Можно ли и как делать перепланировку в ипотечной квартире пошаговая инструкция

Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке?

При покупке жилья в ипотеку не всегда заемщики оформляют сделку именно на ту недвижимость, которая их устраивает по всем параметрам. Причинами могут быть привлекательность цены, аккредитация застройщика или иные обстоятельства.

В процессе владения и распоряжения недвижимостью у них может появиться желание ее изменить. Но при этом многие не знают, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире.

Заемщики опасаются того, что на срок действия ипотечного договора квартира находится в обременении у банка, который имеет больше прав на нее, чем сам владелец.

Неизвестна заемщикам и процедура согласования перепланировки с кредитным учреждением. О том, как это сделать законным методом, расскажем в данной статье.

Понятие и особенности перепланировки

Перепланировка – это изменения квартиры, которые связаны с ее техническими характеристиками. Проведение обычного ремонта без изменения площадей комнат не будет признаваться перепланировкой. Данное понятие зафиксировано в ст. 25 ЖК РФ.

Изменения в перепланировке квартир фиксируются в техническом паспорте.

В связи с тем, что оформление перепланировки требует временных и финансовых затрат, многие граждане начинают самовольно изменять свое жилье. Такие действия чреваты привлечением их к административной ответственности в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. Нарушителям придется уплатить штраф.

Обязательное разрешение требуется на следующие виды изменений в квартире:

• Снос или перенос перегородок;
• Перенос дверных проемов;
• Установка дополнительных санузлов;
• Разделение или объединение комнат.

В отношении всех подобных перепланировок действуют специальные правила. Их несоблюдение не только может повлечь привлечение граждан жилищной инспекцией к административной ответственности, но и поставить под угрозу жизни соседей.

Самовольные изменения конструкций комнат далеко не безопасны и могут привести к серьезным последствиям.

Виды перепланировок

Все выше обозначенные изменения жилплощади должны быть оформлены по определенным правилам. Прежде всего, осуществляться они должны на основании проектной документации. Проекты в дальнейшем утверждаются в уполномоченных инстанциях.

Запрещено делать следующие действия в перепланировке:

• Размещение санузлов над жилыми комнатами или кухнями в многоквартирных домах за исключением тех случаев, когда нижний этаж тоже принадлежит Вам;
• Увеличение площади кухни или санузла за счет территории других комнат;
• Перенос отопительных радиаторов на лоджии;
• Переносить или прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации.

Разрешается же свободно делить и объединять жилые комнаты, делать совмещенный санузел, увеличивать площади гардеробных и прихожих за счет жилых территорий, а также размещать санузел на нежилыми помещениями или прихожими.

При разделении жилых комнат новое жилое помещение должно иметь окно площадью от 9 кв. метров и шириной минимум 2 метра.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Даже делая перепланировку в собственной квартире, граждане обязаны ее правильно оформить. А при изменении жилья, которое не принадлежит им полностью, тем более требуется соблюдение строгой формализованной процедуры оформления изменений.

Так как жилье до момента полного погашения ипотеки находится в залоге у банка, перепланировка требует одобрения кредитного учреждения. Поэтому до получения собственности на жилье в полном объеме заемщику нужно будет считаться с мнением банка.

Делать перепланировки без согласования с банком не целесообразно. Если руководство банка узнает, оно сможет потребовать от заемщика вернуть все в первоначальный вид или даже заплатить ему компенсацию.

Банки, как правило, негативно относятся к каким-либо изменения недвижимости до момента полного погашения займа. Изменение расположения перегородок может привести к признанию дома аварийным, а, следовательно, и неликвидным. Для банка это серьезные риски потери финансовых ресурсов.

Разрешение на перепланировку квартиры выдается после исследования плана изменений в БТИ.

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не должна приводить к удешевлению рыночной стоимости имущества. Если банк в ипотечном договоре заранее указывает запрет на изменение жилья, то такие новшества чреваты разрывом кредитного соглашения.

Поэтому можно ли узаконить перепланировку, если квартира в ипотеке, ответят заемщику менеджеры банка. При отсутствии такого права для заемщика в политике банка получить одобрение на изменение просто не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры пошагово?

Итак, что нужно для перепланировки квартиры в ипотеке? Прежде всего нужно внимательно изучить свой ипотечный договор.

Обычно такой пункт в договорах вовсе отсутствует, но бывают и исключения. Некоторые банки намеренно указывают в разделе «Права и обязанности» запрет на любые некосметические изменения квартиры.

Внести в ипотечный договор изменения этого пункта невозможно, так как желание перепланировать жилье не является основанием для изменения существенных условий договора.

Согласование перепланировки с соседями

Соседи и другие жильцы квартиры имеют право голоса, но только в определенных законом ситуациях.

По общему правилу оформление их согласия не требуется. Однако, если Вы оформите такой документ и заверите его у нотариуса, у Вас будет больше шансов получить согласие банка.

