Как происходит продажа части квартиры стоимостью менее 1 млн рублей

При продаже доли в квартире имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется в размере 1 млн руб.

1599686sv / Shutterstock.com

Минфин России разъяснил, что в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру, как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме не более 1 млн руб. При этом сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13 % (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. № 03-04-05/56544).

Напомним, что налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем (подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса).

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (для объектов недвижимого имущества, приобретенных до 1 января 2016 года – находившихся в собственности менее трех лет), не превышающем в целом 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на данную квартиру. Для каждого владельца доли сумма не должна превышать 1 млн руб.

Более подробно о налоговых вычетах для физических лиц, условиях их предоставления и необходимых для оформления документах узнайте из нашего спецпроекта!

Добавим, что вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Источник: http://www.garant.ru/news/1143373/

ЦЕНА в ДОГОВОРЕ КУПЛИ — ПРОДАЖИ до 1 млн. рублей / РИСКИ ПРОДАВЦА И ПОКУПАТЕЛЯ

В нашей практике я очень часто сталкиваюсь при сопровождении сделок купли-продажи недвижимости, когда продавец и покупатель по обоюдной договоренности заведомо занижают основную сумму в договоре и закрывая глаза на все риски которые могут произойти в последствии.

Текущая российская ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи недвижимости составляет 13 % от суммы указанной в договоре купли продажи. Много это или мало? Когда речь идёт о продаже недвижимости — а средняя стоимость квартиры в Ялте на вторичном ранке сегодня составляет около 5 миллионов рублей — налоговая нагрузка по сделке может составить сотни тысяч, а в некоторых случаях и миллионы рублей. Неудивительно, что с первых лет работы вторичного рынка недвижимости продавцы квартир пытаются разными способами уклониться от уплаты НДФЛ — частично или полностью.

Покупатели в этой ситуации чаще всего входят в положение своего контрагента и готовы пойти ему навстречу, особенно если продавец предлагает скидку при условии, что в договоре будет прописана неполная стоимость квартиры. Иногда в объявлениях о продаже квартир прямо говорится о том, что договор будет заключаться не на всю цену, а только на часть суммы.

Расскажу, чем чревато занижение стоимости квартиры в договоре, как минимизируют НДФЛ продавцы квартир, какие риски в этих случаях берёт на себя покупатель, и каковы могут быть последствия таких сделок.

Чтобы их оценить, надо знать, какие возможности уменьшить подоходный налог или не платить его вообще предоставляет закон.

Статья 217 Налогового кодекса РФ освобождает от уплаты НДФЛ с выручки от продажи жилья, если на дату продажи собственник владеет квартирой не менее 3 лет. Те, кто купил недвижимость и зарегистрировал право собственности после 1 января 2016 года, продать квартиру без уплаты налога смогут только спустя 5 лет после вступления в право собственности.

Почему эту информацию важно знать покупателю? Если продавец владеет квартирой достаточно долго более 3 лет, чтобы получить освобождение от уплаты НДФЛ, но при этом предлагает занизить стоимость квартиры в официальном договоре, якобы чтобы заплатить меньше налогов — с большой вероятностью вы имеете дело с мошенником.

Предположим, что собственник продаёт квартиру раньше, чем истекли 3 или 5 лет владения, необходимые для освобождения от НДФЛ. Есть ли законные способы уменьшить налоги в этом случае? Безусловно. Сумма, за которую он купил квартиру, полностью засчитывается для уменьшения налогооблагаемой базы.

Рассмотрим первый пример: есть квартира в Ялте, купленная в 2014 году за 4 миллиона рублей, которую в 2016 году владелец решает продать за 5 миллионов. Он уплачивает налог 13% со своего дохода от этой сделки, то есть с разницы между ценой покупки и ценой продажи — в данном случае это миллион рублей налогооблагаемой базы и 130 000 рублей налога к уплате. Если бы продавец продавал квартиру за те же 4 миллиона, которые ранее заплатил за неё, налоговая нагрузка для него была бы равна нулю. Предположим, он просит вас, покупателя, указать в договоре сумму 4 миллиона, а пятый миллион заплатить ему неофициально. Что может произойти дальше, — расскажу после второго примера.

