Собрание владельцев помещений многоквартирного дома

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников (ст.ст. 36 — 48)

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

ГАРАНТ:

См. схему «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников»

> Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Содержание Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Источник: http://base.garant.ru/12138291/2cb9bddea07f9dfceecebba9d5bb6391/

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 45 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в часть 1 статьи 45 настоящего Кодекса внесены изменения

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Информация об изменениях:

Часть 3 изменена с 9 июня 2019 г. — Федеральный закон от 29 мая 2019 г. N 116-ФЗ

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Информация об изменениях:

Статья 45 дополнена частью 3.1 с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

Информация об изменениях:

Часть 4 изменена с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 257-ФЗ

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ пункт 2 части 5 статьи 45 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 45 настоящего Кодекса дополнена частью 6

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 45 настоящего Кодекса дополнена частью 7

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник: http://base.garant.ru/12138291/c7f0164139c159e5c4e7786790ae469d/

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома

Что такое ОСС?

С помощью общего собрания собственников помещений (ОСС) владельцы жилых помещений в МКД управляют своим домом. ОСС проводится не реже 1 раза в год. Законодательство позволяет проводить несколько собраний в одно и то же время, но с разной повесткой. Управляющая организация обязана отчитываться на ОСС перед владельцами помещений 1раз в год. Есть три формы проведения собраний в МКД: заочная форма, очная и очно-заочная. Продолжительность ОСС законодательно не ограничена. Однако в июне 2018 на рассмотрение Госдумы РФ был внесён законопроект, авторы которого предлагают ограничить период проведения голосования на собрании собственников.

Как правильно уведомить собственников МКД о проведении ОСС?

У любого собрания есть инициатор. Инициатором может выступать управляющая компания, ТСЖ, ЖСК или любой собственник. Чтобы провести ОСС, инициатор уведомляет владельцев помещений о мероприятии. Инициатор должен уведомить о собрании как минимум за 10 дней до предполагаемой даты проведения.

Для оповещения собственников размещают объявления на стендах информации в МКД, отправляют уведомления заказным письмом или вручают их под роспись. Перед рассылкой, необходимо получить выписку из реестра собственников помещений. Здесь будут указаны сведения о владельцах помещений и размерах площади, находящейся в их собственности.

В уведомление об ОСС указывают все значимые для собрания сведения: кто инициатор, какова будет повестка дня, в какой форме будет проведено собрание, где и когда пройдёт очная часть ОСС. Кроме того, необходимо рассказать собственникам, по какому адресу и в какие часы они смогут ознакомиться с документами, имеющими отношение к собранию.

Как проходит голосование на ОСС?

Если собрание очное, его участникам раздают бланки, где нужно поставить отметку «за», «против» или «воздержался» напротив вопросов повестки собрания. После заполнения бланков, участники собрания отдают их организаторам для подсчёта голосов.

Если собрание проходит в очно-заочной форме, сначала проходит очное голосование, а затем начинается заочный этап. Владельцам, которые не участвовали в очном голосовании, инициаторы собрания рассылают бланки для голосования или отдают их лично. Инициаторы должны объяснить, когда, куда и в какой срок владелец помещения должен сдать заполненный бланк. На данный момент законодательство не определяет сроки заочного голосования. Мы рекомендуем проводить этот этап в течение 7-10 дней.

Если ОСС проходит в заочной форме, нужно разослать или отдать под роспись бланки голосования с подробной инструкцией о том, как и в какие сроки эти бланки можно передать инициаторам для подсчёта голосов.

После проведения голосования необходимо подсчитать голоса и сформировать протокол прошедшего собрания. В протоколе ОСС указываются сведения об инициаторах собрания, его председателе и счётной комиссии. Также в протоколе должны быть обозначены дата и место проведения очного собрания, повестка ОСС, результаты голосования и сведения об участниках собрания. Один экземпляр протокола передаётся на хранение в орган жилищного надзора, второй экземпляр хранится в том месте, которое владельцы помещений определили для хранения протоколов собраний.

Какие вопросы решает ОСС?

