Есть ли вычеты с продажи долей в квартире несовершеннолетних

Как применить имущественный вычет по НДФЛ при продаже и покупке квартиры на себя и своего несовершеннолетнего ребенка?

Родитель, продав квартиру, доля собственности в которой принадлежала несовершеннолетнему ребенку, на покупку новой квартиры может направить исключительно собственные средства или привлечь деньги, вырученные от продажи доли ребенка. От того, как поступит родитель в этой ситуации, зависит размер имущественного вычета на приобретение.

Речь идет о продаже квартиры, находившейся в общей долевой собственности налогоплательщика и его несовершеннолетнего ребенка, и покупке в том же году другой квартиры также в общедолевую собственность с ребенком.

Сразу стоит отметить, что глава 23 Налогового кодекса не устанавливает каких-либо исключительных правил в отношении обложения НДФЛ доходов, полученных несовершеннолетними детьми.

Также следует учесть, что продажа квартиры, которой владели на праве собственности более трех лет, и квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, влечет за собой разные налоговые последствия.

Рассмотрим оба варианта.

1. Проданная квартира, находилась в собственности более трех лет.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса доходы, полученные налогоплательщиками от продажи жилья, находившегося в их собственности более трех лет, освобождаются от налогообложения.

Поэтому в данной ситуации рассматривается применение только одного имущественного налогового вычета, а именно: вычета на приобретение.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщики, приобретая на территории РФ жилые дома, квартиры, комнаты или доли в них, вправе воспользоваться имущественным вычетом в сумме фактических затрат на приобретение, но не более 2 млн. рублей. При этом в случае приобретения жилья в общедолевую собственность вычет подлежит распределению между совладельцами в соответствии с их долями (абз.25 подп.2 п.1 ст. 220 НК).

Возможны следующие ситуации:

1) Квартира приобретается родителем на собственные средства.

В этом случае Конституционным судом (Постановление от 13.03.008 г. №5-П) установлено право родителя на получение имущественного вычета в полном объеме (то есть за себя и за несовершеннолетнего ребенка), но не более 2 млн. рублей.

Пример 1. Светлова Л.А продала квартиру, принадлежавшую ей и ее несовершеннолетней дочери на праве общей долевой собственности более трех лет. Доли в квартире распределялись следующим образом: ½ доли у матери и ½ доли у дочери. Квартира продана за 1 000 000 руб. В том же году Светлова Л.А. купила другую квартиру за 1 800 000 руб. на собственные средства. Новая квартира также оформлена в равнодолевую собственность с дочерью.

Светлова Л.А. имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 800 000 руб. за себя и свою дочь. Заявив его, она вернет из бюджета 234 000 руб.(1 800 000 руб. × 13%).

Если родитель уже использовал свое право на имущественный вычет при приобретении другого имущества, то повторно его заявить он не может (абз.27 подп.2 п.1 ст. 220 НК).

2) На покупку квартиры привлечены денежные средства ребенка, полученные от продажи его доли в прежней квартире.

Минфин из этого делает вывод, что раз на покупку квартиры были направлены средства несовершеннолетнего ребенка, то в дальнейшем при наличии дохода, облагаемого по ставке 13%, ребенок сможет самостоятельно заявить имущественный вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК, пропорционально своей доле в праве собственности на купленную квартиру (Письмо от 16.03.12 г. №03-04-05/7-313).

Пример 2. Возвращаясь к примеру 1, это будет означать, что Светлова Л.А. сможет заявить имущественный вычет только в части своей доли и вернуть из бюджета 117 000 руб.(900 000 руб. × 13%). Вычет в части доли ребенка переносится на более поздний срок до появления у него собственных доходов.

2. Проданная квартира находилась в собственности владельцев менее трех лет.

Доходы, полученные физическими лицами от продажи имущества, которым они владели на праве собственности, признаются объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц (подп.5 п.1 ст.208 НК). Исключением являются случаи, предусмотренные пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению. Вместе с тем, определяя налог к уплате, налогоплательщики имеют право уменьшить доходы на налоговые вычеты (п.3 ст.210 НК).

Продав квартиру, которой владели на праве общедолевой собственности менее трех лет, собственники имеют право на имущественный вычет. Вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи квартиры, но не более 1 млн. руб. (подп.1 п.1. ст.220 НК). Распределяется вычет между бывшими совладельцами пропорционально их долям в указанной квартире (абз.3 подп.1 п.1 ст.220 НК).

