Как работают альтернативные сделки купли-продажи квартиры

Ответы на все вопросы по теме: "Как работают альтернативные сделки купли-продажи квартиры" от профессионалов. Актуальность информации на 2020 год вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

Далеко не всегда сделка по покупке-продаже квартиры является стандартной. Нередко она тесно связана с другими договоренностями. Подобные варианты купли жилья называют альтернативными. Рассмотрим их подробнее.

Что такое при покупке квартиры альтернатива

Альтернативная покупка-продажа квартиры предполагает заключение сразу нескольких одновременных сделок. Каждая из них оформляется отдельным договором купли-продажи, который может быть формально никак не связан с другими, но без него, фактически, остальные договора не начнут действовать так как у одной из сторон может просто не быть нужных денег. Как следствие, нередко все эти договора все же связывают друг с другом перекрестными ссылками.

Именно необходимость сделать все одновременно и является основной проблемой таких сделок. Чем больше заинтересованных лиц и «звеньев цепи», тем сложнее будет реализовать все это в одно и то же время.

Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически. Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.

Договор при альтернативной сделке купли продажи квартиры

Так как далеко не всегда договор купли-продажи при наличии альтернативных условий отличается от базового, чаще всего он стандартный:

Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.

Порядок купли-продажи

О том, как проходит сделка точно рассказать практически невозможно. Все зависит от того, какие требования и условия выдвигают разные стороны.

Порядок действий

Учитывая сказанное выше, приведем примерный перечень действий каждой из сторон при заключении такой сделки:

  • Провести оценку недвижимости.
  • Найти подходящих покупателей-продавцов.
  • Проверить сделку с юридической точки зрения.
  • Предварительный договор купли-продажи.
  • Основной договор.
  • Заверение и регистрация договора.
  • Регистрация права собственности.
  • Подписание акта приема-передачи.
  • Расчеты со сторонами сделки.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка жилья

Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться в компанию, которая на этом специализируется (любые нестандартные действия лучше поручать опытным профессионалам). В качестве альтернативы, можно запросить справку в БТИ и использовать ту стоимость жилья, которая в ней указана, но как доказывает практика, цена там может значительно отличаться от рыночной в ту или иную сторону, что, вполне логично, не устроит как минимум одну из сторон.

Поиск покупателей и продавцов

В данном случае можно воспользоваться услугами риэлторов (агентств недвижимости) или все делать самостоятельно. Нужно учитывать, что чем больше человек планирует сделать сам, тем больше времени займет вся процедура. АН (Агентство недвижимости) значительно ускорит поиск потенциальных покупателей/продавцов. Кроме того, они обычно проводят хотя бы первичную проверку клиентов, что позволяет избежать многих ситуаций с мошенниками. Следует учитывать, что такая услуга платная. В среднем, около 5% от суммы сделки, что довольного много.

Проверка сделки

На этом этапе лучше воспользоваться услугами опытных юристов. Далеко не все моменты будут очевидны для неспециалиста, что в конечном итоге может привести к очень высокому риску потерять с таким трудом купленное жилье. Один из основных элементов, на который следует обратить внимание – дееспособность всех сторон сделки. Если хотя бы один человек не будет признан дееспособным, вполне возможно, что «обрушится вся цепочка». Таким образом, рекомендуется затребовать медицинские справки о текущем состоянии.

Заключение предварительного и основного договора купли-продажи

После достижения базовых договоренностей, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст понимание того, что все стороны действительно заинтересованы в сделке. Такой договор может не включать в себя многих пунктов, и описывать лишь намерения купить или продать жилье. Сразу после него есть смысл договариваться уже до конкретных условий будущей сделки и подписывать основной договор.

Заверение и регистрация договора

Предварительный и основной договор не обязательно заверять у нотариуса, однако учитывая повышенный риск, присущий альтернативным сделкам такого плана, намного безопаснее и проще для всех (кроме мошенников), все же заверить документы. После этого (или вместо этого) можно регистрировать сами договора. Следует учитывать, что все это должно производится одновременно.

