Налоги на коммерческую недвижимость, которая не используется для получения прибыли

Ответы на все вопросы по теме: "Налоги на коммерческую недвижимость, которая не используется для получения прибыли" от профессионалов. Актуальность информации на 2020 год вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Содержание

  • Физическое лицо, имеющее статус ИП, планирует продать нежилое помещение, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Вид деятельности по продаже имущества не заявлен. ИП применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». Имущество приобреталось по договору купли-продажи в 2016 году. Каков порядок налогообложения доходов от продажи нежилого помещения?

    Разница в налогообложении доходов ИП, применяющего УСН (доходы), и физлица

    Мнение контролирующих органов

    Судебная практика

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    Цориева Зара

    Ответ прошел контроль качества

    2 октября 2019 г.

    Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

    Источник: http://www.garant.ru/consult/business/1300141/

    ИП, применяющий УСН с объектом обложения «доходы», осуществляет предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственного имущества — нежилого помещения. ИП планирует продать данное нежилое помещение. Помещение находится у него в собственности более 3-х лет. В рамках какой системы налогообложения (УСН или НДФЛ) будет облагаться данная сделка, если ИП перестанет использовать помещение в предпринимательской деятельности, расторгнет все договоры аренды и затем продаст помещение, сохраняя или не сохраняя статус ИП? Существует ли срок давности в данной ситуации (например, через год после прекращения использования помещения в предпринимательской деятельности оно считается собственностью физического лица и облагается не УСН, а НДФЛ)?

    Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

    Если на момент совершения сделки ИП не утратил статус предпринимателя и применяет УСН, то при продаже нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, доход облагается налогом в рамках УСН. При этом неважно, используется объект на момент продажи в предпринимательской деятельности или нет и сколько времени прошло с момента использования этой недвижимости в предпринимательской деятельности.

    Если статус ИП утрачен, то доходы от продажи подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% также независимо от того, используется имущество к моменту продажи для извлечения дохода или нет.

    При этом «срок давности» использования имущества для извлечения дохода НК РФ и разъяснениями Минфина России не предусмотрен.

    Обоснование вывода:

    Продажа недвижимости ИП в период применения УСН

    Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения (далее — УСН) индивидуальными предпринимателями (далее — ИП) предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности). ИП, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ.

    При определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих УСН, учитываются доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ (ст. 346.15 НК РФ).

    На основании п. 1 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).

    При этом товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

    То есть операции по реализации недвижимого имущества следует квалифицировать для целей налогообложения в качестве операций по реализации товаров.

    Вместе с тем следует отметить, что имущество ИП и физического лица юридически не разграничено. Поэтому на протяжении длительного времени вопрос о том, в рамках какой деятельности учитывать при налогообложении операции по реализации ИП недвижимого имущества, оставался поводом для дискуссий специалистов и судебных разбирательств.

    До недавнего времени мнение официальных органов сводилось к тому, что если имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в рамках осуществления предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/3-198, УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/[email protected]).

    В этом случае доходы, получаемые ИП от продажи недвижимого имущества, используемого им для осуществления предпринимательской деятельности, при налогообложении которых применяется УСН, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц по п. 24 ст. 217 НК РФ (письма Минфина России от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 14.04.2011 N 03-04-05/3-254).

    При этом, по мнению специалистов финансового ведомства, для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее — Налог), должны выполняться 2 условия:

    — при регистрации ИП в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности такие, как «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» или «Строительство зданий и сооружений» (соответственно коды 70.11, 70.12 и 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);

    Читайте так же:  Как решить проблему с начислением налога за квартиру, которая уже продана

    — недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя.

    Открытым оставался вопрос, должны ли эти условия выполняться одновременно.

    В свою очередь, судьи при рассмотрении дел по данному вопросу в большинстве случаев указывают, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже (постановления ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11 по делу N А41-40926/2010, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11 по делу N А05-7156/2010).

    С данной позицией согласился и Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.03.2010 N 14009/09 (смотрите также определение ВАС РФ от 11.10.2011 N ВАС-12756/11).

    Видимо, учитывая позицию высших арбитров, в последних разъяснениях финансовое ведомство несколько изменило свое мнение.

    Так, в письме Минфина России от 01.07.2013 N 03-11-11/24963 сказано, что «. в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, в частности, сдавалось в аренду, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

    При этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании пункта 3 статьи 346.11 Кодекса. «.

