Как продать квартиру в новостройке по переуступке

Ответы на все вопросы по теме: "Как продать квартиру в новостройке по переуступке" от профессионалов. Актуальность информации на 2020 год вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Как продать квартиру в новостройке по договору цессии, рекомендации и пошаговые инструкции

Если у человека есть финансовые возможности, то он старается приобрести квартиру в новом доме. Однако в жизни бывают всякие ситуации, и может возникнуть потребность продать квартиру в новостройке ещё до сдачи дома в эксплуатацию.

Например, вызывает нарекание состояния жилья или же просто хочется заработать (на стадии сдачи дома недвижимость резко повышается в цене).

Большинство квартир в новых домах приобретается на условиях договора долевого участия в возведении жилья. И последующая перепродажа квартиры здесь имеет свои особенности. О них мы и расскажем в предлагаемой статье.

Можно ли продать квартиру ДДУ в новостройке по переуступке прав

Вид сделки зависит от того, на какой стадии возведения находится новый дом. Если он ещё не сдан в эксплуатацию и покупателю не вручён акт приёма-передачи, то подписать стандартный договор купли-продажи не получится.

Как вариант, некоторые избирают схему с предварительным договором. Тогда основная сделка будет заключена после окончательной готовности новостроек.

В этом случае продать квартиру в новостройке быстро легче всего, путём передачи будущему покупателю за определённую плату своих прав по долевому участию. Фактически происходит изменение в составе участников соглашения о долевом строительстве. И здесь существует несколько нюансов, о которых мы расскажем ниже.

Продать квартиру в новостройке после подписания акта приёма-передачи можно легко на основании стандартного соглашения по купле-продаже, применяемого по отношению к другим объектам недвижимости. Естественно, что перед его оформлением продавец должен будет зарегистрировать на себя все права собственника.

Особенности переуступки прав по договору долевого участия

Прежде, чем пойти на данный шаг, следует ознакомиться с соглашением с застройщиком. Вполне возможно, что там будут оговорены определённые условия передачи прав. Они могут касаться как процедурных моментов (наличие согласия от строителей или способ уведомления относительно передачи прав), так и финансовых моментов.

Поэтому перед тем, как продать квартиру в новостройке по договору долевого участия следует урегулировать с застройщиком все спорные вопросы в части оплаты. Как правило, переуступить можно права на жилье, которое полностью оплачено. В противном случае дополнительное финансовое бремя ляжет на нового покупателя.

Есть ещё один момент. Часто посредством долевого участия приобретается квартира, которое будет предметом ипотеке. Тогда продажа жилья или передача прав на него возможны только с согласия банковского учреждения.

О переуступке прав следует письменно известить застройщика. В противном случае строительная компания может исполнить свои обязательства и передать квартиру первоначальной стороне договора.

Переуступка прав: порядок действий

Разумеется, прежде всего, необходимо найти потенциального покупателя на жилье. Для этого можно самому разместить объявление на различных площадках или обратится в любое понравившееся агентство недвижимости.

Параллельно следует заручиться согласием застройщика или банка (в зависимости от содержания договора на долевое участие или кредитной сделки).

Дальше следует заняться подготовкой всех документов, направленных на переуступку. В частности, договор на переуступку можно заверить как у нотариуса, так и составить в простом письменном виде. В нём важно оговорить объем передаваемых прав, а также стоимость, по которой проходит уступка.

После подписания соглашения рекомендуется составить акт приёма-передачи документов. В их число входит основной договор на долевое участие, доказательства оплаты за переданное право требования, согласие от застройщика или банка.

Когда сделка заключена, новый покупатель должен уведомить застройщика о переходе к нему прав. Для этого можно как прийти к нему в офис лично, так и отправить извещение почтой и обязательно с описью вложения.

Дальше уже новому покупателю стоит ждать окончания строительства и оформления всех документов от застройщика, включая и доказательства передачи недвижимости. После этого черёд придёт регистрации права собственности на новую жилплощадь.