Регистрация права собственности и акты приема-передачи

Когда с договорами все закончено, покупатели, также одновременно, подают документы на регистрацию права собственности. Это уже практически заключительный этап. Когда право на жилье зарегистрировано, следует подписывать акты приема-передачи. Одновременно с этим производится окончательный расчет с продавцами.

Документы

Общий перечень документов ничем не отличается от базового договора купли-продажи:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из ЕГРН.
  • Справки от управляющей компании о коммунальной задолженности.
  • Выписка из домовой книги относительно того, кто сейчас зарегистрирован в квартире.

Расходы и сроки

Помимо расходов на саму покупку квартиры, человек также понесет следующие расходы:

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Оценка жилья: от 1 тысячи рублей.
  • Услуги агентства недвижимости: около 5% от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей на 1 нового владельца.

Сроки также не поддаются прогнозированию. В идеальных условиях, если все стороны будут действовать согласованно и точно в положенное время выполнять все необходимые действия, сделка может быть завершена буквально за несколько дней. Но на практике все это растягивается примерно на 3-4 месяца или даже полгода.

Порядок расчетов

Порядок расчетов при заключении таких альтернативных сделок может значительно отличаться от обычного. Суть в том, что обычно подобное реализуется посредством банковских ячеек. Стороны помещают на хранение некоторые суммы с тем условием, что забрать их могут не они, а третьи лица, но тоже, при выполнении этими лицами своих обязательств. В результате может получить некая «круговая» схема, при которой все придет в движение только в том случае, если произойдет какой-то ключевой момент. Например, перечисление денег за квартиру от банка одному из продавцов.

Риски и подводные камни

Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:

Возможный риск Возникающая проблема
Действия сторон не согласованы друг с другом В основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций. Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться. Затягивание сроков Любое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев. Не проведенная регистрация Контролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день. Отказ от сделки Любая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства. Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить.
Читайте так же:  Надо ли платить ндфл с продажи, если в день продажи куплена другая квартира

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: http://ros-nasledstvo.ru/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-poryadok-dejstvij/

Альтернативные сделки с квартирой. Виды сделок, как избежать рисков и мошенничества?

Немногие знают, что помимо стандартного договора купли-продажи, приобрести квартиру можно по альтернативной сделке.
Но здесь есть определенные риски, которые нужно учитывать, чтобы не стать жертвой мошенничества. В представленной ниже статье мы подробно расскажем о специфике альтернативных сделок и о том, как нужно действовать, чтобы провести сделку максимально быстро и правильно.

○ Что такое альтернативная сделка?

Данный вид сделки представляет собой обмен квартирами через договор купли-продажи. Специфика заключается в том, что осуществляется единовременная реализация жилплощади, то есть документы подписываются в одно и то же время. В сделке участвуют несколько участников, что не противоречит гл.9 ГК РФ.

Заключить альтернативную сделку можно также путем обмена. Но здесь следует учитывать, что обменивать можно только квартиры, находящиеся в социальном найме (ст.72 ЖК РФ). К тому же, найти вариант, полностью устраивающий обе стороны, практически нереально, поэтому обмен чаще всего происходит с доплатой.

○ Характеристика альтернативной продажи.

При альтернативной продаже один собственник продает свою квартиру, одновременно покупая другую. А продавец последней жилплощади может являться покупателем для третьей стороны. Рассмотрим схему такой сделки на примере.

Владелец трехкомнатной квартиры хочет ее продать и купить две однокомнатные. А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру. В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи.

✔ Альтернатива.

Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую. Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной. Подписание договоров купли-продажи и их государственная регистрация происходит в один и тот же день. У данного вида сделки три участника:

  • Покупатель первой квартиры.
  • Продавец первой квартиры, который в то же время является покупателем второй «альтернативной» квартиры.
  • Продавец «альтернативной» квартиры.

✔ Альтернативная цепочка.

Здесь реализуется не одна жилплощадь, а несколько. При этом продавцы каждой из них выступают покупателями другого жилья, что и образует альтернативную цепочку. При этом нужно учитывать, что все квартиры не должны реализовываться последовательно.