В этой ситуации ребенок, получив доход от продажи квартиры, признается налогоплательщиком в отношении этого дохода и получает право на имущественный вычет по продаже.

Кроме того, так как ребенок имеет доход, облагаемый по ставке 13%, то он имеет право уменьшить этот доход на расходы, направленные на покупку доли в квартире, то есть заявить имущественный вычет на покупку пропорционально своей доле. Однако вычет не может превышать суммы дохода от продажи доли в прежней квартире (Письмо Минфина от 21.02.12 г. №03-04-05/7-201).

Пример 3. Портнов Д.М. продал квартиру за 2 200 000 руб., принадлежавшую ему и его 8-летнему сыну на праве общей равнодолевой собственности менее трех лет (доля каждого составляла 50%). В том же году Портнов Д.М. приобрел квартиру за 3 000 000 руб. Собственниками снова стали отец и сын в равных долях.

Применим оба имущественных вычета (на продажу и на покупку) и посчитаем НДФЛ.

— доход от продажи — 1 100 000 руб.(2 200 000 руб.×1/2);

— имущественный вычет на продажу — 500 000 руб.(1 000 000 руб.×1/2);

— НДФЛ к уплате с продажи доли в квартире — 0 руб.((1 100 000 руб. – 500 000 руб. – 600 000 руб.) × 13%), где 600 000 руб. – это часть имущественного вычета на покупку.

— НДФЛ, к возврату с остатка вычета на покупку (при наличии дохода, облагаемого налогом по ставке 13%) — 52 000 руб.(400 000 руб. × 13%).

— доход от продажи — 1 100 000 руб.(2 200 000 руб.×1/2);

— имущественный вычет на продажу 500 000 руб.(1 000 000 руб.×1/2);

— имущественный вычет на покупку 1 000 000 руб.(2 000 000 руб.×1/2);

Остаток вычета на покупку в размере 400 000 руб. заявить нельзя, так как это будет превышением суммы дохода от продажи доли в прежней квартире.

Однако родитель, оформивший квартиру в долевую собственность с несовершеннолетним ребенком, купленную на его собственные средства, вправе увеличить свой имущественный вычет на покупку, исходя из доли ребенка, при условии, что ребенок не воспользовался таким правом (Письмо УФНС по г. Москве от 26.06.12 г. №20-14/[email protected]).

Остается добавить, что родитель не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделок по продаже и покупке жилья, обязан подать декларации формы 3-НДФЛ за себя и своего ребенка (как его законный представитель) (п.1 ст.229 НК).

Источник: http://nalogfaq.ru/imushhestvennyie-vyichetyi/kak-primenit-imushhestvennyiy-vyichet-po-ndfl-pri-prodazhe-i-pokupke-kvartiryi-na-sebya-i-svoego-nesovershennoletnego-rebenka.html

Налоговый вычет за детей при покупке квартиры, дома, земельного участка

Если вы купили жилье и оформили его не только на себя, но на своего несовершеннолетнего ребенка, вы имеете право получить имущественный вычет как по своей доле, так и по доле ребенка. Об этом сказано в п. 6 ст. 220 Налогового Кодекса РФ.

До 1 января 2014 года законом не было определено, как поступать в подобной ситуации, и каждый случай рассматривался индивидуально. При этом решения налоговых органов и постановления Конституционного суда порой противоречили друг другу. На сегодняшний день все законодательные неточности устранены.

Долю имущественного вычета за ребенка в возрасте до 18 лет могут получить не только родители, но и усыновители, приемные родители, опекуны, попечители. Это правило распространяется на все жилье, попадающее под налоговый вычет и оформленное с общую собственность с детьми. Таким образом, если вы купили или построили квартиру, дом, земельный участок и т. п., вы можете оформить эти объекты недвижимости как в совместную собственность, так и в единоличную собственность ребенка.

Важное условие! Суммарный размер налогового вычета по вашей доле и по доле ребенка не может быть больше 2 млн. рублей.

Подробная информация о правилах получения имущественного прописана в статье «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли».

Зарегистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Налоговый эксперт детально рассмотрит все варианты и предложит оптимальное решение для вашего случая

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера «Секреты риэлтора»: Квартира-без-агента.ру. С помощью материалов сайта вы сможете самостоятельно ориентироваться в вопросах купли-продажи недвижимости, контролировать своего риэлтора и задавать ему правильные вопросы.

