Обязанность по уплате налога с продажи квартиры

Ответы на все вопросы по теме: "Обязанность по уплате налога с продажи квартиры" от профессионалов. Актуальность информации на 2020 год вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Читайте так же:  Контейнерные площадки для мусора возле жилых домов - правила установки и требования по санпин

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Источник: http://www.garant.ru/article/620564/

Налог с продажи имущества

По законам Российской Федерации налог с продажи имущества уплачивается гражданами, если в результате сделки был получен доход. Но есть и другие нюансы налогообложения при продаже недвижимости, которые стоит учитывать. Например, размер налога зависит от статусной принадлежности гражданина, стоимости и характера продаваемой недвижимости.

Основные особенности налогообложения

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

  • При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
  • При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
  • При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

  • Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
  • Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

Это важно! Статус резидента и нерезидента определяется не только по гражданству. Так, гражданин России может быть признан нерезидентом, если имеет вид на жительство в другой стране. Или же в том случае, если гражданин проживает в другой стране более 6 месяцев. В свою очередь, резидентом может быть признан гражданин, имеющий вид на жительство в Российской Федерации.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

  • Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
  • Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
  • Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.
Читайте так же:  Чем договор дарения отличается от дарственной

Подача декларации и выплата налогов

Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.

К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).

Примеры различных сделок

Далее будут рассмотрены различные случаи, при которых налог с продажи имущества выплачивается или не выплачивается:

Источник: http://grazhdaninu.com/nalogi/ndfl/prodazha-imushhestva

Уплата налогов с продажи квартиры — сроки и ставки

В соответствии с налоговым законодательством России каждый гражданин, получивший доход от продажи движимого или недвижимого имущества, обязан заплатить налог в государственную казну. Уплата налога с продажи квартиры происходит в установленный законодательством срок и в установленном размере.

Прежде чем реализовывать принадлежащую на праве собственности недвижимость, гражданину следует уточнить несколько важных моментов:

  • уплата налогового платежа происходит тогда, когда продаваемая квартира была в собственности гражданина больше чем три года;
  • в некоторых ситуациях существенно снизить налоговую сумму можно, например, путем налогового вычета (до 260 тысяч рублей).

В 2015 году налоговое законодательство претерпело изменения. Недвижимость, приобретенная в собственность после 2015 года, без начисления налога может продаться уже через пять лет, а не через три года. Более ранние сроки реализации влекут за собой начисление налога по стандартной ставке – 13%. Граждане, которые купили квартиру или получили ее по договору дарения, могут не уплачивать налог после трех лет.

Как рассчитать размер налогового платежа при продаже квартиры

Ставка налога при реализации квартиры, которая находится в собственности гражданина менее трех лет, стандартная и равна 13% от полученного дохода. Трехгодичный срок исчисляется от даты выдачи свидетельства на объект недвижимости.

Существует 2 варианта, как оплатить налог с продажи квартиры, существенно сэкономив:

1. С использованием налогового вычета, предоставленного государством. В 2017 году такая сумма составляет 1 миллион рублей.

Пример: Если квартира была реализована за 2,5 млн, то сумма налога составит:

Если квартира будет продана за сумму менее 1000000 рублей, гражданин может получить право не уплачивать налог. Например, квартира продавалась за 950 тысяч, размер налоговой суммы к уплате получился отрицательным: (950000-1000000)*0,13=-6500 рублей.

2. С использованием функции «доходы-расходы». Гражданин может поучить законный имущественный вычет – из суммы, полученной от реализации недвижимости, может быть вычтена сумма расходов на ее приобретение изначально. Документы, подтверждающие первоначальную сделку и перечисленные по ней средства, предоставляются в налоговую инспекцию по месту жительства.

Например, жилье стоило 2,5 миллиона, а первоначальные расходы по нему – 1,5 миллиона, значит, размер налога составит (2500000-1500000)*0,13=130000 рублей.

Что может быть зачтено в качестве расходов

  • затраты на отделочные и строительные материалы и проведение ремонта;
  • разработка сметной и проектной документации;
  • расходы на приобретение самой квартиры – готовой или строящейся (в случае оформления ипотечного кредита – расходы по его выплате и проценты);
  • затраты по подключению коммуникаций – электросетей, водоснабжения, водоотведения и прочие.