Например, собственник четырехкомнатной квартиры хочет продать ее и купить взамен три квартиры: две однокомнатные и одну двухкомнатную (с доплатой). Здесь выстраивается цепочка из 4 квартиры, три из которых являются альтернативными.

От длины цепочки зависит и сложность сделки. Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 4.

○ Типичные риски продажи квартиры.

Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:

  • Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
  • Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
  • Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
  • Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).

Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег. Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает. Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован. Также нельзя подписывать никаких дополнительных документов об оплате, помимо расписки. Только учет всех нюансов может свести все риски к минимуму.

○ Специфические риски альтернативной продажи жилья.

Кроме типичных рисков, связанных с продажей недвижимости, альтернативная сделка предполагает и вои специфические риски, которые возникают в силу сложности организации процесса. Чего именно стоит опасаться будет подробно указано ниже.

✔ Несогласованность действий.

В любой альтернативной сделке участвует больше двух сторон. Поэтому любое несогласие между ними может стать причиной полного разрыва всей процедуры. Очень важно, чтобы каждый из участников сделки имел адекватные запросы и реально оценивал стоимость и той квартиры, которую он хочет продать и той, которую планирует купить.

Важно, чтобы требования соответствовали реальным рыночным ценам и возможностям других участников. В противном случае возникает риск увеличения сроков сделки и даже ее отмены.

✔ Частичная регистрация или отказ в регистрации.

Подобный риск возникает из-за того, что все квартиры, участвующие в сделке, не связаны между собой (регистрируются по отдельным договорам). Поэтому возникает опасность, что регистратор может приостановить регистрацию одного из договоров, в результате чего одна сторона рискует остаться и без квартиры и без денег.

Чтобы избежать подобного, нужно регулярно отслеживать процесс регистрации (на сайте Росреестра по номерам заявлений). В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами. Если речь идет не о приостановлении, а об отказе в регистрации, порядок действий такой же.

○ Как избежать рисков?

Чтобы избежать подобных рисков, можно воспользоваться услугами нотариуса либо следовать рекомендация риэлтора.

✔ Помощь нотариуса.

Обращение к нотариусу имеет особенное значение в вопросах с альтернативной сделкой. Связано это с тем, что если договор по сделке с недвижимостью заверен нотариально, то он не проходит дополнительную проверку юристами. Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа – ниже.

✔ Соблюдать рекомендации риэлторов.

Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше. Также могут возникнуть сложности с организацией самого процесса подписания всех договоров. Именно поэтому, для максимального повышения вероятности успешного проведения сделки, стоит обратиться к грамотному риэлтору.

○ Налоговый вопрос при альтернативной сделке.

Еще один немаловажный вопрос, который следует учитывать участникам альтернативной сделки – порядок уплаты налога и возможность получения налогового вычета. Распространенной ошибкой является мнение о том, что единовременная покупка альтернативной квартиры освобождает от уплаты налога.

На самом деле, эти две сделки никак юридически не связаны между собой, даже если проведены в один налоговый период. Поэтому продав свою жилплощадь, вы должны уплатить 13% с дохода, полученного от продажи, если владеете ею менее 3 лет.

Читайте так же:  Максимальный процент алиментов от зарплаты

Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица — налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, — исходя из сумм таких доходов (п. 3 ст. 228 НК РФ).

А покупка альтернативной квартиры дает право на получение налогового вычета.

При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (п.3 ст. 220 НК РФ).

Другими словами, в данном виде сделок уплата налогов и получение налогового вычета производится в стандартном порядке и взаимозачет продажи и покупки невозможен.

Таким образом, альтернативные сделки являются специфичным видом сделки купли-продажи, которая имеет свои особенности и риски. Поэтому повышенная осторожность и учет всех нюансов особенно важны в подобных случаях.

○ Советы юриста:

✔ Совершали альтернативную сделку с квартирой, но так получилось, что другие люди оформили документы раньше нас и получили права пользования и распоряжения нашей квартирой, а нам отказались дать возможность доделать документы. Что делать?