Если жилье оформлено на одного родителя и ребенка

Процедуру получения налогового вычета за ребенка регулирует п. 6 ст. 220 НК РФ и подкрепляют письма Минфина РФ от 20 августа 2013 N 03-04-05/33942, 17 февраля 2012 N 03-04-05/7-194, 19 июля 2011 N 03-04-05/7-523, 19 июля 2011 N 03-04-05/7-521.

Если вы купили квартиру в собственность с ребенком, вы можете получить имущественный вычет по обеим долям – за себя и за ребенка. Согласие ребенка не требуется.

Пример:

Вы купили квартиру за 2 млн. рублей и оформили ее на себя и свою 12-летнюю дочь. Несмотря на то, что каждому из вас принадлежит по ½ квартиры, вы можете получить налоговую льготу за все жилье. В итоге на ваш счет вернется 260 тыс. рублей излишне уплаченного НДФЛ (13% х 2 млн. рублей).

Пример:

Вы купили дом за 3 млн. рублей и оформили его напополам с несовершеннолетним сыном. Вы имеете право получить налоговый вычет по своей доле – 1,5 млн. рублей и частично по доле сына – 500 тыс. рублей. Почему вы не можете использовать всю долю ребенка? Согласно пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ предельный размер имущественного вычета не может превышать 2 млн. рублей. Поэтому вы вправе увеличить свой вычет лишь в пределах этой суммы.

Оформите заказ в онлайн-сервисе НДФЛка.ру, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ

Как распределить имущественный вычет между родителями и детьми

Если квартира, дом, земельный участок или другая жилая недвижимость зарегистрирована на семью, включая обоих родителей и детей, можно получить имущественный вычет за детей. Увеличить свою долю могут как оба родителя, так и один. Как распределится вычет, и кто получит его за ребенка, прописывается в заявлении, которое вместе с остальными документами подается в налоговую инспекцию.

Дополнительно прикладываются свидетельства о рождении всех детей, участвующих в распределении долей. Основание: письма Минфина РФ от 14 марта 2013 N 03-04-05/7-223, 05 июля 2012 N 03-04-05/5-845, 04 июля 2012 N 03-04-05/5-841, 03 июля 2012 N 03-04-05/5-822, 01 февраля 2012 N 03-04-05/5-101.

Получить имущественный вычет за ребенка можно и в том случае, если квартира оформлена на родителя, ребенка и другого родственника. Подобная ситуация рассмотрена в письме Минфина РФ от 06 июня 2012 N 03-04-05/9-690. Главное, помните: увеличить свой вычет можно лишь в пределах 2 млн. рублей.

Пример:

Семейная пара приобрела квартиру за 4 млн. рублей и оформила ее в общую долевую собственность со своими двумя детьми. Каждому члену семьи, как собственнику 25% квартиры, причитается по 1 млн. рублей имущественного вычета. Так как дети еще несовершеннолетние, супруги приняли решение распределить детские доли на себя – по доле на каждого родителя. В итоге взрослые вернут по 260 тыс. рублей излишне уплаченного НДФЛ (13% х 2 млн. рублей).

Вы купили квартиру за 3 млн. рублей и оформили ее на себя, свою маму и своего несовершеннолетнего сына. Каждый собственник владеет 1/3 квартиры и может получить имущественный вычет в пределах этой доли. Но ваш ребенок не имеет доходов и не платит НДФЛ. В этом случае вы можете увеличить свою долю за счет доли сына и вернуть 260 тыс. рублей НДФЛ (13% х 2 млн. рублей).

Чтобы вернуть все причитающиеся вам по закону деньги, поручите заполнение декларации 3-НДФЛ налоговому эксперту онлайн-сервиса НДФЛка.ру

Может ли родитель получить вычет, если квартира полностью оформлена на ребенка

Да, это возможно. Несмотря на то, что единоличным собственником жилья записан ребенок, родитель может получить за него имущественный вычет. Как и в ситуациях выше, основанием является п. 6 ст. 220 НК РФ.

Пример:

Вы купили квартиру и оформили ее на свою 13-летнюю дочь. У вас есть полное право подать документы в налоговую инспекцию и получить имущественный вычет по этой квартире. Согласия дочери при этом не требуется.