Возможные риски при оформлении сделок

Если прорабатывается вариант, как продать квартиру в новостройке по переуступке прав, то следует учесть и наличие возможных осложнений.

В первую очередь для «продавца» важно детально изучить не только соглашение на постройку, но и законодательство относительно самого механизма долевого участия. Ведь вполне возможно, что там могут быть и свои подводные камни.

Покупатель рискует тем, что продавец не полностью выполнил свои обязательства перед застройщиком в части оплаты. И если все платежи были внесены, но с просрочкой по некоторым из них, то есть риск нести дополнительные расходы в виде пени за нарушившего обязательства продавца.

Наконец, новому покупателю нельзя сбрасывать со счетов и добросовестность застройщика. Ведь не исключено, что сроки сдачи дома будут отложены на неопределённый период.

На что следует обратить внимание

Как мы убедились, сейчас существуют разные юридические схемы, благодаря которым можно продать квартиру в новостройке. Выбор оптимального варианта зависит от целого ряда факторов.

В их число входит:

  1. Степень готовности дома.
  2. Условия, изначально заложенные в договоре на долевое участие.
  3. Степень оплаты за квартиру.

Как бы там ни было, особое внимание нужно уделить правильности составления всех документов.

В частности, в договоре на переуступку нужно не только подробно отразить информацию об объекте недвижимости, но и относительно объёма передаваемых на него прав. Только так можно быть уверенным в юридической чистоте заключаемой сделки.

Также может пригодиться и помощь юриста, в силах которого провести сопровождение всей сделки от начала и до конца.

Источник: http://realty-u.ru/novostrojki/kak-prodat-kvartiru-v-novostrojke.html

Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке

Сегодня в России существует не так много легальных схем передачи прав собственности на жильё. Вторичные квартиры, как правило, переходят из рук в руки по стандартному договору купли-продажи, реже их завещают или дарят. Операции с недвижимостью на первичном рынке контролируются нормами ФЗ-2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот закон максимально защищает интересы частных инвесторов и накладывает серьезные обязательства на строительные компании. Большинство соглашений по приобретению строящихся квартир заключается между дольщиком и застройщиком, однако возможен вариант перепродажи квадратных метров между частными лицами. Купить квартиру, которая пока существует лишь на бумаге, можно по договору переуступки. Эта схема востребована и достаточно безопасна, однако у неё есть свои нюансы.

Что такое переуступка прав на недвижимость и кому она нужна

Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.

Читайте так же:  Имею ли я право расторгнуть договор о покупке в рассрочку

Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога продать квартиру на вторичном рынке – это выгодная, но довольно длительная схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене. Однако перепродать недостроенный объект нельзя (формально он еще не принадлежит дольщику), зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость по ДДУ.

Переуступка права и застройщик – нужно ли согласие

Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 — ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант. Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика. Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика. И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

Преимущества и риски переуступки прав на жильё

В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.

Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит. Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.

Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Как предотвратить неудачи при переуступке прав

Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру. Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора. Поэтому, на всякий случай, лучше всегда наводить справки – нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию.

Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком. Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе. Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки. Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены.

В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить. Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства. По мнению юристов, этого пакета документов вполне достаточно, чтобы чувствовать себя в безопасности и спокойно ждать новоселья.

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: http://www.gdeetotdom.ru/articles/2032551-2014-08-12-pokupka-kvartiryi-po-pereustupke-osobennosti-i-riski/

Как продать квартиру в новостройке по переуступке

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

Читайте так же:  Как закрыть проданное предприятие, которое числится на мне

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку. Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб. за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Видео (кликните для воспроизведения).

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу. «Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая. — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда. Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ. Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Читайте так же:  Предусмотрена ли налоговая амнистия для ип в данном случае

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Источник: http://realty.rbc.ru/news/5b911d6c9a7947773012218f

Квартира в новостройке по переуступке: как правильно оформить сделку?