В этой ситуации вы можете обратиться в суд, чтобы доказать недобросовестность продавца, который заключил соглашение с двумя продавцами. Квартиру назад вы вряд ли получите, потому что по закону она остается покупателям, которые первыми оформили сделку. Но вы можете рассчитывать на компенсацию морального и материального ущерба.

✔ Совершили альтернативную сделку при покупке жилья, но вторая сторона не оплатила налоги, нам это чем-нибудь грозит?

Все договора альтернативной сделки заключаются отдельно и юридически не взаимосвязаны. А это значит, что уклонение продавца от налогов, полученных за продажу своей квартиры, вам ничем не грозит.

Специалист Елизавета Гибова подробно расскажет, как проходит альтернативная сделка.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://topurist.ru/article/54093-alternativnye-sdelki-s-kvartiroj.html

Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная

Часто в объявлениях о продаже недвижимости написано «альтернатива», «прямая сделка» или, например, «свободная продажа». Это названия видов сделок, которые используют на рынке недвижимости. Если коротко, то прямые или свободные — это простые сделки, а альтернативные — сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.

Разберем подробно, что значит каждый термин и какие есть плюсы и минусы у разных видов сделки.

Прямая или свободная продажа (сделка)

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

Прямая или свободная продажа: деньги в обмен на недвижимость

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

  • Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
  • Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
  • Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.

Самая простоя схема альтернативной сделки, стоимость квартир равна

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Участник 2 покупает альтернативную квартиру с доплатой

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

«Альтернатива подобрана» — это хорошо

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

Читайте так же:  В течение какого времени дом переходит в собственность банка, если нечем платить ипотеку

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе , у нас есть отдельная статья.

Источник: http://blog.domclick.ru/post/sdelki-s-nedvizhimostyu-alternativnaya-pryamaya-i-svobodnaya

Услуги риэлтора по альтернативной сделке купли-продажи квартиры в Москве

Видео (кликните для воспроизведения).

Одной из самых сложных операций на рынке недвижимости является альтернативная сделка, представляющая собой, по сути, обмен квартирами, но с одним нюансом — оформление происходит через их приобретение и продажу, с подписанием соответствующего договора. Сложность заключается в том, что в ней участвует более двух сторон, и реализация разных объектов (то есть их документальное оформление) происходит в одно и то же время. Услуги риэлтора по альтернативной сделке купли-продажи квартиры в Москве помогают избежать серьезных рисков, неизбежно возникающих в подобных сложных случаях.

Что собой представляет альтернативная схема

Это — одновременная купля-продажа нескольких объектов недвижимости. Законом определена и другая возможность — обмен жилья. Но она касается только тех случаев, когда собственником квартиры является государство, а сами они находятся в социальном найме. В таких случаях особенно тяжело подобрать подходящие варианты, и практически всегда одна из сторон требует доплаты.

Поэтому на практике альтернатива чаще всего означает, что собственник одной из них продает свою недвижимость и одновременно покупает другую. Собственник второй квартиры будет продавать свое жилье и одновременно покупать третий объект. Например, в собственности у человека есть трехкомнатная квартира, но он хочет купить две однокомнатные. Владелец одной из них собрал определенную сумму и после реализации своей собственности планирует купить двухкомнатную квартиру. Таким образом, заключается сложная сделка, в которой происходит одновременный процесс купли-продажи сразу по четырем договорам. А вот участников в этой цепочке в данном случае будет всего три, хотя на практике возможны и более сложные варианты.

Для всех участников процесса важно знать, как проходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры, порядок действий при этом. Но самостоятельно заниматься этим вопросом очень сложно. Гораздо лучше, когда альтернативная сделка по квартире в Москве осуществляется через опытного специалиста. С ним заключают риэлторский договор. Конечно, в таком случае у сторон возникают дополнительные расходы. Зато снижается финансовый риск, которым сопровождается такая покупка или продажа.