    Если ИП применяет упрощенную систему налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6%.

    Причем возникновение обязанности применять при подобных операциях именно УСН никак не связано с перечнем зарегистрированных видов предпринимательской деятельности, а также не зависит от того, в каком статусе предприниматель приобретал недвижимое имущество (ИП или физическое лицо).

    Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15.

    Более подробно свою позицию Минфин России разъяснил в письме от 23.04.2013 N 03-04-05/14057. По мнению специалистов ведомства, в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по Налогу. Соответственно, как уже было сказано, если ИП применяет УСН с объектом налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6%.

    При этом доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе, если ИП не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ.

    Продажа недвижимости физическим лицом после утраты статуса ИП

    Приобретая и утрачивая статус ИП, гражданин становится субъектом тех или иных налоговых правоотношений, соответственно, прекращая свою деятельность, ИП перестает быть специальным субъектом налоговых правоотношений при аннулировании государственной регистрации (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2012 N 02АП-8013/11).

    При этом, как разъясняет Минфин России (письмо от 20.08.2012 N 03-11-11/25), согласно ст. 346.19 НК РФ налоговым периодом по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, признается календарный год, а отчетными периодами — I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. Налоговым периодом по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у налогоплательщика, прекратившего деятельность в качестве ИП, признается период времени с начала календарного года по дату прекращения деятельности, осуществляемой в рамках УСН.

    То есть, например, если с 01.07.2014 гражданин утратит статус индивидуального предпринимателя, его права и обязанности, связанные с применением УСН, прекратятся именно с этой даты. С этого момента налогообложение его доходов будет осуществляться в соответствии с главой 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц».

    При ответе на подобные вопросы Минфин России придерживается следующего мнения.

    Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

    При этом согласно абзацу 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности.

    Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ. Причем даже в том случае, если использование имущества для извлечения дохода к моменту продажи прекращено (письма Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673).

    Полученные таким образом доходы подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). При этом согласно пп. 2 п. 1, п. 2 и п. 3 ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ в бюджетную систему, а также представить в территориальный налоговый орган по месту учета налоговую декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ) (письмо Минфина России от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).

    Таким образам, следуя логике разъяснений финансового ведомства, можно сделать следующий вывод:

    — если на момент совершения сделки ИП не утратил статус предпринимателя и применяет УСН, то при продаже нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, доход облагается налогом в рамках УСН. При этом неважно, используется объект на момент продажи в предпринимательской деятельности или нет и сколько времени прошло с момента использования этой недвижимости в предпринимательской деятельности;

    — если статус ИП утрачен, то доходы от продажи подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% также независимо от того, используется имущество к моменту продажи для извлечения дохода или нет.

    Никакого «срока давности» использования имущества для извлечения дохода НК РФ и разъяснениями Минфина России не предусмотрено.

    На наш взгляд, позиция Минфина России далеко не бесспорна. Дело в том, что в абзаце 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ говорится о доходах «от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности».

    Читайте так же:  Все тонкости заявления в ук о перерасчете платы за коммунальные услуги

    Указанную норму можно трактовать иным образом и говорить о том, что в ней идет речь об имуществе, используемом в предпринимательской деятельности и реализуемом в периоде, когда физическое лицо обладает статусом ИП. Исходя же из разъяснений Минфина России, ограничение касается любого имущества, когда-либо использовавшегося ИП в предпринимательской деятельности.

    С учетом п. 7 ст. 3 НК РФ можно сделать вывод, что в рассматриваемой ситуации, когда налогоплательщик уже утратил статус ИП, а имущество в предпринимательской деятельности не используется, физическое лицо имеет право на освобождение от налогообложения дохода, полученного от продажи недвижимого (иного) имущества, находившегося в его собственности три года и более, на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

    Учитывая, что данная точка зрения не совпадает с позицией финансового ведомства, велика вероятность, что отстаивать право на освобождение от налогообложения рассматриваемых операций и полученных доходов придется в судебном порядке.

    В настоящее время мы не располагаем примерами из арбитражной практики по данному вопросу.

