Можно ли продать жилой дом без земельного участка

Ответы на все вопросы по теме: "Можно ли продать жилой дом без земельного участка" от профессионалов. Актуальность информации на 2020 год вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Как продать дом без земли – продажа недвижимости через агентство «Колизей»

« Как продать дом без прилегающей земли» — этим вопросом интересуются многие жители Ленобласти. Бывает, что землю хочется оставить в своей собственности, а из построенного на ней здания извлечь материальную выгоду. Возможно ли это с юридической стороны?

Большинство юристов уверяют, что заключить подобную сделку нельзя, ведь дом представляет единое целое с земельным наделом, на котором его возвели. Разобраться в ситуации поможет профессиональный риэлтор агентства «Колизей».

Продать дом без земельного участка – реально или нет

Существует статья 35 российского Земельного кодекса, четвёртый пункт которой гласит: продать дом без земельного участка нельзя. При продаже здание переходит к новому собственнику вместе с землёй. Чтобы извлечь выгоду из своей недвижимости, вам придётся собрать внушительный перечень документов:

  • Свидетельство, подтверждающее право владения домом.
  • Паспорт собственника.
  • Правоустанавливающие бумаги.
  • Техпаспорт и план участка.
  • Постановление администрации.
  • Акт приёма-передачи.
  • Договор купли-продажи.

После заключения сделки покупателю выдаётся свидетельство о регистрации его прав на недвижимость. У нас можно скачать образцы всех документов для ознакомления.

Через агентство «Колизей» можно решать любые вопросы, связанные с недвижимостью. Допустим, вы хотите продать дом в Питере и переехать в один из городов Ленобласти. Для строительства коттеджа вам требуется земля. Не нужно искать объявления « продам участок в Ленобласти » – лучше позвоните риелтору АН «Колизей».

Продать дом без земли – помощь от агентства недвижимости «Колизей»

Первая часть статьи настроила вас пессимистично – закон не предусматривает отчуждения участка от возведённого на нём жилья. Между тем, из любых правил бывают исключения. Земельный кодекс позволяет продать дом без земли в двух случаях:

  1. Отчуждается доля сооружения, выделить которую совместно с землёй не представляется возможным.
  2. Изъятие земли, на которой возведено здание, из оборота.

Как видите, с агентством «Колизей» нет ничего невозможного. Обращайтесь к нам с задачами любой сложности – они будут оперативно и компетентно решены. Преимущества компании «Колизей»:

  • Скорость.
  • Низкие комиссионные.
  • Профессионализм.
  • Обширная клиентская база.
  • Солидная репутация.

У нас трудятся риэлторы с семилетним опытом продаж. Ваш дом будет продан по выгодной цене и в сжатые сроки. Посмотрите отзывы продавцов, сотрудничавших с нами прежде.

Агентство «Колизей» успешно торгует недвижимостью в Ленинградской области на протяжении долгих лет. Клиентская база фирмы постоянно расширяется. Набирайте 8 (812) 389-43-63 и задавайте интересующие вас вопросы. После этого нужно подписать агентский договор и свалить груз на чужие плечи. За продажей дома вы будете наблюдать, сидя на диване перед телевизором.

Источник: http://kolizey78.ru/kak-prodat-dom-bez

Можно ли продать долю в доме без земли?

Долевое владение собственностью не редкость. В большинстве случаев собственность такого типа попадает к родственникам после вступления в наследство.

Каждый из собственников имеет право распоряжаться своей долей как ему угодно, но и с учетом интересов других собственников. Так, если он захочет продать свою долю, то на это потребуется получить согласие или письменный отказ остальных хозяев.

В то же время не следует путать долю в доме и часть. Нюансы продажи таких сделок с недвижимостью рассмотрим далее.

Чем отличается доля от части дома?

Доля – это право собственности на определенный процент в общей площади помещения. Часть дома – это физически обособленный объект. В этом случае на продажу уже не требуется согласие остальных собственников.

Часть дома должна соответствовать таким требованиям:

  • эту часть можно отделить физически, она должна иметь отдельный вход, отдельные приборы учета потребления ресурсов;
  • выделенная часть дома должна соответствовать санитарно-техническим требованиям;
  • должна соответствовать понятию недвижимого имущества согласно статье 130 ГК РФ;
  • в ходе отделения этой части помещения не должны быть нарушены права других собственников. Например, отделение части дома не должно привести к тому, что остальная площадь дома станет меньше.

На отдельную часть дома нужно оформить соответствующую документацию – технический паспорт, правоустанавливающие, поставить на кадастровый учет.

Можно ли продать долю или часть дома без земли?

Согласно статье 35 Земельного Кодекса РФ, если у одного гражданина отчуждается право собственности в пользу другого человека часть недвижимого имущества, а это имущество располагается на земельном участке, то право собственности на этот надел переходит вместе с частью дома новому владельцу.

Простыми словами: продажа части дома без передачи в собственности того куска земли, на которой эта часть расположена, невозможно.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Источник: http://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/mozhno-li-prodat-dolyu-v-dome-bez-zemli/

Можно ли продать жилой дом без земельного участка?