Источник: http://gibova.ru/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-v-moskve/

Особенности альтернативной продажи квартиры

Действия с недвижимостью, целью которых является переход права собственности, законодательство РФ называет сделкой (Гражданский кодекс, статья 153). Существует множество вариантов получения (или прекращения) прав на имущество, например, дарение, завещание, обмен. Одним из самых популярных типов сделок считается альтернативная продажа квартиры.

Понятие альтернативной сделки

Под альтернативой на рынке жилья понимается продажа одной квартиры и одновременное приобретение другого жилого помещения. При этом составляется два договора купли-продажи (ДКП), которые в одно и то же время проходят регистрацию в Росреестре.

Альтернативная сделка отличается следующими признаками:

  • собственник и члены его семьи на момент подписания предварительного соглашения прописаны в квартире;
  • средства от продажи предназначены для покупки новой квартиры;
  • продавец вправе в любое время отказаться от заключения договора.

Понятие «альтернативной» («встречной») продажи не закреплено в законодательстве. Подобный термин используется риэлторами при проведении одновременных операций с несколькими объектами недвижимости.

Стороны (участники) сделки

В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

  1. Покупатель первой квартиры («верхний» участник).
  2. Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
  3. Продавец второй жилплощади («нижний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег. В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости. Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.

Особенности альтернативной сделки, её плюсы и минусы

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

  • определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
  • поиск покупателя и подбор новой квартиры;
  • подготовка и проверка пакета документов;
  • подписание предварительного соглашения;
  • подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
  • регистрация основного договора в Росреестре.

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи можно скачать здесь.

Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:

  • отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
  • неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
  • быстрое получение денежных средств;
  • возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.

Среди отрицательных моментов встречной продажи выделяют:

  • необходимость одновременного поиска покупателя на свою жилплощадь и подходящего варианта новой квартиры;
  • длительный срок и сложность проведения сделки;
  • дополнительное согласование условий договора с банком (если недвижимость приобретается в ипотеку).

Кроме того, собственник может столкнуться с необходимостью снижения цены продаваемой квартиры, если поиск нового жилья затягивается.

Момент и порядок передачи денег

Финансовые расчеты при проведении альтернативной сделки чаще всего проводятся через банковские ячейки. Отличие от обычной купли-продажи состоит в том, что участие в операции принимают несколько сторон (три или более). Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Порядок расчета включает следующие этапы:

  1. Аренда сейфа в банке.
  2. Составление соглашения о сроках аренды и условиях доступа к деньгам.
  3. Закладка наличных в ячейки.
  4. Подписание документов купли-продажи на все объекты, участвующие в сделке.
  5. Регистрация договоров в Росреестре.
  6. Изъятие наличных в соответствии с условиями соглашения.

Ключи от ячеек передаются продавцу в обмен на расписку в получении денег. Расписка подтверждает, что обязательства по сделке исполнены (Гражданский кодекс РФ, статья 408). Кроме расписки, для доступа к сейфу необходима выписка из ЕГРН о переходе права собственности и оформленный договор купли-продажи.

Читайте так же:  Обращение банка в суд на признание сделки купли-продажи недействительной

Передача квартиры

Если деньги за жилплощадь первым получает «нижний» участник сделки (продавец последней альтернативной квартиры), то в новое жилье первым заселяется «верхний» покупатель. Далее в последовательности, определенной условиями ДКП, переезжают остальные участники.

Получение недвижимости происходит по акту приема-передачи (Гражданский кодекс РФ, статья 556). Документ можно составить одновременно с договором купли-продажи. Подписания акта обозначает фактическое завершение сделки.

Риски в альтернативных сделках

В единовременной продаже (покупке) «встречных» объектов принимают участие трое и более собственников. Несогласованность действий и недопонимание друг друга затягивают сроки оформления.

Основной риск участников состоит в том, что одна из сторон может в любое время отказаться от приобретения (или продажи) жилья.