Есть и второй способ уменьшить налоги при продаже квартиры: при отсутствии подтверждённых расходов на её покупку, налогооблагаемую базу разрешено уменьшить на 1 миллион рублей.

Кто пользуется данным вычетом? Это люди (подчеркну только резиденты), получившие квартиру в наследство, в дар или по приватизации, и продающие её до истечения 3-летнего срока владения. И здесь предлагаю второй пример: наследственная квартира рыночной стоимостью 5 миллионов рублей выставлена на продажу. При фиксации этой цены в договоре сумма налога с учётом вычета была бы равна 4 000 000 рублей. Больше полумиллиона ушло бы государству. Новые собственники считают, что их покойный родственник честно заработал свою квартиру, и они — его дети — в этой ситуации вовсе не обязаны делиться с бюджетом крупной суммой. Они настаивают на том, чтобы в договоре была указана стоимость квартиры 1 миллион рублей — в этом случае НДФЛ с учётом вычета для них будет равен нулю.

Хорошо — скажете вы — продавец ищет возможность оставить себе несколько сотен тысяч рублей, и по-человечески его можно понять. Если в законодательстве есть лазейки, если при купле-продаже квартиры стороны могут по согласию указать в договоре любую стоимость без прямого нарушения закона — то в чём, собственно, проблема?

Говоря о последствиях занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи, в первую очередь нужно понимать, что государство борется с уходом от налогов, хотя прямого контроля за тем, какую именно сумму покупатель передал продавцу, у него пока нет. Однако есть способ наказать покупателя рублём за занижение цены, если тот решит продать новую квартиру до истечения пяти лет владения.

Возвращаясь к ялтинским квартирам из примеров: представим, что в 2017 году вам потребовалось продать их, и вы готовы сделать это за те же 5 миллионов, за которые купили ранее. Предъявить государству фактически уплаченные за квартиру 5 миллионов и выйти в ноль по налогу вы не можете. В первом случае ваш НДФЛ составит 13% от 1 миллиона — разницы между текущей ценой продажи и заниженной суммой из договора покупки. Это 130 000 рублей. При этом реально вы платите налог не за себя, а за того человека, который год назад уговорил вас пойти ему навстречу и скрыть от государства часть суммы по сделке.

В случае второй квартиры ситуация может оказаться ещё печальнее. Фактически вы заплатили за неё 5 миллионов, но для государства вы купили её за один миллион. С точки зрения налоговых органов ваш доход от сделки составляет 4 миллионов рублей, они ожидают от вас уплаты 520 000 рублей налога.

Эти два сценария — самые распространённые, когда речь идёт о потерях покупателя при занижении цены квартиры в договоре. Финансовые убытки в этих случаях болезненны, но с ними можно смириться.

Однако есть и третий негативный сценарий — и при его наступлении покупатель может потерять полностью всю сумму, которую он согласился вывести за рамки договора купли-продажи и передать продавцу неофициально. Я говорю о расторжении договора купли-продажи по суду. Такое происходит, если сделка нарушила права третьих лиц, и они обратились в суд для защиты своих интересов. В этих случаях Гражданский кодекс РФ предусматривает реституцию — т.е. возврат сторонами друг другу того, что они получили по сделке. Квартира возвращается продавцу, уплаченные за неё средства — покупателю. Если стоимость недвижимости в договоре была показана не полностью — покупатель может вернуть только часть фактически уплаченных средств.

Насколько часто возникают такие ситуации? Каждое пятое наследство оспаривается в суде, при отсутствии завещания или при наличии договора пожизненной ренты процент споров ещё выше. При каждой смене собственников квартиры, особенно если мы говорим о наследовании или о договоре ренты, могут быть нарушены чьи-то права. Законодательство устанавливает стандартный срок исковой давности 3 года, но есть целый ряд случаев, когда иски принимаются и удовлетворяются и после истечения этого срока. Занижение стоимости в случае квартиры с «богатой» историей — это риск, даже если наследование происходило давно. А уж в случае «свежего» наследства — это колоссальный риск для покупателя.