Обязательно требуется оформление согласия соседей при проведении ремонта в коммуналке или в местах общего пользования.

С учетом интересов окружающих людей в отношении перепланировок действуют следующие правила:

• Ремонтом не должен быть закрыт доступ к мусоропроводу, инженерным сооружениям и лестницам;
• Эвакуационный выход должен оставаться открытым.

Оформление проекта

Будущие планы заемщика по изменению ипотечной квартиры должны быть в обязательном порядке документально зафиксированы. Именно этот документы будет далее предоставлен банку для получения одобрения.

Изменения по правилам могут быть зафиксированы в двух видах:

• Эскиз, если не предполагается изменение несущих конструкций, пола и общедомового имущества;
• Проекта, если допускаются выше обозначенные изменения.

Оформление эскизов и проектов стоит доверить профессионалам специальных компаний. За такие рисунки заемщику придется заплатить.

Процедура согласования с банком

Заемщику нужно будет для получения одобрения перепланировки обратиться в банк и страховую компанию. Представить он должен на обозрение сотрудникам проект будущей перепланировки. После этого приходится ждать около полутора месяцев ответ от банка.

Страховая компания требует от заемщиков личного уведомления по одной простой причине. В договоре страхования указано точная площадь жилого помещения, которая в процессе перепланировки может изменяться. Ее обязательно нужно зафиксировать в новом договоре или дополнительном соглашении.

В случае одобрения перепланировки банк выставляет заемщику ряд строгих условий, без соблюдения которых согласование не удастся:

• Предоставление документов на переустройство;
• Проведение перепланировки в течение полугода с момента получения разрешения;
• Перерегистрация техпаспорта;
• Получение новой выписки на недвижимость.

Проверяет ли банк ту документацию, которую ему приносит заемщик? Да, проверяет, чтобы удостовериться в том, что риски потери стоимости жилья для него незначительны или вовсе отсутствуют.

Обращение в жилищную инспекцию и БТИ

Как можно быстрее после получения банковского одобрения требуется посетить жилищную инспекцию.

В инспекцию заемщик должен представить пакет документов, состоящий из:

• Эскиз или проект;
• Заявление гражданина на перепланировку;
• Технический паспорт и документы на квартиру;
• Согласие банка.

Если в квартире проживают иные совершеннолетние граждане, требуется предъявление их согласия на перепланировку.

После того, как перепланировка будет осуществлена, заемщик обращается в БТИ для регистрации нового технического паспорта. Для этого также требуется предъявление всей ранее использованной документации. За замену документа потребуется оплатить государственную пошлину.

Новый технический паспорт выдается спустя 1-2 недели. В целом, вся процедура оформления и проведения перепланировки занимает до 9 месяцев.

Причины отказа в перепланировке

Получить отказ от банка или жилищной инспекции вполне реально. Это распространенная практика. Обычно основаниями такого отказа в изменениях становятся:

• Бурные протесты соседей;
• Нарушение установленных норм законодательства;
• Нарушение в целостности здания из-за проведения ремонтных работ;
• Осуществление перепланировки ранее уведомления уполномоченных органов и банка.

Заемщик может пропустить какой-либо этап процедуры оформления перепланировки, не уложиться в установленные сроки ремонтные работ или совершить иные действия, нарушающие порядок проведения данного действия. Все это может расцениваться как нарушение норм законодательства, и служить основанием для вынесения отказа.

Несанкционированная перепланировка грозит в 2020 году для жильцов частных домов штрафом в 1000 рублей, для жильцов многоквартирных домов – 2500 рублей.

Если незаконная перепланировка все же будет выявлена банком кроме административного штрафа возникнут и ряд других последствий, в частности:

• Необходимость восстановления квартиры в первоначальный вид в сжатые сроки;
• Принудительная обязанность осуществления законного оформления перепланировки;
• Полное погашение ипотечного займа в случае одностороннего расторжения сделки со стороны банка.

В итоге, заемщик в лучшем случае может лишиться дополнительных денежных средств, в худшем – своей квартиры. Не стоит забывать о том, что даже законная процедура оформления сделки будет стоить заемщику порядка 50 тысяч рублей без учета проведения самих ремонтных работ.

Перепланировка – это отличный вариант изменения технических характеристик квартиры, требующий специальной процедуры оформления.

И если для полноправных собственников жилья такие изменения являются их личных волеизъявлением и решением, то для ипотечных заемщиков они представляют собой лишь идею, которая требует дополнительного одобрения банка. Их квартиры находятся в залоге у кредитного учреждения в качестве гарантии невыплаты ипотечных обязательств.

Любые перепланировки жилья банком расцениваются как новые риски утраты его стоимости. Поэтому без разрешения банка сделать перепланировку законным способом абсолютно невозможно.