Если гражданин в этом же отчетном году приобретает в собственность другую недвижимость, эта сумма может быть вычтена как расходы гражданина, и размер налога может быть сведен к нулю, если квартира стоит больше, чем реализованная первая.

Как происходит уплата налога с продажи квартиры в 2017 году

Гражданин должен предоставить в налоговые органы или в режиме онлайн в налоговую инспекцию заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ. В документе должны быть указаны сведения о личности налогоплательщика, размере полученного дохода и сумме, подлежащей к уплате.

Дополнительные документы которые должны быть предоставлены

  • копия паспорта гражданина РФ);
  • заявление по имущественному вычету (если гражданин рассчитывает его получить);
  • копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру, – свидетельства, договора;
  • документы, подтверждающие оплату внесенных сумм;
  • копии квитанций и документов по понесенным расходам на проданную квартиру.

После рассмотрения документов и их одобрения гражданин получает квитанцию для безналичной оплаты налога по продаже квартиры.

Срок для подачи налоговой декларации – до 30 апреля года, следующего за налоговым периодом.
Срок уплаты налога после продажи квартиры – 15 июля.

Что ожидает налогоплательщика после продажи квартиры, узнаем из видео:

Способы избежать уплаты налога по продаже квартиры менее 3 лет в собственности

  • Гражданин может приложить документацию, подтверждающую расходы по данной квартире изначально – затраты на ремонт, документы по ипотечному кредиту.
  • Приобрести еще один объект недвижимости в текущем налоговом периоде. В случае, если его стоимость будет больше, чем полученный доход, гражданин может не выплачивать налог.

В любом из этих случаев все расходы должны быть подтверждены документально копиями договоров купли-продажи, свидетельств и справок.

Источник: http://grazhdaninu.com/nalogi/ndfl/prodazha-imushhestva/uplata-nalogov-s-prodazhi-kvartiryi.html

Налог с продажи квартиры: когда платить и как уменьшить

Доходы облагаются НДФЛ, но при продаже недвижимости можно законно избежать этого или сократить размер взносов.

Когда платить налог с продажи квартиры не нужно

Платить налоги и даже подавать декларацию не требуется НК РФ, статья 217.1 , если вы владели жильём дольше определённого срока. Так, достаточно, чтобы недвижимость была в собственности 3 года, или 36 полных месяцев, если вы:

  • приобрели её до 1 января 2016 года;
  • получили в подарок от близких СК РФ, статья 14 родственников: родителей, детей, бабушек и дедушек, внуков, родных братьев и сестёр;
  • приватизировали её;
  • получили в наследство или по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если все эти утверждения не про вас, то, чтобы не платить налоги, квартирой или домом необходимо владеть 5 лет, или 60 полных месяцев.

1 января 2020 вступят в силу изменения Федеральный закон от 26.07.2019 № 210‑ФЗ в налоговый кодекс. Без уплаты налогов после 3 лет владения продать можно будет и жильё, которое вы получили путём, не указанным в списке выше. Но только при условии, что оно у вас единственное. Если в собственности ещё одна квартира или доля в ней, минимальный срок владения составляет 5 лет.

Читайте так же:  Как быстро получить паспорт в 14 лет подробная инструкция

Если вы москвич, получили жильё по программе реновации и решили его продать, то засчитываются годы владения обеими квартирами — и новой, и освобождённой.

Когда платить налог с продажи квартиры нужно

Видео (кликните для воспроизведения).

Тем, кто владел недвижимостью меньше предписанного законом срока, необходимо заявить о полученном заработке и заплатить НК РФ, статья 224. Налоговые ставки с него налог на доходы физических лиц — 13%.

Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается на основе суммы, указанной в договоре купли‑продажи. Если после, то придётся сравнить, что больше: цена из договора или кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. Эту меру ввели для того, чтобы у собственников не было соблазна прописать в договоре купли‑продажи низкую цену и скрыть часть доходов.

Власти субъектов РФ могут НК РФ, статья 217.1 самостоятельно уменьшать понижающие коэффициенты или минимальные сроки владения недвижимостью вплоть до нуля. Это облегчает налоговую нагрузку на жителей региона при продаже жилья или освобождает их от неё.