Наконец, помимо различных форс-мажорных ситуаций, и покупатели, и продавцы могут столкнуться с мошеннической схемой, построенной на занижении цены квартиры в договоре. При обмане покупателя мошенники оформляют куплю-продажу с указанием в договоре заниженной стоимости (условно, миллион), затем сделка оспаривается, после чего покупателю возвращается миллион, а себе продавец в порядке реституции возвращает квартиру. При обмане продавца мошенники закладывают в банковскую ячейку или передают нотариусу сумму денег, прописанную в договоре, без обещанной «неофициальной» части. Бывшему владельцу, который уже зарегистрировал переход права собственности, остаётся только пытаться доказать мошеннический характер сделки в суде.

Я призываю своих клиентов воздержаться от занижения стоимости квартир, даже когда это позволяет выиграть в деньгах. Если занижение официальной цены является обязательным условием со стороны продавца — обратитесь за помощью к специалисту-риэлтору, который изучит основания для возникновения прав собственности и сможет оценить риски такой сделки, и найти оптимальное решение вопроса.

Источник: http://ubk-yalta.ru/news/43-nepolnaya-tsena-v-dogovore-kupli-prodazhi-riski-prodavtsa-i-pokupatelya-kvartiry

С какой суммы при продаже квартиры платится налог в 2020 году

Еще пару лет назад налоговое законодательство претерпело существенные изменения, в этом году вступил в силу ряд нововведений. С какой суммы при продаже квартиры платится налог в 2019 и как изменился размер суммы, которая не будет облагаться НДФЛ, мы рассмотрим в этой статье.

Декларация о доходах

Налоговая декларация, заполненная по форме 3-НДФЛ, подтверждает полученные доходы от реализации недвижимого имущества. Составляется она не позднее 30 апреля следующего налогового года. После ее рассмотрения гражданину направляется квитанция для уплаты налога со сроком до 15 июля. При наличии льгот гражданин должен их подтвердить документально.

Если налоговая декларация не сдана в срок, гражданин может получить серьезный штраф – не менее 5% от просроченной суммы ежемесячно. С учетом того, что налоговые платежи при продаже любого объекта недвижимости достаточно высоки, то и штрафы будут существенными – от 1000 рублей до 30% от начисленного налога.

Способы снижения размера налогов

Налог на полученный после продажи недвижимости доход будет начисляться в размере 13% от общей суммы дохода. Но существует ряд возможностей для снижения налогового платежа.

Реализация недвижимости, находящейся в собственности более пяти лет

Нововведение касается квартир, домов и объектов недвижимости, которые были приобретены после 01 января 2016. Для всех объектов, построенных ранее, продолжает действовать срок для безналоговой продажи после трех лет владения.

Правом 3 лет минимального владения недвижимостью для избежания налоговых сборов будут по-прежнему обладать лица:

• получившие квартиру в подарок или по завещанию;
• имеющие договор пожизненной ренты с обязанностью ухода за владельцем квартиры;
• оформившие приватизацию государственной недвижимости.

Если срок получения квартиры в собственность составляет более пяти лет (более трех лет для исключений), то гражданин не только может не платить налоги после продажи квартиры, но имеет право не декларировать свой доход.

Доказательство несения расходов по объекту недвижимости

Случай 1. Человек купил квартиру за 2,5 миллиона, сделал в ней ремонт на 700 тысяч, что подтвердил чеками и счетами, а через год продал недвижимость за 4 миллиона.

Размер налога на полученный доход составил бы 4000000*0,13=520000 рублей. Но гражданин имеет на руках первоначальный договор купли-продажи и чеки по понесенным расходам, поэтому с какой суммы платится налог с продажи недвижимости, будет рассчитываться иначе (4000000-2500000-700000)*0,13=104000 рублей.