ОСС необходимо проводить по всем вопросам управления МКД: выбор (смена) формы управления домом, выбор или смена УО, определение места хранения протоколов ОСС. Все вопросы об использовании участка земли под МКД, придомовой территории и общего имущества также решаются общим собранием собственников. Управляющая организация или ТСЖ 1 раз в год отчитываются перед владельцами жилых и нежилых помещений дома о проведённых работах и их стоимости. В случае разногласий по принятым на ОСС решениям, главным документом для определения правомочности решения собрания является протокол ОСС

Можно ли оспаривать решения общего собрания?

Решение ОСС может быть оспорено в суде. Подать в суд может владелец помещения или любое заинтересованное лицо. Управляющая компания, ТСЖ или ЖСК могут быть заинтересованными лицами, если они заключили договоры на управление домом. Согласно п 5 ст. 181.4 Гражданского кодекса, срок давности для оспаривания решения ОСС составляет 2 года со дня, когда протокол ОСС стал общедоступным.

Источник: http://roskvartal.ru/dlya-potrebiteley-zhku/9263/obschee-sobranie-sobstvennikov-pomescheniy-mnogokvartirnogo-doma

Как провести общее собрание собственников

1. Кто и когда может созывать общее собрание собственников?

Ежегодное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится во втором квартале, если ранее собрание собственников не установило другого порядка. Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором может быть:

• любой собственник помещения в доме;
• ГКУ «Инженерные службы районов» (при наличии в доме городского имущества);
• орган местного самоуправления;
• управляющая организация (или ТСЖ, ЖК, ЖСК).

2. Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?

Общее собрание собственников может принимать решения о:

• реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
• выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
• получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
• пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
• заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
• выборе способа управления домом;
• выходе из программы реновации;
• текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
• согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
• других вопросах .

3. В каких формах можно проводить собрание?

Общее собрание собственников можно провести:

• в очной;
• заочной (в том числе в электронном виде);
• очно-заочной форме.

В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.

При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании. При проведении очно-заочного собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно. При заочном голосовании собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.

Заочное собрание проводится в случае, если очное не имело кворума .

4. Как подготовиться к общему собранию собственников?

При подготовке к проведению общего собрания собственников помещений вам необходимо:

1. Определить повестку дня общего собрания.
2. Составить сообщение для оповещения собственников.
3. Подготовить реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также формы бланков и информационных материалов (бланк сообщения о проведении собрания, бланк решения собственника помещений, бланк протокола и так далее).
4. Определить способ, которым вы уведомите собственников о проведении собрания.

5. Как уведомить собственников о проведении собрания?

Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.

Уведомить собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и ГКУ ИС вашего района, если в доме есть государственная собственность.

Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.

Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.

6. Как провести голосование?

На очном собрании собственники знакомятся с материалами по вопросам, вынесенным на повестку, обсуждают эти вопросы и голосуют по каждому из них. Голосование по вопросам, заранее не включенным в повестку, силы иметь не будет.

Для участия в очном обсуждении и голосовании собственникам помещений необходимо иметь при себе паспорт и копию документа, подтверждающего право собственности на помещение, а представителям собственников помещения еще и документы , подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании. Если голосует представитель собственника, к протоколу собрания впоследствии прикладывается нотариально заверенная доверенность.

Голосование может проводиться как в письменной форме с заполнением бланков , так и, например, посредством поднятия рук с документальным засвидетельствованием решений собственников. Регламент и способы, которыми осуществляется голосование, могут быть утверждены общим собранием.

Очно-заочная форма предполагает возможность проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании.

В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Недействительным бланк и, соответственно, голос собственника будет считаться, если отмечено сразу несколько ответов на один и тот же вопрос, если ответы на вопросы не проставлены, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника), если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).

7. Как считать голоса собственников?

Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение составляют случаи, когда, например, на собрании решается вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, создании ТСЖ и утверждении его устава (решение принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). В ряде других случаев для принятия решения потребуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Подсчет голосов проводит счетная комиссия, протокол составляет секретарь общего собрания собственников. Протокол нужно составить не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. В протоколе собрания обязательно должны содержаться:

• дата и регистрационный номер протокола;
• дата, место и форма проведения общего собрания;
• информация об инициаторах собрания;
• вопросы, вынесенные на повестку дня собрания;
• сведения о лицах, приглашенных и участвовавших в собрании;
• место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
• приложения к протоколу общего собрания.