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire/

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Перепланировка квартиры – всегда ответственное решение, которое дается ее владельцам не так уж и просто. Особенно часто с такой необходимостью сталкиваются покупатели «вторичной» недвижимости. Переустановка сантехники, «трансформация» проемов в стенах и крышах, снос несущих перегородок, врезание технического оборудования – эти и другие глобальные изменения должны быть установлены в техническом паспорте жилища.

Но что делать, если перепланировка требуется в квартире, которая к настоящему моменту находится в ипотеке? Можно ли в ней проводить ремонтно-строительные работы? Как узаконить все изменения внутреннего пространства такого жилья? Об этом мы расскажем в данной статье. Более того, вы узнаете, разрешение каких государственных органов потребуется для проведения подобной перепланировки и чем грозит несогласованное переустройство заемщику?

Когда переустройство запрещено?

Если вам понадобилось провести перепланировку ипотечной квартиры, то первое, что необходимо сделать в этой ситуации – внимательно изучить договор с банком. Кредитное соглашение – основной документ, который регулирует все правовые вопросы с обремененным жильем. Так, практически все договоры ипотеки содержат пункт о перепланировке, который либо полностью ее запрещает, либо обязывает согласовывать ее с кредитором. Таким образом банки минимизировать свои риски от неузаконенного переустройства ипотечных квартиры, которые будет довольно сложно продать в дальнейшем, к примеру, при банкротстве заемщика.

Независимо от того, что говорится в вашем кредитном договоре, существуют такие виды перепланировок, которые запрещены строительными и санитарными нормами не только в ипотечной квартире, но и в любом другом жилом помещении. Итак, какие же «трансформации» жилья не допускаются на законодательном уровне?

• Остекление балкона или лоджии с пожарной лестницей;
• Монтаж камина в панельном доме;
• Объединение газифицированной кухни и жилого помещения;
• Снос подоконного блока в случае объединения балкона и жилой комнаты;
• Перенос санузла на место, расположенное над или под жилыми комнатами или кухнями соседей;
• Установка дополнительного оборудования в уже имеющемся санузле;
• Установка радиаторов центрального отопления на балконе или лоджии;
• Устройство теплого пола с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления.

Любое переустройство жилого помещения, тем более ипотечной квартиры, должно проводиться в строгом соответствии с правовыми нормами. Кроме того, оно должно быть направлено на улучшение жилищных условий и повышения уровня комфорта проживания. Именно поэтому при незаконной перепланировки жилья его владельцу, в первую очередь, грозит расторжение кредитного договора с банком, который предоставил ему ипотеку.

Более того, ему придется выплатить кредитору неустойку за самовольное внесение изменений в конструкцию жилья. К тому же, такой поступок может повлечь за собой отказ страховых компаний заключать с заемщиком соглашение о страховании квартиры. А если нарушение закона привело к более серьезным последствиям, собственника могут привлечь к ответственности по статьям 7.21 и 7.22 КоАП РФ и обязать выплатить штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей.

Как согласовать?

Формально собственником ипотечной квартиры является заемщик, но до полного погашения кредита она находится в залоге у банка, поэтому для совершения с ней любых сделок, необходимо получить согласие кредитной организации. Это же правило касается и перепланировки внутреннего устройства жилья. Чтобы узаконить ремонтно-строительные работы в помещении, приобретенном в ипотеку, рекомендуем придерживаться небольшой инструкции, которая представлена ниже:

• Внимательно прочитайте условия договора с банком;
• Оформите эскиз или проект квартиры;
• Получите письменное согласие кредитора и страховой компании;
• Согласуйте свои действия с соседями и другими собственниками (в отдельных случаях);
• Напишите заявление в жилищную инспекцию;
• Обратитесь в БТИ для внесения корректировок в кадастровый паспорт;
• Письменно уведомить сотрудников банка.

Согласование перепланировки квартиры в ипотеке следует начинать с обращения в банк, чтобы выяснить саму фактическую возможность проведения ремонта. Получить разрешение соседей следует только в тех ситуациях, когда переустройство затрагивает их личные интересы. Это необходимо, например, если ремонтные работы будут проводиться в коммунальной квартире. При нарушении данного правила жильцы могут пожаловаться на заемщика в контролирующие органы.

Если кредитор и другие жильцы согласны на проведение сделки, вам остается лишь подать соответствующее заявление в жилищную инспекцию и приступать к работе. Далее, с подготовленным эскизом и актом ввода жилья в эксплуатацию, полученным от сотрудников той же инспекции, и заявлением вам следует направиться в бюро технической инвентаризации, чтобы внести изменения в техническую документацию. К тому же, не забудьте уведомить обо всех произошедших изменениях самого кредитора.