Понравилась статья? Следите за новыми идеями из мира сада и огорода, а так же полезных советов в нашем канале. Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзене. Подписаться.

Земельный кодекс Российской Федерации чётко регламентирует правила и требования относительно вопроса можно ли продать дом или иное строение, не продавая при этом территорию, на которое этот объект находится. В 35 статье говорится о том, что любые постройки, которые находятся на участке земли, подлежат отчуждению только совместно, если право собственности на оба объекта недвижимости принадлежит одному и тому же владельцу.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что продать дом без земли, имея в собственности оба этих объекта, невозможно. В сделках они всегда фигурируют вместе, несмотря на то, что территория и здание – это разное имущество, имеющее личные кадастровые номера, перечень правоустанавливающих и прочих документов. При этом не имеет значения, к какой категории относится недвижимость и завершено ли строительство. То есть, ни продажа, ни покупка одного только здания невозможна, если земля под ним находится в собственности другого человека. Это обязательное условие, при нарушении которого сделка будет признана недействительной.

Однако продать дом без земельного участка, в некотором смысле, не так уж и невозможно.

Могут ли быть исключения

Поскольку по закону здание не может продаваться без участка земли, а земля – без здания, расположенного на ней, это правило будет длиться столько же, сколько будут существовать эти объекты недвижимости. Проданный дом или иное строение всегда переходит в собственность нового владельца вместе с соразмерной территорией земли. Несмотря на то, что при продаже этих объектов составляются сразу два договора, в договоре купли-продажи постройки всегда упоминается и земля. Если в документах нигде не упоминается участок, это весомая причина для аннулирования сделки и отчуждения имущества.

Читайте так же:  Платятся ли алименты с выигрыша в лотерею

Несмотря на это, четвёртый пункт 35-й статьи Земельного кодекса Российской Федерации упоминает о некоторых исключениях неотъемлемой передачи земли вместе со зданием:

  • Отчуждение доли строения, если выделить ее с землёй не представляется возможным;
  • Изымание земли из оборота.

Исходя из этого, можно сказать, что продажа жилого дома или иного строения не обязательно должна быть вместе со всей территорией. Нынешний собственник имеет право на отчуждение той части территории, на которой находится постройка. Такой вариант подразумевает, что сначала необходимо будет оформить раздел территории на два отдельных недвижимых объекта, каждому из которых будет присвоен новый кадастровый номер.

Бумаги для продажи

Чтобы продать дом без земельного участка или с некоторой её частью после раздела территории, необходимо подготовить список документов, необходимых для сделки, а именно:

    Оригинал личного паспорта владельца постройки;

Свидетельство о государственной регистрации прав собственности на здание;

  • Кадастровый паспорт и план, технический план;
  • Бумаги, удостоверяющие основания появления права на недвижимость. Это может быть дарственная, завещание, свидетельство о наследовании, договор обмена, покупки, ренты, прочее;
  • Договор купли-продажи строения;
  • Передаточный акт объекта.
  • Вместе с этим и аналогичным перечнем бумаг на участок, документы подаются в регистрационный орган. После того, как будет оформлено свидетельство прав собственности на покупателя, продавец полностью теряет свои права на эту недвижимость. До этого момента можно аннулировать сделку с минимальными потерями. После – только через суд, дорого, долго и не всегда успешно.

    Важно убедиться, что договор продажи составлен правильно. Для этого имеет смысл обратиться к опытному юристу. Кроме того, для личной подстраховки желательно заверить документ нотариально.

    Поэтапный процесс с землей

    На сегодняшний день существует немало частных организаций, которые предоставляют свои услуги по продаже недвижимости, специализируясь даже на самых непростых случаях. Не имея личного опыта с подобными сделками, целесообразно обратиться к таким посредникам, тщательно проанализировав их репутацию и проверив государственную лицензию на оказываемую деятельность.

    Поскольку продажа здания без земли это процедура с определёнными нюансами, необходимо знать ее последовательность и особенности.

    Источник: http://bazazakonov.ru/raznoe/mojno-li-prodat-jiloi-dom-bez-zemelnogo-ychastka/

    Какие бумаги нужны, чтобы продать недостроенный дом с земельным участком, и как осуществляется сделка?

    Иногда случается так, что по разным обстоятельствам владелец участка встает перед необходимостью выставить свой участок на продажу.

    Если на этой территории присутствует какой-либо объект (дом), строительство которого в настоящий момент прекращено, это может значительно осложнить ситуацию.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    Законодательство

    Согласно статье 130 ГК РФ, земельные участки, а также сопутствующие объекты, в том числе незавершенные, перемещение каковых не представляется возможным без нанесения им ущерба, рассматриваются как объекты недвижимости.

    Можно ли вообще продать участок с недостроенным домом? Действующее законодательство РФ пока не предусматривает каких-либо конкретных запретов на сам факт совершения таких сделок. Поэтому владелец, не нарушая закона, всегда вправе выставить свою собственность на продажу. Непременное условие совершения сделки – регистрация недостроенного объекта.