Более детально с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Минстроя России.

8. Что делать после собрания?

Не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников подлинники решений и протокола общего собрания собственников обязательно нужно представить в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в Мосжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Копии документов хранятся по адресу, который также определяет общее собрание собственников.

Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.

Если вы не согласны с решением, которое было принято общим собранием собственников с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом Российской Федерации (если вы не принимали участия в таком собрании или голосовали против принятия этого решения), и если это решение нарушает ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать его.

Заявление об обжаловании можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ваш голос не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам убытков.

Вы также можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы, которая в свою очередь вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников.

Источник: http://www.mos.ru/otvet-dom-i-dvor/kak-provesti-obschee-sobranie-sobstvennikov/

Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД

Пока вы не провели ни одного общего собрания собственников в МКД, это дело кажется проще простого. Порядок и правила проведения подробно описаны в Жилищном кодексе РФ – бери и делай.

Что вы найдёте в письме

В письме от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04 Минстрой РФ ответил на спорные вопросы проведения ОСС в МКД. Например, рассказал, может ли собственник нескольких помещений в одном МКД по-разному голосовать от разных помещений, или голосовать только по некоторым своим помещениям.

Ведомство объяснило, когда нежилое помещение в доме могут признать не частью этого дома, а его собственника не имеющим права участвовать в общем собрании собственников помещений МКД.

Из письма вы узнаете, можно ли вручать сообщение о проведении ОСС и бланки решений собственников лицу, не являющемуся собственником помещения. Обязательны ли в решении собственника дата заполнения решения и собственноручная подпись собственника.

Минстрой РФ пояснил, будет ли ошибкой указать в решении собственника помещения фамилию и инициалы и не расшифровать полностью имя и отчество.

Подсчёт голосов

ОСС – орган управления МКД. На нём собственники обсуждают вопросы повестки дня и принимают решения по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

ОСС проводится посредством голосования (ст. 44.1 ЖК РФ). Голосовать могут собственники помещений в данном доме (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). Выходит, что участниками собрания могут быть именно собственники помещений МКД: юридические и физические лица, которые на праве собственности владеют жилыми и нежилыми помещениями в МКД. Участниками ОСС не могут быть помещения в МКД или доли в общем имуществе.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в доме на ОСС, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Эта доля едина и неделима, её нельзя распределить на несколько долей.

Доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Выходит, что количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения, пропорционально площади помещения, принадлежащего этому собственнику на праве собственности.

Если собственник хочет проголосовать по-разному по одним и тем же вопросам повестки дня или собирается проголосовать только частью голосов, у него не получится. Количество голосов собственника нельзя делить на части.

Каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня, независимо от количества или площади помещений, находящихся у него в собственности (п. 3 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Голосовать частью голосов из общего числа голосов, которыми обладает собственник нельзя, это противоречит жилищному законодательству.

Чтобы определить, что по вопросам повестки дня было принято положительное решение, нужно определить долю голосов, отданных собственником помещения в МКД, от общего числа голосов, принимающих участие в ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Все голоса, которыми обладает собственник, учитываются при определении наличия кворума.

Минстрой РФ отмечает, что собственник помещений в МКД не голосует на ОСС частью голосов, все голоса собственника учитываются при подведении итогов голосования. Решение по каждому вопросу повестки дня можно принять только одно.

Нежилое помещение как часть дома

Нежилое помещение является частью многоквартирного дома, если оно указано в технической документации на дом. Если такое нежилое помещение оформят в собственность, его площадь будет учитываться в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в МКД и могут участвовать в ОСС.

Собственник нежилого помещения тоже участвует в общем собрании собственников, а количество его голосов пропорционально площади указанного помещения.

В законодательстве вы найдёте такие понятия, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные помещения. Все они будут частями МКД, если они встроены в этот дом, пристроены к нему либо частично встроены, частично пристроены.

Уведомление о проведении ОСС

Порядок уведомления собственников помещений о проведении ОСС подробно описан в ч. ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ. Если точно соблюдать требования, то такой порядок соответствует действующему законодательству.

