Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Ответы на все вопросы по теме: "Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме" от профессионалов. Актуальность информации на 2020 год вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Содержание

Согласие собственников квартир на перевод жилого помещения в нежилое

Пункт 2 ст. 17 ЖК РФ закрепляет положение о том, что может быть допущена эксплуатация жилого помещения для реализации частной предпринимательской или профессиональной деятельности, если это не нарушает законных прав и интересов других владельцев квартир этого же дома.

Решение о переводе жилой квартиры в нежилой фонд принимает специальная комиссия органа местного самоуправления субъекта федерации, на основании предоставленного заявителем пакета документов.

Нужно ли согласие собственников на перевод жилого помещения в нежилое

В соответствии с нормами, содержащимися в ст. 23 ЖК РФ, существует закрытый список документов, требуемых от заявителя для перевода жилого помещения в нежилое. Истребование документов, не входящих в указанный закрытый перечень и мотивирование данным фактом отказа в выдаче санкции на перевод – незаконно.

Протокол о согласии общего собрания владельцев жилого дома на перевод квартиры в нежилой фонд не входит в этот перечень. Но, тем не менее, необходимо учитывать положения ст. 36 ЖК РФ и 290 статьи ГК РФ. Сообразно с которыми, за исключением квартир, все помещения (лестницы, чердаки, тех. этажи и т. д.), оборудование дома (тех. подвалы, крыши, электрическое оборудование и т. д.), а также участок земли, на котором расположен дом, являются общей долевой собственностью жильцов. Поэтому, на основании положений пункта 2 ст. 40 ЖК РФ и пункта 1 246 статьи ГК РФ, когда переустройство помещения невозможна без приобщения к нему части от всего общего имущества (при оборудовании дополнительного входа и т. д.) или когда изменяется фасад здания (меняется размер проемов окон и т. д.), а также если затрагиваются несущие конструкции строения, то необходимо испрашивать согласие всех собственников о переводе жилого помещения в нежилой фонд.

Так, в ст. 47 ЖК РФ закреплено право на проведение собрания всех владельцев помещений дома в форме заочного референдума при условии присутствия на таком собрании и обсуждения вопросов, стоящих на повестке дня, а также принятия по ним решения, не менее 50% от общего числа всех владельцев или их законных представителей (кворум). В случае отсутствия необходимого количества владельцев, все волеизъявления общего собрания не будут обладать юридической силой. Так, заочное голосование собственников помещений проводится посредством передачи их решений по вопросам голосования (исключительно в письменной форме) по указанному в извещении о проведении собрания собственников адресу. В решении владельца по поставленным на референдум вопросам указываются:

  1. личные данные владельца помещения многоквартирного дома, участвующего в голосовании
  2. сведения о документе, доказывающие право владения участвующего в референдуме гражданина на помещение в соответствующем доме
  3. ответ на каждый вопрос, поставленный на голосование, изъявленное в виде формулировок «за», «против», «воздержался»

Скачать образец согласия собственника помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений, в результате которых к ним будет присоединена часть общего имущества в многоквартирном доме

Скачать образец согласия собственника помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений, в результате которых к ним будет присоединена часть общего имущества в многоквартирном доме в формате .doc вы можете
по этой ссылке

Источник: http://dgkh.ru/art/perevod-statusa-pomescheniya/%D1%81%D0%BE%D0%B3%D0%BB%D0%B0%D1%81%D0%B8%D0%B5-%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80-%D0%BD%D0%B0-%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B2%D0%BE%D0%B4-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F.html

Перевод квартиры в нежилое помещение по-новому. Обзор изменений законодательства

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

С 9 июня вступят в силу поправки в Жилищный кодекс, уточняющие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Соответствующий закон 29 мая подписал Владимир Путин (Федеральный закон от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Изменения направлены на защиту прав собственников квартир, которые часто страдают от соседства с нежилыми помещениями. Рассмотрим, что изменится для предпринимателя с указанной даты.

Расширение перечня документов

Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, содержащей перечень документов, дополнена п. 6 и п. 7. Теперь помимо прочих документов, нужно также предоставить:

  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
  • согласия собственников всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Ранее таких требований не было и достаточно было предоставить:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Что должно быть указано в согласии от соседей?

Как уже было указано выше, согласие необходимо получить от собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению.

Примыкающими признаются помещения, имеющие общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением (ч. 2.2. ст. 23 Жилищного кодекса РФ)

Согласие оформляется письменно в произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственников примыкающих помещений.

