указать:

  • данные компании, которой поручается исполнить обязательство (полное наименование, реквизиты);
  • размер платежа;
  • в какой срок должна быть произведена оплата;
  • реквизиты компании-застройщика для перечисления денег;
  • сведения о дольщике (ФИО, адрес), за которого вносятся деньги;
  • в назначении платежа указываются данные ДДУ, по которому производится оплата (номер, дата заключения).

Рекомендуется также направить письмо застройщику о том, что исполнение своих обязательств по договору дольщик возлагает на третье лицо. В нем необходимо указать данные организации, которая будет производить платеж, а также просьбу принять исполнение. Письмо направляется в строительную компанию аналогичным образом.

Возможные риски при оплате ДДУ посторонним лицом

Данный способ оплаты по договору нельзя назвать полностью безопасным, определенные риски при этом присутствуют. Дольщику нужно учесть, что вся ответственность за неисполнение обязательств по ДДУ несет только он, но никак не компания, которой он поручил произвести оплату. Если деньги не будут перечислены, ответственность за это ложится на участника, поэтому в его интересах позаботиться о том, чтобы были соблюдены все формальности.

В судебной практике известны случаи, когда при отсутствии таких доказательств компания, перечислившая оплату, впоследствии через суд взыскивала деньги с получателя платежа за незаконное обогащение. При этом пострадает и сам дольщик, для которого в подобной ситуации существует опасность оказаться в должниках, и тогда он будет вынужден самостоятельно выплачивать свой долг. Кроме того, застройщик может выставить участнику требование уплатить неустойку за просрочку оплаты, которую ему также придется заплатить.

Если оплату за участника производит частное лицо, то также необходимо иметь документ, являющийся основанием для внесения платежа. Таким документом может послужить отправленное по всем правилам письмо-просьба о внесении денег или доверенность, заверенная нотариусом. Эти документы пригодятся дольщику для обоснования произведенной оплаты при судебном разбирательстве дела, если застройщик заявит о не поступлении денег на его счет.

Положен ли дольщику налоговый вычет

По налоговому законодательству при оформлении собственности на квартиру гражданам положены льготы. Государство возвращает определенную сумму платежа. Данный вычет могут получить один раз за всю жизнь плательщики подоходного 13% налога. Максимальная сумма вычета, на которую можно рассчитывать – 260 тысяч рублей.

При внесении платы по договору другим лицом дольщики могут лишиться этой льготы, поскольку она полагается только тогда, когда граждане самостоятельно из своих средств оплачивают купленное жилье. Вычет не полагается гражданам, приобретающим недвижимость за счет средств других лиц, в том числе своего работодателя, другой организации или частного лица. Однако здесь существует оговорка: если дольщик сможет представить подтверждение, что перечисленные деньги на самом деле принадлежат ему, вычет будет произведен.

Как видно, оплата по договору другим лицом может обернуться для дольщика весьма неприятными последствиями. Поэтому к данной сделке нужно подходить со всей серьезностью и четко следовать приведенной схеме оформления документов. Чтобы избежать возможных осложнений, желательно привлечь к делу опытного юриста.

Общество защиты прав дольщиков много лет работает в долевом строительстве и знает все нюансы проведения подобных сделок. Обратившись в нашу организацию, вы сможете свести на нет все свои риски участия в долевом проекте. Для связи с нами зайдите в раздел «Контакты».

Источник: http://help-ddu.ru/drugoe/oplata-ddu-tretim-litsom

Расторжение ДДУ по инициативе участника в одностороннем порядке и по соглашению с застройщиком

Правила, регулирующие прекращение действия соглашения, в очередной раз претерпели изменения. Это обусловлено стремлением законодателя обеспечить баланс интересов дольщиков и строительных компаний: защитить первых от недобросовестных строителей, а вторых – от «потребительского экстремизма».

Подробнее о чем, читайте далее.

Расторжение ДДУ дольщиком. Возможные выгоды и потери

Решение о прекращении действия документа стоит принимать, исходя из совокупности плюсов и минусов данного решения. Сначала рассмотрим первые из них.