Случай 2. Девушка купила квартиру за 2,5 миллиона, а через год продала по меньшей стоимости – 2 миллиона рублей. Размер налога, который она должна была бы заплатить по полученной прибыли, составил 2000000*0,13=260000 рублей. Но гражданка сохранила первоначальный договор, поэтому ее налог составил (2000000-2500000)*0,13=-65000 рублей. Полученная сумма получилась со знаком минус, значит, хозяйка недвижимости полностью освобождается от обязанности вносить налоговый взнос.

Разница очевидна, поэтому всегда необходимо копить все документы о покупке квартиры, тем более если она приобреталась по ипотечному кредиту, по которому начислялись проценты и чеки по расходам.

Занизить стоимость квартиры искусственно не получится – законодательство четко регламентирует, с какой суммы платится налог при продаже квартиры.

Собственник имущества может указать любую стоимость в договоре, но она не может быть установлена ниже минимальной цены квартиры. В случае, если все-таки стоимость при продаже имущества была занижена, налоговая инспекция имеет право выписать квитанцию по уплате налога в размере 0,7*кадастровая стоимость недвижимости.

Коэффициент для расчета, действующий в 2019, равняется 0,7, в 2019 он будет повышаться и достигнет 1.

Оформление имущественного вычета

По прежнему существует необлагаемая сумма при продаже квартиры, в 2019 она также составляет 1 миллион рублей и предоставляется один раз в налоговый период. То есть если гражданин реализует два или более объектов недвижимости в один год, 1 миллион будет вычитаться из стоимости одной из квартир. Если же он продавал бы по квартире раз в год, то сумма в 1 миллион вычиталась бы из стоимости каждого недвижимого объекта.

Нововведения 2019 года касательно налога на продажу имущества направлены на снижение количества мошеннических сделок с недвижимостью, исключение большого числа перепродаж квартир в короткий срок и борьбу с искусственным занижением цен в договоре купли-продажи. Законопослушные граждане смогут воспользоваться рядом налоговых льгот или имущественным вычетом (причем раз в год).

Источник: http://grazhdaninu.com/nalogi/ndfl/prodazha-imushhestva/s-kakoy-summyi-platitsya-nalog.html

Покупка квартиры за миллион

Покупка квартиры – дело непростое. Оно обычно сопровождается большим количеством особенностей и имеет ряд моментов, на которые стоит обратить пристальное внимание.

Может случиться так, что подходящую квартиру вы нашли, но продавец предлагает вам оформить договор покупки квартиры за миллион. Что делать в этом случае и зачем это нужно продавцу?

Дело в том, что тот, кто продает недвижимое имущество, должен уплатить подоходный налог .

Согласно действующему законодательству РФ, данный налоговый сбор осуществляется, если квартира продана за сумму, превышающую 1 миллион рублей. Сумма налога будет рассчитываться с суммы, превышающей миллион и составит 13% от нее. Но это коснется только тех, кто является собственником продаваемого жилья менее 3 лет. Другими словами, налог заплатят те, кто продает недвижимость , получив ее в собственность меньше трех лет назад и если сумма сделки больше миллиона рублей. В условиях современности цена на недвижимость редко бывает меньше миллиона, а в крупных городах вообще во много раз превышает эту сумму. Понятно, что величина выплачиваемого налога будет невероятно большой. Поэтому риелторы, агентства недвижимости, собственники жилья всеми способами стараются уклониться от подоходного налога. Действительно, можно законными способами избежать больших переплат, при этом обе стороны будут юридически защищены от противозаконного совершения сделки.

Если физическое лицо продает жилое помещение, то согласно п.1 ст. 220 НК РФ предусмотрен налоговый вычет на имущество, который может быть уменьшен. Произойдет это в том случае, когда гражданин продал помещение или долю в нем, владея им менее 3 лет либо на сумму 1 000 000 рублей, либо на размер доходов, подтвержденных документально, которые связаны с получением этого дохода.