    Итак, сделка требует соблюдения следующих условий:

    1. добровольное согласие участвующих сторон;
    2. наличие справки (взятой в Росреестре) о том, что имущество не находится под арестом, не заложено, не обременено долгами и т.п.;
    3. подготовка подробно описанных ниже документов;
    4. заключение договора купли-продажи.

    Какие документы необходимо подготовить?

    По статье 130 ГК РФ земельные участки и незавершенные строения на них являются самостоятельными правовыми объектами. Если в договоре купли-продажи земельного участка не будет указан объект незавершенного строительства, это будет рассматриваться Законом как нарушение. В таких случаях сделка будет признана юридически ничтожной по статье 168 ГК РФ.

    Следует подготовить документы как на саму землю, так и на строение, независимо от степени его завершенности. Требуется представить:

    • документы о праве собственности;
    • правоустанавливающий документ, свидетельствующий о законности владения продавцом данной недвижимостью (заключенный ранее договор купли-продажи, дарения, обмена, завещание, и т.п.;
    • технический паспорт (заказывается в БТИ);
    • разрешение на строительство (его выдает местная администрация);
    • утвержденный проект;
    • кадастровый паспорт;
    • план участка;
    • квитанция об уплате госпошлины.

    О том, какие документы нужны для купли-продажи земельного участка, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, какие бумаги потребуется собрать при сделке на земельный участок с домом, независимо от степени его завершенности.

    Что нужно проверить перед покупкой земли с недостроем?

    Перед заключением сделки по покупке земельного участка с недостроем следует предварительно проверить:

    1. Соответствует ли земельный участок заявленному предназначению.
    2. Не является ли он результатом самозахвата.
    3. Не является ли возводимый на нем объект самостроем.
    4. Не находится ли участок под арестом, не заложен ли он и т.п.
    5. Не продается ли он повторно (недобросовестный продавец может предъявить Вам старые документы, уже фигурировавшие в сделках).
    6. Нет ли расхождений реального участка (площадь, границы) с данными, зафиксированными в документах.
    7. Не совершается ли сделка без согласия супруга (или органов опеки и попечительства).
    8. Является ли земля, показанная Вам, действительно той, на которую оформляются документы. В противном случае после завершения всех процедур Вы можете оказаться владельцем совершенно иного участка.

    Как происходит сделка?

    Так как же купить и продать недостройку с земельным участком? Сделки осуществляются по определенному алгоритму. Необходимые для этого шаги:

    1. Оценка объекта продажи (самостоятельная или же с привлечением независимого эксперта.
    2. Описание объекта. Риэлторы советуют продавцу не упоминать в объявлениях слово «недострой», поскольку оно часто отпугивает покупателя. Разумнее просто упомянуть о «строениях», и впоследствии преподнести незавершенный объект как дополнительный плюс, а не отягощающую обузу.
    3. Объявление о продаже с кратким описанием публикуется в СМИ (печатных изданиях, интернете).
    4. При ознакомлении покупателя важным аргументом может послужить то, что уже имеющийся задел – существенный плюс сделки. Он позволит покупателю в дальнейшем довести дело до конца, приложив гораздо меньшие затраты, нежели начинать строительство с нуля.
    5. Может быть заключен предварительный договор. Вносится задаток, оговариваются окончательные сроки.
    6. Подписывается договор. В этом процессе желательно участие юриста.

    Подводные камни

    При совершении сделок, в которых фигурирует недостроенный объект, могут встречаться различные «подводные камни». Заранее их предусмотреть невозможно. Некоторые из них.

    • Недостроенный объект не должен являться предметом действующего строительного подряда. В этом случае он будет являться объектом права третьего лица, и сделка будет признана незаконной. При рассмотрении и оформлении документов необходимо заранее предусмотреть это обстоятельство и, при необходимости, обсудить его с юристами.
    • Объект не может быть предметом сделки, если на него не оформлено право собственности. В интересах покупателя проверить это обстоятельство по документам.
    • Объект не должен являться «самостроем». Согласно ст. 222 ГК РФ, таковым признается строение, без разрешения возводимое на землях, не предназначенных для этой цели. Поэтому покупатель должен убедиться, что у собственника «незавершенки» в порядке вся проектно-разрешительная документация.
    • В договоре должны быть сформулированы идентификационные признаки объекта. Например, недостроенный объект, возводимый из сборных металлоконструкций, может быть не отнесен к недвижимости и не являться предметом сделки. Во избежание подобных коллизий продавцом должен быть представлен акт о техническом состоянии объекта.
    • Если объект находится в долевой собственности, это также необходимо указать в документах.
    Читайте так же:  Могут ли пенсионеры не платить за капитальный ремонт

    Заключение договора

    В договоре следует обязательно учесть следующие важные пункты:

    1. Точный адрес участка.
    2. Расположение участка, описание его, границы.
    3. Кадастровый номер.
    4. К какой категории разрешенного использования относится земля (сельскохозяйственная, жилая, предпринимательская, для отдыха и т.п.)
    5. В договоре должны быть указаны документы, подтверждающие право собственности.
    6. Должны быть указана стоимость сделки, форма оплаты, способ оплаты.
    • Скачать бланк договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка
    • Скачать образец договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка

    Совершение сделки происходит следующим образом:

    1. Покупатель и Продавец исследуют рынок недвижимости, находят взаимную заинтересованность.
    2. Проводятся переговоры с участием заинтересованных сторон или посредников.
    3. С соблюдением установленной формы составляется и подписывается договор купли-продажи.
    4. Договор регистрируется.