Теряет ли ребенок право на вычет в будущем, если его долю получил родитель

Нет, не теряет. То, что родители, когда ребенок был несовершеннолетним, выбрали налоговый вычет по его доле жилья, роли не играет. Когда ребенок вырастет и купит себе квартиру, он воспользуется своим правом на имущественный вычет в полном объеме. Для этого он должен иметь официальную работу и платить подоходный налог – именно из него будет рассчитан налоговый вычет.

Подобные случаи рассмотрены в письмах Минфина РФ от 03 сентября 2015 N 03-04-05/50743, 29 августа 2014 N 03-04-05/43425, 04 июля 2012 N 03-04-05/5-841, 10 апреля 2012 N 03-04-05/7-478.

Когда будете оформлять имущественный вычет по квартире, оформленной на ребенка, не забудьте в пакет документов для ИФНС приложить копию свидетельства о рождении.

Если родитель уже исчерпал свое право на имущественный вычет, может ли он получить его повторно, используя долю ребенка

Если вы уже получили налоговый вычет по другому жилью, то получить его еще раз по новому жилью за счет доли ребенка нельзя. Имущественный вычет предоставляется только один раз в жизни. Основание: п. 11 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 16 марта 2015 N 03-04-05/13747.

Если же вы оформили квартиру на себя и на своего ребенка, а вычет получили только по своей доле, то вы можете добрать имущественный вычет за счет доли ребенка. Обратитесь в ИФНС по месту жительства и предоставьте уточненную декларацию, где будет прописана доля ребенка и перерасчет налогового вычета. Основание: письмо Минфина РФ от 02 февраля 2012 N 03-04-05/9-109.

Пример:

Вы купили квартиру за 2 млн. рублей и оформили ее в общую собственность с несовершеннолетней дочерью. Вы не знали, что у вас есть право на вычет не только по своей доле, но и по доле дочери, поэтому декларацию 3-НДФЛ заполнили на половину квартиры. В итоге вы получили имущественный вычет на 1 млн. рублей и вернули на счет 130 тыс. рублей. Позже вам подсказали, что вы можете увеличить налоговый вычет за счет доли дочери. После обращения в налоговую инспекцию с уточняющей декларацией вам на счет были возвращены дополнительные 130 тыс. рублей подоходного налога. В итоге вы получили имущественный вычет по всей квартире. Ваша дочь не теряет право получить вычет в будущем, когда вырастет, устроится на работу и купит свое жилье.

Регистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Мы не только быстро и грамотно заполним для вас декларацию 3-НДФЛ, но и оправим ее в налоговую инспекцию

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Источник: http://ndflka.ru/article/vyichet-pri-pokupke-jilya/nalogovyj-vychet-za-detej-pri-pokupke-kvartiry-doma-uchastka-zemli/

Вопросы и ответы

В 2011 году выделила в квартире доли не совершеннолетним детям (квартира в собственности с 2003 года). В 2013 году продала квартиру за 1 800 000 рублей. В налоговой сказали, что я должна заплатить налог с детских долей. Так как родители несут ответственность за своих не совершеннолетних детей, то я и должна заплатить за них налог. То есть я владея квартирой 10 лет, в результате должна за нее заплатить налог за детские доли. Масло масленое получается. Дети получили доли не в результате покупки долей, а в результате дарения. Должна ли я платить налог за квартиру или нет?

С формальной точки зрения дети получили доход, облагаемый налогом. Они владели проданными долями как собственники меньше 3 лет (в отличии от вас). Тот факт, что доли получены ими в порядке дарения никакого значения не имеет. Срок нахождения квартиры в вашей собственности при расчета их дохода также не важен.

При расчете налога они вправе получить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. При этом если продается квартира целиком по одному договору купли-продажи долей, то общая сумма вычета делиться между всеми совладельцами пропорционально их долям. Предположим, что каждый продавец имеет право на 1/3 в квартире. Тогда каждый ребенок получает право на вычет в размере 333 333 руб. (1 000 000 х 1/3). В результате его доход, облагаемый налогом, будет рассчитываться по формуле:

1 800 000 х 1/3 — 333 333 руб. = 266 667 руб.

С него причитается налог в размере:

266 667 руб. х 13% = 34 667 руб.