Иногда бывает так, что квартиру в новом доме, которая устраивает вас по всем параметрам, продает не застройщик, а частное лицо. Человек купил ее по договору долевого участия (ДДУ), но позже решил продать. Приобрести жилье в этом случае можно, заключив договор переуступки прав требования с первоначальным покупателем. Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при заключении такого договора, и что должно насторожить, чтобы сделка не принесла проблем.

Ограничения при заключении договора уступки

Выражаясь юридическим языком, в соответствии со ст. 382 ГК РФ, кредитор передает свое право требования квартиры к застройщику другому лицу на основании договора цессии, который еще называют договором уступки прав требования (ДУПТ). Для подобного рода сделок характерны определенные ограничения, которые отражены в п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Одно из ограничений заключается в том, что договор цессии можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком.

Второе ограничение: дольщик не может переуступить право требование по ДДУ, если он еще не оплатил договор. Такое может быть, к примеру, если квартира в новостройке приобреталась в рассрочку. В таком случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком (вписывается сумма).

Кроме того, застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Ведь в результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционное жилье, как правило, продается дешевле.

Чтобы избежать признания сделки недействительной из-за запрета на продажу, нужно получить письменное согласие застройщика на заключение договора переуступки. Если в ДДУ нет запрета на уступку, после проведения сделки необходимо уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Инвесторов становится меньше

Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию. Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды». Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.

Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен. Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими. В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком – нет.

Риски договора переуступки

Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки.

Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.

Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести – факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья. Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу.

Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.

Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях – Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Алгоритм оформления сделки

Поэтапное оформление сделки включает в себя: – заключение договора переуступки между первоначальным дольщиком и покупателем, которому он продает жилье. Конечному покупателю передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ. При этом договор уступки прав содержит ссылку на договор долевого участия. Кроме того, в нем отражается ключевая информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Также подтверждается факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения;

Читайте так же:  Тсж и ук – чем отличаются

– составление передаточного акта всей вышеперечисленной документации. Акт заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;

– передачу пакета документов в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре;

После получения зарегистрированных документов, которые выдадут новому покупателю в МФЦ, он получает законное право требования на приобретенный объект.

«Покупая квартиру по договору уступки прав требования, нужно досконально изучить историю проекта и его документацию, а также мнения других дольщиков на форумах, – подчеркивает генеральный директор компании Метриум, участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова. – Цель – удостовериться, что у застройщика нет проблем, способных помешать сдаче объекта в срок. Даже если в интернете нет негативных отзывов, может насторожить, в частности, тот факт, что монолитные работы на объекте еще не завершены, а большая часть квартир уже выставлена на продажу по договору переуступки. Поэтому рекомендую сначала изучить мнения экспертов о застройщиках и их проектах, а затем выбирать жилой комплекс, в котором вы планируете купить квартиру по переуступке».

Источник: http://www.gdeetotdom.ru/articles/2044320-2018-08-17-kvartira-v-novostrojke-po-pereustupke-kak-pravilno-oformit-sdelku/

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме

Если вы хотите грамотно продать квартиру по переуступке в строящемся доме, не совершив распространённых ошибок, то без теоретической подготовки вам не обойтись. Для кого-то такая продажа – способ получения прибыли. Кому-то захотелось просто поменять объект на другой. Какой бы ни была цель подобной сделки, алгоритм её проведения един.

Тип продажи — переуступка

Переуступка права требования или цессия – так называется форма сделки, по которой можно купить или продать ещё не построенное жилье.

Более подробно об этой форме договора можете прочитать в этой статье.

Также в этой статье мы рассмотрели сделки по переуступке со стороны покупателя. Настало время поговорить о переуступке со стороны продавца.

Кто продает переуступку?