    Регистрация и оформление права собственности

    1. В органы Росреестра подается заявление о регистрации договора купли-продажи и о изменении права собственности.
    2. Сведения о сделке заносятся в ЕГРН.
    3. Стороны получают зарегистрированные документы.

    Сроки и стоимость

    Сделки по земельной недвижимости считаются заключенными с момента регистрации договора, но не с момента получения суммы. Стандартный срок регистрации – две недели. Стоимость оформления самого договора по продаже земельного участка теоретически исчисляется в размере уплаченной госпошлины. Для физического лица госпошлина на регистрацию права собственности на земельный участок составляет 350 руб.

    Если услуга оказывается в электронном виде, размеры госпошлины сокращаются на 30%. Размеры госпошлины и иных пошлин определяются Федеральным законом от 21.017.2014 № 221-ФЗ и НК РФ ст. 333.33 (часть вторая) в редакции от 04.06.2018.

    Если в сделке задействованы несколько собственников, госпошлина уплачивается соразмерно их количеству. Нотариальное сопровождение составляет 1,5% от суммы. Если сделка осуществляется при посредстве доверенного лица, то в эту сумму войдет и оплата услуг по оформлению доверенности.

    Налогообложение

    К особенностям налогообложения относятся вопросы, связанные с освобождением от налогов, а также налоговыми вычетами, касающиеся как продавцов, так и покупателей. Это подробно рассматривается в Налоговом кодеке РФ главе 23. При расчете налога необходимо выяснить наличие у продавца статуса резидента. Им может быть любой человек, пробывший в РФ более 183 дней на протяжении года. Налоговая ставка для резидентов – 13%, для нерезидентов – 30%.

    Освобождаются от налога лица, владеющие недвижимостью свыше предельного срока – 5 лет (в случае дарения, приватизации, договора пожизненного содержания – 3 лет). Отдельные категории лиц (с 13% налоговой ставкой) имеют право на налоговые вычеты. В любом конкретном случае все проблемы, связанные с налогообложением, должен решать грамотный специалист, в компетенции которого находится разрешение данных вопросов.

    Таким образом, сделка по купле-продаже недвижимости требует высокой юридической грамотности и соблюдения буквы закона. Подчеркнем еще раз, что в нынешней, не вполне ясной экономической ситуации, совершать такие сделки следует с особенной осторожностью, не полагаясь на советы и рекомендации случайных лиц.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Источник: http://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/s-nedostroem.html

    Можно ли продать дом без земельного участка?

    Добрый день! Продаю жилой дом, доставшийся мне по наследству. Земельный участок не был оформлен никогда. Можно ли продать дом без земельного участка? Могут ли мне отказать в регистрации договора купли-продажи в Росреестре? Спасибо.

    Ответы юристов ( 1 )

    «Статья 35. ЗК РФ Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
    (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

    1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.»

    В договоре купли-продажи необходимо будет указать, что дом стоит на земельном участке не прошедшем в установленном порядке государственную регистрацию.

    Источник: http://pravoved.ru/question/1236558/

    Продажа земельного участка без посредников

    Продавая земельный участок, ориентируйтесь на рыночные цены и расположение объекта. Также учитывайте его целевое назначение, площадь, подъездные пути, особенности почвы (для сельскохозяйственных участков), коммуникации и постройки, прочее.

    Основные нюансы самостоятельной продажи участка рассмотрим далее. Если при заключении сделки купли-продажи земли будут нарушены или не соблюдены правила, то она может быть либо не признана, либо аннулирована в судебном порядке, с потерей времени и денег для обеих сторон.

    Подготовка к процессу

    Нужно чётко установить площадь территории и стоимость данного объекта недвижимости. Площадь должна совпадать с указанной в документах, а для определения стоимости необходимо пригласить независимого оценщика. Отталкиваться нужно от стоимости, указанной в кадастровом паспорте и плане участка, но только если документы были получены года назад. Обусловлен этот срок тем, что переоценка недвижимости происходит ежегодно и стоимость объекта меняется.

    Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

    Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

    Кадастровая документация — обязательна, поэтому оформить её нужно в любом случае. Заказать кадастровые документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, можно в Росреестре. Однако возможна такая процедура только в том случае, если земля была ранее поставлена на кадастровый учёт и является полностью сформированной.

    Также учитывайте аспект межевания границ продаваемого объекта недвижимости. Если у владельцев соседних участков нет никаких претензий по поводу установленных границ — вопросов не возникнет. В ином случае решение конфликта может дойти и до судебного разбирательства.