При этом инициатор ОСС может дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в МКД. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений – это не государственная и не служебная тайна. Его можно распространять среди неопределенного круга лиц, даже если они не являются собственниками помещений в конкретном МКД.

Подпись в решении собственника

Есть ряд сведений, которые обязательно должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Одна из них – подпись собственника.

Подпись – подтверждение волеизъявления собственника помещения при проведении ОСС. Если подписи в решении нет, нельзя определить, что собственник действительно выразил своё мнение.

Кроме подписи решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании. Причём по этим сведениям нужно идентифицировать участника собрания. Поэтому к ним относятся в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью.

Если собственник вносит в решение исправления, то он должен подтвердить их личной подписью и надписью «исправленному верить».

Идентификация собственника

Решение собственника должно позволять идентифицировать собственника, принявшего участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня.

Сведения о лицах, которые присутствовали на собрании, указываются в приложении к протоколу ОСС. Иногда в решении собственника могут быть недостоверные сведения:

• неверный номер квартиры,
• ошибка в фамилии,
• неверно указанная площадь,
• технические ошибки.

Если это описки, или ошибка случилась из-за неразборчивости почерка и всё же можно достоверно установить, кто оформил решение, каким помещением этот человек владеет, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчёте голосов.

Если идентифицировать собственника сложно, например, в доме есть различные помещения, которыми владеют лица с одинаковыми фамилиями, такое решение можно учитывать при подсчёте голосов только при наличии дополнительных документов.

Нельзя признать решение собственника помещения ошибочным по вопросам повестки дня, если волеизъявление собственника определяется однозначно. Даже если сам собственник потом передумает и решит изменить мнение, такое волеизъявление учитывается при подсчёте голосов в том значении, в котором оно указано в решении собственника.

Исключение – решение собственника признано сфальсифицированным, оформленным без ведома собственника помещения и без учёта его позиции по вопросам повестки дня.

Источник: http://roskvartal.ru/provedenie-oss/8256/minstroy-rf-o-provedenii-obschego-sobraniya-sobstvennikov-v-mkd

Как организовать и провести собрание собственников многоквартирного дома?

Признать решение собрания недействительным может только суд. Обратиться с таким иском в суд может собственник, не принимавший участие в собрании, либо голосовавший против принятия решения, а также органы государственного жилищного контроля (ГЖИ), прокуратура в случае выявленных нарушений.

Избежать этого можно, если соблюдены все требования к процедуре организации и проведения общего собрания, установленные ст. 44-48 ЖК РФ, а также требования к оформлению документов собрания, в том числе протокола, установленные Минстроем РФ.

Во избежание ошибок лучше обращаться к специалистам за консультациями и помощью.

Место собрания выбирает инициатор, обязательных требований нет. Желательно арендовать зал в школе, либо в ДК, попросить органы местной власти помочь с помещением. Но если таких возможностей нет, то можно собраться в любом удобном месте — это может быть и площадка перед домом в хорошую погоду, или холл в подъезде, если он вместительный, или помещение управляющей организации, если таковое имеется.

Для того чтобы собрание в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) состоялось необходимо, чтобы в нем приняли участие (проголосовали) собственники, обладающие более чем 50% голосов (считаются пропорционально их доле в праве на общедолевое имущество) от общего числа голосов всех собственников в доме.

Доля в праве на общедолевое имущество в свою очередь пропорциональна площади помещения, принадлежащего собственнику. То есть голос собственника «привязан» к площади его помещения (квартиры, офиса). В совокупности у всех собственников в доме 100% голосов. И если в собрании приняли участие собственники, совокупность площадей которых составляет более 50% от общей (то есть которая в собственности физических и юридических лиц), то собрание имеет кворум.

При очной форме возможны варианты голосования: путем поднятия руки, либо заполнения бюллетеней, которые, как правило, опускают в урну.

При заочной форме голосуют только путем заполнения бюллетеней, которые передаются в место, определенное инициатором собрания и указанное в уведомлении о собрании.

Подлинность подписей не проверяется, так как это компетенция правоохранительных органов.