Перечень необходимых документов

Все вмешательства в конструкцию жилого помещения должны соответствовать документам, которые собственник, в свою очередь, должен заранее подготовить. Жилищная компания обязана рассмотреть их в течение месяца, после чего комиссия выдаст письменное разрешение или запрет на проведение перепланировки. Чтобы узаконить перепланировку, вам совершенно точно понадобятся:

• Заявление о внесении изменений в обустройство квартиры;
• Паспорт гражданина РФ;
• Правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.);
• Письменное согласие кредитной организации;
• Письменное разрешение соседей и собственников недвижимости;
• Технический паспорт на квартиру;
• Поэтажный план и экспликация квартиры;
• Эскиз и проект перепланировки жилья;
• Выписка из лицевого счета квартиры.

Инспекция может потребовать и другие документы, если посчитает, что переустройство квартиры может нарушить права третьих лиц. Скорее всего, от вас потребуют предоставить их оригиналы, но в некоторых случаях можно подать и заверенные нотариусом копии. При отсутствии хотя бы одной из вышеперечисленных бумаг вам могут отказать в разрешении на перепланировку.

Сроки узаконивания

Будьте готовы к тому, что оформление перепланировки займет у вас достаточно много времени. В среднем, на эту процедуру уходит до 45 дней – в течение всего этого периода вам нельзя начинать ремонтно-строительные работы. Затем, приступая к переустройству квартиры, вы ни в коем случае не должны медлить с ремонтом. Как правило, банк предоставляет на проведение перепланировки от 3 до 6 месяцев. Любое промедление с вашей стороны может быть расценено как нарушение условий соглашения, а значит, вам придется выплатить ему неустойку. Чтобы избежать подобного исхода, если вы вдруг попали в подобную ситуацию, рекомендуем обратиться за помощью к профессиональному юристу.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Источник: http://vsenaslednikam.ru/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire.html

Нюансы проведения перепланировки в ипотечной квартире

Статья рассказывает, можно ли в ипотечной квартире делать перепланировку, разъясняет тонкости законодательства.

Основные положения

Не любой ремонт является перепланировкой. Ст. 25 Жилищного кодекса определяет, что перепланировка – это изменение технических показателей квартиры. Такие изменения отражает технический паспорт жилья.

Нельзя просто так санузел объединить или установить душевую кабину. Такие действия необходимо согласовывать с уполномоченными органами.

5 действий, которые без разрешения делать нельзя:

• сносить и ликвидировать перегородки;
• объединять и разделять комнаты;
• устраивать дополнительные санузлы;
• переносить дверные проемы;
• переустраивать тамбуры.

Получение разрешений занимает время. Поэтому сделать перепланировку жилья некоторые граждане решают самовольно. Если обнаружатся незаконные изменения, нарушителям придется платить штрафы. Сотрудники жилищной инспекции могут выписать штрафы, согласно ст. 7.21 КОАП.

Можно ли в ипотечной квартире делать перепланировку

Перепланировка квартиры в ипотеке разрешается, но сделать ее сложнее, чем в собственном жилье. Заемщик не является собственником до тех пор, пока не сделает последний ипотечный взнос.

Финансовое учреждение является собственником недвижимости, пока выплачивается кредит. Поэтому вопрос, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, обязательно решается с одобрения банка.

Важно! Не стоит пытаться обхитрить кредитора и сделать переустройство. Руководство банка может наказать заемщика за перепланировку в квартире: потребовать вернуть все в прежний вид или расторгнуть договор.

Риск неоправдан, поэтому, если жилье приобретено в ипотеку Сбербанка или другой организации, не стоит торопиться с капитальным ремонтом.

Необходимо обратиться с письменной просьбой о переустройстве к правлению банка.

Как узаконить перепланировку пошагово

Переустройство жилья предполагает прохождение бюрократических процедур.

Чтобы ничего не забыть, действовать нужно пошагово:

1. Изучить условия кредитного договора. Если включен пункт, запрещающий переустройство, то ничего делать нельзя. Изменить договор можно, если подписать к нему дополнительное соглашение.
2. Составить план изменений.

Самым простым вариантом является переустройство по эскизу. Не придется заказывать проектную документацию для таких изменений.

1. Более сложный вид изменений – это проектная перепланировка. Действия подразумевают изменения конструкции полов или объединение санузла.
2. Усложненное переустройство подразумевает перенос несущих конструкций дома. Такие изменения крайне сложно будет согласовать, как с кредиторами, так и жилищными организациями.
3. Утвердить план работ у сотрудников БТИ.
4. Заказать оценку недвижимости. После ремонта стоимость жилья изменяется, поэтому нужно получить отчет оценщиков.
5. Заручиться одобрением финансового учреждения. Создаются специальные отделы в банках, чтобы помочь клиентам решить все вопросы, связанные с переустройством. Банковские служащие проконсультируют, какие можно вносить изменения, а какие нет.
6. Провести работы, а затем оформить изменения.

Оформляется документация через бюро технической инвентаризации. С полученными документами следует обратиться к банковским служащим. Все изменения прикладывают к личному делу.