Продажа каждой квартиры, входящей в альтернативную цепочку, оформляется по отдельному договору. Поэтому существует риск приостановки регистрационных действий или отказа в регистрации одного из объектов. Если возникла такая ситуация, то остальным участникам сделки следует подать заявление в Росреестр на приостановку (или отзыв) оформления других договоров.

Свести к минимуму риск частичной регистрации можно при нотариальном удостоверении сделки. Документы, подготовленные и заверенные нотариусом, принимаются сотрудниками Федеральной службы регистрации без дополнительных проверок. Кроме того, обращение к нотариусу позволяет сократить срок оформления.

Риск срыва сделки увеличивается при слишком длинной «цепочке» участников. Поэтому для организации одновременного подписания нескольких соглашений купли-продажи требуются специальные знания и навыки по оформлению недвижимости.

Налогообложение

По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.

Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.

Для продавцов предусмотрены следующие льготы:

  • полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
  • уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).

Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).

Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:

  • продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
  • право на вычет ранее не использовалось;
  • сделки совершены в течение одного календарного года.

Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.

Судебная практика

Главное отличие альтернативной купли-продажи – участие трех и более сторон. Несмотря на то, что все сделки объединены в одно целое, оформление каждого договора в Росреестре осуществляется отдельно. При приостановке или отказе в госрегистрации одного ДКП собственник проблемной квартиры не может исполнить обязательства. Нередко участники «встречной» продажи вынуждены обращаться за судебной защитой.

В Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о возврате аванса обратился гражданин К. Истец заключил два договора купли-продажи. При этом К. внес задаток по соглашению о приобретении новой жилплощади.

Федеральная служба регистрации отказала в оформлении передачи прав собственности по документу, в котором К. указан в качестве покупателя. Продавец второй квартиры отказался возвращать сумму, полученную по договору аванса. Договор на продажу квартиры, принадлежащей К., был зарегистрирован согласно требованиям законодательства.

В судебном заседании выяснилось, что ответчик не имел права на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких лиц. Судья обязал ответчика возвратить сумму аванса. Кроме того, решением суда была отменена государственная регистрация квартиры, принадлежащей К.

Источник: http://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/alternativnaya-prodazha

Альтернативные сделки с недвижимостью: купля-продажа квартиры

Актуальность статьи: март 2019 г.

Жизнь не стоит на месте и рано или поздно почти перед каждой семьей встает квартирный вопрос.

Кому-то необходимо увеличить площадь жилья, а кому-то получить взамен большой квартиры несколько маленьких. Из-за высоких цен на недвижимость мало кто сразу может купить желаемое. В таких случаях и применяются альтернативные сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Что такое альтернатива при покупке или продаже квартиры?

До 90 годов прошлого века в нашей стране не было частной собственности на недвижимое имущество. Все квартиры принадлежали государству. Единственным способом изменить жилищные условия был обмен.

Альтернативная сделка — это одновременная продажа квартиры, в которой вы проживаете и покупка новой, это фактически обмен объектами недвижимости, который осуществляется через оформление договора купли-продажи.

В соответствии с действующим Жилищным Кодексом сейчас обменять можно только жилые помещения, принадлежащие муниципалитету.

Владельцы приватизированных квартир могут продать свою недвижимость и купить другую. При альтернативной сделке эти договоры подписываются одновременно.

В альтернативной купле-продаже часто участвует не два собственника, а целая цепочка. Например, владелец трехкомнатной квартиры покупает две однокомнатных, а владелец одной из них приобретает двухкомнатную. При проведении такой сделки будет подписано и зарегистрировано пять договоров.

Способы организации сделки

Существует множество ситуаций, при которых альтернативная сделка является лучшим способом решения возникших проблем с жильем. На практики чаще всего встречаются следующие из них:

  1. Равноценный обмен – приобретение взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость. В этом случае деньги фигурируют только на бумаге. В реальности никто из участников сделки их не получает.
  2. Неравноценный обмен – приобретение взамен своей более дешевой или дорогой квартиры. В результате такой сделки, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость. А другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.
  3. Разъезд (съезд) – обмен большой квартиры на несколько меньших или наоборот.