Если продаваемое недвижимое имущество находится в собственности продавца более 3 лет, имущественный вычет будет предоставлен в сумме, которую данный налогоплательщик получил при продаже. Причем какое именно недвижимое имущество продавал гражданин, не имеет значения, будь то квартира, садовый домик или земельный участок.

Что ждет продавца, который владеет квартирой менее 3 лет и собирается ее продать?

Если вы собираетесь покупать квартиру за миллион, реально платя намного больше, выясните, информирован ли продавец о том, каким образом будет рассчитываться налог. Какие существуют особенности начисления налога на имущество? Во-первых, налог можно вообще не платить или значительно уменьшить его размер. Это будет возможно в следующих случаях:

• — когда оформлена покупка квартиры за миллион или меньшую сумму;
• — если продающий жилье предоставит документы о том, что он приобрел его за определенную сумму и подтвердит документально свои расходы.

Другими словами, продавец предоставляет расписку о получении денег того, у кого он купил недвижимость, квитанции, приходные ордера и т.п. В этом случае сумма налога будет исчисляться не со всей суммы, полученной продавцом за свое имущество, а лишь с разницы между суммами за покупку и продажу. Можно привести простой пример: человек купил квартиру за 2,5 миллиона рублей и через 2 года решил продать ее за 3 миллиона. Это позволяет применить иной порядок расчета налога: он исчисляется не с размера полученной за квартиру суммы (3 миллиона рублей), а с разницы, которая составит лишь 500 тысяч рублей. Несложно посчитать, что сумма налога составит 65 тысяч рублей. Это не так много, не правда ли? Иногда легче заплатить такую сумму и жить без боязни, что могут уличить в уклонении от налогов .

Если есть возможность воспользоваться этим положением, пользуйтесь!

Уйти от налогов – реально?

Продающий квартиру или иное жилое помещение всегда старается не понести лишних расходов. Ведь жалко просто так отдать даже небольшую сумму. Чтобы избавить себя от убытков и лишних материальных затрат, продавцы недвижимости иногда предлагают покупателю оформить покупку квартиры за миллион или меньшую сумму. Это просто: нужно всего лишь указать в договоре купли-продажи сумму 1 млн или 999 999 рублей. Разница между реальной стоимостью и миллионом рублей может быть передана по-разному. Один из самых популярных способов – написание расписки о получении денег . Но в данном мероприятии существует определенный риск, который, в основном, касается того, кто покупает жилье. Продавец же имеет свою выгоду, иногда немалую. В последние годы налоговые органы пытаются контролировать тех продавцов, которые продают жилое имущество, владея им непродолжительное время. Государственные чины убеждены, что такое быстрое избавление от недвижимого имущества может производиться в большей степени с целью наживы, а вся деятельность по покупке-продаже направлена лишь на извлечение прибыли. Поэтому продавцу не всегда выгодно заявить о своем доходе, предоставляя в налоговые органы документы о суммах покупки и продажи квартиры, чтобы уменьшить начисляемый налог.

В чем опасность для покупателя?

1. Если покупатель идет на то, чтобы оформить покупку квартиры за миллион, это может быть чревато получением лишних проблем и материальных убытков. Если по стечению обстоятельств сделка будет признана недействительной, весь процесс подписания договора купли-продажи пересматривается. Если дело дойдет до суда, продавцу вернется квартира, а покупателю – сумма, за которую он ее купил согласно договору. Доказать, что на самом деле квартира была куплена за совсем иную сумму, не всегда удается. А тот дополнительный документ, который вы предоставите (это может быть расписка о получении денег , дополнительное соглашение к договору и т.п.) не всегда принимается судьей к сведенью. А нотариус вряд ли заверит вам расписку, это не входит в его обязанности.
2. Если вы работаете официально, с вашей заработной платы стабильно отчисляется подоходный налог, у вас есть законное право получить налоговый вычет, вы можете вернуть себе часть затраченных средств на покупку. Сумма налога составит 13% от фактической стоимости квартиры. Если в договоре вы указали сумму, не превышающую миллион рублей, то налоговый вычет вы получите именно с этой суммы. А реально вы можете вернуть до 260 тысяч рублей. Здесь вы потеряете крупную сумму, если фактически отдали за квартиру намного больше миллиона.