На этом бюрократические процедуры не заканчиваются. Необходимо уведомить об изменениях страховщика.

Страхование залогового имущества является обязательным условием. Страховка выдается на один объект, а в дальнейшем меняется недвижимость, корректируется площадь. Поэтому придется снова провести оценку имущества, после чего уже выдается новая страховка. За рассмотрение документации вводятся дополнительные комиссии. Затраты составят от двух до пяти тысяч рублей.

Финансовое учреждение также берет плату за рассмотрение заявки. Цена за услугу составляет от 2 до 3 тыс. рублей.

Необходимые документы

Какие документы понадобятся для переустройства в столице, утвердило правительство Москвы. Постановление № 508 датировано октябрем 2011 г.

7 основных документов:

• заявление и одобрение всех владельцев недвижимости;
• план работ;
• техническая документация из бюро технической документации до и после изменений;
• документы о правах владения;
• письменное одобрение финансового учреждения на изменение недвижимости;
• извещение из страховой фирмы, которое подтверждает согласие с изменениями;
• отчет оценщика.

В столице вопросом, как узаконить перепланировку, занимается Мосжилинспекция. Документация рассматривается в режиме «одного окна».

Когда планируются серьезные изменения, то и разрешение получить будет уже сложнее. Вопрос, можно ли в ипотечной квартире делать свою перепланировку, решается при участии сотрудников саморегулируемых компаний. Когда изменяются несущие конструкции дома, то понадобится техническое заключение.

Какие изменения не допускаются

Покупая жилье в кредит, следует внимательно проверить состояние недвижимости. Если заметили незаконные изменения, от покупки лучше отказаться. Иначе новому собственнику придется нести затраты на приведение недвижимости в прежний вид.

5 незаконных изменений:

1. Ухудшение эксплуатационных характеристик дома.
2. Затруднение доступа к инженерным конструкциям.
3. Проведение работ, которые способствуют разрушению здания.
4. Установка дополнительного оборудования или замена перегородок, которые приводят к увеличению нагрузки на здание.
5. Перенос отопительных систем на лоджию либо балкон.

Иными словами, незаконное будет любое переустройство, которое разрушает здание и угрожает его целостности.

Перепланировка в ипотечной квартире от Сбербанка

Если квартира в ипотеке Сбербанка, то делать изменения нужно таким же образом, когда ссуда оформлена в других банках.

Необходимо получить одобрение страховщиков, а также заключение экспертов, подтверждающее, что жилье не упадет в цене. Следует отметить, что для заемщика здесь также скрываются дополнительные издержки. На время проведения ремонтных работ страховщик может установить повышающий коэффициент на стоимость страховки.

Сроки согласования

До семи дней уходит на рассмотрение заявки, поданной заемщиком.

Если финансовое учреждение одобрило изменения, то следует поторопиться с дальнейшим согласованием. На прохождение бюрократических процедур отводится от трех месяцев до полугода.

Если изменения затрагивают площадь объекта, то изменяется и закладная. Заемщик вместе с сотрудниками банка обращается к сотрудникам регистрационных органов.

Как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке

Если вы покупали жилье в кредит, то вся процедура пошагово состоит из трех действий:

1. Получение одобрение на переустройство от жилищных организаций.
2. Получение разрешения от страховой организации.
3. Оформление согласия в кредитном учреждении.

Когда недвижимость куплена, возникает желание ее улучшить. Попытки сохранить в тайне могут закончиться провалом. В результате ремонта можно соседей залить или издавать сильный шум. Если тайное станет явным, то нарушители будут оштрафованы за несогласованное переустройство.

Узаконить изменения можно уже по факту, но остается риск, что банк или жилищная организация не одобрят перемены.

Кредитная организация одобряет ремонт при соблюдении определенных условий:

• платежи вносятся своевременно;
• страховая премия оплачена полностью;
• представлены все необходимые документы.

Источник: http://kvadmetry.ru/ipoteka/mozhno-li-v-ipotechnoj-kvartire-delat-pereplanirovku.html

Допускается ли перепланировка ипотечного жилья

Иногда даже полученной ипотечной ссуды не хватает на приобретение желаемого жилья. Приходится подбирать квартиру по средствам. Потом с появлением средств собственник начинает задумываться о привидение квартиры в желаемый вид путем перепланировки. Остается решить один вопрос – а допускается ли перепланировка квартиры в ипотеке. И если она разрешается, то, как это сделать по закону.

Возможна ли перепланировка ипотечного жилья

Жилье, находящееся в ипотечном залоге можно подвергнуть перепланировке, так же как и любое другое жилье. Единственное отличие в том, что в нашем случае необходимо заручиться согласием банка, так как на данный момент он является фактическим собственником.