Частные инвесторы

Недвижимость всегда стабильно росла в цене, несмотря ни на что. И, естественно, есть люди, которые на этом зарабатывают. Если вы что-либо понимаете в недвижимости, можете предсказать, какой жилой комплекс или дом будет востребован на рынке, то можете попробовать себя в этом виде заработка. Для этого оформите с застройщиком Договор долевого участия и станьте дольщиком на ранней стадии продаж, а лучше даже на самом старте. Дождитесь, когда дом будет достроен и сдан госкомиссии. А затем, до принятия квартиры у строительной компании, продайте её по актуальной на данный момент цене. Она будет очевидно выше чем на старте.

Люди, у которых «поменялась ситуация»

Все эти ситуации ведут к продаже квартиры. А зачем дожидаться постройки дома, получения собственности, когда ты решил продать квартиру уже сейчас? В таких случаях и помогает переуступка права требования.

Подрядчики

Это крупные и мелкие компании, помогающие застройщику с возведением дома.

Обычно застройщики расплачиваются с ними не деньгами, а квадратными метрами и квартирами. Поскольку главной целью подрядчика является получение денег, а не приобретение квартир, подрядчик стремится продать такие квартиры. Стоит отметить, что, в отличие от застройщика, подрядчик заинтересован в том, чтобы продать квартиры как можно быстрее. Так как в этом случае он быстрее получит вложенные средства и прибыль.

Действия при продаже

Не так уж и важно, к какой группе вы относитесь, действия при продаже будут одинаковыми в любом случае.

Сперва вам нужно в очередной раз открыть свой договор долевого участия и прочитать пункты, которые регламентируют уступку

Все застройщики разные — и правила проведения уступки каждый прописывает по-своему. Чаще всего этот пункт звучит примерно так: «уступка допускается только после полной оплаты ДДУ и с письменного согласия застройщика». В этом случае для проведения уступки нам нужно только разрешение. Но если строительная компания обязывает нас проводить уступку трехсторонним договором с участием застройщика, то нужно готовиться к дополнительным расходам. Застройщик бесплатно уступку проводить не будет. Решите для себя сами, готовы ли вы будете разделить с покупателем этот расход на двоих. Всё-таки проведение сделки с участием застройщика — это просто, комфортно и безопасно.

Далее приступаем к оценке стоимости квартиры

Одна из серьезнейших ошибок всех продавцов недвижимости – это переоценка своей квартиры. Иные продавцы, выставляя квартиру с завышенной ценой, забывают, что они ограничены во времени. Продать по переуступке можно до даты, когда застройщик выдаст вам ключи и заставит подписать акт «Приёма-передачи». Продавцы в этих ситуациях до последнего тянут и не подписывают акт, не принимая ключи. Пользуются простой уловкой. Они приходят на приёмку квартиры со специально подготовленным человеком, который знает, на какие моменты стоит обратить внимание. Находят в принимаемой квартире какие-нибудь недочёты и акт не подписывают, мотивируя это найденными недостатками. Застройщик будет вынужден провести все в порядок и устранить неполадки за свой счёт.

Но бесконечно тянуть всё равно не получится. Застройщик, после того, как дом сдаётся комиссией, начинает платить за каждую не переданную владельцу квартиру коммунальные платежи. Поэтому застройщик старается максимально быстро и без задержек передать дольщикам квартиры. А если кто-то не хочет принимать квартиру, застройщик вправе подписать акт «Приёма-передачи» в одностороннем порядке.

Помните, время продавца ограничено! Если сильно пожадничать и выставить высокую цену, рискуете не продать квартиру до момента принятия ключей.

После сдачи начинается «мертвый период» — время, когда застройщик передал дольщику квартиру, а дольщик ещё не оформил право собственности. Этот период может длиться в зависимости от ситуации: от пары месяцев до полугода. Слишком длительное время для того, чтобы окупить вложения.

Лучше и выгоднее продать быстрее и дешевле, чем долго и дорого.