    Документы для регистрации

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Чтобы самостоятельно продать земельный участок без заминок во времени и посредников, следует начать сбор документов, которые понадобятся при регистрации договора, как можно раньше. К ним относится:

    • Паспорт владельца земли. Оригинал и копия;
    • Заявление о регистрации сделки, которое можно заполнить на месте подачи документов;
    • Заверенная нотариусом доверенность, если собственник по личным причинам или состоянию здоровья не может лично присутствовать при регистрации;
    • Свидетельство права собственности или другой документ, подтверждающий его;
    • Кадастровый план участка;
    • Договор купли-продажи земли в трёх экземплярах;
    • Письменное разрешение на продажу от имени второго супруга или других собственников;
    • Разрешение попечительского совета, если в сделке участвует несовершеннолетний;
    • Квитанция об уплате государственной пошлины.
    Читайте так же:  Как происходит начисление налога на сдачу в аренду недвижимости

    Сельскохозяйственная земля

    Отдельно стоит отметить земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен для сельскохозяйственных работ. Государственная регистрация сделки также будет обязательной. Помимо этого, владелец должен письменно сообщить исполнительному органу местного самоуправления или областной администрации о своём намерении продать землю.

    В тексте уведомления указывается стоимость продажи объекта недвижимости, его площадь и местонахождение. Это связано с тем, что администрация или соответствующий орган местного самоуправления имеет первоочерёдное право на приобретение этой земли. Если органы власти не намерены покупать участок, они должны известить об этом собственника в письменном отказе. Если отказа не было и о намерениях не заявлено, владелец вправе продать самостоятельно земельный участок кому угодно. Сделать это можно в течение года, после того, как была извещена администрация и по стоимости, которая не ниже предложенной в уведомлении.

    Отправить уведомление администрации нужно на почте заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о получении. В случае возникновения конфликтной ситуации и подачей искового заявления на владельца в суд, это станет доказательством того, что законный порядок нарушен не был.

    Последовательность действий

    Основные этапы оформления сделки купли-продажи земли и права собственности:

    Источник: http://pravonedv.ru/uchastok/kak-prodat-samostoyatelno-bez-posrednikov.html

    Реализация прав собственника: можно ли продать дом или земельный участок, на котором он стоит, один без другого?

    Земельная собственность может отчуждаться в результате имущественных сделок по усмотрению землевладельца. При этом могут применяться различные варианты продаж земельного участка (ЗУ): с домом, возведённым на его территории или без дома. В каждом из этих случаев требуется следовать специальному алгоритму, установленному земельным и гражданским законодательством.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    Можно ли продать землю отдельно от строения, расположенного на ней?

    Можно ли продать свою землю, не продавая дом, расположенный на ней, если строение покупать не хотят? Земля под капитальным жилым строением должна продаваться только совместно с домом, так как имущественные права землевладельца и владельца жилого дома выступают единым механизмом, определяющим правомочие, которое допускает вступление покупателя в права собственности. То есть, земля под домом и сам дом должны отчуждаться одному лицу и не могут принадлежать разным собственникам.

    Это положение регулируется нормами статьи 35 ЗК РФ. Договор купли-продажи земли без возведённого на ней дома будет признан ничтожным и не вступит в юридическую силу.

    Исключение могут составлять случаи:

    • дом признаётся погибшим объектом и подлежит сносу;
    • постройка была не санкционированной, без официального оформления;
    • продаётся только часть участка, отчуждённая от придомовой территории межеванием.

    Можно ли реализовать жилье отдельно от территории, на которой оно стоит?

    Жилой дом также может продаваться только совместно с участком, на котором он возведён. Согласно Земельному законодательству земля следует судьбе дома, но без переоформления купли-продажи земельных участков право собственности на участок может оказаться оспоримым.

    Дом продаётся без земли только в случаях:

    1. Когда ЗУ не оформлен в собственность.
    2. Продаётся только дом с придомовой территорией, являющейся частью надела.

    Не оформленные в собственность участки могут принадлежать землевладельцам на правах:

    • пожизненно наследуемого владения;
    • аренды у муниципалитета;
    • постоянного (бессрочного) пользования.

    Они переходят во владение автоматически при продаже дома, с указанием кадастровых и технических характеристик надела и формы права обладания. Это положение закреплено в ч.3 статьи 552 ГК РФ. На основании норм п. 2 статьи 271 ГК РФ, покупателю дома передаётся тот вид владения землёй, который принадлежал продавцу.

    Если ЗУ в долевой собственности, но дом принадлежит только одному собственнику, он может продать жилое строение с участком под домом, а не принадлежащая собственнику дома доля земли должна остаться у совладельцев участка.

    Если собственник земли и строения один и тот же, то для продажи ему придётся отмежевать часть участка в качестве придомовой территории. Эта часть ЗУ обязательно должна участвовать в сделке, иначе сделка не будет законной.

    Что следует учесть в обоих случаях и на что обратить внимание?

    При оформлении и проверке правоспособности документации нужно учесть нижеследующее:

    1. Погибшее строение, если оно расположено на участке, но не участвует в сделке должно быть аннулировано как уничтоженное и снято с кадастрового учёта.
    2. Отделение придомовой территории должно оформляться межеванием, с внесением сведений о разделе участка в кадастровые записи.

    Кроме этого требуется учитывать следующие нюансы, без которых участие ЗУ в имущественной сделке не может признаваться правоспособным. Данные требования предъявляются в случае:

    • выдела части надела для купли продажи земли без дома, если он возведён на участке;
    • при продаже жилого дома без основной земельной площади.