А ведь последний может и не дать своего согласия на переделку квартиры. Все дело в том, что во время процедуры оформления займа была проведена оценка стоимости недвижимости по рыночным и кадастровым меркам. На основе полученных данных кредитор определяет требуемую величину ссуды. От этого зависят в дальнейшем величина процентов и ежемесячного платежа.

А перепланировка может существенно снизить стоимость жилья, потом в случае если возникнет необходимость реализации. То квартира продастся за гораздо меньшую сумму, что ни в коем случае не устроит ни банк, ни страховую.

Из этого следует простой вывод – будущая перестройка ипотечной квартиры должна быть направлена на ее удорожание, в противном случае согласие банка заемщик не получит.

Из-за этого многие банки даже вносят в условия ипотечного договора пункт запрещающий это. Поэтому совет заемщику – внимательно прочитать означенный договор. Если в нем имеется такой пункт, за согласием можно не обращаться, вы его все равно не получите.

С чего начинать?

Как уже сказано, с внимательного прочтения кредитного договора. Если в нем нет запрета на переделку, то идти к кредитору для получения согласия. Но перед этим удостоверьтесь в соответствии требованиям:

• Нет задолженности;
• С начала выплат по ипотеке прошло уже не менее года;

Процедура не бесплатная – требуется заплатить банку за его согласие порядка 5 тысяч рублей. Сумма может розница от банка.

Важно. Если кредитор не дал свое согласие на перепланировку, то проводить ее самостоятельно не нужно. При обнаружении этого на заемщика может быть наложен нехилый такой штраф, также от него потребуется привести в начальный вид жилье. В некоторых случаях кредитное учреждение пойдет на расторжение договора.

Все начинается с посещения страховщика, без согласия которого банк просто не рассмотрит вашу заявку. И только после согласия страховой взять на себя все риски, связанные с будущим ремонтом, последний возьмет в рассмотрение вашу заявку.

Одновременно с заявкой нужно предоставить план перепланировки. Если изменения незначительны, то согласие получить довольно легко. К последним относят:

• Раздел или совмещение санузла. В первом случае устанавливается перегородка. Во втором соответственно уже существующая сносится;
• Демонтирование встроенных шкафов, ненесущих стенок;
• Остекление лоджии (балкона) без изменяя размера.

Достаточно эскиза работ. Его приготовить довольно легко – берем копию поэтажного плана в БТИ и наносим на него линии, указующие на будущие изменения. Получившийся рисунок отдаем кредитной организации и ждем ответа.

Если же планируемые переделки несколько сложнее указанных, то потребуется проект перепланировки. Самостоятельно его не приготовишь, разве что у вас имеется допуск СРО. А так придется обратиться в фирму, специализирующуюся в этом. К сложным проектам относят следующие переделки:

• Объединение лоджии (балкона), кухонной комнаты с жилой зоной. Потребуется снос перегородок;
• Увеличение размера санузла за счет нежилых комнат;
• Демонтаж ненесущих стенок или устройство в них арок, ниш.

В отличие от первого проекта согласие финансовой организации получить довольно трудно. Но согласие страховой и грамотный проект увеличат шансы.

После того как работы будут закончены, то необходимо будет пригласить специалиста для оценки стоимости. Ведь она теперь изменилась.

Что запрещается

Под запрет попадают все переделки, указанные в строительных и санитарных нормативах. К ним относят следующие:

• Запрещено остекление лоджий (балконов) если через них проходят пожарные лестницы;
• Нельзя расширять площадь балкона с использованием выносных конструкций;
• Если в кухне имеется газ, то объединить с жилой комнатой невозможно;
• Демонтаж балконного подоконника при объединении с жилой зоной. Запрещено сносить несущие перегородки;
• Нельзя переносить санузел в комнату, расположенное над жилой комнатой ниже расположенной квартиры. Такое допускается, только если ваше жилище находится на первом этаже;
• Монтаж в санузле дополнительной сантехники – второй ванны, унитаз и т.д.;
• Установка на лоджии (балконе) отопительных элементов.

Что еще?

Не забываем посетить жилинспекцию или в другую организацию, занимающейся согласованием перепланировок жилья в вашем населенном пункте. Здесь также необходимо написать заявление на разрешение с приложением соответствующих бумаг:

• Правоустанавливающие документы на жилище;
• Подготовленный проект;
• Допуск от всех необходимых инстанций;
• Разрешение от банка и страховой;
• Техническое заключение, техпаспорт и поэтажный план из БТИ.

После получения от них разрешения можно делать перепланировку в ипотечной квартире. После окончания работ специальная комиссия осматривает жилище и выдает разрешение на его эксплуатацию.

Далее следует обращение в БТИ с целью внесения необходимых изменений в соответствующие документы. После чего эти бумаги относим в банк для их официального утверждения.

Если изменения будут признаны существенными, банк может потребовать перезаключить договор страхования. Отказать вы не сможете.