  • Досрочное завершение договорных отношений может оказаться на руку инвестору, активно вкладывающему деньги на рынке недвижимости. Речь идет о случаях, когда уровень цен снижается и есть возможность приобрести более привлекательный объект.
  • Ситуация «падения рынка» и расторжение договора позволяют участникам вывести свои средства из проекта и приобрести готовое жилье.
  • Возможность взыскания процентов, связанных с использованием средств участника. Их исчисление начинается с момента поступления оплаты. Учитывая сроки реализации проекта, измеряющиеся годами, они составят значительную сумму.
  • Проценты, обусловленные пользованием деньгами инвестора, носят не штрафной, а компенсационный характер. По этой причине их размер не может быть снижен судом по своей инициативе.

При одновременном совпадении нескольких обстоятельств клиент строительной компании сможет расторгнуть договор ДДУ и вернуть большую сумму, нежели вкладывал в будущий объект.

Наряду с преимуществами, существуют и потенциальные проблемы.

  • За время строительства стоимость квадратного метра может вырасти. В результате прекращения соглашения существует вероятность недостаточности возвращенных застройщиком средств для приобретения другого жилья.
  • Добровольное исполнение требований клиента маловероятно. В большинстве случаев необходимо обращаться в суд и проходить через долгую процедуру разбирательства с последующими обжалованиями и рисками невзыскания долга через приставов.
  • Недобросовестные строители могут вывести из компании все активы и оставить клиента ни с чем, несмотря на наличие исполнительного листа.
  • Последствием прекращения договорных отношений является утрата прав залога на земельный участок и незавершенный объект. По закону они находятся в обеспечении у дольщиков. Невыполненные обязательства исполнителя не будут обеспечены, особый риск наступает при банкротстве застройщика.
  • Существует риск применения судом ст. 333 ГК РФ. Строительная компания будет настаивать на несоразмерности санкций характеру совершенных нарушений и снижении неустойки, взимаемой при нарушении сроков передачи готового объекта.

Чтобы минимизировать потенциальные потери, рекомендуется максимально подробно изучить все риски и воспользоваться услугами профессионалов. Они помогут изучить финансовое положение застройщика и выработать наиболее эффективную позицию в случае судебного спора.

Читайте так же:  Алименты на содержание жены, супруги от мужа

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Условия и обязательные требования

Чтобы прекратить договорные отношения со строительной компанией одного желания участника будет недостаточно. С начала 2017 года установлен ограниченный перечень оснований для аннулирования договора для защиты застройщиков от «потребительского экстремизма». Часть 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ называет следующие основания:

Другими законами могут предусматриваться дополнительные условия расторжения договора.

Согласно ч. 1.2 закона № 214-ФЗ, клиент застройщика, не допускающего перечисленных нарушений, не вправе заявить о завершении договорных отношений во внесудебном порядке.

У застройщика с его стороны есть следующие основания для одностороннего расторжения договора, указанные в ч. 4, 5 ст. 5 закона:

  • Допуск просрочки периодического платежа, составляющей более 2-х месяцев.
  • Внесение обусловленных соглашением сумм с нарушением срока не менее 3-х раз в течение 12-ти месяцев.

В любом из указанных случаев у строительной компании возникнет право на одностороннее прекращение ДДУ.

Порядок аннулирования ДДУ

С правовой точки зрения наиболее простой процедурой завершения договорных отношений является расторжение ДДУ по соглашению сторон. Его оформление ничем не обусловлено и зависит исключительно от взаимной воли инвестора и представителей строительной компании. На практике их отношения характеризуются конфликтностью, поэтому такой исход маловероятен.
При одностороннем прекращении действия документа порядок действий клиента должен быть следующим:

  1. необходимо письменно уведомить строителей о расторжении (его моментом выступит дата отправления);
  2. требуется подождать 20 рабочих дней, которые предоставлены застройщику для выполнения финансовых обязательств перед клиентом;
  3. необходимо направить застройщику претензию о гашении долга;
  4. при отказе выполнить требования или их игнорировании следует обратиться в суд.

Даже в случаях одностороннего отказа от исполнения документа клиентам приходится судиться со строителями, чтобы вернуть вложенные деньги. Случаи добровольного исполнения финансовых обязательств встречаются редко.