Найти две равноценных квартиры практически невозможно. Поэтому большая часть сделок с жильем являются по своей сути неравноценным обменом. По данным риелторов, их доля в московском рынке недвижимости составляет около 70%.

Если вы хотите узнать, как осуществить возврат налогового вычета при покупке квартиры, советуем вам прочитать статью.

Порядок действий при альтернативной сделке

Альтернативная продажа квартиры – достаточно сложный и долговременный процесс. Он может затянуться более чем на год.

Для того чтобы этого не произошло, необходимо максимально серьезно подойти к организации сделки.

Альтернативная состоит из нескольких этапов.

  • Оценка недвижимости. Самый простой способ узнать стоимость продаваемой квартиры – посмотреть объявления, рекламирующие похожие объекты. Но нужно учитывать, что указанная в них цена часто выше реальной. Правильно оценить квартиру можно обратившись к риелтору, который владеет всей информацией о недавно заключенных аналогичных сделках. Большинство агентств недвижимости предоставляют эту услугу бесплатно.
  • Поиск покупателя. Существует множество интернет-площадок для размещения рекламных объявлений. После того как покупатель найден, с ним заключают предварительный договор купли-продажи. В нем прописывают все значимые условия будущей сделки. Особое внимание обращают на срок заключения основной сделки. Он должен быть достаточным для поиска новой квартиры и проверки необходимых документов.
Читайте так же:  Межповерочный интервал приборов учета воды
  • Выбор приобретаемой квартиры и ее авансирование. В знак подтверждения серьезности своих намерений, будущий собственник передает продавцу аванс. Перед внесением гарантийного платежа проверяют правоустанавливающие документы и полномочия получающего денежные средства лица. Им может быть либо сам продавец, либо его риелтор, права которого подтверждены агентским договором и доверенностью на получение аванса, составленной в простой письменной форме.
  • Сбор документов.
  • Передача денег и заключение сделки. Самым безопасным способом расчетов при купле-продаже недвижимости является банковская ячейка. В этом случае продавец получает деньги только после регистрации перехода права собственности в государственных органах. Проверенные на подлинность и пересчитанные деньги закладывают в необходимое число ячеек и подписывают заранее согласованные договора купли-продажи. Их сдают в Регистрационную Палату и спустя две недели получают новые свидетельства о собственности.
  • Читайте статью, как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации тут.

    Для заключения договора купли-продажи и проверки юридической чистоты недвижимости понадобятся:

    1. Правоустанавливающие документы;
    2. Кадастровый и технический паспорт;
    3. Удостоверенное нотариусом согласие супругов всех участников сделки (при наличии);
    4. Выписка на объект недвижимости из ЕГРП;
    5. Выписка из домовой книги о количестве постоянно зарегистрированных лицах по адресу нахождения квартиры;
    6. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.

    к содержанию ↑

    Риски и преимущества

    По сравнению с обменом альтернатива позволяет выбрать любую квартиру из имеющихся на рынке.

    Поэтому при необходимости приобретения новой недвижимости, муниципальное жилье лучше приватизировать и выставить на продажу.

    Альтернативная сделка привлекает продавцов возможностью проживания в своей квартире до окончательного переезда. Это освобождает их от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации по промежуточному месту жительства.

    Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки — это экономит ваше время.

    Накопить нужную сумму для покупки новой квартиры достаточно трудно, поэтому покупка новой квартиры привязывается к продаже старой. У вас минимальные риски потерять деньги, т.к. вы сразу покупаете новую квартиру.

    Но есть у альтернативных сделок и ряд недостатков. Главный из них – высокая стоимость сделки.

    Комиссия риелтора за альтернативу, в два-три раза выше стоимости проведения обычной купли-продажи. Это обусловлено сложностью соединения нескольких объектов в одну цепочку.

    Нужно учитывать и то, что стоимость альтернативной квартиры обычно на 10-15% ниже свободной недвижимости. Небольшой дисконт позволяет привлечь покупателей со свободными деньгами, которые только ради экономии готовы стать участниками цепочки.