Поэтому при проведении очного собрания организовывается регистрация участников собрания — собственников. При регистрации участник должен предоставить документы, подтверждающие право собственности на помещение, и удостоверяющие личность. Это дает возможность определить наличие явки (кворума), а также проверить, является ли присутствующий собственником или нет.

Такую же процедуру можно организовать и при приеме бюллетеней при заочном голосовании, но закон не обязывает — иной раз это не представляется возможным.

Как Гражданским так и Жилищным кодексами установлено, что по итогам собрания, проведенного в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) составляется протокол в письменном виде. Это обязательно! Требования к оформлению протокола собрания установлены Приказом Минстроя.

Для оформления протокола выбирается секретарь собрания. В протоколе фиксируются сведения о принявших участие в голосовании, наличие/отсутствие кворума собрания, итоги подсчета голосов, все решения принятые или не принятые общим собранием по вопросам повестки дня.

На дату окончания голосования поступило 445 бланков решений собственников. Из них 10 бланков не было принято к подсчету.

Таким образом, было принято к подсчету 435 бланка решений собственников, которым принадлежит в совокупности 23 781,03 кв. м. помещений, что составляет 55,72 % голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ кворум имеется, что является основанием для признания общего собрания правомочным принимать решения по вопросам повестки дня

Результаты голосования по вопросам повестки дня общего собрания (%):

По вопросу «» повестки дня: О выборе способа управления многоквартирным домом по адресу:_________________: управление управляющей организацией.

ПРЕДЛОЖЕНО: Выбрать способ управления многоквартирным домом по адресу:__________________: управление управляющей организацией.

РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ) по вопросу «» повестки дня: О выборе способа управления многоквартирным домом по адресу:________________________: управление управляющей организацией:

Выбрать способ управления многоквартирным домом по адресу:____________________: управление управляющей организацией.

ПРОТИВ

ВОЗДЕРЖАЛСЯ

Сведения о методе подсчета голосов

В % от общего числа голосов собственников, принявших участие в голосовании

РЕШЕНИЕ ПРИНЯТО.

Для этого существует заочная форма голосования.

В собрании принимают участие, то есть голосуют, исключительно собственники помещений.

Остальные лица (наниматели, представители властей, управляющих организаций и пр. приглашенные лица) могут присутствовать, отвечать на вопросы, но без права голосовать.

Что касается муниципальных квартир, которые занимаются жильцами по соцнайму, то их собственником является государство. Поэтому на собраниях собственников, например, в Москве оно будет присутствовать в лице Департамента городского имущества (ДГИ) через своего уполномоченного представителя — ГКУ ИС (Государственное казенное учреждение «Инженерная служба») того или иного района столицы.

По закону общее собрание может организовать любой собственник помещения в доме (обращаю внимание, что это должен быть именно собственник, а не наниматель жилья или проживающий в доме гражданин, не имеющий в нем собственности).

В первую очередь инициатору собрания необходимо определить круг вопросов повестки дня, с которыми он хочет выйти на обсуждение общего собрания. После — определиться с формой (очная, заочная, очно-заочная), датой, местом проведения собрания или местом сбора голосов при заочном голосовании, местом, где можно ознакомиться с документами по собранию, другими словами, сформировать сообщение для собственников о предстоящем собрании. После чего необходимо уведомить всех собственников в доме о предстоящем собрании.

Законом установлен срок уведомления — не позже чем за 10 дней до собрания.

Уведомляют обычно путем, установленным на ранее проведенном собрании собственников. Если ранее на собрании собственников такое решение не принималось, то каждому собственнику направляется заказное письмо, либо сообщение вручается лично под роспись. Сведения о собственниках в доме инициатор может получить в Росреестре, конечно не бесплатно, но иного пути чаще всего нет. Можно обратиться за содействием в получении таких сведений в органы государственной власти (например, в администрацию района, управу района), но вероятнее всего откажут со ссылкой на персональные данные.

Поэтому если собственник инициирует собрание, то он должен быть готов к расходам.

Также законодателем установлено, что инициировать собрание могут и органы власти (в определенных законом случаях) либо управляющая организация — по вопросам управления домом.

