Как продать квартиру без уплаты налогов

Ответы на все вопросы по теме: "Как продать квартиру без уплаты налогов" от профессионалов. Актуальность информации на 2021 год вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Продать квартиру без налога (меньше 3 лет в собственности).

Налог с продажи квартиры, находившейся меньше 3 лет в собственности физического лица, подлежит обязательной уплате в налоговый орган, так как сумма, полученная с этой продажи образовала доход.

Существует обязанность предоставить физическим лицом по месту проживания декларацию в налоговую службу по форме 3-НДФЛ, в отношении полученных доходов от продажи данного типа имущества.

Когда была продана квартира меньше 3 лет в собственности, налог на доходы физических лиц взимается на основании декларации, которая должна быть предоставлена налогоплательщиком сроком не позже 30 апреля, следующего за тем годом, в котором имело место получение соответствующего вида дохода.

У налогоплательщика вместо применения имущественного вычета, есть право на уменьшение величины дохода, полученного им от продажи квартиры, на связанные непосредственно с приобретением квартиры расходы, которые были фактически произведены и подтверждены документальным образом. В некоторых ситуациях может быть более выгодным этот вариант, чем применение имущественного вычета.

Расчет суммы налогового вычета при продаже квартиры (меньше 3 лет в собсвенности).

Максимальная сумма налогового вычета, на который возможно уменьшение полученного от продажи квартиры, комнаты, дачи или жилых домов доходов и указанного в видах этого имущества долей составляет 1 000 000 рублей.

Если квартира была продана по одному договору купли-продажи, как единый объект права собственности, и она находилась в совместной либо долевой собственности меньше 3 лет, то имущественный налоговый вычет в сумме 1 000 000 рублей будет распределен равномерно долям между совладельцами данного имущества или распределяется между ними по договоренности (если была продана квартира, находящаяся в общей совместной собственности).

У владельца доли также существует право на получение в сумме 1 000 000 рублей налогового вычета, если продажа находившейся в его собственности квартиры была им произведена по отдельному договору купли-продажи.

Когда же физическим лицом на протяжении одного года была осуществлена продажа нескольких объектов права собственности, тогда указанные пределы применяются не для каждого объекта в отдельности, а по всем проданным имущественным объектам в совокупности.

Если нет превышения указанных пределов в сумме полученной от продажи квартиры, значит, требуется представление декларации на налог с продажи квартиры, но не возникает обязанность по уплате налога.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Квартира меньше 3 лет в собственности, налог, пример расчета.

В 2013 году Малышевым Н.В. была за 4 000 000 рублей продана квартира, которая им была куплена за 3 500 000 рублей в 2011 году.

Квартира в собственности Малышева Н.В. находилась меньше 3 лет, значит от полученного в отношении ее продажи дохода ему необходимо предоставить декларацию в налоговый орган по форме НДФЛ за 2013 год.

Доход Малышева Н.В. на который будет начислен налог с продажи квартиры при заявлении им в декларации имущественного налогового вычета будет составлять 3 млн. рублей, а НДФЛ рассчитываться так: (4 000 000 — 1 000 000) * 13% = 390 000 руб.

Но если Малышев Н.В. заявит в предоставленной декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме подтвержденных документально расходов, тогда облагаемый обязательным налогом доход составит сумму 500 000 рублей, а НДФЛ будет равняться 65 000 рублей: (4 000 000 – 3 500 000) х 13% = 65 000 руб.

Размер имущественного налогового вычета на сумму 1 000 000 рублей будет пропорционально долям распределен между всеми совладельцами квартиры, если она находилась в долевой собственности меньше 3 лет и была продана по одному договору купли-продажи.

Если же каждый владелец квартиры осуществил продажу своей доли, которая находилась в его собственности по отдельному договору купли-продажи, тогда у него также есть право на получение имущественного налогового вычета в сумме 1 000 000 рублей.

Получение налогового вычета при продаже квартиры (меньше 3 лет в собсвенности).

Неограниченно допускается применение имущественного вычета связанного с продажей квартиры, в отличии от связанного с приобретением квартиры вычета.

Получение налогового вычета требует выполнения таких условий:

— По окончании года заполнить налоговую декларацию. Форма 3-НДФЛ

— Если налогоплательщиком был заявлен вычет на сумму расходов связанных с получением от продажи квартиры доходов, то нужно дополнительно предоставить копии документов, подтверждающих эти расходы (банковские выписки или кассовые чеки, приходные кассовые ордера, расписки продавца о получении денежных средств и платежные поручения).