    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

    профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий

    Ответ прошел контроль качества

    Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

    Источник: http://www.garant.ru/consult/business/551624/

    Что нужно знать о коммерческой недвижимости

    позвоните по телефону:

    закажите бесплатную консультацию:

    Каждый человек озабочен собственным будущим и будущим своей семьи. Чтобы обеспечить себе безбедную старость, мы копим деньги. Но одно дело их накопить, а другое – сохранить. Здесь не обойтись без инвестиций. Одним из вариантов инвестирования являются вложения в коммерческие объекты недвижимого имущества. Чтобы понять, подходит ли вам это, необходимо знать, что такое коммерческая недвижимость, тонкости ее покупки и аренды, сроки окупаемости и другие вопросы. Все это мы разберем в нашей статье.

    Основные положения: определение и список объектов

    Прежде чем говорить о покупке или доходности, необходимо понять, что означает «коммерческая недвижимость». Проще всего сказать, что это класс объектов (домов, зданий, сооружений или участков), которые бизнес использует для получения прибыли. Это важное, но не единственное условие.

    Постройка или участок должны подходить под требования законодательства: можно сказать, что жилая квартира приносит доход, но что входит в коммерческую недвижимость про нее сказать нельзя. При этом к категории бизнес-объектов будет относиться весь многоквартирный дом, так как он является инвестиционным проектом и строится для получения прибыли.

    Все объекты делятся на несколько категорий. Вот что относится к коммерческой недвижимости:

    • постройки свободного назначения (отели, кафе, спортивные комплексы, рестораны);
    • здания для розничной торговли (ТЦ, магазины, рыночные комплексы);
    • офисные помещения; индустриальные объекты (промышленные помещения, производственные цеха, складские ангары);
    • апартаменты (многоквартирные дома, хостелы и другие постройки, используемые в арендном бизнесе);
    • социальные здания (медицинские центры, аэропорты, спортивные клубы, бассейны).

    Последние две категории частично относятся к жилым и социальным объектам, но их можно использовать в бизнесе, поэтому нельзя исключать из классификации.

    Здания и постройки играют большую роль в бизнесе: сложно переоценить, что значит коммерческая недвижимость для большинства предпринимателей. Но для многих она является не частью собственного дела, а самим делом: ее продают, покупают, сдают в аренду. Попробуем оценить окупаемость коммерческой недвижимости и выгоду от ее приобретения.

    Доходность и сроки окупаемости

    Существует два важных параметра для инвестиций: сроки окупаемости коммерческой недвижимости и последующая доходность от нее. Оба считаются для каждого объекта индивидуально.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Окупаемость – это возможность возмещения затрат, или период, в течение которого вы получаете прибыль в размере первоначального вложения. Нормальным считается срок окупаемости коммерческой недвижимости 10 лет, минимальный составляет около 8 лет, максимальный – 15 при правильном выборе вложения. Но нередко случается и так, что покупка окупается только лет через 20, либо не окупается вовсе.

    Доходность коммерческой недвижимости – это относительная величина, которая считается как отношение прибыли к сумме вложений и умножается на сто. Так, если вы купили недвижимость за 2 млн. и получаете за нее арендную плату 10 тыс. рублей, ваша доходность – 6% годовых. Не стоит путать доходность с доходом от коммерческой недвижимости. Доход – это абсолютная величина, те самые 10 тыс. рублей, которые вы получаете от арендатора.

    Доходность коммерческой недвижимости в Москве сильно зависит от типа объекта.

    Приведем самые популярные примеры:

    • магазины и торговые центры за МКАД обладают доходностью порядка 11-12% годовых;
    • торговые площадки в центре Москвы дороги в плане вложений, поэтому доходность у них около 7-8%;
    • офисные здания приносят порядка 10% доходности; складские помещения дают 7-9% годовых.

    Выбрать для покупки коммерческие объекты недвижимости, приносящие доход не так просто. Анализ возможностей и вывод о реальных показателях – это задача для грамотного финансиста, регулярно имеющего дело с этим рынком.

    Не стоит полагаться только на свои силы, если у вас нет опыта: доверьте оценку приносящей доход коммерческой недвижимости профессионалам – обратитесь в компанию MindsCapital. Позвоните нам по телефону 84951202222 или приезжайте в офис по адресу Пречистенка, 27, офис 3, чтобы получить профессиональную консультацию по вопросам инвестиций в Москве.