Если к формулировкам такого согласия требований нет, то к наличию обязательных реквизитов есть. В нем должны быть указаны:

  • фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
  • полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
  • паспортные данные собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, номер принадлежащего такому собственнику помещения, примыкающего к переводимому помещению, реквизиты документов, подтверждающих право собственности этого собственника на указанное помещение.

Ответа на вопрос, необходимо ли делать согласие от каждого собственника в виде отдельных документов или можно подготовить один документ, в котором указать всех собственников в виде списка. Я считаю, что решение остается на усмотрение собственника, подготавливающего документы.

Повторюсь, главное требование содержания согласия – возможность определить волеизъявление собственников примыкающих помещений. При этом какие-либо критерии, по которым собственники примыкающих помещений могут отказать в даче согласия на перевод, на законодательном уровне не закреплены. В итоге, я допускаю, что на практике возможны случаи, когда собственники таких помещений могут злоупотреблять своим правом и без наличия объективных причин – не давать соответствующее согласие. Также не исключаю и вариант наличия коррупционной составляющей, где собственники в обмен на дачу согласия могут потребовать оплату какой-либо суммы. В то же время возможность оспорить бездействие собственников, которые не хотят давать согласие, не предусмотрена жилищным законодательством.

Требования к протоколу общего собрания

Во-первых, для возможности принятия решений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, был расширены полномочия общего собрания собственников. Возможность решения такого вопроса предусмотрена п. 4.5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Во-вторых, для получения согласия на общем собрании был введен новый механизм определения кворума (необходимого количества голосов для принятия решений на собрании).

Так, если в многоквартирном доме больше двух подъездов, кворум будет, если в собрании приняли участие более 50% голосов в доме, включая:

  • более чем две трети голосов от числа голосов, которыми владеют собственники подъезда, где находится переводимое помещение;
  • не менее половины голосов, которые обладают собственники примыкающих к переводимому помещению.

Для принятия решения будет достаточным наличие количества голосов «ЗА» более 50 % от количества принявших участие, но при условии, что «ЗА» принятие указанного решения проголосовали большинство голосов от принявших участие и являющимися, собственниками помещений в подъезде, где находится переводимое помещение (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если в доме один подъезд, то для кворума необходимо:

  • более две трети голосов, принявшие участие в собрании от общего количества голосов;
  • не менее половины голосов, которые принадлежат собственникам, примыкающих помещений к переводимому.

А для принятия решения требуется большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Рассмотренные выше нововведения не коснутся собственников, приобретающих нежилое помещение в многоквартирном доме, которое уже было переведено из квартиры или изначально было в составе дома.

А тем собственникам, которые планировали подавать документы на перевод в ближайшее время, рекомендую поторопиться, и если успеть это сделать до 9 июня, то представлять дополнительные документы не потребуется. Напомню, что жилищное законодательство, как и гражданское не имеет обратной силы, если иное не указано в принимаемом законе (ст. 6 Жилищного кодекса РФ).

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/burnyashev/1275547/

Для перевода жилого помещения в нежилое, возможно, потребуется получить согласие общего собрания жильцов дома

Перечень условий для перевода жилого помещения в нежилое хотят расширить. Соответствующий законопроект 1 внесен в Госдуму Законодательным Собранием Санкт-Петербурга.

Предлагается включить в перечень условий для перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение необходимость получения от общего собрания собственников помещений в этом доме согласия на такой перевод. Для этого дачу согласия на перевод квартиры в нежилое помещение планируется отнести к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Напомним, действующее законодательство разрешает перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 Жилищного кодекса РФ).

«При этом мнение собственников других квартир не учитывается», – подчеркивают авторы законопроекта. Жилищный кодекс РФ предусматривает необходимость получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме при распоряжении общим имуществом и при изменении границ помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

Разработчики инициативы отмечают, что перевод квартир в нежилые помещения, как правило, осуществляется для последующего их использования в качестве торговых площадей. Это приводит к необходимости осуществления дальнейшего переустройства и изменения конфигурации нежилого помещения (обустройство входа, крыльца, подходов, использование придомовой территории для парковки и т. п.). Кроме того, в случае перевода квартиры в нежилое помещение с его последующим использованием в коммерческих целях существенно возрастает нагрузка на инфраструктуру дома (большое количество посетителей, режим работы торгового или сервисного предприятия, расположенного в нежилом помещении и т. п.).