У собственников, которые физически не могут собраться в одном месте и в одно время есть возможность провести общее собрание в заочной форме. Это предусмотрено как жилищным, так и гражданским законодательством.

При заочной форме собственник голосует по предложенным вопросам повестки дня письменно, то есть вносит в некую предложенную инициатором собрания форму — бланк голосования (бюллетень) — необходимые сведения о себе (предусмотренные ЖК РФ) и принятое им решение по каждому вопросу повестки дня (либо ЗА, либо ПРОТИВ, либо ВОЗДЕРЖАЛСЯ), и передает заполненный бланк голосования (бюллетень) в место их сбора, которое также определяет инициатор собрания.

Да, согласно жилищному законодательству и при управлении домом управляющей организацией и при управлении ТСЖ (ЖК, ЖСК) все вопросы, отнесенные Жилищным кодексом (ст. 44 ЖК РФ) к исключительной компетенции общего собрания собственников решаются на нем.

Но необходимо отметить, что при управлении домом ТСЖ (ЖК, ЖСК) также имеется орган управления этими объединениями жильцов — это общее собрание членов ТСЖ (ЖК, ЖСК). На них могут решаться вопросы, отнесенные законодательством и Уставом уже к их компетенции.

Многоквартирный дом это не только здание/строение/сооружение, но и сообщество собственников, которым принадлежат не только квартиры в этом доме, но и доля в общем имуществе, так называемая «общедолевая собственность». К ней можно отнести все помещения общего пользования, технические помещения, лестницы, подвалы, чердаки, крышу, несущие конструкции, инженерные сети и оборудование, лифтовое хозяйство и многое другое, что обеспечивает комфортное и безопасное проживание в доме. И всем этим хозяйством необходимо управлять: его нужно содержать, обслуживать, ремонтировать, обеспечивать жителей водой, теплом, электричеством и пр.

Общее собрание собственников вправе решать практически все вопросы, касающиеся управления, содержания, ремонта, использования общего имущества.

В первую очередь законодательство обязывает собственников выбрать на общем собрании способ управления домом. Есть варианты:

1. Через управляющую организацию

2. Через созданные собственниками ТСЖ, ЖСК или ЖК

3 Непосредственно собственниками (в случае если дом небольшой и в нем не так много квартир)

Также собственники на общем собрании определяют перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, устанавливают ставку содержания общего имущества, выбирают своих представителей — совет дома.

Могут устанавливать набор дополнительных услуг/сервисов, направленных на улучшение условий проживания, например, услуги консьержей, установка видеонаблюдения, шлагбаумов и пр.

Однако есть вопросы, которые не входят в компетенцию общего собрания — это в первую очередь установление тарифов на коммунальные ресурсы/ услуги (они устанавливаются органами власти субъекта Федерации).

Вопросы относящиеся к компетенции общего собрания собственников, а также порядок организации и проведения общих собраний собственников регламентируются ст. 44 — 48 Жилищного Кодекса РФ, кроме того основные положения по вопросам общих собраний собственников отражены в главе 9.1 Гражданского кодекса РФ «Решения собраний».

Утвержденных форм документов собрания нет, имеются различные методические рекомендации, выпущенные в разное время, но они не носят обязательный характер.

На сегодняшний день законодательно установлены только требования к оформлению протоколов собраний, утвержденные Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

Ознакомиться с нормативно-правовыми актами можно в информационно-правовых системах и в других открытых источниках, там же можно найти различные (но не нормированные) примеры протоколов и уставов.

Источник: http://realty.ria.ru/20170413/408519338.html

Протокол собрания собственников жилья многоквартирного дома – бланк и образец 2019 года

Согласно нормам жилищного законодательства, сборы всех жителей МКД являются его уполномоченным органом. Результат таких сборов фиксируется обязательно фиксируется. Рассмотрим подробнее, что собой представляет протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, образец подобного рода документации и её основные элементы.

Собрание совладельцев жилья в МКД

Жилищный кодекс прописывает правила, согласно которым сборы владельцев квадратных метров проводятся:

• ежегодно по утверждённому плану;
• по желанию самих владельцев;
• по волеизъявлению УК.