    Тонкости покупки

    Если вы твердо решили вложиться в квадратные метры для бизнеса, важно правильно провести сделку. Без опыта сложно понять, какая вам нужна коммерческая недвижимость и что нужно знать для успешной сделки. Но грамотный подход и помощь консультанта помогут избежать сложностей. Обратите внимание:

    • на право собственности застройщика. Важно, чтобы в договоре не оставалось лазеек, дающих продавцу права на недвижимость;
    • качественные и технические характеристики объекта. Идеальных зданий и построек вы не найдете, но можете выбрать лучшее под свой бюджет;
    • соответствие цены доходности и рынку. Нередко продавцы в погоне за прибылью завышают стоимость объекта;
    • разрешенное использование. Если на объекте ведется какая-то деятельность, нет гарантии, что она разрешена. Если вы не хотите столкнуться со штрафами или закрытием вашего бизнеса, проверьте все официальные документы;
    • затраты на обслуживание. Узнайте, какой налог на коммерческую недвижимость вам придется платить, сколько уходит на счета и другие траты.

    Если речь идет об аренде коммерческой недвижимости, список, на что обратить внимание, дополняется еще разрешением на сдачу в аренду третьим лицам. Оно требуется, если вы хотите использовать чужой объект в подобных целях. Если же вы сами планируете искать арендаторов, то убедитесь в корректности договоров и прописанных в них условий.

    Читайте так же:  Есть ли у ип на усн возможность перенести расходы на будущие периоды

    Так же как и выбор объекта, покупку важно проводить грамотно. Для этого заручитесь помощью специалиста, которому известно все, что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости. Опытные риелторы MindsCapital уберегут вас от ошибок во время сделок. Звоните по телефону 84951202222 и назначайте первую консультацию.

    Налоги и сборы

    Любые здания и постройки, находящиеся в собственности у граждан или юридических лиц, облагаются налогом. Он рассчитывается следующим образом: кадастровая стоимость жилья умножается на размер доли и на налоговую ставку. В 2018 году применяются следующие ставки:

    • 0,1% – если недвижимость оценена в сумму до 300 тыс. рублей;
    • 0,1 – 0,3% – если недвижимость оценена в сумму от 300 тыс. до 500 тыс. рублей;
    • 0,3 – 2% – если недвижимость оценена в сумму, превышающую 500 тыс. рублей.

    Региональные власти имеют право выставлять собственные значения ставки, т. е., если вы находитесь в Тюменской области или ее административном центре, необходимо узнавать, какой налог на коммерческую недвижимость в Тюмени.

    Планируя заниматься куплей-продажей зданий, не забудьте узнать, какой налог с продажи коммерческой недвижимости придется заплатить. Физические лица должны выплачивать 13% от дохода, при этом из стоимости постройки можно вычесть затраты на ее приобретение: если здание стоило 2 миллиона, а вы продаете его за 2,5 млн., то налог нужно платить с 500 тысяч.

    Сравнение с жилыми объектами

    Выбирая объект для инвестиций, любой неизменно задается вопросом: что выгоднее, коммерческая или жилая недвижимость? Все зависит не от класса объекта, а от самой покупки: оба варианта могут быть выгодными или провальными. Поэтому так важно ответственно подходить к покупке. И все же, при прочих равных, доходность объекта, который сдается под бизнес, выше, да и окупаемость лучше.

    Почему же многие предпочитают покупать квартиру и сдавать, если она долго окупается? Тут вопрос в привычке: обыватель не думает, что выгоднее: коммерческая или жилая недвижимость. Он купил квартиру себе и готов купить ее под съем. Это просто и не требует разбираться в новой сфере. Также вопрос кроется в цене. Ведь если спросить, что дороже: жилая или коммерческая недвижимость, ответ однозначен. Жилая недвижимость практически всегда дешевле.

    Пример: в Москве средняя стоимость квартиры около 6 млн. С этой суммы начинаются инвестиции в жилье. Если планируется покупать площади для бизнеса, минимальная сумма инвестиций начинается с 8-9 млн.

    Любые вложения необходимо делать только после консультации профессионала. Приезжайте к нам в офис, и менеджер подробно расскажет, что выгоднее купить, коммерческую недвижимость или квартиру при вашем бюджете и требовании к ведению дел. Мы ждем вас по адресу Пречистенка, 27, офис 3 в рабочее время. Рекомендуем назначить встречу заранее. Ваши деньги будут работать и приносить доход!