Чтобы заплатить налог, вам нужно до 30 апреля, следующего за годом продажи квартиры, подать в налоговую службу декларацию 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и прибыль от продажи квартиры. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Налог кажется чудовищно огромным. Но его можно законно уменьшить НК РФ, статья 220. Имущественные налоговые вычеты — вплоть до нуля.

1. Снизить размер доходов на сумму расходов

Вы продали квартиру и получили за неё деньги, но это не значит, что вся сумма — это доход. Перед этим вы купили данный объект недвижимости и, скорее всего, значительно на него потратились. На эту сумму и можно уменьшить прибыль, которая облагается НДФЛ.

Например, вы продали за 3 миллиона квартиру, которую 2 года назад купили за 2,8 миллиона. По договору купли‑продажи НДФЛ бы составил 390 тысяч. Но если вы заявите о расходах, то налогом будет облагаться только разница в 200 тысяч. Соответственно, отдать придётся только 26 тысяч.

Если вы продаёте квартиру за ту же сумму, что и покупали, то дохода нет и налог с него платить не требуется. Но декларацию подавать всё равно придётся, чтобы документально подтвердить своё право на освобождение от выплат.

2. Получить налоговый вычет

Если у вас не было расходов на покупку, например получили квартиру в наследство, можно воспользоваться налоговым вычетом. При продаже квартиры, дома, комнаты или доли в них он составляет 1 миллион рублей.

Допустим, вы продали жильё за 2,3 миллиона и должны заплатить государству 299 тысяч рублей. Вычет уменьшит сумму, которая облагается налогом, до 1,3 миллиона, а взнос сократится до 169 тысяч.

Если квартира стоит меньше миллиона, то платить и вовсе ничего не придётся. Так что в случаях с недорогой недвижимостью лучше не снижать размер доходов на сумму расходов, а воспользоваться вычетом. Тем более что закон позволяет его получать один раз в год.

Источник: http://lifehacker.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry/

Налог при продаже квартир

Но оказывается, что важно не только выгодно продать жилое помещение, но и избежать дополнительных расходов в будущем. К таким расходам, например, относится уплата налога, поскольку продажа квартиры или иного жилья рассматривается налоговым законодательством РФ как получение дохода.

Случаи, при которых возникает обязанность по уплате налога

По общему правилу плательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.

Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).

ВАЖНО: При продаже квартир (домов), которые находились у Вас в собственности менее 3-х лет, налог платится с суммы, превышающей 1 миллион рублей.

Таким образом, самое главное, что нужно учитывать в случае продажи квартиры — это дата регистрации Вашего права собственности в Управлении ФРС (Росреестра) и продажная цена квартиры, указываемая в договоре купли-продажи.

Анализ правоустанавливающих документов на квартиру

Я думаю, Вам уже известно, что права на недвижимое имущество (к которому относятся и жилые помещения) и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП, а возникновение и переход права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

При этом дата регистрации права собственности отражается в свидетельстве и является основой для исчисления срока владения жилым помещением при предоставлении имущественного налогового вычета по доходам от его продажи.

Итак, повторюсь — ключевым моментом для определения того, обязаны ли Вы платить налог при продаже квартиры и соответственно, обязаны ли Вы подавать декларацию по форме 3-НДФЛ, является дата приобретения Вами права собственности на квартиру и дата ее продажи.

Особые случаи, при которых происходит продажа жилья и «судьба» налога

К таким случаям относятся следующие:

В случае совершения сделки по продаже жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) никакие вычеты не применяются, если такая сделка совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.

Такими лицами признаются лица, состоящие в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого (такой подход подтверждается разъяснениями налоговых органов, см. письмо УФНС по г. Москве от 19.08.2010 года № 20-14/4/087705).

Что касается приватизированного жилья, то нужно учитывать следующее. Допустим, Вы значительное время проживали в квартире, предоставленной Вам на основании ордера (договора социального найма), а затем захотели ее приватизировать.

В этих случаях, если с момента регистрации Вашего права собственности до момента продажи квартиры прошло менее 3-х лет, у Вас также возникает обязанность по уплате налога на общих основаниях.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

В случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности (например, супругов), размер вычета распределяется по договоренности между ними. Обычно это делается в совместном письменном заявлении супругов, которое подается в налоговую инспекцию.