Общие сборы собственников МКД проводится для решения важных моментов, связанных с его жизнью. Ведь по-другому узнать мнение каждого жильца и получить согласие от него на проведение тех или иных мероприятий, крайне сложно. С этой целью благодаря усилиям УК ведётся реестр собственников.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

На всех общих собраниях должны быть:

• глава (руководит сборами);
• секретарь;
• кворум (минимум половина жителей дома);
• приглашённые участники (работники УК, администрации, депутаты и т.д.).

Согласно нормам ЖК РФ решения общего собрания собственников выдаются в виде протокола. Заполняем бланк, как правило, используя типовые формы. Хотя общеобязательных требований для такой бумаги не установлено. Бумага при любых обстоятельствах подписывается на общем собрании секретарём, председателем и членами комиссии.

Грамотно заполненный протокол вмещает в себе такие сведения:

• регистрацию собравшихся жильцов;
• вступительную речь председателя;
• рассмотрение моментов, что числятся на повестке дня;
• разбор вопросов участников заседания;
• подведение итогов и заключительную речь председателя.

Что это?

Собрание жильцов представляет собой форму принятия решений жильцами дома относительно их общего имущества и жизни дома в целом. Ведь в нормативах прописано, что общедомовые владения считаются собственностью всех людей, проживающих в многоэтажке. Исходя из этого, каждый собственник имеет право решать, что делать с таким имуществом. Однако на практике большинство даже не подозревает, на что именно идут выделенные средства, и как они на самом деле используются. Далее, разберём детальнее, как проводятся собрания, что на них решается и как составить грамотно протокол.

Как проводится собрание

Ранее уже было упомянуто о существующих двух видах собрания: очередной и внеочередной. Очередное собрание проводится не реже одного раза в год. А второй вид может созываться по мере необходимости, если такую инициативу выразит хотя бы один из владельцев квадратных метров либо представитель управляющей организации.

Существует две формы организации подобного мероприятия:

О планируемом мероприятии владельцев квартир должны оповестить за 10 дней до самого мероприятия (не позднее). Уведомление отдаётся в руки или пересылается письмом, но обязательно под подпись. В большинстве случаев на стенде в парадном помещении дополнительно размещается соответствующее объявление.

Если на очном собрании не было кворума, голосование может быть передано на заочное. При этом нормативами не установлены чёткие сроки, когда оно должно произойти просто отмечено, что оно проводится в разумный срок, достаточный для подготовки и его организации.

Уведомление о предстоящих сборах собрании должно содержать в себе следующую информацию:

• указание на инициатора;
• форму мероприятия;
• дату/время;
• адрес;
• повестку дня;
• процедуру ознакомления принятыми материалами.

Все решения принимаются посредством проведения голосования. Преимущественно требуется, чтобы собрался кворум. Он представляет собой достаточное количество жителей, которые уполномочены в рассматриваемом случае. По жилищному законодательству это больше 50% голосов.

Количество голосов владельца зависит от объема его части в праве общей собственности. Для определения нужно площадь помещения владельца поделить на сумму квадратных метров жилых/нежилых помещений в здании.

Какие вопросы решаются

Собрания собственников МКД уполномочены определять судьбу по таким делам:

• пристройки и варианты их расширения;
• эксплуатация придомовой территории;
• выбор ответственных лиц, наделённых правами заключать соглашения с физ. и юрлицами для получения прибыли от придомовой территории;
• ремонт строения;
• выбор лиц для содержания квадратных метров, их охраны и т.д.

Кроме того, есть ряд аспектов, для решения которых нужно не простое, а квалифицированное большинство. Сюда относят:

• реконструкцию здания;
• способы эксплуатации придомового участка земли, установление ограничений;
• пользование общим имуществом дома и др.

Протокол собрания собственников жилья

Чтобы принятые решения обладали в дальнейшем юридической силой, мало провести собрание. Необходимо ещё грамотно оформить протокол ОСС. Он представляет собой итоговый документ заседания, фиксирующий в себе его результаты. Оформляется он в письменной виде и подписывается уполномоченными лицами.