    Источник: http://mindscapital.ru/articles/chto-nuzhno-znat-o-kommercheskoj-nedvizhimosti

    Налог на имущество: коммерческая недвижимость

    позвоните по телефону:

    закажите бесплатную консультацию:

    За эксплуатацию нежилых помещений с целью получения дохода нужно платить взносы в казну государства. Рассказываем, как рассчитывается налог на коммерческую недвижимость для ИП и как его минимизировать.

    Коммерческая недвижимость используется для получения владельцем дохода. Помещение приобретает статус коммерческого через выведение площади из жилищного фонда. Таковой не может считаться личный гараж, земельный участок или дача. Могут – кафе и рестораны, производственные помещения, офисы и административные здания. За подобными объектами закреплен статус нежилых, а эксплуатация приносит собственнику прибыль.

    За владение коммерческими помещениями нужно платить налоги.

    Кто рассчитывает стоимость налога на коммерческую недвижимость

    Размер обязательного взноса в казну государства рассчитывает налоговая инспекция на основании предоставленных данных. Собственник должен провести платеж до 1 декабря года, который следует за истекшим налоговым периодом.

    Этот вид обязательных взносов отчисляется региону, в котором расположен недвижимый объект. Поэтому ставки и льготы зависят от местной власти.

    Как производится расчет налога на коммерческую недвижимость

    До 2015 года собственники всех коммерческих помещений считали налог, исходя из их инвентаризационной стоимости. Однако закон изменили, и теперь размер платежа рассчитывается через кадастровую оценку стоимости объекта. До 2020 года новое правило применяется не во всех регионах – местные власти сами устанавливают, по какой стоимости (кадастровой или инвентаризационной) рассчитывать суммы обязательных взносов. Узнать, как считают налог в конкретной местности можно на сайте налоговой службы.

    Кадастровая стоимость наиболее близка к рыночной цене объекта, поэтому является более тяжелым налоговым бременем. Она меняется в соответствии с изменением цен на рынке.

    Ставка налога на коммерческую недвижимость физических лиц, актуальная для 2018 года, составляет 2%. Посмотреть подробнее можно в статье 406 НК РФ.

    По новым правилам налог получается довольно высоким, особенно для владельцев торговых или производственных комплексов. Чтобы к нему могли привыкнуть постепенно, власти установили временные понижающие коэффициенты. Так, в течение подготовительного четырехлетнего периода (с 2015 по 2019) взнос платится с учетом коэффициента и суммы за прошлый год. После 2019 года понижающие коэффициенты уберут.

    По инвентаризационной стоимости рассчитать налог на коммерческую недвижимость в 2018 году поможет ст. 406 НК РФ. По ней нужно провести инвентаризацию площади и определить, сколько стоит объект. Если цена меньше 300 тысяч рублей, заплатить нужно будет 0,1%, если от 300 до 500 тысяч – 0,1-0,3%, более полумиллиона – от 0,3 до 2%.

    Кто освобождается от налога

    В законодательстве есть категория льготников – лиц, освобожденных от уплаты обязательных взносов. Ознакомиться с перечнем можно в ст. 407 НК РФ. В случае попадания под одну из категорий, нужно обратиться в налоговую по месту прописки.

    Когда платить налог на коммерческую недвижимость физических лиц в 2017, 2018, 2019 году

    Обязательный взнос за 2017 год нужно внести в казну не позднее 1 декабря 2019 года, то есть следующего года за истекшим налоговым периодом. Соответственно за 2018 нужно будет заплатить до 1 декабря 2020, а за 2019 год – до 1 декабря 2021.

    Обычно о том, что пришло время платить через почтовое уведомление предупреждает налоговая инспекция. Такие письма присылают заказным отправлением не позднее, чем за 30 календарных дней до срока выплаты (до 1 ноября). В письме указывают облагаемый налогом объект, сумму взноса, срок выплаты и налоговую базу – то есть стоимость, с которой списывается налог.

    Читайте так же:  При наличии небольшого производства готовую продукцию продавать с ндс или без

    Если до 1 ноября квитанция не пришла, стоит обратиться в налоговую службу. В некоторых случаях причиной отсутствия уведомления из инспекции может быть не ошибка, а слишком маленькая сумма начисления – до 100 рублей. При таких суммах квитанции не выписываются. Обязательный взнос можно будет уплатить в следующий налоговый период вместе с новым начислением и незначительной пени за просрочку.