Расторжение ДДУ по закону 214-ФЗ в судебном порядке. На что претендует дольщик

Случаи, когда договорные отношения между сторонами прекращаются исключительно на основании судебного решения предусмотрены ч. 1.1 ст. 9 закона 214-ФЗ:

  • Право обратиться с таким иском имеет клиент, имеющий основания полагать грядущую просрочку сдачи объекта. В их число может ходить степень готовности здания, проблемы с его вводом в эксплуатацию и другое.
  • Веским основанием является существенное изменение проекта. Примером служит увеличение или уменьшение площади будущих помещений клиента более, чем на 5 %.
  • В число причин для направления иска входят случаи, когда застройщик меняет назначение нежилых или общих помещений в будущем здании.

Перечень является открытым и включает иные ситуации, указанные в законе или предусмотренные договором.

Если расторжение происходит по вине строительной компании, то дольщик имеет право на следующие выплаты:

  • возврат всех средств, переданных по соглашению;
  • начисление процентов на указанную выше сумму в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый день, начиная с первого взноса и заканчивая датой, установленной для возврата (20 или 10 дней с даты прекращения соглашения);
  • проценты при расторжении ДДУ за нарушение сроков возврата денег, составляющие 1/300 с начала просрочки до даты фактически произведенных расчетов;
  • указанные выше проценты уплачиваются гражданам в 2-кратном размере.

Компенсация за пользование денежными средствами в результате просрочки дольщику выплачивается и при прекращении соглашения по вине последнего. Если он является физлицом, то может рассчитывать на двойной размер процентов.

Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ:

С недобросовестного застройщика возможно взыскать сумму нанесенного ущерба, а также издержки, связанные с судебной процедурой.

Расторжение ДДУ с ипотекой

Значительное число подобных соглашений предусматривают привлечение банковских кредитов. Процесс прекращения действия этого документа усложняется наличием финансового учреждения, поскольку заем обеспечен правами по ДДУ.

Порядок действий будет включать несколько этапов.

  1. Уведомление банка об аннулировании соглашения и получить его согласие.
  2. Направление заявления о досрочном гашении долга по завершении взыскания.
  3. Привлечение банка в качестве 3-го лица в судебном процессе, если строительная компания не выполняет требования добровольно.
  4. Взыскание долга и расчеты по кредиту.
  5. Регистрация прекращения ДДУ и записи об ипотеке в Росреестре.

Если застройщик не погасит задолженность перед клиентом ввиду банкротства, то последний будет вынужден урегулировать ситуацию с банком и согласовывать порядок возврата необеспеченного кредита. Проблемы застройщика не освобождают дольщика от кредита и процентов, необеспеченный кредит фактически становится его проблемой.

В случае рассмотрения дела в суде по вине строительной компании в число требований необходимо включить компенсацию процентов по ипотеке. Суд сочтет это обоснованным, поскольку клиент не получил надлежащую недвижимость, но понес расходы.

Расторжение ДДУ. Судебная практика

Дольщики, ведущие разбирательство со строителями, нередко сталкиваются с рядом неопределенностей. Одной из них является применимость законодательства о защите прав потребителей к нарушению сроков исполнения финансовых обязательств. Это относится к возможности взыскания двойной ставки неустойки и штрафа 50 % при неисполнении обязательств застройщиком после обращения к нему в претензионном порядке.

Еще одним проблемным моментов является применение судами ст. 333 ГК (уменьшение процентов по воле суда или заявлению ответчика о несоразмерности). Несмотря на прямое указание в п. 77 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 7 от 24 марта 2016 года о необходимости сокращения необоснованной практики применения этой нормы, суды продолжают активно сокращать суммы взысканий в пользу пострадавших дольщиков.

Делая выбор расторгать или не расторгать договор досрочно, участник должен учитывать финансовое положение застройщика, приблизительные сроки взыскания и возможное противодействие со стороны представителей компании. В любом случае, при нарушении сроков сдачи объекта, как альтернативу он имеет возможность взыскания неустойки за просрочку с продолжением ожидания достройки и сдачи объекта.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://calculator24.ru/2017/05/28/rastorzhenie-ddu-po-iniciative-uchastnika/

Уплата налога при расторжении одного дду и заключении другого
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here