Как избежать покупки квартиры за миллион?

Покупатель может обезопасить себя от неожиданностей, убедив продавца указать в договоре полную стоимость квартиры. На деле это иногда сделать очень трудно. Высок риск вообще потерять возможность купить понравившееся жилье. Если все же квартира пришлась вам по душе, но продавец уступать не хочет, существуют следующие варианты действий:

1. пойти на риск и оформить покупку квартиры за миллион. При этом нужно обезопасить себя получением с продавца необходимых документов, доказывающих передачу остальной суммы;
2. приобрести квартиру за сумму продавца, прибавив к ней сумму налога, который он вынужден будет заплатить;
3. найти другую квартиру;
4. доказать продавцу необходимость выполнить долг перед налоговыми органами и убедить продать квартиру на ваших условиях;
5. оформить договор купли-продажи без передачи денег, а в нем указать, что деньги будут переданы после определенной даты (дата истечения трехлетнего срока владения). Т.е. продавец получит свои деньги, когда истечет три года с момента получения права о собственности на квартиру. В этом случае он будет избавлен от уплаты налога, а вы получите в собственность жилье, которое вас устраивает. Если продавец собирается купить новую квартиру взамен этой, он получит имущественный вычет , т.е. сумма налога фактически будет небольшой.

Источник: http://zakonnoepravo.ru/nedvizh-kvartira-mill.html

Как происходит продажа части квартиры стоимостью менее 1 млн рублей

Платить должны.
Тема обсуждалась много раз, поищите.
Вот если бы продавали отдельно двумя договорами (и еще с разницей в 1 неделю) — от наолга можно было бы отбиваться.

Анонимный пользователь Пишет:
——————————————————-
> Была продана квартира за 1,2 млн в двух равных
> долях (два собственника). Доход каждого
> собственника, таким образом, — 600 тыс. руб.
> Квартира находилась в собственности менее 3-х лет.
> Подскажите, каким образом в таком случае
> уплачивается налог на продажу квартиры? Должен ли
> каждый собственник заплатить налог 13% от 100 тыс.
> руб. ((1 200 000 — 1 000 000) : 2) или не должен
> платить налог, так как сумма дохода каждого
> собственника от продажи своей доли равна 600 тыс.?

Должен каждый с 50тыс,т.к.квартира в долевой собственности, то вычет 1млн.руб распределяется в вашем случае в равных долях.

Ох, Валенсия.
200 тысяч пополам надо лучше делить. :smiling:

Ох,просю пардону! Не царское энто дело. На старуху тоже бывает проруха.

Вот если речь идет об этом,
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

то почему они должны платить налоги, если доход, полученный одним налогоплательщиком равен 600000?

А там миллион дается на весь объект.

«При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)».

Вооще, формулировки нечеткие («кривые»). Если продается имущество «в общей долевой собственности» — т.е. квартира, у которой два сособственника (ну, в долях) — то миллион.
Если же я продаю свою долю одельным договором — то миллион только на меня, ибо моя доля не есть «имущество, находящееся в общей собственности». Это же моя доля.

Так что оформление двумя договорами — льготы по миллиону «на каждого». Одним договором — один миллион на всех.

Формулировки действительно кривые. например «доля в имуществе» :). ерунду изобрели. Есть доля в праве на имущество, а если имущество разделили на части то каждая часть уже отдельный объект и нет необходимости вносить путаницу называя такую часть долей в имуществе.

Alex-Kor Пишет:
——————————————————-
> А там миллион дается на весь объект.
>
> «При реализации имущества, находящегося в общей
> долевой либо общей совместной собственности,
> соответствующий размер имущественного налогового
> вычета, исчисленного в соответствии с настоящим
> подпунктом, распределяется между совладельцами
> этого имущества пропорционально их доле либо по
> договоренности между ними (в случае реализации
> имущества, находящегося в общей совместной
> собственности)».
>
>
> Вооще, формулировки нечеткие («кривые»). Если
> продается имущество «в общей долевой
> собственности» — т.е. квартира, у которой два
> сособственника (ну, в долях) — то миллион.
> Если же я продаю свою долю одельным договором — то
> миллион только на меня, ибо моя доля не есть
> «имущество, находящееся в общей собственности».
> Это же моя доля.
>
> Так что оформление двумя договорами — льготы по
> миллиону «на каждого». Одним договором — один
> миллион на всех.