    Облагается ли налогом продажа коммерческой недвижимости

    При продаже собственности необходимо заплатить налог. Какой налог платить с продажи коммерческой недвижимости определяется в зависимости от ставки. Основная ставка составляет 13%, а для лиц, которые большую часть времени проживают за границей – 30% от кадастровой стоимости объекта. При УСН применяется ставка 6%.

    Если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется пункт об освобождении от налога для имущества, которое в собственности более трех или пяти лет (при приобретении после 1 января 2016 г.). Также на него не распространяется возможность оформления налогового вычета при использовании собственником упрощенной системы налогообложения в ходе предпринимательской деятельности. Если физ лицо продает коммерческую недвижимость как личную, налоги с него все равно спишут – собственник получал доход как ИП, а значит, и продажа объекта относится к доходам ИП. Даже если документы на приобретение помещения оформлялись до регистрации ИП, а к моменту продажи ИП было закрыто. Для налоговой инспекции важен период эксплуатации объекта и получения дохода.

    Продажа коммерческой недвижимости ООО также предусматривает налог на сумму дохода в соответствии с налоговым режимом и ставкой. То есть при «упрощенке» – 6%, без нее – 13%.

    Как уменьшить налог на коммерческую недвижимость

    Если «упрощенка» не была оформлена во время использования помещения, при продаже придется платить налог 13%. Но если есть текущее ИП, которое использует УСН, можно продать недвижимость по текущим условиям налогообложения. Однако в данном случае придется доказывать, что объект использовался в настоящей предпринимательской деятельности.

    В случае ООО тоже есть возможность минимизировать взнос. Какой налог собственники платят от продажи коммерческой недвижимости зависит от того, внесен ли объект в уставной капитал учредителем. Если помещение входит в уставной капитал, при продаже учредитель имеет право компенсировать свои затраты на приобретение собственности. Если они близки к доходу от продажи, можно снизить сумму налога.

    Как продать коммерческую недвижимость без налогов

    Если по закону собственник обязан выплатить взнос в пользу государства, избежать уплаты не получится. Налоговая инспекция обратится в суд, и с собственника взыщут неуплаченную сумму, плюс штрафы и пени.

    Налог при продаже коммерческой недвижимости ИП, как и с продажи юридическим лицом, списывается обязательно. Исключение – льготники из ст. 407 части 2 НК РФ.

    Как рассчитать, какой налог на коммерческую недвижимость: калькулятор

    Точную сумму обязательного взноса в казну государства определяет ФНС. Однако при определении суммы за период с 2017 года по 2019, лучше использовать калькулятор расчета налога на коммерческую недвижимость. Это поможет посчитать стоимость по той системе взимания налогов, которая предусмотрена в конкретном регионе с учетом индивидуальных критериев оценки владения собственника.

    Источник: http://mindscapital.ru/articles/nalog-na-imushchestvo-kommercheskaia-nedvizhimost

    Продажа коммерческой недвижимости: нужно ли платить налог? Инструкция +Видео

    Сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости совершаются как физическими лица, так и юридическими лицами и индивидуальными предпринимателям.

    При этом расчет налога на доходы в каждом из выделенных случаев будет отличаться. Как правильно рассчитать налог на доходы при продаже коммерческой недвижимости? Есть ли какие-либо возможности уменьшить сумму налога?

    Рассмотрим эти вопросы далее.

    Нормативно-правовая база налогообложения при продаже коммерческой недвижимости

    • Конституция РФ, на основе которой и сформированы все остальные документы, регулирующие отношения участников рынка недвижимости,
    • Официальные документы федерального и регионального значения – Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный, Водный и Лесной кодекс РФ, а также Федеральный закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости»,
    • Статьи 217 и 217.1 НК РФ, Письмо Министерства Финансов № 04-04-05/14057 – регулируют вопросы налогообложения физических лиц и индивидуальных предпринимателей при продаже коммерческой недвижимости. Статья 217 регулирует вопросы, касающиеся начисления налогов при реализации любого имущества. Статья 217.1 относительно недавно была введена в действие и регулирует вопросы налогообложения относительно реализации имущества, права на которое возникли позднее 2016 года,
    • Налоговый кодекс РФ: статьи, касающиеся уплаты налога юридическим лицам.