«В первую очередь, страдают жители квартир, непосредственно соседствующих с нежилым помещением, однако, существующие правовые механизмы не позволяют гражданам, чьи законные интересы затрагиваются, повлиять каким-либо образом на принятие решения о переводе квартиры в нежилое помещение», – отмечается в пояснительной записке к законопроекту.

Предполагается, что наделение общего собрания собственников в многоквартирном доме полномочием по принятию решения о даче согласия на перевод квартиры в нежилое помещение позволит повысить информированность собственников о предполагаемых целях использования переводимого помещения. Это позволит создать дополнительные гарантии учета законных интересов собственников квартир.

Источник: http://www.garant.ru/news/632911/

Для перевода помещения из жилого в нежилое понадобится согласие всех собственников примыкающих помещений

Для перевода жилого помещения в нежилое придется представлять протокол общего собрания с согласием на такой перевод, а также отдельное согласие каждого собственника примыкающих помещений. Также изменится порядок определения кворума и принятия решений при проведении общего собрания собственников по вопросу о переводе помещения из жилого в нежилое. Такие поправки внесены в Жилищный кодекс (Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ). Они начнут действовать уже с 09.06.2019.

Президент РФ подписал Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (далее — Закон № 116-ФЗ). В нем усовершенствован порядок перевода жилого помещения в нежилое, расширен перечень необходимых документов для такого перевода, а также сформулировано, что является примыкающим помещением. Закон № 116-ФЗ вступит в силу с 09.06.2019.

Проведение собраний

В Законе № 116-ФЗ предусмотрено, как определять кворум при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу перевода жилого помещения в нежилое помещение. Если в многоквартирном доме более одного подъезда, то собрание правомочно при условии, что в нем приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме. В том числе должны участвовать собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.

Другая ситуация — если в многоквартирном доме один подъезд. Тогда в общем собрании собственников помещений в таком многоквартирном доме должны принять участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Аналогичный порядок предусмотрен непосредственно для принятия решений о переводе жилого помещения в нежилое. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимается:

при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда — большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме, при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;

при наличии в многоквартирном доме одного подъезда — большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Примыкающие помещения

Для перевода помещения из жилого в нежилое с 09.06.2019 необходимо будет получать письменное согласие всех собственников помещений, примыкающих к переводимому. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются следующие сведения о собственнике помещения, примыкающего к переводимому помещению:

фамилия, имя, отчество и паспортные данные собственника помещения — для физических лиц;

полное наименование и основной государственный регистрационный номер — для юридических лиц;

номер принадлежащего собственнику помещения;

реквизиты документов, подтверждающих право собственности на помещение.

Документы для перевода помещения в нежилое

Дополнен и перечень документов, необходимых для перевода помещения из жилого в нежилое. Теперь в органы местного самоуправления придется представлять:

протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Источник: http://www.eg-online.ru/article/400648/

Установлены особенности проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу согласования перевода жилого помещения в нежилое

В частности, предусматривается специальный порядок определения кворума общего собрания — от количества подъездов в соответствующем жилом доме.

В многоподъездном доме требуется одновременное выполнение двух условий:

в собрании принимают участие лица, обладающие в совокупности большинством от общего числа голосов всех собственников помещений в доме, и

обладающие в совокупности более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в том подъезде дома, в котором находится переводимое помещение.

В одноподъездном жилом доме для кворума необходимо участие собственников, обладающих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

Аналогично различается и порядок принятия решения о переводе помещения из жилого в нежилое:

— при наличии в многоквартирном доме более чем одного подъезда требуется большинство от общего числа голосов участвующих в собрании собственников при условии голосования за такое решение большинством голосов присутствующих на собрании собственников помещений в том же подъезде многоквартирного дома, в котором находится переводимое помещение;

— при наличии в многоквартирном доме одного подъезда требуется большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников.

— устанавливается понятие «примыкающее помещение»;

— предусматривается, что протокол общего собрания собственников и согласие на перевод помещения из нежилого в жилое включается в перечень документов, представляемых в орган местного самоуправления, для принятия решения о переводе помещения из жилого в нежилое;

— определяется, что органы регионального государственного жилищного надзора наделяются полномочиями по проверке соблюдения требований к даче согласия на перевод помещения из жилого в нежилое.

Источник: http://www.consultant.ru/law/hotdocs/57935.html/

Во всех ли случаях для изменения статуса жилого помещения в нежилое требуется получение согласие других собственников помещений? Как осуществить перевод жилья, избежав мнения по этому вопросу соседей?

Видео (кликните для воспроизведения).

Если же жилое помещение подлежит перепланировке, то и проводить общее собрания собственников не надо.

Двадцать пятая статья Жилищного Кодекса РФ раскрывает понятие переустройства и перепланировки жилого помещения, первое представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Суды подходят к вопросу необходимости проведения собрания собственников жилых помещений щепетильно, и как правило встают на сторону истцов, например ФАС СЗО по делу N А56-13028/2013 от 6 июня 2014 г. принял позицию собственника жилого помещения, которому администрация отказала в согласовании перепланировки жилого помещения — квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме.

Кассационер полагал, что собрание собственников жилых помещений является обязательным, поскольку переоборудование квартиры несет в себе изменение общедомовой площади, с чем нижестоящие суды не согласились.

Суд исследуя техническую документацию здания установил, что наружные стены дома не являются несущими и земельный участок под многоквартирным жилым домом не сформирован, схема границ участка не утверждена, на этих основаниях суд и не принял доводы заявителя.

То есть, если перевод жилого помещения в другую категорию не требует реконструкции и не изменяет размер общего имущества собственников жилого дома, а также в том случае, если земельный участок не сформирован, поскольку не затрагиваются интересы других сособственников, то проведение общего собрания собственников жилых помещений для перевода жилого помещения в нежилое не требуется.

Источник: http://advokat-chernov.ru/article/8/

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Квартира на первом этаже – это оптимальный вариант недвижимости для ведения коммерческой деятельности. Строить отдельное здание дорого и далеко не всегда удобно, ведь там, где дают разрешение на строительство, люди ходят редко, а там, где они ходят – разрешение не дают. Как следствие, большая часть крупных компаний или индивидуальных предпринимателей предпочитает выкупать квартиры на первых этажах и переводить их нежилую недвижимость, создавать магазины, салоны красоты и другие подобные заведения.

Нужно ли согласие?

Для того, чтобы изменить статус подобной недвижимости (квартиры на первом этаже), в обязательном порядке требуется согласие. Причем не одно, а сразу несколько:

  • Согласие 2/3 собственников квартир в доме на перевод помещения в нежилой статус. Оформляется в виде протокола общего собрания собственников квартир (пп.6, п.2, ст.23 ЖК РФ).
  • Согласие всех собственников соседних с целевым помещением квартир (пп.7, п.2, ст.23 ЖК РФ).
  • Разрешения всех собственников при реконструкции/перепланировке/перестройке квартиры (ст.51 ГрК РФ).

Кто должен давать согласие

Согласия должны давать только владельцы квартир. Не жильцы, прописанные лица или арендаторы, а именно владельцы. Только они имеют право голоса на общем собрании, и только они имеют право подписывать подобные согласия. Если у квартиры есть несколько собственников, то требуется разрешение от каждого из них.

В каком виде дается согласие

Есть две формы разрешений такого типа:

  • Протокол общего собрания собственников. Это стандартный документ, который оформляется по общим правилам. В рассматриваемом случае такой протокол может включать в себя одновременно как разрешение на изменение статуса недвижимости, так и разрешение на проведение перепланировки/реконструкции.
  • Индивидуальные согласия от соседей. Это уже сравнительно новый документ. Устоявшейся формы еще нет. Обычно оформляется в свободном виде.

Форма согласия

Закон, требующий согласия от соседей был принят только в конце мая 2019 года. На данный момент устоявшейся формы еще нет. Представленный ниже образец касается разрешения на перепланировку/реконструкцию, но на его основе можно сделать и вариант разрешения на перевод квартиры в нежилой статус.

Требуется ли нотариальное заверение согласий

Формально – нет. На практике – да. Четкого требования в законодательстве не существует, но чаще всего заверять такое согласие все же нужно. Примечательно, что платить за него придется именно тому лицу, которое планирует изменять статус своей квартиры, т.к. соседям это не нужно.

Траты будут сравнительно небольшими (около 1-2 тысяч рублей на каждого соседа) и потому это даже более удобный и выгодный вариант, ведь оспорить нотариально заверенное согласие намного сложнее. Кроме того, нотариусы обычно в курсе, как именно нужно оформлять подобный документ и могут взять на себя эту работу.

Как перевести квартиру без согласия?

Никак. Еще до принятия закона №116-ФЗ это было, теоретически, возможно, но сейчас так сделать уже нельзя. Исключения можно отнести к тем объектам, которые остаются в жилом статусе, но используются в коммерческих целях.

Что делать, если соседи не дают согласия

Никаких реальных способов давления на соседей-владельцев квартир нет. Лицо, которое планирует изменить статус собственной квартиры обязано договариваться, убеждать, указывать на возникающие преимущества (например, магазин в доме – это действительно удобно). Можно брать на себя некоторые расходы по содержанию общедомовой территории и так далее.

Более того, скорее всего придется встречаться и договариваться с каждым из владельцев отдельно, особенно с соседями, так как именно они будут больше всего страдать от возможных неудобств.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: http://ros-nasledstvo.ru/soglasie-zhiltsov-na-perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe-v-mnogokvartirnom-dome/

Когда нужно согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилое, и как его правильно оформить?

Для организации какого-либо бизнеса необходима соответствующая недвижимость. Строительство в черте города требует больших вложений, учитывая, что место расположения будущего здания должно быть в удобном для клиентов месте.

Использование первых этажей многоквартирного дома считается оптимальным вариантом для этой цели. Однако, использовать квартиру, включенную в жилой фонд, можно только по ее назначению — для проживания в ней людей. В остальных случаях требуется переоформление жилплощади из жилого в нежилой фонд. У этой процедуры имеется ряд особенностей, например, согласие соседей на перевод квартиры в нежилой фонд.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Для чего необходимо одобрение соседей?

Получение согласия соседей при переводе квартиры в нежилое помещение исключает возможные проблемы при строительстве или перепланировке. Разрешение на перевод квартиры подтверждает, что соседи согласны с предстоящими изменениями и уведомлены о них. Кроме того, позволяет на начальном этапе решить все проблемы, связанные с возможным нарушением прав собственников в МКД.

Нужно ли это в обязательном порядке?

Согласие владельцев помещений дома обязательно требуется в ситуациях, когда предполагается строительство, перепланировка, изменение внутренних коммуникаций имущества находящегося в праве общей собственности МКД.

Причем, если планируется строительство, то согласно ст.51 ГрК необходимо 100% согласие собственников квартир. В остальных случаях достаточно согласия 2/3 собственников МКД (ч.1.ст 36 ЖК РФ, ст.40 ЖК РФ).

Если для коммерческих нужд не требуется никаких перестроек, переноса коммуникаций и т.д, согласие соседей на перевод не требуется, так как оно не затрагивает общедомовое имущество, и не может ограничивать права жильцов на пользование им.

Нюансы

  • Не нужно получать согласие всех жильцов дома. Это касается только собственников помещений в МКД, а не всех проживающих в нем людей.
  • Процедура упрощается если в доме ТСЖ, тогда можно подать прошение провести общее собрание, на котором и решение по вопросу будет принято всеми собственниками. В остальных случаях придется самостоятельно обойти всех собственников.
  • Допускается процедура заочного голосования, когда собственники передают сведения о своем согласии/несогласии, реквизиты свидетельства о праве собственности и личные данные в определенное место.
  • Согласие оформляется не на перевод квартиры в нежилой фонд, а на перестройку или перепланировку в связи с коммерческими целями перевода.

Содержание и оформление документа

Форма согласия/несогласия:

  1. По центру листа ставится заголовок «Согласие».
  2. Под заголовком пишется расшифровка. Пример: «на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений, в результате которых к ним будет присоединена часть общего имущества в многоквартирном доме».
  3. Место, дата.
  4. Данные собственника, который дает согласие, в т.ч. ФИО, адрес жилого помещения, реквизиты свидетельства о праве собственности.

Пример: «(ФИО), являясь собственником помещения в многоквартирном доме, находящемся по адресу (адрес дома и квартиры), что подтверждается Свидетельством о праве собственности № (номер) от (дата выдачи свидетельства), действующий на основании ч.2 ст.40 ЖК РФ, настоящим дает согласие на реконструкцию и перепланировку помещений, в результате которой к ним будет присоединена часть общего имущества многоквартирного дома».

  • Подпись и расшифровка подписи.
    • Скачать бланк согласия жильцов на перевод жилого помещения в нежилое
    • Скачать образец согласия жильцов на перевод жилого помещения в нежилое

    Как быть, если собственники против?

    Это значит, что какое-то количество несогласных не повлияет на перевод квартиры в нежилой фонд. Если же предусмотрено строительство лестницы, пристройки или отдельного входа, то есть работы, которые осуществляются согласно проектам, то тут уже требуется 100% согласных (ст. 51 Градостроительного Кодекса). И как раз в такой ситуации могут возникать проблемы.

    Варианты решения проблем с жильцами:

    • Обсудить проект планируемых перестроек с несогласными и скорректировать его в соответствии с их претензиями.
    • Попробовать договориться с каждым несогласным индивидуально (распространены случаи, когда люди не хотят давать согласие «бесплатно»).
    • Обратиться в суд (обзор судебной практики показывает, что чаще всего суд оказывается на стороне жильцов).

    Заключение

    Само по себе оформление жилой недвижимости в нежилой фонд не требует какого-либо согласия со стороны соседей до тех пор, пока не возникает угроза нарушения их права на пользование общедомовым имуществом, предусмотренное ст.247 ГК РФ. Это отражает основной принцип правового регулирования общественных отношений.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Источник: http://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/perevod/iz-zhilogo-v-nezhiloe/soglasie-sosedej.html

    Согласие жильцов при переводе жилого помещения в нежилое

    Планирую перевод жилой квартиры многоподъезного дома в коммерческую недвижимость с последующим выводом отдельного входа.

    Помимо списка документов согласно ЖК РФ Статья 23, в администрации просят согласие более 50% собственников от общего количества голосов дома.

    Не могу найти на основании чего это требуется.

    Собрал 42% голосов. Возможно нужно более 50% не общего количества голосов дома, а большинство участвующих в заочном голосовании (при собрании кворума)?

    Помогите понять текущие требования по согласию жильцов дома.

    На данный момент выходит новый законопроект http://sozd.duma.gov.ru/bill/542922-7, который подробно описывает требования по согласию. Но он еще не вступил в силу.

    Ответы юристов ( 2 )

    Алексей, добрый день!

    Зависит от того, будут ли проводиться «манипуляции» с общим имуществом МКД. В таком случае, орган местного самоуправления может потребовать предоставление согласия остальных собственников, согласно п.2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ:

    Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

    Как отметил Верховный суд в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008):

    Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

    Предполагаю, что Ваши действия затрагивают общее имущество, поэтому необходимо согласие собственников, которое решается на собрании собственников жилья. При этом, собрание является правомерным, если на нем присутствуют более 50% собственников дома. Возможно, отсюда идет упоминание этого количества собственников.

    Судебная практика также подтверждает данный факт. Ниже привожу извлечения из Определения Верховного Суда РФ от 12.12.2017 N 18-КГ17-185:

    Спасибо за развернутый ответ.
    В пункте 1 статьи 46 ЖК есть описание по решению собственников. В том числе и по реконструкции. Здесь уже речь идет о согласии не всех собственников, а более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений.
    А в части 2 статьи 40 пишется о согласии всех собственников. По практике — на какие цифры тогда можно ориентироваться?

    Источник: http://pravoved.ru/question/2196944/

    Как перевести жилое помещение в категорию нежилых?

    Перевод жилого помещения в нежилое — самый доступный по стоимости вариант получить помещение для размещения офиса или торговой точки. Строительство или аренда помещения обходится дороже. Однако сама процедура перевода вызывает вопросы. Один из спорных моментов, который волнует собственников: нужно ли учитывать мнение соседей?

    Чтобы избежать проблем с законом при переводе жилого помещения в статус нежилого, оно должно отвечать ряду условий, полный перечень которых содержится в ст. 22 Жилищного кодекса РФ. Напомним, что незаконное переустройство и нецелевое использование жилого помещения наказывается штрафами — до 2500 руб. для граждан, до 50 тыс. руб. для юридических лиц. В случае отказа восстановить помещение в прежнее состояние, игнорирования требований администрации и предписаний суда жилое помещение могут принудительно реализовать на торгах, выплатив собственнику существенно заниженную компенсацию стоимости квартиры за вычетом суммы сопутствующих издержек.

    Условия перевода жилого помещения в нежилое

    К условиям, необходимым для перевода помещения в нежилое, относятся: отдельный вход со стороны улицы, «самостоятельность» помещения, обеспеченность коммуникациями, отсутствие обременений и др. В перечне ст. 22 ЖК РФ отсутствует условие о необходимости получить согласие соседей.