При чем здесь количество договоров?В данной ситуации всё равно вычет пропорционально долям.Очередной абсурд в законодательстве.

Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П:
Тем самым Налоговый кодекс Российской Федерации не исключает возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством), а также продажи доли в праве общей долевой собственности на указанную недвижимость. При этом право на получение имущественного налогового вычета ставится в зависимость от того, что является объектом соответствующего гражданско-правового договора купли-продажи.

Анна — молодец в очередной раз!
Спасибо!
Я нутром чуял. :smiling:

Источник: http://forum.garant.ru/?read,7,1487599

Как платится налог с продажи недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года?

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации налоговая ставка по налогу на доход физических лиц составляет 13% (ст. 224 НК РФ).

У налогоплательщика, осуществляющего продажу имущества, есть право воспользоваться имущественным налоговым вычетом, то есть уменьшить размер дохода, с которого уплачивается налог. Вычет предоставляется ежегодно в предельном размере 1 миллион рублей в отношении доходов, полученных в течение календарного года от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе. Особенности предоставления имущественного налогового вычета предусмотрены пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ).

Так, например, в 2012 году господин Иванов продал квартиру за 1 100 000 рублей, купленную им в 2010 году за 1 050 000 рублей. Поскольку квартира находилась в собственности менее 3 лет, в отношении дохода, полученного от ее продажи, господин Иванов обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2012 год.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход составит 100 000 рублей, то есть НДФЛ = (1 100 000 рублей — 1 000 000 руб.) * 13% = 13 тысяч рублей.

Однако вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (1 пункта 2 статьи 220 НК РФ).

То есть если по нашему примеру господин Иванов заявит в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 50 000 рублей, а НДФЛ 6 500 рублей по схеме: НДФЛ= (1100 000 рублей — 1 050 000 рублей) х 13% = 6 500 руб.

Что касается изменений, вступивших в законную силу с 01.01.2016 года, то они коснулись правила определения доходов от продажи недвижимости, которая была приобретена после 1 января 2016 года. Для расчета налога с дохода от продажи недвижимости учитывают одну, но наибольшую величину:

— либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи,

— либо кадастровую стоимость недвижимости при расчете налога.

В случае если цена объекта недвижимости, указанная в договоре купли-продажи ниже его кадастровой стоимости, то налог будет браться с суммы кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент 0.7, а не инвентаризационной стоимости, как было ранее:

Если, к примеру, кадастровая стоимость продаваемого земельного участка составляет 2 миллиона рублей, а сумма сделки в договоре 800 тысяч рублей, то налог будет вычисляться с размера кадастровой стоимости в 2 миллиона рублей:

Облагаемый доход = 2 000 000 руб. х 0.7 = 1 400 000 рублей. Но его, как мы помним, можно уменьшить на имущественный вычет, то есть 1 400 000-1 000 000*13%=52 000 рублей. Также можно уменьшить облагаемые налогом доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных доходов, связанных с приобретением этого имущества (см. выше).

В случае если на 01 января года, в котором произошла сделка по продаже объекта недвижимости, его кадастровая стоимость не определена, положение по использованию понижающего коэффициента 0.7 не применяется и налог рассчитывается исходя из суммы, указанной договоре.

Законом субъекты Российской Федерации может быть изменен размер пониженного коэффициента (К=0.7) в сторону уменьшения вплоть до нуля.

Источник: http://realty.ria.ru/20161011/408033035.html

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

• если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
• если право собственности получено в результате приватизации;
• если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

• имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
• вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Источник: http://www.garant.ru/article/620564/