Таким образом, супруги могут договориться между собой о том, что один из супругов отказывается от получения вычета при продаже квартиры в пользу другого.

Читайте так же:  Как вернуть вторую часть налога с квартиры

Также необходимо учитывать, что налогообложению подлежит любая реализация недвижимого имущества, осуществляемая на возмездно-эквивалентной основе.

Например, выкуп жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника, при этом выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ст.32 Жилищного кодекса РФ).

На основании этого можно прийти к выводу, что при выкупе жилого помещения публичным образованием выкупная цена, уплачиваемая в рамках соглашения о выкупе с собственником имущества, является доходом налогоплательщика от продажи имущества (письмо УФНС по г.Москве от 09.04.2010 № 20-14/4/[email protected], письмо Министерства финансов РФ от 21.04.2008 года № 03-04-07-01/69).

При мене квартир необходимо учитывать следующее. Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается ст.567 ГК РФ, которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно ст.568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

При этом Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры, находившейся в собственности менее 3-х лет, но не превышающей в целом 1 млн. рублей, а при мене квартиры, находившейся в Вашей собственности 3 года и более, налоговый вычет предоставляется в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры.

Поскольку порядок налогообложения доходов физических лиц установлен в главе 23 НК РФ, и нормы указанной главы применяются в равной степени к налогоплательщикам любого возраста и социального статуса, пенсионер-резидент РФ, реализующий жилое помещение, находящееся в его собственности более 3-х лет, не должен уплачивать налог с дохода, полученного от продажи такого имущества, и представлять налоговую декларацию в налоговые органы (письмо Минфина России от 29.04.2010 года № 03-04-05/7-232).
В остальных случаях (нахождение жилья в собственности менее 3-х лет и сумма квартиры более 1 млн. рублей) у него возникает обязанность уплатить налог по ставке 13% (для резидентов РФ) и 30%, если пенсионер резидентом РФ не является.

Когда не возникает обязанности по уплате налога

Как Вы уже догадались, не подлежат налогообложению доходы, получаемые от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, находившихся в собственности 3 года и более.


Таким образом, Вы как налогоплательщик, получивший доход от реализации имущества, в таких случаях не обязаны представлять и налоговую декларацию.

Выбор основания

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета Вы имеете право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных Вами и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Таким образом, налоговое законодательство РФ предоставляет Вам право выбрать наиболее подходящий вариант, и если у Вас нет возможности ждать истечения 3-х лет, а вычет в 1 миллион явно недостаточен, то можно воспользоваться вышеуказанным вариантом.

Источник: http://ppt.ru/news/121965

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности без налога

Приобретение квартир стало не просто способом покупки своего угла, но и открыло дорогу к возможностям получать доход. Однако об этом знает и государство, поэтому такие способы улучшения своего состояния приравнены к источникам прибыли и подлежат налогообложению.

Некоторые строят на покупках недвижимости настоящий бизнес, другие радуются получению своего жилья для проживания. Но любого из них будет волновать, как продать квартиру, которая менее 3 лет в собственности, и не платить налог.

Альтернативные пути ухода от налога

Действительно, сумма налога получается внушительной даже при продаже дешевого жилья. Покупатели стараются любым способом избежать налогообложения. Люди, владеющие объектом, иногда предпочитают вообще не продавать недвижимость, пока не выйдет облагаемый срок. Однако есть несколько способов, которые позволяют решить, как не платить налог.

Придержать квартиру и дождаться срока, установленного законами, — это самый простой путь, но долгий по времени. Также надо учитывать, что налоговая база постоянно пополняется новыми поправками. У любого собственника, желающего продать объект, нет гарантий, что спустя все сроки ему не придется платить налог.

Поэтому в рамках материала будут рассмотрены альтернативные варианты продаж недвижимости, которая в собственности менее 3 лет.

Срок владения собственностью и определение стоимости

До прошлого года закон определял срок в 3 года, по истечении которых продажа квартиры уже не подлежала налогообложению. Собственник получал право продавать/менять жилье без расходов на НДФЛ. Но с прошлого года сроки владения до продажи ужесточились. Ставка осталась исходной:

  • для граждан России — 13%;
  • для других определена — 30%.