    Однако такое согласие в определенных случаях обязательно. При этом важно, что право голоса есть исключительно у собственников квартир, а не у всех проживающих и зарегистрированных жильцов.

    Если перевод объекта в статус нежилого требует переустройства, например, установки или демонтажа инженерных сетей, санитарно-технического, электрооборудования, необходимо получить согласие 2/3 собственников, присутствующих на общем собрании (при кворуме 50% владельцев квартир многоквартирного дома (МКД)).

    Когда необходима перепланировка, затрагиваются несущие стены и другие конструкции общего имущества или земельный участок придомовой территории, решение должно приниматься единогласно (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

    Судебная практика

    Особо интересна судебная практика, связанная с вопросом необходимого и достаточного для одобрения муниципалитетом перевода жилых помещений в нежилой фонд количества голосов собственников МКД. Стоит отметить, что практика довольно противоречива, поэтому собственнику, запланировавшему перевод жилого помещения в нежилое, стоит заручиться квалифицированной поддержкой для защиты своих интересов.

    Так, собственник обратился в районную администрацию и получил разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд. Проект предполагал разбор нескольких ненесущих конструкций, переоборудование окна в автономный выход. Собственники МКД, сославшись на изменение режима эксплуатации земли под зданием, обратились в суд с просьбой отменить разрешение на перерегистрацию и обязать собственника вернуть объект в прежнее состояние. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования жильцов, но Верховный Суд отказал в удовлетворении иска, указав, что согласие всех собственников жилья обязательно только в том случае, если перепланировкой присоединяется к помещению часть общего имущества (Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2010 по делу № 80-В09-26). Аналогичное решение вынес Высший Арбитражный Суд РФ в Определении № А35-4762/2012 от 18.06.2013 по делу № ВАС-7494/13).

    Однако чаще всего представляется затруднительным без квалифицированного представительства выиграть процесс у органов власти, отказывающих в переводе жилого помещения в нежилое, или отстоять свои интересы, когда собственники подают жалобы и составляют коллективные иски постфактум.

    Так, собственник получил отказ от администрации в переводе жилого помещения в нежилое для оборудования аптеки. Уполномоченный орган указал, что необходимо согласие всех собственников МКД, в частности, на установку входной группы на придомовой территории. Суд первой инстанции посчитал отказ властей необоснованным, потоскольку работы не влияли на размер общего имущества. Апелляционный же суд пояснил, что запланированное переустройство затрагивает наружную стену дома и земельный участок, относящийся к общему имуществу собственников МКД. С учетом разъяснений Конституционного Суда РФ (определение от 21.12.2011 № 1830-О-О) суд вынес решение об обязательности получения голосов всех собственников. Аналогичное решение вынес Арбитражный суд Северо-Западного округа от 16.12.2014 по делу № А66-1394/2014, которое поддержал и Верховный Суд РФ.

    Вопрос о количестве голосов собственников многоквартирного дома, необходимых и достаточных для одобрения перевода жилого помещения в нежилое, — сложный и спорный как для владельца помещения и представителей власти, так и для судей, принимающих решения по делам данной категории.

    Поэтому, прежде чем обращаться в администрацию с заявлением о получении согласия на перевод помещения из жилого в нежилое, оптимальным решением будет заранее обратиться к специалисту, чтобы твердо решить вопрос о том, сколько голосов собственников необходимо получить в вашем случае. Далее следует с письменным заявлением обратиться в управляющую компанию, чтобы ваш вопрос рассмотрели на ближайшем или внеочередном собрании собственников. Голосование состоится, если на собрании будут присутствовать не менее 50% собственников МКД.

    Если в результате проведенного собрания нужного количества голосов получить не удалось, необходимо провести индивидуальную работу с каждым собственником, а также устранить имеющиеся противоречия — причины несогласия жильцов — до подачи документов в Департамент управления имуществом. Во избежание безапелляционных отказов и конфликтных ситуаций можно предложить несогласным разумную компенсацию или доверить ведение переговоров психологически и юридически подготовленному посреднику.

    Подробнее о затронутой в статье теме читайте здесь.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Источник: http://pravo.rg.ru/rubrics/question/5370/

    Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме
    Оценка 5 проголосовавших: 1
    Читайте так же:  Какие льготы по оплате коммунальных услуг есть для ветеранов боевых действий

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here