Источник: http://grazhdaninu.com/dolgi/ipoteka/pereplanirovka.html

Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке?

При покупке жилья в ипотеку не всегда заемщики оформляют сделку именно на ту недвижимость, которая их устраивает по всем параметрам. Причинами могут быть привлекательность цены, аккредитация застройщика или иные обстоятельства.

В процессе владения и распоряжения недвижимостью у них может появиться желание ее изменить. Но при этом многие не знают, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире.

Заемщики опасаются того, что на срок действия ипотечного договора квартира находится в обременении у банка, который имеет больше прав на нее, чем сам владелец.

Неизвестна заемщикам и процедура согласования перепланировки с кредитным учреждением. О том, как это сделать законным методом, расскажем в данной статье.

Понятие и особенности перепланировки

Перепланировка – это изменения квартиры, которые связаны с ее техническими характеристиками. Проведение обычного ремонта без изменения площадей комнат не будет признаваться перепланировкой. Данное понятие зафиксировано в ст. 25 ЖК РФ.

Изменения в перепланировке квартир фиксируются в техническом паспорте.

В связи с тем, что оформление перепланировки требует временных и финансовых затрат, многие граждане начинают самовольно изменять свое жилье. Такие действия чреваты привлечением их к административной ответственности в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. Нарушителям придется уплатить штраф.

Обязательное разрешение требуется на следующие виды изменений в квартире:

• Снос или перенос перегородок;
• Перенос дверных проемов;
• Установка дополнительных санузлов;
• Разделение или объединение комнат.

В отношении всех подобных перепланировок действуют специальные правила. Их несоблюдение не только может повлечь привлечение граждан жилищной инспекцией к административной ответственности, но и поставить под угрозу жизни соседей.

Самовольные изменения конструкций комнат далеко не безопасны и могут привести к серьезным последствиям.

Виды перепланировок

Все выше обозначенные изменения жилплощади должны быть оформлены по определенным правилам. Прежде всего, осуществляться они должны на основании проектной документации. Проекты в дальнейшем утверждаются в уполномоченных инстанциях.

Запрещено делать следующие действия в перепланировке:

• Размещение санузлов над жилыми комнатами или кухнями в многоквартирных домах за исключением тех случаев, когда нижний этаж тоже принадлежит Вам;
• Увеличение площади кухни или санузла за счет территории других комнат;
• Перенос отопительных радиаторов на лоджии;
• Переносить или прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации.

Разрешается же свободно делить и объединять жилые комнаты, делать совмещенный санузел, увеличивать площади гардеробных и прихожих за счет жилых территорий, а также размещать санузел на нежилыми помещениями или прихожими.

При разделении жилых комнат новое жилое помещение должно иметь окно площадью от 9 кв. метров и шириной минимум 2 метра.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Даже делая перепланировку в собственной квартире, граждане обязаны ее правильно оформить. А при изменении жилья, которое не принадлежит им полностью, тем более требуется соблюдение строгой формализованной процедуры оформления изменений.

Так как жилье до момента полного погашения ипотеки находится в залоге у банка, перепланировка требует одобрения кредитного учреждения. Поэтому до получения собственности на жилье в полном объеме заемщику нужно будет считаться с мнением банка.

Делать перепланировки без согласования с банком не целесообразно. Если руководство банка узнает, оно сможет потребовать от заемщика вернуть все в первоначальный вид или даже заплатить ему компенсацию.

Банки, как правило, негативно относятся к каким-либо изменения недвижимости до момента полного погашения займа. Изменение расположения перегородок может привести к признанию дома аварийным, а, следовательно, и неликвидным. Для банка это серьезные риски потери финансовых ресурсов.

Разрешение на перепланировку квартиры выдается после исследования плана изменений в БТИ.

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не должна приводить к удешевлению рыночной стоимости имущества. Если банк в ипотечном договоре заранее указывает запрет на изменение жилья, то такие новшества чреваты разрывом кредитного соглашения.

Поэтому можно ли узаконить перепланировку, если квартира в ипотеке, ответят заемщику менеджеры банка. При отсутствии такого права для заемщика в политике банка получить одобрение на изменение просто не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры пошагово?

Итак, что нужно для перепланировки квартиры в ипотеке? Прежде всего нужно внимательно изучить свой ипотечный договор.

Обычно такой пункт в договорах вовсе отсутствует, но бывают и исключения. Некоторые банки намеренно указывают в разделе «Права и обязанности» запрет на любые некосметические изменения квартиры.

Согласование перепланировки с соседями

Соседи и другие жильцы квартиры имеют право голоса, но только в определенных законом ситуациях.

По общему правилу оформление их согласия не требуется. Однако, если Вы оформите такой документ и заверите его у нотариуса, у Вас будет больше шансов получить согласие банка.

Обязательно требуется оформление согласия соседей при проведении ремонта в коммуналке или в местах общего пользования.