    Они состоят из нижеследующего:

    1. Придомовая территория должна соответствовать установленному региональными властями минимальному размеру.
    2. При выделе участка для продажи, капитальное строение должно размещаться в соответствии с расположением красных линий и иных норм, предусмотренных для жилого дома.
    3. Каждый участок должен иметь подъезд и проход к основной дороге.
    4. Границы вновь образованных участков должны быть ровными, не налагаться друг на друга.

    В итоге у продавца должно быть на руках два пакета документации на земельные участки, на одном из которых расположено капитальное строение в виде жилого дома, а второй участок выделяется без строения.

    Как происходит оформление покупки и продажи?

    В зависимости от того, какая часть земельного участка подлежит купле продаже, выстраивается алгоритм сделки, оформления документации и гражданско-правового договора, удостоверяющего сделку.

    Только дома

    Если ЗУ не в собственности, то при сделке собирается документация только на жилое строение. В договоре указывается, что данный дом расположен на земельном участке, находящемся в аренде у муниципального образования или принадлежит правообладателю на иных условиях (можно ли купить или продать землю в аренде?).

    Если земля оформлена в собственность, требуется разделение участка на две части, одна из которых выступит в качестве придомовой территории, а вторая – останется собственнику в качестве надела и будет использоваться по целевому назначению.

    Разделение ЗУ производится межеванием. Для этого требуется нижеследующее:

    1. Подойти в геодезическую компанию.
    2. Написать заявление на реорганизации ЗУ.
    3. Определить под придомовую территорию минимально допустимый размер площади.
    Читайте так же:  Отвечают ли родственники за долги по кредиту

    Кадастровый инженер, после проведения геодезических работ, выдаст межевое дело на два вновь образованных участка, на основании которых потребуется:

    • снять с регистрационного учёта предшествующий ЗУ;
    • поставить на учёт два вновь образованных участка.

    После получения в Росреестре пакета документации на участки с домом и без дома, можно приступать к оформлению сделки. Обязательно – при предъявлении паспортов сторон. Если действуют представители – при предъявлении нотариально удостоверенных доверенностей. Кроме этого потребуется собрать документацию на дом:

    1. Правоустанавливающий документ на дом и придомовую территорию, если ЗУ в собственности.
    2. Кадастровый паспорт на дом и ЗУ.
    3. План ЗУ с указанием границ придомовой территории.
    4. Свидетельство о собственности на дом и ЗУ или выписку из ЕГРН.
    5. Кадастровую справку об отсутствии обременений в виде ареста или залога.
    6. Технический паспорт дома (из БТИ).
    7. Выписка из домовой книги о лицах, прописанных в доме.
    8. Квитанции об оплате налога, коммунальных услуг.

    Если дом был приобретён в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга, а при совместном владении – согласие совладельцев.

    После составления договора купчей, нужно провести регистрацию сделки в Росреестре. Здесь требуется подать следующие документы:

    • паспорта сторон;
    • заявление на регистрацию;
    • договор купли-продажи ЗУ в трёх экземплярах;
    • правоустанавливающие документы на дом и ЗУ;
    • свидетельство о собственности на дом и ЗУ или выписку из ЕГРН;
    • технический паспорт дома;
    • квитанцию об уплате госпошлины.

    Регистрационные услуги исполняются в течение 10 дней, если стороны сделки обратились одновременно, и 21 день – если подошли по отдельности. Стоимость пошлины – 2 тысячи рублей. По завершении регистрации сделка считается совершённой в полной мере, сведения о чём внесены в Государственный кадастр.

    Только земли

    Некоторые действия в таком случае остаются общими, а некоторые – специфичными. Если на участке расположен полноценный жилой дом, поставленный на учёт в Росреестре – также потребуется процедура межевания (можно ли продать землю без процедуры межевания?). Для оставления за собственником дома, понадобится часть земли, не меньше установленного в регионе минимума. Остаток надела допустимо продать. Межевание состоит из следующих этапов:

    1. Подача заявления в геодезическую компанию.
    2. Геодезические работы по разделению ЗУ.
    3. Составление кадастрового отчёта.
    4. Постановка новых участков на кадастровый учёт.

    В этом случае документация на дом не потребуется. Для проведения сделки понадобятся лишь документы на землю, которые состоят из нижеследующего:

    • правоустанавливающий документ на ЗУ;
    • кадастровый паспорт на ЗУ;
    • кадастровый план ЗУ с указанием границ и координат поворотных точек;
    • выписка из ЕГРН;
    • кадастровая справка об отсутствии обременений.

    Сделка оформляется составлением купчей на землю, которая обязательно подаётся для регистрации в Росреестр.

    Стоимость пошлины для регистрации участка, который продаётся без жилого дома та же – 2 тысячи рублей. Не изменяются и сроки регистрации. Исключение составляют договора, которые удостоверялись нотариально. Здесь пошлина отменяется, а процедура сокращается до трёх дней.