    К затратам при проведении альтернативной сделки прибавляется и стоимость аренды банковской ячейки.

    При составлении цепочки из нескольких продавцов и покупателей, высока вероятность ее разрыва из-за отказа одного из них в самый последний момент.

    Это приведет к невозможности заключению всех договоров и поиску нового участника сделки. Чем длиннее цепочка, тем выше риск такого развития событий.

    Налогообложение при альтернативной продаже

    Объектом налогообложения налога на доходы физических лиц является не прибыль, а доход полученный гражданином в течении года.

    В соответствии с действующим Налоговым Кодексом каждый продавец жилого помещения имеет право на имущественный налоговый вычет равный 1 млн рублей.

    Помимо него, гражданин РФ может один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при покупке недвижимости, его размер составляет 2 млн рублей.

    Каждый участник сделки одновременно является и продавцом, и покупателем. Такой смешанный статус участников позволяет применить каждому по два налоговых вычета.

    Доход, полученный от продажи имущества, может быть уменьшен на налоговый вычет. Сделка по покупке дает право воспользоваться налоговым вычетом на покупку.

    Для того что бы воспользоваться имущественными вычетами, в местное отделение Налоговой службы до 30 апреля следующего за сделкой года нужно представить пакет документов, включающий в себя:

    • Заполненную форму 3-НДФЛ;
    • Договора купли-продажи;
    • Свидетельство о присвоение ИНН;
    • Копия паспорта;
    • Заявление о предоставлении налогового вычета.

    С 2016 года вступают в силу изменения Налогового Кодекса, согласно которым этот срок увеличивается до 5 лет. Не попадают под действия новых норм только собственники жилья, полученного по безвозмездным сделкам. Например:

    1. По наследству или дарственной от близких родственников;
    2. По договору ренты;
    3. В результате приватизации муниципального или служебного жилья.

    Очень часто стороны сделки указывают в договорах заниженную стоимость. Но с 2016 года и эта лазейка будет устранена. Согласно Федеральному Закону № 382 выручка от продажи недвижимости не может быть меньше 70% от ее кадастровой стоимости. При нарушении этого правила налог рассчитывается с полной кадастровой стоимости.

    При альтернативной сделке собственник жилья одновременно выступает в роли продавца и покупателя. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

    Советы профессионалов

    1. Главный залог успешной сделки – грамотный и опытный риелтор. Без специалиста практически невозможно разобраться во всех нюансах сделки и проконтролировать соблюдение ее условий всеми сторонами.
    2. Реально оценивайте свои возможности. Продажа квартиры по завышенной цене или поиск очень дешевой квартиры приведет только к бесконечной трате времени на подбор вариантов.
    3. Внимательно отнеситесь к предварительному договору купли-продажи. В нем обязательно должны быть прописаны условия его расторжения и возврата аванса.
    4. Решаясь на альтернативную сделку нужно набраться терпения. Между внесением аванса и заключением основного договора может пройти несколько месяцев. Сроки выхода на сделку зависят от количества участников цепочки и от того, как быстро будет найден покупатель с живыми деньгами.
    5. Высокая стоимость жилья привлекает на рынок недвижимости большое количество мошенников. При покупке квартиры тщательно проверяйте документы. Небольшая экономия на оплате услуг специалиста может стать причиной потери всех вырученных денег.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Это быстро и бесплатно !

    Поделиться с друзьями:

    Также рекомендуем к прочтению:

    Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.

    Рубрики

    Средняя стоимость м 2

    Город дек 2019 ноя 2019
    Москва 223 т.р. 222,5 т.р.
    С-Петербург 136 т.р. 134,5 т.р.
    Екатеринбург 74,7 т.р. 74,5 т.р.
    Новосибирск 73,5 т.р. 73,2 т.р.
    Сочи 124 т.р. 122,3 т.р.

    Подписка по E-mail

    Подписка Вконтакте

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Источник: http://kvartira3.com/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi/

    Как работают альтернативные сделки купли-продажи квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here