    Под коммерческой недвижимостью в Российской Федерации принято считать такие объекты, которые используются для получения прибыли, это могут быть склады, офисы, торговые помещения, задания и так далее. Не всегда получение прибыли в данном случае будет связано с ведением предпринимательской деятельности.

    Оптимизация налоговой ставки при продаже коммерческой недвижимости

    В некоторых случаях налоговую ставку можно снизить за счет уменьшения налогооблагаемой базы. Такие случае законом предусмотрены, например, налогооблагаемую базу возможно уменьшить на сумму расходов, которые были осуществлены при покупке данной недвижимости. Для юридических лиц снизить налоги на доходы возможно при выборе оптимальной системы налогообложения.

    Доход от продажи недвижимости отражается документально в бухгалтерском учете предприятия, как выбытие основных средств и получение прибыли равной сумме продажи.

    Для ИП предусмотрены так же профессиональные вычеты в размере 20 % от полученного дохода.

    Для физических лиц уменьшить налоговую ставку возможно за счет следующих подготовительных операций, которые требуется осуществить еще до проведения сделки:

    • Не использовать помещение в течение года до продажи в коммерческих целях.
    • Зарегистрироваться в качестве ИП, выбрав оптимальную схему для налогообложения.

    Расчет налога при продаже коммерческой недвижимости для физических лиц, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

    В целом расчет налога при продаже коммерческой недвижимости любым лицом происходит по тем же правилам, что и при продаже жилых помещений. В тоже время сопровождается и рядом особенностей, таких как отсутствие льгот и некоторых налоговых вычетов, которыми имеют право воспользоваться физические лица.

    Так как владеть коммерческой недвижимостью может как физическое лицо, в том числе и индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо, то расчет налога будет во многом зависеть от системы налогообложения и юридического статуса продавца.

    Может быть использована одна из следующих систем налогообложения:

    • Налог на доходы физического лица (НДФЛ) – для физических лиц – 13% для граждан РФ и 30% для не резидентов страны,
    • Налог на прибыль организации – 20%,
    • Взносы по упрощенной системе налогообложения от 0 % до 15%,
    • Налог на добавленную стоимость – 18%.

    ВАЖНО продаже коммерческой недвижимости ВСЕГДА облагается налогом, это никак не зависит от того системы налогообложения или статуса продавца.

    Сумма налога к уплате зависит от статуса продавца, и его системы налогообложения, а так же от стоимости проданного имущества.

    Читайте так же:  Как получить налоговый вычет за уплаченные проценты по ипотеке

    Подробности в цифрах

    Физические лица

    Физические лица, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя, а также индивидуальные предприниматели, которые продают коммерческую недвижимость после закрытия данного статуса, платят налоги по ставке в 13% от полученного дохода. Если физическое лицо не является резидентом РФ, то ставка налога будет повышена до 30%. В этом случае налогооблагаемой базой будет выступать вся сумма дохода от продажи коммерческой недвижимости. Дополнительных льгот и имущественных вычетов для физических лиц при продаже коммерческой недвижимости не предусмотрено.

    Пример расчета налога

    Налог для физического лица при продаже недвижимости будет рассчитываться по формуле

    Доход * Ставка налогообложения (13% или 30%)

    Например, если физическим лицом продано коммерческое помещения на сумму дохода в 2 000 000 рублей, то налога для него будет равен 2 млн. * 13% = 260 000 рублей, если он является резидентом РФ, 2 млн. * 30% = 600 000 рублей, если он является нерезидентом страны (а так же в случае, если он провел за пределами страны более 183 дней в году).

    ВАЖНО за физическим лицами сохраняется право на использование налогового вычета в размере 250 000 рублей (для помещений иного типа отличного от жилых), при условии, что помещение не использовалось для получения прибыли. При этом важно понимать, что налоговые органы обладают полномочиями проведения выездных камеральных проверок. Если в ходе такой проверки будет выявлено, что объект был использован гражданином для извлечения прибыли, то налог будет доначислен до требуемого уровня, кроме того будут начислены дополнительные штрафы.

    Индивидуальные предприниматели

    ИП платят налоги исходя из выбранной системы налогообложения:

    • Патент,
    • Единый налог на вмененный доход,
    • Упрощенная система налогообложения (УСН),
    • Общая система налогообложения.

    Если выбрана система налогообложения отличная от УСН, то налоговые ставки от продажи коммерческой недвижимости сохраняются таким же, как и для физических лиц в 13% и 30% для резидентов и нерезидентов страны соответственно.