Теперь срок владения достиг отметки в 5 лет, однако увеличение касается не всех категорий граждан. Для договоров дарения, когда право на владение передано близким по крови родичам, сроки остаются прежними: 3 года.

Не коснулось увеличение и тех граждан, кто получил недвижимость по наследству или с обременением. Новые сроки актуальны только для лиц, кто получил или приобрел объекты уже после внесения поправок в закон о праве собственности. Если же квартира оказалась во владении до 2016 года, новый регламент не действует, и срок остается первичным.

Желая стабилизировать активный рост цен на недвижимость, законодатель внес еще одну поправку, и она касается стоимости объекта. Теперь налог рассчитывается из кадастровой стоимости, а не рыночной. Однако допускается исходить из оценочной стоимости, если заключение выдано независимым экспертом. Но возможная разница между ценой по кадастру и рынком не может различаться намного.

Собственникам нужно знать, в каких случаях налог с продажи квартиры не платится:

  • владение более 3 и 5 лет соответственно;
  • если цена для продажи идентична первичной стоимости.

Но при любом варианте определение окончательной стоимости объекта всегда в прямой зависимости от цены по кадастру. Срок начинает отсчет обычно от момента регистрации нового права. Но есть оговорки, когда срок может изменяться. Так, при наследовании срок отсчитывается с даты смерти наследодателя.

В видеоролике подробно рассказывает эксперт об особенностях таких продаж:

Как избежать налога от продажи

Отсутствие выгоды, дополнительные расходы

Необходимо понимать: налог только в том случае применяется, если налицо факт получения финансовой выгоды. Если прибыль не получена, то и налог теряет свою необходимость.

Чаще всего собственники применяют несложную схему, когда в главном договоре указывается стоимость объекта при приобретении. То есть когда передавалось право собственности, стоимость была (условно) 900 тысяч рублей. Если проходит продажа до 3 лет, то в договоре указывается аналогичная стоимость. Перед законом нарушений нет, поскольку налогообложение применяется только при прибыли.

Так, если изначально стоимость была оценена в 1 миллион рублей, а через год стала 2 миллиона рублей, прибыль составит 1 миллион. Именно на прибыльный миллион распространится требование закона о налоге.

Уменьшить размер налога возможно, если доказать, что новым собственником были потрачены средства для улучшения условий. Сумма налога будет уменьшаться пропорционально затратам владельца.

Читайте так же:  Возражение на иск о выселении из жилого помещения

По стоимости объекта недвижимости

Есть еще способ, когда не платится налог с продажи квартиры. По закону стоимость объекта до миллиона рублей не облагается налогами.

Поэтому в сфере недвижимости используют несложный вариант, когда в договоре указывается стоимость до 1 миллиона рублей. Если цена выше, то остаток оформляется в письменной форме как обычная расписка.

Необязательно искать незаконные и сомнительные выходы для уклонения от выплаты налога. Законодательство оставляет законные способы не платить налог при продаже. Также предусмотрено возвращение затраченных средств при помощи налогового вычета. Каждый собственник должен понимать, что Налоговый кодекс не забирает деньги, а стремится приложить силу к созданию безопасных условий для сделок.

Источник: http://grazhdaninu.com/nalogi/ndfl/prodazha-imushhestva/kak-prodat-kvartiru-menee-3-let-v-sobstv.html

Уплата налога с продажи квартиры

При продаже любого имущества человеку необходимо заплатить НДФЛ. Этому виду сборов посвящена глава 23 НК РФ. В ней обозначен круг налогоплательщиков, типы облагаемых доходов, особенности уплаты и т. д.

Кто и за что обязан платить

Плательщиками НДФЛ, в соответствии с пунктом 1 статьи 207 НК РФ, являются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, физические лица, получающие доходы на территории РФ, но не являющиеся налоговыми российскими резидентами. Налоговые резиденты — это лица, не покидающие территорию страны более чем на 183 дня в году и обязанные платить налог с продажи недвижимости. В качестве объекта налогообложения выступает любое имущество, в том числе и недвижимое. Например, это квартира или дом. Иными словами, если у человека есть недвижимость и он решил ее продать, он получит доход. А по законодательству РФ, любой доход облагается налогом на доходы физических лиц. При этом, в соответствии с пунктом 3 статьи 208 НК РФ, недвижимость, находящаяся в собственности у гражданина РФ за пределами страны, подлежит обложению НДФЛ.