— В налоговый орган по месту проживания необходимо предоставить заполненную налоговую декларацию, вместе с копиями документов подтверждающих право на получение вычета при продаже квартиры.

— Подготовить копии тех документов, которые подтверждают факт продажи квартиры.

Необходимо иметь при себе оригиналы всех документов, которые подтверждают право на вычет при подаче их копий в налоговый орган, для проверки налоговым инспектором.

Источник: http://www.calc.ru/Prodat-Kvartiru-Bez-Naloga-Menshe-3-Let-V-Sobstvennosti.html

Продать квартиру без налога.

С нового года продать квартиру без налога станет гораздо сложнее. Главным изменением, с которым придется столкнуться собственникам, станет изменение сроков владения недвижимым имуществом на дату совершения сделки.

Теперь, чтобы не уплачивать 13% налог от суммы сделки, квартира должна находиться в собственности, по меньшей мере, пять лет. Ранее предполагалось, что срок будет увеличен до 7 лет. К тому же, чтобы исключить умышленное занижение суммы сделки, в поправках к налоговым правилам указано, что стоимость квартиры, с которой будет начисляться налог, должна быть не менее 70% от ее кадастровой стоимости.

При этом законом установлено, что для лиц, не являющихся резидентами Российской Федерации, налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов от полученного дохода. Период, за который надо уплатить налог – один год.

При продаже нескольких объектов недвижимости в течение одного календарного года (налогового периода), сумма дохода от их продаж суммируется, при этом налог начисляется по-прежнему с суммы превышающей 1 миллион рублей.

До конца 2015 года налог не нужно было платить при совершении сделки, если квартира была в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января 2016 года этот срок вырос до пяти лет. На протяжении этого периода граждане должны будут платить налог, объектом которого являются доходы от продажи недвижимости.

Данные поправки имеют отношение только к тем сделкам, которые были заключены после 1 января 2016 года.

Также данный налог не будет взиматься с предпринимателей, которые работают в сфере недвижимости (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2016 года, согласно пп. «в» п. 10 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 №382-ФЗ)

Читайте так же:  Срок исковой давности по кредитному договору

Однако от новых правил пострадают непрофессиональные инвесторы, которые приобретали недвижимость с целью дальнейшей продажи. Налогом будет облагаться разница между ценой покупки квартиры, и ценой, за которую эта квартира впоследствии была продана.

Предположим, квартиру купили за 15 млн. руб. и, не дождавшись истечения положенного пятилетнего срока, продают за 18 млн. Налогом в 13% будет облагаться разница в 3 млн., таким образом, налог составит 390 тыс. руб.

В теории, можно продать квартиру без уплаты налога, прописав в договоре заниженную сумму продажи, но сделать это будет совсем не просто. Существует еще одно нововведение: при заниженной стоимости налог будет вычисляться по кадастру (не менее 70% от кадастровой стоимости). А учитывая непредсказуемость рынка — никто не сможет предсказать, что будет с ценами на недвижимость уже через год, в этой ситуации вычислить выгоду от сделки будет очень сложно.

«С Нового года дополнительно будут введены ограничения на продажу недвижимости по заниженной цене (менее 1 млн. руб.) с целью уйти от налога. Теперь при рассмотрении прописанной в договоре суммы продажи будет иметь значение кадастровая стоимость квартиры. С 1 января при продаже квартиры до истечения пяти лет гражданам будет предоставлен налоговый вычет в размере 1 млн. руб. или в размере потраченной на покупку объекта суммы, а налог будет установлен согласно базе, которая будет не менее 70% от кадастровой стоимости, а не от указанной суммы в договоре.

Дольщики будут уплачивать налог при любых обстоятельствах.

«Министр финансов России в письме от 15.03.2013 №03-04-05/4-232 разъяснил, что в случае продажи доли в праве собственности на нежилое помещение положения п.17.1 ст.217 НК РФ применены не будут, и налог в данном случае взимается в независимости от того сколько времени собственник владеет долей».

Однако для ряда собственников будет действовать прежний срок в три года, после которого они будут освобождены от налога.

«Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком одним из следующих способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

— в порядке наследования от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;

— по договору дарения от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;

— в результате приватизации;

— в результате передачи налогоплательщику как плательщику ренты имущества по договору пожизненного содержания с иждивением».

Стоит отметить, что быстро продать квартиру без налога, которая досталась собственнику по наследству, была приватизирована или передана по договору пожизненного содержания с иждивением, теперь не удастся. Так как цена на квартиру будет определена по кадастровой стоимости, а налоговый вычет, в этом случае, составит 1 млн. руб., затраты на налоги будут весьма значительными. Это не дает возможность выгодно продать жилье, тем, кто планировал купить новую квартиру, и улучшить свои жилищные условия. Возможно собственники попробуют переложить затраты на покупателей, но все же есть большие сомнения, что рынок к этому готов, — ведь правила начинают диктовать покупатели.

По оценкам экспертов, подобные меры могут активизировать рынок аренды. Теперь собственники, ожидая пять лет, чтобы продать квартиру без уплаты налогов, будут сдавать ее в аренду, чтобы она не простаивала без пользы, а приносила хотя бы небольшой доход.

Источник: http://www.calc.ru/Prodat-Kvartiru-Bez-Naloga.html

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

После прочтения статьи для вас не останется неожиданностей со стороны налоговой инспекции. Вы узнаете не только, какие расходы вам грозят, но и как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог.

Оглавление:

Более 10 лет держался привычный нам порядок начисления и уплаты налогов, но с 2016 года многое изменилось. С 1 января 2016 года начал действовать новый, более сложный механизм калькуляции налогов при отторжении жилья физическими лицами.

В собственности менее 3 лет – что значит?

Предположим, что вы владеете жилым помещением. Перечислю конкретные варианты его получения, которые имеют прямое отношение к этому периоду – 3 года:

  • Жилье унаследовано
  • Подарено близким родственником
  • Было приватизировано
  • Получено по договору пожизненного найма

Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без затрат. Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.

Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона.

В собственности менее 5 лет — что значит?

На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет. Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка. И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.

Продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения также влечет обязательства продавца калькулировать сумму будущей оплаты в казну.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.

Способ 1

Самый простой и очевидный – продажа квартиры стоимостью не более 1 млн рублей. Размер налоговой льготы полностью перекрывает цену сделки:

1 млн – 1 млн = 0

Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.

  • Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
  • Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.

Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.

Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.

Читайте так же:  Положен ли налоговый вычет за квартиру и медицинские услуги

Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.

Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций. Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты. По таким правонарушениям предусмотрен штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.

Способ 2

Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.

Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.

К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.

С первой сделки вам следует рассчитать и оплатить ваше налоговое обязательство перед бюджетом. Для простоты ситуации предположим, что у вас не сохранилось никаких подтверждающих документов о приобретении этого объекта. Тогда вам остается единственный приемлемый вариант подсчета – с использованием фиксированного налогового вычета 1 млн руб.:

(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.

195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.

Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)

Но даже в этом случае вам не только не придется тратиться на платежи в казну, но появляется возможность получить из бюджета государства причитающиеся вам деньги:

Вы должны государству – 195 тыс.руб.

Вам должно государство – 260 тыс.руб.

Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)

Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.

  • Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
  • Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
  • Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.

Подробности этого способа на видео:

Калькуляция налогового обязательства

Если вы поверхностно знакомы с расчетом отчислений в бюджет при отторжении жилого помещения, то в этой главе сжато опишу все используемые варианты. Способов расчета конечной суммы налога всего три. Причем налогоплательщик вправе сделать выбор в пользу некоторых из них по своему усмотрению.

С налоговой льготой

Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.

Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:

Видео (кликните для воспроизведения).

1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.

500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.

65 тыс. руб. – подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет

Доход минус затраты

Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы. Договор о покупке, вероятно, у вас сохранится, а квитанции и чеки о проделанном ремонте могут не только не сохраниться, но даже не существовать в принципе. С ремонтными и строительными бригадами часто расплачиваются наличными. Поэтому, если планируете дальнейшую продажу, озаботьтесь этим заранее и потребуйте от монтажников официальных подтверждающих документов.

Дом продан за 4,5 млн рублей. До этого, годом ранее, он был приобретен за 2,5 млн рублей. На ремонт потрачено 800 тыс.руб. База для подсчета подоходного налога составит:

4,5 млн – 2,5 млн – 800 тыс.руб. = 1,2 млн руб.

Налог к оплате бывшим собственником:

Привязка к кадастровой цене

Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:

Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,

Далее сам налог к уплате определяется одним из приведенных выше способов:

  1. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
  2. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%

Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию. До вступления в силу новых поправок это было возможно и стороны этим пользовались часто. Однако, с 2016 года это стало затруднительным, поскольку прописав в договоре купли-продажи цену дома в 1 миллион, при его кадастровой оценке в 3 миллиона, налоговый орган посчитает, что продавец получил доход в 3 миллиона. А значит, он обязан перечислить в бюджет государства 273 тыс. рублей:

3 млн х 0,7 х 13% = 273 тыс.рублей

  • Для расчета налогового платежа этим способом применяется кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января года, в котором состоялась сделка;
  • Если кадастровая стоимость на требуемую дату не установлена, то этот способ подсчета налога не применяется. Вы можете использовать два предыдущих;
  • Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.

Через сколько можно продать квартиру?

Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:

  • Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации или пожизненному найму, то для вас критичен срок 3 года. Это касается и тех квартир, собственность которых определена до 1 января 2016 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
  • Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.

Таким образом, ответ на вопрос: через сколько можно продать квартиру? – становится очевидным. Если вы имущество унаследовали, приватизировали либо вам его подарили, то ждать нужно 3 года. Если свидетельство на право собственности было оформлено до 2016 года – то же самое. В иных вариантах вступления в права собственности – ждать 5 лет. Либо применять способы оптимизации платежной нагрузки.

Сроки подачи справки и платежа

Отчитаться перед налоговым органом о проданной квартире или машине мы обязаны на следующий год после года самой сделки, до 30 апреля. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Читайте так же:  Особенности работы по трудовому договору без трудовой книжки

Хочу подчеркнуть еще одну важную деталь. Сроки владения имуществом для целей расчета налогов могут изменяться региональными властями. Им дано право сокращать этот период вплоть до нуля. Поэтому в каждом конкретном регионе этот критерий следует уточнять индивидуально.

Так выглядят самые реалистичные и законные способы того, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог. Вероятно, арсенал этих приемов будет пополняться благодаря предприимчивости и находчивости наших сограждан.

Желаю вам удачных покупок и не платить лишних сборов!

Источник: http://2urist.ru/kak-prodat-kvartiru-menee-3-let-v-sobstvennosti-i-ne-platit-nalog/

4 способа продать квартиру без уплаты налога

Если Вы недавно продали или только планируете продажу квартиры (или любого другого вида недвижимого имущества), Вы должны знать наверняка: придется ли Вам платить налог с продажи и если да, то сколько? И попадаете ли вы в список случаев, когда можно обойтись без уплаты налога?
Проблема заключается в том, что нужно понять, не только подлежит ли налогообложению Ваша сделка купли-продажи, но если подлежит – то и произвести эти выплаты. Если этого не сделать, то последуют значительные штрафные санкции, поскольку, как мы все помним, «незнание закона не освобождает от ответственности».
Однако на каждое правило всегда приходятся исключения, и в случае с уплатой налога есть ряд моментов, когда можно оптимизировать или вовсе исключить эти затраты.

После прочтения этой статьи Вы сможете точно ответить, будет ли Ваша сделка купли-продажи облагаться налогом на прибыль. К тому же на основе этих данных, Вы сможете самостоятельно вычислить, какая сумма подлежит уплате в казну, а также что можно сделать для того, чтобы уменьшить или не платить налог

Для многих людей ключевым вопросом при продаже недвижимости становится не только предполагаемая прибыль с продажи, но и вопрос: придется ли с этой сделки заплатить налог? Со стороны государства сделка купли-продажи рассматривается как получение прибыли продавцом и облагается немалым налогом, а именно по ставке 13%.

Основное правило в этом случае гласит: Платить налог нужно в том случае, когда с продажи жилья получена прибыль. То есть если Вы продали недвижимость дороже, чем ее приобретали, то нужно заплатить налог государству в виде 13% от сумм разницы.

Но нередко случаются ситуации, в которых продавец освобождается от уплаты налога.

Большой срок владения недвижимостью

Если вы владеете недвижимостью достаточно долгий срок, то можно не платить налог. В цифрах, это владение недвижимостью более 5 лет, если недвижимость была приобретена в собственность после 01.01.2016, и более 3 лет, если собственность была получена до этой даты. Ключевым моментом тут является именно факт получения собственности, а не договор купли-продажи. Например, в случае покупки недвижимости в рамках долевого участия, разница между договором долевого участия и получением собственности может достигать нескольких лет.
«Льготный» срок владения недвижимостью, а именно 3 года для освобождения от уплаты налога, подходит также в случаях, когда недвижимость переходит от одного лица к другому, но не посредством купли-продажи.

  1. процесс дарения или наследования среди родственников
  2. процесс приватизации
  3. пожизненная рента с иждивенцем.

Все описанные ситуации являются не столь распространенными на рынке, однако не стоит о них забывать. Важно также, что при владении имуществом менее предельно допустимого срока (3 или 5 лет) обязательно необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в независимости от уплаты налога.

С продажи недвижимости НЕ получена прибыль

Бывает так, что жилье продается дешевле или за такую же стоимость, что и приобреталось ранее. Тогда с этой сделки продавец не получает никакую прибыль. Для того чтобы понять – получена прибыль или нет, нужно обратиться к расчетам.
Для расчета используется достаточно простая формула:
«цена продажи – цена покупки = прибыль»
Искусственное занижение цены продажи в договорах привело к новым правкам в законодательстве. Сейчас в расчет принимается также кадастровая стоимость объекта. А именно, берется наивысший показатель: коэффициент 0,7 от кадастровой стоимости жилья или цена продажи.

Для наглядности, давайте рассмотрим пример.

Иванов Вадим купил квартиру 01.01.2018 года за 3 млн. рублей. Продает он квартиру 02.01.2019 года также за 3 млн. рублей. То есть, 3 млн. рублей – 3 млн. рублей =0. Прибыли нет, соответственно, и налог платить не нужно.

Однако сейчас важно учитывать и кадастровую стоимость объекта.

Предположим, кадастровая стоимость составляет 5 млн. рублей. Тогда 5 млн*0,7 (3,5 млн.) – 3 млн. рублей (стоимость покупки) = 500 000 рублей. Это прибыль, которую Иванов Вадим получил от реализации этой квартиры. И от суммы 500 т.рублей он должен заплатить налог. Налог в данном случае составит 65 т.рублей (500 000*0,13 = 65 000).
Если же кадастровая стоимость составляет 3 200 000 рублей, то коэффициент от кадастра (3,2 *07 = 2,24 млн. рублей) меньше, чем сумма продажи (3 млн.рублей), поэтому расчет становится таким же, как в первом случае 3 млн. рублей – 3 млн. рублей =0.

При подсчёте не забывайте про коэффициент 0,7 от кадастровой стоимости жилья!

Имущественный вычет в размере 1 млн. рублей

Существует стандартный имущественный вычет на приобретение недвижимости в размере 1 млн. рублей. Такой «бонус» со стороны государства сделан для развития рынка недвижимости и уменьшения нагрузки на продавцов. Воспользоваться этим правом могут только граждане, которые осуществляют выплаты НДФЛ, неограниченное количество раз, но не более одного раза за отчетный налоговый период.

Рассмотрим на примере.

03.04.2018 Кузнецов Петр получил квартиру с кадастровой стоимость. 2,5 млн. рублей посредством процесса дарения. Он продал эту квартиру 03.05.2018 года за 1,5 млн.рублей. В этом случае наибольший показатель – коэффициент от кадастровой стоимости (2,5*0,7) составил 1, 75 млн. рублей.
Расчет прибыли: 1, 75 млн.руб. (2,5 *0,7) – 1 млн. =750 000. Это прибыль, с которой ему нужно уплатить налог. В этом случае налог составит 97 500 рублей.

Этот имущественный вычет чаще используется в ситуациях, когда недвижимость приобреталась за средства меньшие 1 млн. рублей, или в сделках, в которых нет подтверждающих расходов приобретения имущества.

Возврат налога в размере 260 000 рублей

Важно помнить и еще один «бонус», что у каждого работающего гражданина есть право получить возврат налога с покупки недвижимости. Максимальная сумма составляет 260 000 рублей (13% от 2 млн.рублей – максимально предельная сумма покупки). Этот возврат можно оформить только один раз за всю жизнь. Так, если это право не было реализовано ранее, то можно уменьшить сумму уплаты налога на эти значения.

Читайте так же:  Как отсрочить выплату по кредиту, если меня уволили с работы

Например, Петров Михаил приобрел дом 05.05.2018 за 4 млн. рублей. Он продал его 01.01.2019 за 5 млн. рублей (кадастровая стоимость 5,5 млн. рублей). Берем больший показатель 5 млн.- 4 млн. = 1 млн. Это прибыль с реализации недвижимости и с нее нужно заплатить налог в размере 130 000 рублей. Но поскольку Иванов Вадим еще не реализовал право возврата налога, то он может уменьшить эту сумму (130 000 – 260 000 = — 130 000). При минусовом значении прибыли налог не нужно платить совсем. Но тут одно очень важное допущение: Петров Михаил должен официально работать и исправно осуществлять все положенные выплаты в налоговые инстанции.

Самым первым делом при продаже недвижимого имущества нужно определить срок владения. Помним, что если 5 и более лет в собственности – налог не платим и не декларируем. Если меньше 3 – то платим и декларируем. А если больше 3, но меньше 5 – смотрим особые условия, но в любом случае декларируем. Если «срок владения» не освобождает от уплаты налога, то необходимо рассчитать, получена ли прибыль от этой сделки. Для этого узнаем кадастровую стоимость объекта на 1 января года, в который проведена сделка. Не забываем про «бонусы» в виде 1 млн.рублей при отсутствии подтвержденных расходов и 260 000 рублей при неиспользованном ранее правом на налоговый вычет.

Теперь можете смело продавать свою недвижимость, следуя правилам уплаты налога и зная все тонкости законодательства. Иногда стоит подождать пару месяцев и продать квартиру без лишних материальных издержек.
Желаем Вам только выгодных сделок!

Источник: http://lknalog.ru/info/4-sposoba-prodat-kvartiru-bez-uplati-naloga/

Налог с продажи квартиры: когда платить и как уменьшить

Доходы облагаются НДФЛ, но при продаже недвижимости можно законно избежать этого или сократить размер взносов.

Когда платить налог с продажи квартиры не нужно

Платить налоги и даже подавать декларацию не требуется НК РФ, статья 217.1 , если вы владели жильём дольше определённого срока. Так, достаточно, чтобы недвижимость была в собственности 3 года, или 36 полных месяцев, если вы:

  • приобрели её до 1 января 2016 года;
  • получили в подарок от близких СК РФ, статья 14 родственников: родителей, детей, бабушек и дедушек, внуков, родных братьев и сестёр;
  • приватизировали её;
  • получили в наследство или по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если все эти утверждения не про вас, то, чтобы не платить налоги, квартирой или домом необходимо владеть 5 лет, или 60 полных месяцев.

1 января 2020 вступят в силу изменения Федеральный закон от 26.07.2019 № 210‑ФЗ в налоговый кодекс. Без уплаты налогов после 3 лет владения продать можно будет и жильё, которое вы получили путём, не указанным в списке выше. Но только при условии, что оно у вас единственное. Если в собственности ещё одна квартира или доля в ней, минимальный срок владения составляет 5 лет.

Если вы москвич, получили жильё по программе реновации и решили его продать, то засчитываются годы владения обеими квартирами — и новой, и освобождённой.

Когда платить налог с продажи квартиры нужно

Тем, кто владел недвижимостью меньше предписанного законом срока, необходимо заявить о полученном заработке и заплатить НК РФ, статья 224. Налоговые ставки с него налог на доходы физических лиц — 13%.

Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается на основе суммы, указанной в договоре купли‑продажи. Если после, то придётся сравнить, что больше: цена из договора или кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. Эту меру ввели для того, чтобы у собственников не было соблазна прописать в договоре купли‑продажи низкую цену и скрыть часть доходов.

Власти субъектов РФ могут НК РФ, статья 217.1 самостоятельно уменьшать понижающие коэффициенты или минимальные сроки владения недвижимостью вплоть до нуля. Это облегчает налоговую нагрузку на жителей региона при продаже жилья или освобождает их от неё.

Чтобы заплатить налог, вам нужно до 30 апреля, следующего за годом продажи квартиры, подать в налоговую службу декларацию 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и прибыль от продажи квартиры. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Налог кажется чудовищно огромным. Но его можно законно уменьшить НК РФ, статья 220. Имущественные налоговые вычеты — вплоть до нуля.

1. Снизить размер доходов на сумму расходов

Вы продали квартиру и получили за неё деньги, но это не значит, что вся сумма — это доход. Перед этим вы купили данный объект недвижимости и, скорее всего, значительно на него потратились. На эту сумму и можно уменьшить прибыль, которая облагается НДФЛ.

Например, вы продали за 3 миллиона квартиру, которую 2 года назад купили за 2,8 миллиона. По договору купли‑продажи НДФЛ бы составил 390 тысяч. Но если вы заявите о расходах, то налогом будет облагаться только разница в 200 тысяч. Соответственно, отдать придётся только 26 тысяч.

Если вы продаёте квартиру за ту же сумму, что и покупали, то дохода нет и налог с него платить не требуется. Но декларацию подавать всё равно придётся, чтобы документально подтвердить своё право на освобождение от выплат.

2. Получить налоговый вычет

Если у вас не было расходов на покупку, например получили квартиру в наследство, можно воспользоваться налоговым вычетом. При продаже квартиры, дома, комнаты или доли в них он составляет 1 миллион рублей.

Допустим, вы продали жильё за 2,3 миллиона и должны заплатить государству 299 тысяч рублей. Вычет уменьшит сумму, которая облагается налогом, до 1,3 миллиона, а взнос сократится до 169 тысяч.

Если квартира стоит меньше миллиона, то платить и вовсе ничего не придётся. Так что в случаях с недорогой недвижимостью лучше не снижать размер доходов на сумму расходов, а воспользоваться вычетом. Тем более что закон позволяет его получать один раз в год.

Источник: http://lifehacker.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry/

Налог при продаже квартиры в 2019 году для физических лиц — изменения

С 1 января 2019 года нерезидентов РФ освободили от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Так, если квартира находится в собственности нерезидента в течение установленного минимального срока, то теперь он сможет сэкономить 30% от дохода при продаже.

Нерезидентами считаются граждане, которые за последние 12 месяцев находились на территории России меньше 183 дней. Не теряют статуса резидента военные, проходящие службу за границей, и госслужащие, которые находятся в командировке.

Если при продаже квартиры продавец уплачивает налог государству в размере 13% от ее стоимости, то при покупке новой ему предоставляется дополнительная льгота — имущественный налоговый вычет.

Нужно ли платить налоги с продажи квартиры

По закону продажа жилья — это сделка, направленная на получение прибыли (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Когда продавец заключает с покупателем договор купли-продажи и передает ему в собственность жилплощадь, за это он получает определенную денежную сумму. Из-за роста цен на недвижимость полученная продавцом прибыль зачастую оказывается больше той цены, за которую жилье приобреталось ранее. Бывший владелец получает прибыль и должен уплатить с нее налог, ставка по которому в 2019 году составляет 13%.

  • Доходом при реализации квартиры считается разница от той суммы, которая была потрачена на изначальную покупку жилья, и стоимости, установленной для последующей продажи.
  • Если нет указания на сумму приобретения, то налоговая база рассчитывается следующим образом: из суммы, полученной при продаже квартиры отнимается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Данная норма применяется только к недвижимости, приобретенной до 2016 года.
Читайте так же:  Как действовать, если банк отказывается отменять исполнительный лист

Квартира покупалась за 6 млн. рублей три года назад. В 2019 году ее продали за 8 млн. рублей. Доход в данном случае составит 2 млн. рублей, из которых будет считаться налог.

С какой суммы не платится налог в 2019 году

Сумма в 1 млн. рублей — размер налогового вычета, который предоставляется государством продавцу недвижимости (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если стоимость квартиры равна или меньше 1 млн. рублей — платить налог от продажи не нужно.

Однако специально занизить стоимость не получится. Продавец в договоре купли-продажи может указать любую цену, но она не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором была совершена сделка. Кадастровую стоимость квартиры можно узнать на сайте Росреестра.

Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог нужно быть собственником квартиры более 3/5 лет.

Сколько в собственности должна быть квартира, чтобы не платить налог

Освобождаются от налогообложения при продажи квартиры, только при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика более минимального установленного законом срока (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Сроки владения квартирой, чтобы не платить налог от продажи:

  • 3 года — если приобретена до 2016 года;
  • 5 лет — если куплена с 1 января 2016 года;

Иванова купила квартиру в мае 2016 года, в ноябре 2018 она решает ее продать. Так как 60 месяцев еще не прошло, гражданке придется уплатить налог 13%.

С января 2019 года данные сроки действуют для всех собственников, в том числе и для нерезидентов.

Налог на продажу квартиры менее 5 лет в собственности — новый закон

В декабре 2018 года Госдума РФ утвердила поправки к налоговому кодексу, в соответствии с которыми нерезиденты, которые продают имущество в России, могут не платить налог с продажи. Принятый Федеральный Закон от 27.11.2018 № 424 фактически уровнял правила налогообложения для резидентов и нерезидентов при продаже принадлежащей им российской недвижимости.

С 2019 года нерезиденты могут не платить НДФЛ при продаже имущества, которое находилось у них в собственности больше минимального установленного срока. Если квартира пребывала в собственности меньше установленного периода, налог при продаже составит 13%, независимо от резидентства.

Эта мера позволит исключить дискриминацию граждан-нерезидентов, которые также, как и резиденты являются налогоплательщиками.

Налогообложение для нерезидентов при продаже недвижимости в 2019 году

До принятия закона № 424 налоговые нерезиденты при заключении договора купли-продажи были обязаны выплатить налог в размере 30% от суммы дохода вне зависимости от количества лет владения недвижимостью.

Алексей — нерезидент РФ, решил продать квартиру за 3 млн. рублей, которая принадлежит ему с 2010 года. Если бы он захотел продать ее в 2018 году, независимо от срока владения, НДФЛ при продаже составил бы 30% и Алексею пришлось бы уплатить 1 млн. рублей государству. Однако, если он продаст квартиру в 2019, то платить НДФЛ не нужно.

Если квартира в собственности менее 3 лет, нужно ли платить налог

Срок в 3 года установлен для жилья, полученного в результате:

  • наследства;
  • перехода в собственность при проведении приватизации;
  • оформления дарственной от близких родственников;
  • получение жилья на условиях пожизненной ренты.

Полученную таким способом квартиру можно продать после 36 месяцев непрерывного владения, не уплачивая налог, даже если она перешла в собственность после 1 января 2016 года.

Петр получил в наследство от матери квартиру в июне 2016 года. В декабре 2018 года он решил ее продать. Так как срок в 36 месяцев еще не прошел, Петру придется уплатить налог с продажи квартиры в 2019 году. Однако, если бы он захотел продать ее после июня 2019 года — оплачивать налоговый сбор было бы не нужно.

В соответствии с налоговым законодательством, субъекты РФ могут снижать вплоть до нуля для всех или для отдельных категорий налогоплательщиков минимальный срок владения имуществом (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Как стать нерезидентом РФ

Наличие или отсутствие гражданства РФ у физического лица не имеет значение для определения его статуса в качестве налогового резидента. Чтобы стать нерезидентом не обязательно иметь иностранное гражданство или работать заграницей. Достаточно в течение 12 месяцев находится в России менее 183 дней. Исключения:

  • российские военные, служащие за рубежом;
  • государственные служащие, находящиеся в командировках за границей.

Окончательный статус налогоплательщика определяется по истечению календарного года — налогового периода. Процедуры для установления статуса резидента и нерезидента не существует — все рассчитывается на основании календарных дат. Достаточно посмотреть загранпаспорт и подсчитать сколько дней гражданин находился за рубежом.

Имущественный вычет при покупке квартиры в 2019 году — изменения

Граждане-резиденты России, покупая жилье в 2019 году, могут рассчитывать на получение льготы в виде налогового вычета по уплате НДФЛ. Использовать вычет при покупке недвижимости можно только, если в течение года были доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13% (зарплата или выручка от продажи имущества).

Имущественный вычет не положен:

  • если квартира приобретается у близкого родственника (супруги, дети, родители);
  • если для покупки квартиры были использованы средства материнского капитала или субсидия от работодателя (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Вычет предоставляется только один раз, но, если его расходы меньше 2 млн. рублей, неиспользованный остаток можно перенести на другой объект недвижимости. Это справедливо только для недвижимости, приобретенной до 1 января 2014 года. Поэтому, если налоговый вычет был использован на квартиру, которая была куплена до указанной даты, то повторно воспользоваться такой возможностью невозможно.

Получить налоговый вычет можно с момента государственной регистрации права собственности (по договору купли-продажи) или с момента подписания передаточного акта (при договоре долевого участия).

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/nalog/izmeneniya-v-2019-godu/

Как продать квартиру без уплаты налогов
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here