    При упрощенной системе налогообложения индивидуальные предприниматели не платят налог на доходы физического лица, а платят налог в соответствии с выбранной системой налогообложения – 6% для объекта налогообложения доходы и 15% для объекта налогообложения доходы минус расходы. Важно в некоторых регионах данные ставки могут варьировать в диапазоне от 1 до 6% и в диапазоне от 5 до 15 % соответственно, либо быть пониженными до нуля.

    Для ИП налогооблагаемой базой в случае продаже коммерческой недвижимости является сумма дохода за вычетом расходов на амортизацию и расходов на приобретение имущества. Исключение составляют ситуации, когда применяется упрощенная система налогообложения с объектом налогообложения «доходы» в этом случае налогооблагаемой базой будет выступать весь полученных доход.

    Индивидуальные предприниматели имеют право на использования в данном случае профессионального вычета в размере равном понесенным расходам или в размере равном 20% от полученного дохода. Поэтому расчет суммы налога будет выглядеть следующим образом.

    (Доход – 20%)*Ставку налога

    Если взять тот же пример, что и выше, то при продаже недвижимости стоимость. 2 000 000 рублей ИП заплатил бы (2000 000 – 400 000)* 6% (15%) = 96000 (240 000) рублей.

    При УСН расчет будет выглядеть на порядок сложнее, так как в налогооблагаемую базу будет включен весь объем дохода, но также будут учитываться амортизационные расходы и расходы на приобретение имущества (в зависимости от выбранной системы налогообложения).

    ВАЖНО для расчета налогооблагаемой базы для физических лиц и индивидуальных предпринимателей используется либо сумма полученного по сделке дохода, либо кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0.7, в зависимости от того, какая из этих сумм будет большей.

    Юридические лица

    Компании и организации не уплачивают налог от продажи коммерческой недвижимости в чистом виде, так как он включается в общий налог на прибыль, который уменьшает сумму полученных доходов на сумму понесенных расходов. Ставка налога для юридических лиц составляет 20%, в некоторых регионах РФ данная ставка может быть снижена до 15.5%.

    Важные нюансы сделки по продаже коммерческой недвижимости

    Самовольно изменить в декларации сумму средств, полученную от продажи недвижимости не получиться, так как эта сумму будет фигурировать сразу в нескольких документах – договор купли – продаже, в банковской выписке о движении средств на счете (сумма будет внесена от имени покупателя) или в расписке при расчете наличными деньгами. Любая налоговая проверка легко установит сумму, которая выступила доходом по сделке, так же просто будет вычислить правильность расчета суммы налога к отчислению.

    Изначально занизить цену объекта недвижимости при продаже тоже вряд ли получиться, так как при проверке будет учитываться кадастровая стоимость объекта недвижимости. Любое из выше перечисленных действий классифицируется как нарушение Налогового Кодекса РФ и повлечет за собой штрафные санкции и доначисление налогов.

    Уплата налогов

    Оплатить налог можно либо по безналичном расчету через онлайн-сервисы, либо наличными в отделении банка или в платежном терминале.

    Сумма рассчитанного налога должна быть указана в составленной декларации, которая подается в установленные сроки в зависимости от выбранной системы налогообложения. Кроме декларации по выбранному налогу требуется подать дополнительно документы, которые подтверждают получение дохода и понесенные расходы (при необходимости). Такими документами могут выступать договоры продажи, выписки со счета в банке, расписка в получение денежных средств.

    Уплате налог подлежит в срок:

    • До 15.07 года следующего за отчетным для НДФЛ
    • До 28 числа месяца, следующим за закрытым кварталом для налога на прибыль,
    • До 28 числа следующего месяца за отчетным, если выбрана уплата налога авансовыми платежами.

    Как видим, процесс расчета налога при продаже коммерческой недвижимости достаточно сложен, при этом стоит учитывать статус продавца и систему налогообложения для юридического лица. Кроме того, существует ряд обстоятельств, которые помогут оптимизировать сумму налога к уплате. Поэтому для решения вопроса продажи коммерческой недвижимости стоит заблаговременного обратиться к профессионалам, которые помогут выбрать наиболее перспективную схему.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Источник: http://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-nuzhno-li-platit-nalog-instrukciya-video.html

    Налоги на коммерческую недвижимость, которая не используется для получения прибыли
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here