    После регистрации новому собственнику выдаётся выписка из ЕГРН на участок, которым он вправе полноценно владеть и пользоваться по целевому назначению. Часть надела в виде придомовой территории сохраняется за предшествующим владельцем.

    Особенности налогообложения

    Согласно налоговому законодательству, любые доходы физических лиц, к числу которых относится и продажа недвижимого имущества, облагаются НДФЛ. Это положение отражено в статьях 208, 209, 210 и 224 НК РФ. Сумма налога устанавливается в размере 13% общей стоимости дохода за вычетом из общей суммы, полученной по сделке, 1 миллиона рублей.

    НДФЛ не удерживается в случаях:

    1. Если недвижимость находилась в собственности более, чем 3 года.
    2. Если совокупная стоимость недвижимости, представленной к сделке, не превышает 1 миллион рублей.

    Налоговое удержание производится с продавца недвижимости. Покупатель, согласно нормам статьи 220 НК РФ, вправе получить имущественный вычет, который заключается в возвращении ему 13% общей стоимости недвижимости, не превышающей двух миллионов рублей.

    Имущественный вычет не начисляется в случаях:

    1. Если покупатель ранее получал вычет за приобретение недвижимости.
    2. Когда продавец и покупатель являются близкими родственниками: супругами или родителями и детьми.
    3. Если покупатель не является налогоплательщиком.

    Больше нюансов о налогообложении купли-продажи земельных участков узнайте в отдельном материале.

    При отторжении жилища

    Когда участок находится в собственности и дом продаётся совместно с выделенной придомовой территорией, совокупно уплачивается налог с земли и дома, то есть – учитывается общая рыночная стоимость и сумма денег, полученных по сделке. О том, как купить земельный участок вместе с домом, что нужно в этом случае знать об оформлении сделки, узнайте в отдельном материале.

    Если участок купили или приватизировали более чем 3 года назад, а дом возведён недавно и срок владения им менее трёх лет, то НДФЛ с продажи земли не удерживается, налогом облагается только стоимость капитального жилого строения.

    Имущественный вычет начисляется покупателю и на придомовую территорию, и на жилое строение, если он имеет право на обозначенную налоговую льготу.

    При реализации территории

    Когда в сделке не участвует дом, то его стоимость не влияет на уплату НДФЛ – налог удерживается только с земельного участка, если тот находился в собственности менее 3 лет и его стоимость выше, чем 1 миллион рублей. То есть налогом будет облагаться только та часть указанной в договоре стоимости ЗУ, которая превышает 1 миллион.

    Выплата имущественного вычета в пользу покупателя также осуществляется с той суммы, которая указана в договоре купли-продажи как цена объекта, представленного к сделке. Здесь учитывается только стоимость земли, без учёта цены жилого строения.

    Продажа дома без земли и участка без дома допускается только в случаях, соответствующих земельному и гражданскому законодательству: под жилое строение должна выделяться соразмерная часть придомовой территории, или применяться иные нормы законодательства. Сделка оформляется договором и регистрируется в Росреестре. С дохода может взиматься налог.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Источник: http://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/zemli-bez-doma-i-naoborot.html

    Это важно знать: можно ли продать земельный участок без процедуры межевания?

    Межевание – это комплексные землеустроительные работы, целью которых является определение границ земельного участка, а также их уточнение или восстановление. Порядок его регулируется статьей 11.10. ЗК РФ. Занимаются межеванием геодезические службы, имеющие лицензию на проведение подобных работ, а его результаты в обязательном порядке оформляются специальным актом и заносятся в межевой план.

    После этого земельный участок может быть поставлен на учет в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

    В статье рассмотрим, можете ли вы обойтись без межевания при продаже садового или иного земельного участка, как проходит покупка земли и/или дома в СНТ и другие важные нюансы.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    Читайте так же:  Как отсрочить выплату по кредиту, если меня уволили с работы

    Законодательные основы

    В этом законодательном акте указано, что c 1 января 2018 года на всей территории РФ запрещены любые действия, связанные с продажей, дарением, обменом, сдачей в аренду или оформлением в наследство земельных участков, не имеющих юридически подтвержденных размеров и очертаний границ, и не внесенных в ГКН. То есть, участков, которые не были подвергнуты процедуре межевания.

    Под действие этого закона попадают:

    Кроме того, помимо указанных в законе ФЗ №447, существуют другие варианты действий с земельными участками, связанные с их оформлением в собственность и требующие из обязательно межевания.

    Всегда ли нужно межевать землю?

    Проведение межевания земельного надела необходимо, если:

    1. Надо оформить в собственность участок, расположенный в «чистом поле» и ничем не огражденный, когда границы его натурально никак не обозначены и собственник не знает точного их расположения.
    2. Хозяин ЗУ решил его разделить, либо, наоборот, присоединить к нему соседний.
    3. При возникновении земельных споров с соседями, имеющих смежные участки. При отсутствии юридически закрепленных границ надела такие споры возникают достаточно часто.