Совет: изучите рынок, посмотрите, остались ли подобные квартиры у застройщика.

Если застройщик еще не распродал все свои квартиры, ваш ценник должен быть существенно ниже, чем у строительной компании. Разговор идёт о сотнях тысяч рублей. У вас должно быть какое-нибудь преимущество перед застройщиком. И это преимущество — ваша цена.

Сколько бы не писали о том, что переуступка так же безопасна, как и договор с застройщиком, всё равно в народе остались сомнения на этот счет. Многие будут бояться покупать квартиру у частного лица, когда аналогичные остались у девелопера. Этот страх нужно гасить рублем. Подайте объявление на сто, а лучше на двести тысяч дешевле, чем у застройщика, и звонки пойдут.

Если вы купили вашу квартиру в ипотеку и продолжаете её выплачивать, то не спешите увеличивать стоимость квартиры каждый месяц на сумму вашего ежемесячного платежа. Ваша ипотека — это только ваши проблемы. И они никак не должны касаться покупателя и увеличивать стоимость квартиры. А с учетом того, что квартира находится под обременением, и для продажи ипотечной квартиры потребуется чуть больше сил и времени, то такая квартира должна стоить еще дешевле.

Читайте так же:  Правомерно ли на закрытое ип начисляют налоги по сей день

Где рекламироваться и как поскорее продать квартиру по переуступке?

Не стесняйтесь рекламироваться везде:

  • онлайн-ресурсы с объявлениями («Авито»);
  • специализированные газеты и журналы;
  • группы в социальной сети «ВКонтакте».

Найдите группу дольщиков вашего конкретного дома и тему о продаже или покупке квартир по переуступке. Оставьте там своё объявление. Часто покупатели занимаются поиском именно через «Вконтакте».

Тщательно подготовьтесь перед подачей объявления:

  • найдите хорошо отрисованную планировку вашей будущей квартиры (а еще лучше — поэтажный план подъезда);
  • отметьте на ней вашу квартиру (если на планах не будет, то обязательно добавьте «розу ветров», чтобы покупатели знали, в какую сторону света будут смотреть окна);
  • отсканируйте;
  • также приложите в объявлении приложение, где описываются характеристики квартиры и в каком виде она сдаётся.

Вся эта информация избавит вас от ненужных и однотипных вопросов о том какой эта квартира будет.

Не бойтесь показать свой ДДУ покупателю

Помните, что именно его вы и продаете. Вы не можете впустить покупателя в квартиру, чтобы он проверил все самостоятельно. Вы можете только показать ему ваш Договор для изучения. Как правильно показать ДДУ:

  • отсканируйте его, все страницы (особенно последнюю, с печатями росреестра);
  • затрите ваши персональные паспортные данные;
  • всегда держите этот файл под рукой, чтобы не затягивать процесс продажи.

Помимо непосредственно покупателя, в интернете поиском выгодных переуступок занимаются еще и агенты. Они могут предлагать вашу квартиру своим клиентам. И чтобы агент смог нормально провести презентацию квартиры, ему нужен ваш ДДУ. Помните, что для совершения сделки недостаточно одного лишь ДДУ. Список необходимых документов – не маленький (подробнее о процедуре сделки вы можете прочесть в нашей статье о покупке квартиры по переуступке). Поэтому не бойтесь отправлять договор по требованию покупателя. Даже имея оригинал «долёвки», с ней все равно ничего не сделать, не говоря уже о копии этого договора.

Не бойтесь агентов

При работе с агентом вы избавляете себя от кучи ненужных телефонных разговоров. Есть два пути продажи:

  • выставить своё объявление и ждать покупателя;
  • или заключить договор с агентством.

И уже агент будет отвечать на все вопросы. А найдя покупателя, он:

  • поможет вам подготовить все необходимые для сделки документы;
  • подготовит договор цессии;
  • будет сопровождать вас до момента, когда зарегистрированный договор выйдет из Росреестра.

Сколько же стоят услуги агентства? Чаще всего для вас, как продавца, – ничего. Вы получите на руки именно ту сумму, которую хотите. Услуги агентства по итогу оплатит Покупатель, заплатив чуть большую сумму. Но заключив договор с агентством, вы связываете себе руки. В каждом договоре есть пункт о том, что вы не можете самостоятельно рекламировать и продавать квартиру. Продавая квартиру самостоятельно, вы мешаете агенту работать, становясь его прямым конкурентом.

Если вы не хотите ограничивать себя в продаже, то тогда для вас подойдет другой путь. Вы рекламируете свою квартиру самостоятельно и ведёте переговоры только с теми агентами, у которых уже есть потенциальный покупатель. В этом случае вам придётся за время продажи ответить на огромное количество одинаковых вопросов, но зато вы сами будете контролировать процесс продажи.

Сводники переуступок

Сейчас очень набирают популярность таблицы-сводники с переуступками. Это межагентские базы с квартирами, которые можно продать по переуступке. Они очень удобны для агентов по недвижимости, потому что подобные компании выплачивают щедрые комиссионные за привлеченного клиента. А также берут все хлопоты по оформлению на себя. Найдите подобные сводники с переуступками в вашем регионе и отправьте свою квартиру им. Они разместят её у себя на сайте, и тогда работой по продаже вашей квартирой займутся все агенты города, при этом совершенно бесплатно для вас.

Налоги

Согласно кодексу Российской Федерации, любой доход, который получает гражданин РФ, в обязательном порядке должен облагаться налогом. Причем вне зависимости от того, получен доход от продажи недвижимости, находящейся в собственности или же по договору переуступки до завершения строительства дома. Доход с продажи такой недвижимости в обязательном порядке облагается налогом. На данный момент — это 13% для Граждан РФ и 30% для иностранцев.

Прибылью будет являться разница, полученная от продажи квартиры, поскольку она покупается за одну стоимость, а реализуется уже за другую.

Налоговый кодекс предусматривает несколько способов снижения налогооблагаемой базы на вполне законных основаниях:

  • получение налогового вычета;
  • снижение размера дохода от продажи квартиры.

Если рассматривать первый вариант, то при наличии договора ДДУ, продавец может получить вычет, сумма которого ограничивается пределом в один миллион рублей. Для этого в налоговые органы необходимо подать соответствующее заявление и приложить к нему подтверждающие документы.

Что касается второго варианта, можно снизить размер дохода вплоть до стоимости покупки квартиры у застройщика. Таким образом, цена продажи будет равна цене покупки, и налог платить будет не с чего. Потому что отсутствует прибыль. Напомним, что подавать декларацию нужно до конца апреля того года, который следует за годом продажи.

Список документов для заключения договора цессии:

  • оригинал ДДУ;
  • документы, подтверждающие взаиморасчёты между застройщиком и дольщиком;
  • документы, подтверждающие легальность стройки;
  • письменное согласие от супруга/супруги или справка о том, что покупатель находится не в браке.

Более подробно о необходимых документах можно прочитать в статье «Покупка квартиры по переуступке прав».

Вместо итогов

Будь вы инвестор и хотите получить прибыль, или вы продаете квартиру в связи с изменением обстоятельств — действовать предстоит одинаково. Как формально происходит процесс подготовки к сделке и сбора документов подробно описано в статье «Как купить квартиру по переуступке». А для самой продажи:

  • отсканируйте ДДУ и не пойтесь показывать его по запросу от покупателей;
  • сотрудничайте с агентами, они вам не враги;
  • помните: лучше быстрее продать квартиру за короткий промежуток времени, чем бесконечно продавать её по более высокой цене. Чем дольше вы продаёте квартиру, тем больше вы теряете.
Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://novostroyki.guru/stati/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke-v-stroyashchemsya-dome/

Как продать квартиру в новостройке по переуступке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here