С учетом интересов окружающих людей в отношении перепланировок действуют следующие правила:

• Ремонтом не должен быть закрыт доступ к мусоропроводу, инженерным сооружениям и лестницам;
• Эвакуационный выход должен оставаться открытым.

Перепланировка в Вашей квартире не должна застрагивать интересы других жильцов многоквартирного дома, сотрудников управляющих компаний и прочих лиц.

Оформление проекта

Будущие планы заемщика по изменению ипотечной квартиры должны быть в обязательном порядке документально зафиксированы. Именно этот документы будет далее предоставлен банку для получения одобрения.

Изменения по правилам могут быть зафиксированы в двух видах:

• Эскиз, если не предполагается изменение несущих конструкций, пола и общедомового имущества;
• Проекта, если допускаются выше обозначенные изменения.

Процедура согласования с банком

Заемщику нужно будет для получения одобрения перепланировки обратиться в банк и страховую компанию. Представить он должен на обозрение сотрудникам проект будущей перепланировки. После этого приходится ждать около полутора месяцев ответ от банка.

Страховая компания требует от заемщиков личного уведомления по одной простой причине. В договоре страхования указано точная площадь жилого помещения, которая в процессе перепланировки может изменяться. Ее обязательно нужно зафиксировать в новом договоре или дополнительном соглашении.

В случае одобрения перепланировки банк выставляет заемщику ряд строгих условий, без соблюдения которых согласование не удастся:

• Предоставление документов на переустройство;
• Проведение перепланировки в течение полугода с момента получения разрешения;
• Перерегистрация техпаспорта;
• Получение новой выписки на недвижимость.

Проверяет ли банк ту документацию, которую ему приносит заемщик? Да, проверяет, чтобы удостовериться в том, что риски потери стоимости жилья для него незначительны или вовсе отсутствуют.

Обращение в жилищную инспекцию и БТИ

Как можно быстрее после получения банковского одобрения требуется посетить жилищную инспекцию.

По эскизам инспекция выносит обычно положительные решения в течение месяца, по проектам – вообще редко выносит. Это обусловлено высокими рисками разрушения строительных конструкций здания.

В инспекцию заемщик должен представить пакет документов, состоящий из:

• Эскиз или проект;
• Заявление гражданина на перепланировку;
• Технический паспорт и документы на квартиру;
• Согласие банка.

Если в квартире проживают иные совершеннолетние граждане, требуется предъявление их согласия на перепланировку.

После того, как перепланировка будет осуществлена, заемщик обращается в БТИ для регистрации нового технического паспорта. Для этого также требуется предъявление всей ранее использованной документации. За замену документа потребуется оплатить государственную пошлину.

Новый технический паспорт выдается спустя 1-2 недели. В целом, вся процедура оформления и проведения перепланировки занимает до 9 месяцев.

Причины отказа в перепланировке

Получить отказ от банка или жилищной инспекции вполне реально. Это распространенная практика. Обычно основаниями такого отказа в изменениях становятся:

• Бурные протесты соседей;
• Нарушение установленных норм законодательства;
• Нарушение в целостности здания из-за проведения ремонтных работ;
• Осуществление перепланировки ранее уведомления уполномоченных органов и банка.

Заемщик может пропустить какой-либо этап процедуры оформления перепланировки, не уложиться в установленные сроки ремонтные работ или совершить иные действия, нарушающие порядок проведения данного действия. Все это может расцениваться как нарушение норм законодательства, и служить основанием для вынесения отказа.

Несанкционированная перепланировка грозит в 2020 году для жильцов частных домов штрафом в 1000 рублей, для жильцов многоквартирных домов – 2500 рублей.

Если незаконная перепланировка все же будет выявлена банком кроме административного штрафа возникнут и ряд других последствий, в частности:

• Необходимость восстановления квартиры в первоначальный вид в сжатые сроки;
• Принудительная обязанность осуществления законного оформления перепланировки;
• Полное погашение ипотечного займа в случае одностороннего расторжения сделки со стороны банка.

В итоге, заемщик в лучшем случае может лишиться дополнительных денежных средств, в худшем – своей квартиры. Не стоит забывать о том, что даже законная процедура оформления сделки будет стоить заемщику порядка 50 тысяч рублей без учета проведения самих ремонтных работ.

Перепланировка – это отличный вариант изменения технических характеристик квартиры, требующий специальной процедуры оформления.

И если для полноправных собственников жилья такие изменения являются их личных волеизъявлением и решением, то для ипотечных заемщиков они представляют собой лишь идею, которая требует дополнительного одобрения банка. Их квартиры находятся в залоге у кредитного учреждения в качестве гарантии невыплаты ипотечных обязательств.

Любые перепланировки жилья банком расцениваются как новые риски утраты его стоимости. Поэтому без разрешения банка сделать перепланировку законным способом абсолютно невозможно.

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire/