Как правильно продать квартиру, избежав необоснованного налогообложения

Ответы на все вопросы по теме: "Как правильно продать квартиру, избежав необоснованного налогообложения" от профессионалов. Актуальность информации на 2020 год вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Продавцу могут доначислить налоги в случае реализации взаимозависимому лицу недвижимости по заниженным ценам

AndreyPopov / Depositphotos.com

Налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль организации, НДС, а также начислить пени штрафы если докажут, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объектов недвижимости взаимозависимым лицам по цене ниже рыночной (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2018 г. № 307-КГ18-14063).

При проведении выездной налоговой проверки юрлица налоговая инспекция провела оценочную экспертизу и установила, что сделки по купле-продаже объектов недвижимости в 2014 и 2015 годах производилась между взаимозависимыми лицами по цене, которая была многократно занижена по сравнению с уровнем рыночных цен. Организация, не согласившись с постановлением суда кассационной инстанции о доначислении указанных налогов, направила жалобу в ВС РФ, который согласился с нижестоящими судами в том, что существенно заниженная цена не обусловлена разумными экономическими причинами, а сделка совершена с целью получения необоснованной налоговой выгоды за счет занижения налоговой базы по НДС и налогу на прибыль. В ходе проверки было установлено, что по заключенным договорам купли-продажи оплата не производилась, а в 2017 году стороны расторгли договоры. Однако расторжение договоров не является основанием для пересчета налога на прибыль и НДС за 2014 и 2015 годы, поскольку это не является искажением (ошибкой) в исчислении налоговой базы (ст. 54.1 Налогового кодекса).

Вправе налоговые инспекторы истребовать документы после составления справки о проведенной выездной налоговой проверке? Узнайте из материала «Порядок проведения выездной налоговой проверки» в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Суды пришли к выводу, что по данным сделкам отсутствовали намерения получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности. Таким образом, по совокупности собранных налоговым органом доказательств решение суда кассационной инстанции осталось в силе, ВС РФ отказал налогоплательщику в передаче заявления для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Источник: http://www.garant.ru/news/1223124/

Как избежать налога при продаже квартиры?

Как уменьшить налог на продажу квартиры?

Продажа любого объекта недвижимости рассматривается нашим государством как получение прибыли, а значит, у каждого совершившего подобную сделку возникает обязанность своевременной уплаты налога на доходы. В действующем Налоговом Кодексе РФ содержится ряд статей, грамотное применение которых позволит максимально уменьшить расходы или даже полностью избежать их.

Порядок начисления налога

Согласно статье 217 НК РФ, налогоплательщики освобождаются от уплаты НДФЛ и декларирования своих доходов при продаже объектов жилой недвижимости, которыми они владели более трех лет. Обычно, отсчет этого срока начинают с дня регистрации права собственности в органах Росреестра, но существуют и исключения. Наибольшая разница между началом периода владения и датой, указанной в свидетельстве о собственности появляется при следующих обстоятельствах:

  • переход объекта недвижимости по наследству (право собственности появляется с момента открытия наследства);
  • объект недвижимости находится в кооперативном доме (период владения начинается сразу после окончательной выплаты пая);
  • смена свидетельства о собственности, в связи с проведенной перепланировкой (право собственности при этом не прекращалось, поэтому период владения определяется датой выдачи первоначального свидетельства о собственности)

При расчете срока владения следует помнить, что он составляет не просто три календарных года, а именно 36 полных месяца подряд.

224 статья НК РФ определяет различную ставку НДФЛ для резидентов и нерезидентов страны. В настоящее время она составляет:

  • 13% – для резидентов Российской Федерации;
  • 30% – для нерезидентов Российской Федерации.

Налогоплательщику необходимо самостоятельно рассчитать размер НДФЛ. При этом следует помнить о возможности уменьшения налогооблагаемой суммы на размер затрат при покупке продаваемой недвижимости.

Правила применения налоговых вычетов

Налоговый Кодекс России предоставляет продавцу квартиры возможность применения имущественного вычета, его размер ограничен суммой в 1 000 000 рублей в год. При цене квартиры, превышающей этот размер, налогооблагаемый доход рассчитывается как разница между стоимостью объекта недвижимости и вычетом.

В настоящее время большое распространения получила практика ухода от уплаты налога путем указания в договоре заниженной стоимости квартиры, не превышающей размера налогового вычета. Оставшаяся сумма при этом оформляется распиской на передачу денег за неотделимые улучшения объекта.

Большинство таких сделок успешно проходит процедуру регистрации и проверку налоговых органов. Но существуют прецеденты судебных решений о незаконности таких действий.

Размер вычета не зависит от количества объектов. В случае продажи двух или более квартир во время одного налогового периода продавец освобождается от уплаты НДФЛ только на 1 000 000 рублей.

При реализации объекта недвижимости, находящегося в собственности у нескольких лиц, все владельцы могут оформить вычет в полном размере. Для этого необходимо продажу каждой доли оформить отдельным договором. При нарушении этого условия каждый собственник получит только часть вычета пропорциональную его доли в квартире.

В том случае, если в течение года после продажи квартиры происходит покупка другой, можно применить налоговый вычет на приобретение жилой недвижимости. Его максимальный размер определен 220 статьей действующего кодекса и составляет 2 000 000 рублей.

При использовании в расчете размера налоговых платежей имущественных вычетов расходы на приобретение продаваемой недвижимости не учитываются. Налогоплательщик может выбрать более выгодный для него способ расчета НДФЛ.

Порядок уплаты НДФЛ

При реализации недвижимости, продолжительность владения которой составляет менее трех лет, вне зависимости от ее стоимости, необходимо сообщить государству о полученных доходах. Для этого следует представить в отделение налоговых органов по месту постоянной регистрации следующие документы:

  • заполненная декларация о полученных доходах;
  • копия документа, удостоверяющего личность плательщика налога;
  • копия свидетельства о присвоение ИНН;
  • копия зарегистрированного органами Росреестра договора о продаже объекта недвижимости;
  • подтверждающие стоимость продажи документы (в этом качестве могут выступать расписки, полученные от покупателей квартиры, банковская выписка о движение по счету и т. п.);

Для уменьшения налогооблагаемой базы на размер вычетов необходимо одновременно с подачей документов написать заявление с просьбой о его предоставление.

Читайте так же:  Какие документы нужны для прописки в квартиру — полный перечень

Подача налоговой декларации должна состояться до 30 апреля следующего за регистрацией сделки года, а уплата НДФЛ – до 15 июня.

Ответственность за неуплату НДФЛ

Законодательство РФ предусматривает ответственность и за несвоевременное предъявление декларации, и за несоблюдение срока уплаты налога.

Если стоимость квартиры составляет не больше миллиона рублей, штраф за не поданную вовремя декларацию о доходах составит 1000 рублей. При более высокой цене квартиры то же деяние карается денежным штрафом, составляющим 5% от не уплаченного НДФЛ за каждый месяц нарушения срока. Исходя из статьи 119 НК РФ, его размер не может быть выше 30% от подлежащего уплате налога и меньше 1 000 рублей.

За нарушение установленного порядка уплаты НДФЛ также накладывается штраф. Его размер определяется в статье 122 НК РФ и составляет от 20 до 40% от суммы НДФЛ, подлежащего уплате.

За сокрытие налогов в крупном размере возможно наступление уголовной ответственности. Согласно Уголовному Кодексу России самым серьезным наказанием при подобных правонарушениях является лишение свободы. Законами РФ крупным размером признается сумма налогов, превышающая 100 000 рублей.

Для того чтобы максимально снизить размер подлежащих уплате при продаже квартиры и не нарушить закон нужно помнить следующие тезисы:

  1. Продажа жилой недвижимости, которой продавец владеет более 3 лет. НДФЛ не облагается.
  2. При расчете налога на продажу квартиры налогоплательщик может уменьшить доход, облагаемый НДФЛ, на сумму затрат, возникших при ее приобретении.
  3. Каждый продавец квартиры имеет возможность оформления налогового вычета на продажу жилой недвижимости.
  4. В случае покупки новой квартиры в том же календарном году, что и продажа предыдущей, доход можно уменьшить и на вычет, полагающийся при приобретении квартиры. Действующая редакция НК РФ не допускает повторного использования этого вычета.
  5. Заполненную налоговую декларацию и комплект подтверждающих документов необходимо подать в контролирующие органы до 30 апреля, а оплатить налоги – до 15 июня следующего за сделкой года.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/nalogi-2/kak-izbezhat-naloga-pri-prodazhe-kvartiry.html

Как быстро продать квартиру в новостройке

Многие люди часто меняют свои планы относительно приобретенной недвижимости. Таким жильем может быть квартира в новом строении. Дом уже возведен и происходит его ввод в эксплуатацию, а владелец принимает решение о быстрой продаже квартиры в новостройке. Мы расскажем, как можно быстро продать недвижимость, и этим решить какие – либо свои более важные вопросы. Многие продавцы квартир в новых домах спрашивают, как быстро продать квартиру в новостройке и какие риски могут быть при этом? Наши рекомендации и ответы на вопросы помогут вам:

  • Что может стать причиной продажи жилья в новостройке?
  • Юридическая сторона быстрой продажи квартиры?
  • Как действует договор долевого участия?
  • Как выгодно продать квартиру в новостройке и не платить налог?
  • Чем рискует продавец при продаже квартиры?
  • Как продать квартиру в новостройке по переуступке?

Зачем продавать квартиру в новостройке?

Причинами быстрой продажи квартиры в новостройке могут быть и банальное пополнение в семействе, необходимое расширение, увеличение площади или временные финансовые затруднения. Приведём пример: в строящемся доме одинокий молодой человек покупает квартиру площадью 30 кв. метров. За время постройки здания и введения его в эксплуатацию, юноша женился и вскоре у него родится двойня. Все родители настаивают на приобретении большой квартиры, площадью не менее 70 метров. И, естественно, встает вопрос о продаже квартиры в новом доме. Вот такие причины в основном и бывают у продавцов.

Юридическое состояние квартиры

Давайте разберемся, от чего зависит процесс реализации недвижимости. Прежде всего, необходимо выяснить, в каком состоянии находится жилье в новостройке с юридической стороны.

  • Если строение введено в эксплуатацию и продавец является ее собственником, то продажа квартиры в новом доме от продажи вторичного жилья ничем не отличается.
  • В случае покупки новостройки через Жилищно—Строительный Кооператив (ЖСК) и если у продавца нет права собственности, то юридически, владельцем квартиры считается застройщик.
  • Если между застройщиком и покупателем заключен предварительный договор, до передачи квартиры она принадлежит строительной организации.

В недостроенном доме без права собственности, продавец может продать только требование на такую недвижимость. В этом случае человек, покупающий квартиру, может потребовать соответствующие документы на приобретение данной квартиры. Между сторонами заключается договор переуступки прав собственности, в котором четко определяются сроки передачи жилья.

Действие ДДУ

Очень много людей в последнее время, покупая жилье в новых домах, подписывают договор переуступки. Изначально с застройщиками был подписан Договор Долевого Участия. Действия ДДУ подтверждены Федеральным законодательством 214. Этот закон гласит о том, что покупатель может зарегистрировать строящееся жилье в Росреестре. Данная регистрация защищает граждан от возможного мошенничества со стороны застройщика или девелопера. Также никто не отменял риски, связанные с долгостроем объекта, продажи квартиры нескольким людям и банкротства. Покупая недвижимость по ДДУ, граждане должны знать, что их права защищены потребительским правом, которое ограждает от приобретения некачественного жилья.

Участие в строительстве, предварительные и инвестиционные договора и другие сомнительные схемы покупки новостроек, не дают никакой защиты покупателю. Очень сложно продать квартиру, приобретенную по Договору Долевого Участия граждан. Стоимость ее может быть занижена, а шансы избавиться от жилья равны нулю.

Если же дом, в котором находится ваша квартира, уже готов к сдаче в эксплуатацию, то недвижимость в нем продать намного проще. В ситуации, когда дом начинает только строится, или в нем возведено всего лишь несколько этажей, возможность продажи уменьшается. Чтобы покупатель не заподозрил наличие проблем у застройщика и не передумал покупать вашу недвижимость:

  • приведите веские аргументы и доводы,
  • соберите необходимые документы касательно сроков постройки здания и введения его в эксплуатацию.

Выгодное предложение и уплата налога при сделке

Сделка по купле – продаже квартиры в новостройке может быть взаимовыгодна обеим сторонам. Продавец, получая необходимо сумму на руки, решаем все свои вопросы. Покупатель приобретает недвижимость по низкой цене. По статистике, если строительные работы активно ведутся, такое жилье можно продать на порядок дороже от его первоначальной стоимости.

Многих интересует вопрос, как продать квартиру в новостройке и не платить налог. На самом деле, провернуть сделку и избежать налогообложения от продажи очень сложно. Продавцы идут на некоторые уловки в обход сложившейся ситуации. Только имея в собственности недвижимость более трех лет с момента регистрации, вы не платите налог на недвижимость при заключении сделки.

Читайте так же:  Каков налог с земельного участка под застройку гостевого домика

Риски при быстрой продаже квартиры в новостройке

До самого момента продажи у продавца квартиры в новостройке присутствуют риски:

  • возможность долгостроя,
  • банкротства застройщика,
  • получения в конечном итоге такого жилья, которое совершенно не соответствует заявленному.

После совершения сделки купли – продажи эти риски могут перейти и к покупателю. Но, в каждом деле есть свои плюсы и минусы. Привлекательная стоимость квартиры в новом доме и дальнейшие произведенные строительные работы в положительной динамике могут быть на руку покупателю. Есть вероятность, что таких цен, расположения, и всех остальных преимуществ по всему городу он просто не найдет. К тому же, касательной быстрой продажи квартиры в новостройке в Москве долго строящихся домов практически не существует. Совет продавцу: при продаже квартиры, приводите побольше документации и веских аргументов, доказывающих прозрачность и чистоту предстоящей сделки.

Порядок действий по договору переуступки

Многим продавцам квартир в новостройках интересует порядок действий по переуступке. И так:

  • Сначала получаем разрешение застройщика.
  • Подписываем договор переуступки
  • Регистрируем договор в Росреестре
  • Проводим расчеты по сделке

Важно помнить, что процедура рассмотрения на регистрацию занимает около 2 – х недель, а расчеты лучше всего производить при помощи банковской ячейки.

Дополнительные вопросы

Закон России не ограничивает количество сделок по договору переуступки. Одну и ту же квартиру можно продавать по переуступке прав несколько раз разным людям.

Очень важно правильно собрать документы для такой сделки от правоустанавливающих документов до согласия супругов. И не забывайте о разрешениях опекунских советов по случаям с несовершеннолетними детьми.

Если вы уже решили продавать квартиру в новостройке в Москве, старайтесь прибегнуть к помощи грамотного юриста.

Компания Миэль Чистые Пруды всегда готова помочь вам быстро продать квартиру в новостройке с ремонтом или без в Москве или Подмосковье. Обращаясь к нам, вы выгодно и без проблем решите вопрос с продажей жилья. Мы проконсультируем вас и дадим советы, касательно продажи недвижимости в новых строящихся домах. Грамотные юристы АН Миэль готовы сопровождать вашу сделку вплоть до передачи сторонами денежных средств. Продать квартиру в новостройке по ипотеке вам всегда поможет компания Чистые Пруды. Ждем вас!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5.

Метро Чистые пруды, Москва

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Источник: http://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-bystro-prodat-kvartiru-v-novostrojke/

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Читайте так же:  Возмещение ндфл при покупке недвижимости

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Видео (кликните для воспроизведения).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Читайте так же:  Как признать долю в квартире незначительной

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Источник: http://www.garant.ru/article/620564/

Информация о налоге при продаже квартиры/дома/земли

При продаже недвижимости одним из самых актуальных вопросов является вопрос налогообложения дохода: нужно ли платить налог при продаже, размер налога, а также как и когда подавать налоговую декларацию. Ниже мы рассмотрим общие вопросы налогообложения при продаже жилья.

Минимальный срок владения для продажи без налога

Если Вы владели недвижимостью больше минимального срока, Вы полностью освобождаетесь от налога и необходимости подавать налоговую декларацию. При продаже такой квартиры у Вас не возникает обязательств перед налоговой инспекцией.

Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено имущество:

    Минимальный срок владения 3 года применяется в следующих случаях:
    — если жилье приобретено до 1 января 2016 года;
    — если жилье получено после 1 января 2016 года в порядке дарения/наследования от близких родственников, приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Пример: Савельев А.К. в 2015 году получил квартиру в собственность по договору купли-продажи. В 2019 году он продает данную квартиру. При расчете налога будет применяться минимальный срок владения недвижимостью 3 года, так как Савельев получил право собственности на жилье до 1 января 2016 года. Савельеву не придется ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

Пример: Скворцова Л.В. 9 февраля 2016 года получила в наследство от отца квартиру. В конце 2019 года она продает квартиру. При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам, так как квартира была получена по наследству от близкого родственника. Таким образом, Скворцовой не нужно будет ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

  • Минимальный срок владения 5 лет применяется во всех остальных случаях (например, если жилье приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи). Более подробно срок владения рассмотрен в статье: Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?
  • Что делать если Вы владели жильем менее минимального срока?

    Получив доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности менее минимального безналогового срока, Вы должны:

    1. Заполнить и подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ (декларация, в которой производится расчет Вашего налогооблагаемого дохода и налога, который Вы должны заплатить).
    2. Заплатить налог на доходы от продажи (если он полностью не покрывается налоговыми вычетами).

    В общем случае, продав квартиру или другое имущество, Вы должны заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости продажи. В то же время в соответствии с Налоговым Кодексом РФ Вы можете уменьшить (в некоторых случаях до нуля) размер налога, воспользовавшись одним из видов налоговых вычетов (стандартным или вычетом по расходам при покупке). Подробную информацию о вычетах и других способах уменьшения налога Вы можете найти в нашей статье: Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья.

    Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли). Подробно этот вопрос рассмотрен в нашей статье: Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость.

    Обратите внимание: Даже если налоговые вычеты полностью покрыли Ваш налог, и платить его Вам не нужно, Вы все равно обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган.

    Сроки подачи налоговой декларации и уплаты налога

    Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

    Если по итогам декларации Вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.

    Пример: в феврале 2019 года Сидоров С.С. продал квартиру, с которой должен заплатить налог. Сидорову необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля 2020 года, а затем в срок до 15 июля 2020 года заплатить налог на доходы с продажи квартиры.

    Узнать об ответственности и штрафах за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ, а также за неуплату налога Вы можете в нашей статье: Штрафы за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ.

    Как подготовить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ?

    Вы можете заполнить декларацию 3-НДФЛ самостоятельно, используя бланк декларации (см. Формы и Бланки) или воспользоваться нашим сервисом для заполнения декларации (см. Как заполнить декларацию при продаже жилья?)

    После заполнения Вы должны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту Вашей постоянной регистрации. Сделать это можно лично в налоговом органе или отправить декларацию по почте ценным письмом с описью вложения (более подробная информация представлена в нашей статье — Как и куда подать декларацию 3-НДФЛ?)

    Вместе с декларацией 3-НДФЛ Вы должны подать в налоговый орган копии документов, подтверждающих сумму продажи. Обычно этим документом является копия договора купли-продажи (или долевого участия). Если у Вас сохранились копии платежных документов, подтверждающих оплату покупателем, то их лучше тоже приложить к декларации.

    Если в декларации Вы уменьшили налогооблагаемый доход на расходы при покупке жилья, то Вам также нужно приложить копии документов, подтверждающих эти расходы. Обычно это копия договора купли-продажи (или долевого участия в строительстве) с платежными документами, подтверждающими оплату (например, рукописная расписка, платежное поручение, кассовый чек с приходно-кассовым ордером) (Письмо Минфина России от 30.01.2015 № 03-04-05/3513).

    Личный консультант заполнит
    за вас декларацию за 3%
    от суммы вычета

    Источник: http://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/

    Снизить налог с продажи квартиры можно вполне законным способом

    ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК МОЖЕТ СПАТЬ СПОКОЙНО

    Если кратко, то с 1 января 2016 года продать недвижимость без уплаты налога на доходы физических лиц можно будет только после 5 лет владения. Постараюсь показать более наглядно.

    Читайте так же:  Какова процедура перехода на енвд после регистрации ип

    До 1 января 2016 года

    С 1 января 2016 года

    Льготный период НДФЛ не облагается

    3 года владения
    недвижимостью и более

    5 лет владения недвижимостью и более;

    3 года в исключительных случаях:

    — недвижимость передана по наследству;

    — недвижимость передана по договору дарения;

    — недвижимость передана по договору пожизненного содержания с иждивением

    Облагается НДФЛ в размере 13%

    Если менее 3-х лет:

    — с разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости;

    — с суммы полученного дохода, уменьшенной на 1 млн. рублей

    Если менее 5 лет:

    — с суммы полученного дохода, но не менее 70% кадастровой стоимости;

    — с разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости

    Так называемый «перезачет», возврат налога

    Если вы не возвращали ранее налоговый вычет

    В размере 2 млн. рублей,
    то есть 260 тыс. рублей

    В размере 2 млн. рублей, то есть 260 тыс. рублей

    Понятно, что правительство РФ пытается повысить собираемость налогов, сделать прозрачным рынок недвижимости, но, проанализировав данные поправки, понимаешь, что инвесторы, деятельность которых осуществляется в сегменте первичного жилья и «против» кого направлены эти изменения, не пострадают.

    1. Первичный рынок

    Если инвесторы и покинут «новостройки», то не по причине нового налогообложения, а по все уменьшающейся разнице при разной степени готовности дома.

    Предпосылок для значительного повышения стоимости квадратного метра нет, таким образом, указав в договоре уступки или купли-продажи покупную или кадастровую стоимость, дельты для уплаты налога не возникает. Законодатель не ограничил число сделок или не показал максимальную сумму. Разницу, как и прежде, продавцы будут брать по «дополнительной» расписке.

    2. Вторичный рынок

    Если вы самостоятельно приобретали квартиру (указали при покупке фактическую стоимость, а не 1 млн. рублей), а не стали счастливчиком, на которого свалилось наследство, то бояться абсолютно нечего, даже если срок владения вашей квартирой менее 5 лет. Указав в договоре купли-продажи стоимость приобретения (как правило, она будет выше кадастровой), обязанности по уплате 2 НДФЛ не возникнет.

    К сожалению, если вас одарили или вы получили наследство и ждать 3 года не получится, то налог придется заплатить.

    А что происходит сейчас?

    Не стоит напоминать о том, что до 30 апреля необходимо было явиться с повинной в налоговую инспекцию, чистосердечно указав все свои продажи в декларации 3 НДФЛ?

    Самый любимый способ «ухода» от налогов казанцев с коротким сроком владения недвижимости (это в рамках статьи 220 НК РФ) — это фиксация в договоре купли-продажи недвижимости стоимости, не превышающей 1 млн. рублей.

    «При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не превышающем в целом 1 миллион рублей».

    Например, двухкомнатная квартира, расположенная в Казани по ул. Фатыха Амирхана, 21, стоит 4 млн. рублей. В договоре будет указан 1 млн. рублей, а разница в 3 млн. обосновывается как неотделимые улучшения и принимается по дополнительной расписке.

    Уже сейчас более информированные горожане крайне неохотно идут на такие сделки по двум причинам:

    • возврат налогового вычета осуществляется с 2 млн. рублей, то есть потери составят 130 тыс. рублей;
    • прогнозируя продажу данной квартиры, например, в целях будущего расширения, в течение 5 лет возникнут сложности при продаже, ведь опять указав 1 млн., будет произведено доначисление налога с учетом кадастровой стоимости.

    Сейчас начнут приходить налоговые уведомления, и некоторые с удивлением обнаружат последствия неграмотной продажи в виде значительной суммы налога. Давайте рассмотрим наиболее распространенные заблуждения казанцев в части 220 ст. НК РФ.

    ЗАНИМАТЕЛЬНОЕ НАЛОГООБЛАЖЕНИЕ

    1) Продал дешевле, приобрел дороже.

    Рассмотрим классический пример. Многие убеждены, что, реализуя квартиру за 4 млн. рублей (срок владения менее 3-х лет, приватизация) и приобретая другую за 5 млн. рублей, обязанности по уплате налога не возникает. Это далеко не так. Расчет будет произведен следующим образом:

    4 000 000 — 1 000 000 (если в этом году не использовался) = 3 000 000 * 13% = 390 000 рублей.

    Если вы воспользовались ранее возвратом налогового вычета, то придется оплатить данную сумму.

    Если не пользовались, то можно рассчитывать на уменьшение в размере 260 тыс. рублей, и к уплате получится 130 тыс. рублей.

    2) Квартира получена 20 лет назад, значит, собственником являюсь более 3-х лет.

    Срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности ( ГК РФ п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 223).

    3) 1 млн. рублей — и налога не будет.

    Это так, но с учетом того, что 1 млн. рублей можно использовать в одном налоговом периоде. Таким образом, продавая два объекта недвижимости, придется указывать не по 1 млн. рублей, а по 500 тыс. рублей каждый.

    4) 2 млн. рублей вместо 1 млн. рублей.

    Зачастую путают имущественный налоговый вычет при продаже (1 млн. рублей) и имущественный налоговый вычет по НДФЛ на приобретение жилья (в настоящее время исчисляется от 2 млн. рублей). Опрометчиво указав в договоре купли-продажи 2 млн. рублей, сейчас должны будут оплатить налог в размере 130 тыс. рублей.

    На самом деле снизить налогооблагаемую базу можно вполне законными способами, не прибегая к креативным манипуляциям с вычетом в 1 млн. рублей.

    Что примечательно, не всегда при первичной консультации в налоговой инспекции вы узнаете правду о том, что при правильном оформлении налог платить не придется. Обращаю внимание на некоторые моменты:

    1) Вы продаете квартиру, собственником которой вы стали по долям в разное время? Исчисление срока собственности производится по «ранней» доле.

    См. письмо от 12.04.12 №03-04-05/9-499.

    2) Квартира досталась по наследству, оформить которое удалось только сейчас? Исчисление права собственности идет с момента смерти наследодателя, а не с даты регистрации или оформления наследства.

    См. письмо №03-04-05/5-303 от 28.03.2013 года.

    3) Как правильно продать долевую собственность и избежать налога — в письме №ЕД-4-3/[email protected] от 25.07.2013 года.

    Мнение автора может не совпадать с позицией редакции

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Источник: http://www.business-gazeta.ru/blog/206109

    Как правильно продать квартиру, избежав необоснованного налогообложения
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here