Сколько платить

НДФЛ — это налог на доходы физических лиц, который оплачивается по ставке 13% от полученного дохода. Налоговым периодом является календарный год. Отчитаться по доходам необходимо один раз в год, в течение 4 месяцев после окончания налогового периода. Важно еще учитывать, с какой суммы платится налог с продажи недвижимости. В этой ситуации это доход (налогооблагаемая база), который получает собственник от реализации своего недвижимого имущества. В его качестве выступает стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи. Если гражданин продает свою иностранную недвижимость, и ее стоимость указана в иностранной валюте, то эту сумму необходимо перевести в рубли по установленному курсу. Это связано с тем, что в декларации указывается сумма в рублях.

В общем случае лицо, продающее недвижимость, должно заплатить в казну страны 13% от ее стоимости. Но существует несколько способов уменьшить налог на продажу квартиры:

  • продать ее спустя 3 года владения;
  • использовать вычет;
  • использовать при расчете формулу «доходы – расходы».

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, налогоплательщики, продавшие недвижимое имущество, которое было у них в собственности как минимум три года, освобождаются от необходимости платить НДФЛ. В этом случае главным документом, дающим возможность воспользоваться этой льготой, является свидетельство о праве собственности. Точкой отсчета трехлетнего срока является дата выдачи этого документа.

Если квартира находится в собственности менее чем три года, то налог при продаже квартиры все же придется заплатить. Но гражданину разрешено воспользоваться налоговым вычетом. Его суть заключается в уменьшении базы для исчисления налога. Максимальная сумма вычета, в соответствии с пунктом 2 статьи 220 НК РФ (эта же статья предусматривает налоговые льготы при покупке квартиры по ипотеке), составляет 1 000 000 рублей. То есть если квартира была продана за 2 100 000 рублей, расчет производится по следующей формуле:

Если недвижимость была продана меньше чем за 1 000 000 рублей, то налог с продажи квартиры не рассчитывается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 220 НК РФ, гражданину разрешается использовать при расчете НДФЛ формулу «доходы – расходы». То есть продавцу квартиры необходимо учесть все расходы, которые он понес в связи с ее приобретением. Но все эти расходы должны документально подтверждаться. К ним относятся:

  • затраты на покупку квартиры;
  • оплата проектно-сметной документации;
  • покупка строительных материалов;
  • затраты на подключение коммуникационных сетей;
  • оплата ремонтных работ и т. д.

Стоит понимать, что рациональнее всего прибегать к этому методу снижения налоговой базы, если сумма расходов больше 1 000 000 рублей. Например, недвижимость приобретена за 1 500 000 руб., а продается за 2 000 000 руб. Если произвести расчет налога с продажи квартиры в этом случае, налог составит:

Что касается квартир, полученных по наследству или в порядке дарения, то к ним нельзя применять подобную методику расчета. Владельцам такой недвижимости надо воспользоваться вычетом.

Порядок уплаты НДФЛ

Чтобы заплатить НДФЛ, необходимо обратиться в территориальный орган ФНС со следующим пакетом документов:

  • декларация по форме 3-НДФЛ;
  • паспорт + его копия;
  • свидетельство о праве собственности;
  • договор купли-продажи;
  • документ, подтверждающий получение денежных средств (квитанция, расписка);
  • копии документов, подтверждающих расходы на квартиру, — при использовании формулы «доходы — расходы»;
  • заявление на получение вычета — при необходимости.

После проверки документов плательщику выдаются реквизиты, по которым необходимо перечислить налог и оплатить его в любом банке на территории РФ. Лицам, освобожденным от уплаты НДФЛ, нет надобности обращаться в ФНС (пункт 4 статьи 229 НК РФ).

Возможно ли получить налоговые льготы при покупке квартиры, дома или любой недвижимости? Основной тип льготы, оформляемой после приобретения жилой недвижимости, — налоговое удержание для лиц, получающих официальный заработок и уплачивающих взносы по подоходному налогу. Тип регламента получения этой льготы прописывается в содержании статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://ppt.ru/art/nalogi/s-prodaji-kvartiri

Обязанность по уплате налога с продажи квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here