Определяя, как правильно оформить подобную документацию в 2019 году, следует отметить, что универсального общеобязательного формата протокола общего собрания собственников многоквартирного дома, не существует. Однако, несмотря на то, что форма протокола свободная, есть сведения, написать которые в документе нужно обязательно. Так, в нём пишется:

• название;
• дата и номер;
• время и адрес проведения совещания;
• какого типа собрание собственников и его форма (очного или заочного голосования собственников);
• содержательная часть (рассматривающее вопросы по общедомовым делам, итоги голосования всех жильцов);
• место хранения бумаги;
• приложения;
• подписи.

Отмечается, кто вёл мероприятие, фиксирует все эти данные секретарь. Когда бумага оформлена, она должна быть донесена до сведения всех жильцов дома, в том числе и тех, что не присутствовали на заседании.

Чтобы понимать, как выглядит грамотно составленный документ и что в нём писать, можно скачать один из образцов, представленных ниже.

Председатель и секретарь собрания

Определяя, как вести протоколы, ранее отмечалось, что в протоколе общего собрания собственников жилья должна стоять подпись председателя и секретаря собрания. Их выбирают путём открытого голосования из числа присутствующих на заседании. При этом первый ведёт мероприятие, а задача второго всё фиксировать и вести протокол собраний собственников.

Счётная комиссия

Если необходимо голосованием принять какое-либо решение, для подсчёта голосов создаётся счётная комиссия. Её членов также выбирают из числа присутствующих. Сколько именно человек будет в составе комиссии, решается самими жильцами. Как правило, в неё входит несколько человек, пользующихся доверием. Лучше всего если это будет нечётное количество, чтобы в случае чего, голоса не разделились поровну.

Члены комиссии подсчитывают голоса, что в конечном счёте отображается в протоколе собрания жильцов многоквартирного дома.

Подписи совладельцев в протоколе общих сборов

Подписи в протоколе собрания жильцов дома могут потребоваться только когда рассматривается вопрос создания ТСЖ и принятия его устава.

Сведения в протоколе

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — это нумерация рассматриваемого вопроса, ФИО выступавшего, коротко основные тезисы речи и выдвигаемые требования или предложения.

Формулировка повестки собрания

Протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома содержит всё, что пребывает на повестке дня и требует рассмотрения. Под ней подразумевают все вопросы, что планируют рассмотреть на заседании. Если их несколько – необходимо их пронумеровать и расположить по порядку рассмотрения.

Манера изложения повестки должна быть чёткой, содержать в себе суть рассматриваемого вопроса, а также не допускать его неоднозначного восприятия участниками. Нельзя включать постулаты обобщающего характера, например, «Другое», «Разное» и т.д., а также объединять в себе разные по смыслу вопросы.

Бланк протокола собрания собственников жилья МКД

Сбор и подсчёт подписей заканчивается оформлением протокола. Действующий шаблон документа можно взять в местной администрации либо воспользоваться ресурсами для скачивания в интернете. Главное, чтобы бумага соответствовала положениям Приказа Минстроя. Ознакомьтесь с бланком протокола, а ниже скачайте грамотно составленный образец.

Образец протокола собрания собственников жилья многоквартирного дома

Ознакомьтесь, как выглядит пример заполнения документа, если требуется составить протокол собрания совета дома, когда рассматривается ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Обжалование решений

Ссылаясь на жилищные нормативы, владелец может через суд оспорить решение собрания и приложение к протоколу общего собрания собственников, если они нарушают законодательные нормы, при условии, что:

• он не участвовал в мероприятии;
• он выступал против этого решения;
• подобными действиями нарушаются его права/интересы;
• он голосовал, однако его мнение проигнорировали.

Срок, который даётся для обжалования – полгода начиная с момента, когда гражданин узнал или мог узнать о таком нарушении. Но не более 2-х лет с момента, когда решение стало общедоступным.

Заключение

Все решения общего собрания собственников дома оформляются специальной бумагой — протоколом. Он пишется в свободной форме, однако, всё же должен вмещать в себя определённые обязательные элементы. Чтобы наглядно понимать, как оформляется подобный документ, стоит ознакомиться с образцами протокола общего собрания, размещёнными выше.

Источник: http://pravonedv.ru/kvartira/all/protokol-obshhego-sobraniya-sobstvennikov-zhilya.html