    Без процедуры межевания можно обойтись, если:

    • Собственник решил приватизировать участок, воспользовавшись процедурой «дачной амнистии», при этом границы его известны, не оспариваются соседями и обозначены на местности забором. Правда, в результате человек получит кадастровый документ, в котором будет указано, что приватизированный надел границ не имеет.
    • При смене свидетельства о собственности на землю устаревшего образца на новый кадастровый паспорт, однако, в новом документе, опять-таки, будет прописано указание, что границы земельного надела не определены.
    • При оформлении права собственности не на ЗУ, а лишь на дом, который на нем расположен (более детально о том, можно ли продать дом или земельный участок, на котором он стоит, один без другого, можно прочитать тут ).

    Можно ли произвести продажу надела или дома без предварительного уточнения границ?

    В настоящее время множество людей являются владельцами ЗУ, приватизированных согласно условиям программы «дачная амнистия». В кадастровых документах на эти участки указано, что границ они не имеют. Можно ли сегодня владельцам таких долей продавать их вместе с домом или без него, не уточняя их границ при помощи межевания?

    При этом если продаваемая доля ЗУ относится к землям сельскохозяйственного назначения, то и продавать её разрешено с перспективой аналогичного использования, то есть – фермерам или владельцам участка, из которого выделена доля (подробнее о том, как продать землю сельхозназначения и ее пай, можно узнать в этом материале, более детально о том, кто и как может купить или продать землю сельхозназначения, можно узнать тут). Если же выделенная часть имеет другое, отличное от сельскохозяйственного, назначение, то владелец может продавать её кому угодно. При этом остальные дольщики имеют право приоритетной покупки.

    Продать без предварительного межевания ЗУ целиком можно только в том случае, если это садовый участок, выделенный владельцам безвозмездно ещё в советское время и относящийся сегодня к землям садового некоммерческого товарищества (СНТ). Обычно такие участки в кадастровом реестре не фигурируют и, следовательно, формально собственностью владельцев не являются. Для их продажи необходимо:

    1. Принести в кадастровую палату выписку из документа, подтверждающего решение местной администрации о передаче земли в личное пользование владельца.
    2. Получить в Росреестре кадастровый паспорт и выписку, с указанным в ней кадастровым номером ЗУ, размером его площади, его стоимости, а также информацией о том, что участок границ не имеет и является частной собственностью.

    Таковы требования закона, но практика показывает, что и сегодня, в 2018 году, хотя сделки по купле-продаже ЗУ нельзя проводить без предварительного межевания, они всё ещё имеют место. Правда, стоят такие участки значительно дешевле, чем с уточненными границами.

    Без согласования границ с соседями

    По закону ФЗ №457 перед продажей участка необходимо обязательное проведение его межевания. Для его осуществления собственнику ЗУ придется обратиться к услугам кадастрового инженера, имеющего лицензию на проведение инженерно-геодезических работ, в обязанности которого, в частности, входит согласование установленных границ участка с соседями.

    Кадастровый инженер проводит такое согласование либо с каждым соседом индивидуально, либо на общем их собрании. Приглашения на собрание высылаются за 30 дней до его начала. В любом случае, провести межевание по закону, а, следовательно, и продать надел, не согласовывая его границ со смежными соседями, трудно. Если же такое, все-таки, произошло, то очень высока вероятность возникновения судебных разбирательств, связанных с земельными спорами по поводу несогласованных с соседями границ ЗУ.

    Кстати, вероятность осложнений с владельцами смежных участков является ещё и одной из главных причин, почему не рекомендуется покупать ЗУ без его межевания. Проводить четкое юридически закрепленное уточнение границ участка при возникновении земельного спора придется все равно, но оплачивать эту недешевую процедуру предстоит уже его новому владельцу.

    Если нет кадастрового паспорта

    Продать земельный участок, если он не внесен в Кадастровый реестр, согласно закону №ФЗ-447, сегодня невозможно, так как нотариусы не вправе заверять такие сделки. А кадастровый паспорт является документальным подтверждением такого внесения. Вряд ли найдется покупатель на недвижимость, покупка которой сопряжена с определенными юридическими рисками, а если и найдется, то цену он предложит значительно заниженную.

    Однако многие владельцы земли боятся связанным с этим хлопот и затрат, и довольствуются тем, что их ЗУ на кадастровых картах числится под так называемым «старым» номером.

    Как быть, если кадастровый номер старый?

    Старые кадастровые номера, которые присваивались земельным участкам с 1992 по 2017 год, официальные органы называют условными. Объяснение этой «условности» очень простое – применяются они лишь для обозначения ЗУ на кадастровой карте, а при оформлении сделок их использование запрещено.

    Продать землю, имеющую старый кадастровый номер, невозможно, его необходимо поменять на номер новый, позволяющий ЗУ участвовать в процедуре оформления купли-продажи. Сам процесс обмена – это, по сути, всё та же постановка участка на кадастровый учет, законодательно невозможная без проведения его межевания.

    Продать сегодня земельный участок, не прошедший процедуру межевания, в принципе, можно. Однако сделка эта будет не совсем правомерной с точки зрения сегодняшнего законодательства, и найти покупателя, согласного нести юридические риски обладания таким участком или допускающего дополнительные траты на его межевание в дальнейшем, будет трудно.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Источник: http://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/bez-mezhevaniya.html

    Можно ли продать жилой дом без земельного участка
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here