Договор купли-продажи квартиры (или дополнительное соглашение к нему) может предусматривать ЛЮБОЙ порядок распределения дохода от продажи квартиры между совладельцами. Вы вправе определить, что каждый из детей получает доход в сумме 333 333 руб. Все остальное причитается вам. В этой ситуации платить налог никому не придеться. Вы его не платите так как владели долей больше 3 лет. Дети — так как их доход равен вычету. При этом в вашу обязанность входит составить декларацию 3 НДФЛ за каждого ребенка, получившего доход.

Источник: http://vashnal.ru/qa/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-s-prodazhi-detskih-doley-v-kvartire

Вопросы и ответы

Квартира 2-х комнатная (владение менее 3 лет) (обще долевая собственность) продана по одному договору купли-продажи 3 октября 2016 г. за 1 700 000 руб. Доли в этой квартире у отца 1/3 и четверо несовершеннолетних детей по 1/6, мать зарегистрирована (прописана) по другому адресу и долей в этой квартире у нее нет. 4 октября 2016г. купили 3-х комнатную квартиру с применением материнского капитала 440 000 руб.по одному договору купли-продажи в обще долевую собственность за 2 250 000 рублей. Каждому (матери, отцу и четверым детям) достается по 1/6 доли. Какой расклад будет в моей ситуации при составлении и подачи декларации при продаже 2-х комн. кв. и покупке 3-х комн. кв. Перерыл инет, информация везде противоречивая. Почитал ваш сайт и убедился, что вам можно доверить, чувствуется профессионализм и знание законов. Заранее Вам благодарен. С уважением, Андрей

Все продавцы квартиры получили доход, облагаемый налогом. Он составляет:

— у отца — 566 667 руб. (1 700 000 х 1/3);
— у каждого из детей — 283 333 руб. (1 700 000 х 1/6).

Этот доход может быть уменьшен или на вычет или на расходы по покупке этой квартиры. Так как про расходы вы ничего не написали — значит вычет. Продавцы вправе его получить в сумме:

— отец — 333 333 руб. (1 000 000 х 1/3);
— каждый из детей — 166 667 руб. (1 000 000 х 1/6).

Кроме того, как покупатели квратиры все также вправе получить вычет. Общая сумма расходов на покупку, которые учитывают при расчете вычета, составит:

2 250 000 — 440 000 = 1 810 000 руб.

Сумма вычета составит:

— отец — 301 667 руб. (1 810 000 х 1/6);
— каждый из детей — 301 667 руб. (1 810 000 х 1/6).

В результате их доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, составит:

— отец — 0 руб. (566 667 — 333 333 — 301 667);
— каждый из детей — 0 руб. (283 333 — 166 667 — 301 667).

Сумма 2 вычетов превысит доход от продажи квартиры. Поэтому дохода, облагаемого налогом, не будет. Нет дохода — нет налога. Декларацию по налогу обязан сдать каждый продавец квартиры. Оба вычета указывают в одной декларации. Обязанность по заполнению и сдаче декларации за детей возлагается на их законных представителей — родителей.

У отца появляется излишек вычета 68 333 руб. Он будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом, если они есть (например, зарплату). В результате у него появляется переплата налога, которую налоговики обязаны ему вернуть.

Мать не является продавцом квартиры и не обязана сдавать декларацию. Но она вправе это сделать, чтобы получить вычет по купленной квартире. Сумма ее вычета 301 667 руб. Он также будет уменьшать ее доходы, облагаемые налогом.

Если налоговики будут утверждать, что дети права на вычет не имеют — это чушь. Имеют наравне со всеми другими покупателями недвижимости.

Источник: http://vashnal.ru/qa/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/odnovremennaya-prodazha-i-pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnimi

Как избежать налога при продаже детских долей?

Всем добрый день! подскажите пожалуйста можно ли избежать налога в такой ситуации?
В 2013 году была куплена квартира с использованием ипотеки, собственники 1/2 доли муж, 1/2 доли жена. Стоимость квартиры 3,2 млн.
В 2014 году использовали мат капитал чтоб частично ипотеку погасить. В 2016 году ипотеку закрыли полностью, После этого детей наделили долями (т к использовался мат капитал), в итоге собственники квартиры 1/4 муж, 1/4 жена, 1/4 дочь, 1/4 сын. Именно выделение долей, не дарение.
Сейчас квартиру продаем, разрешение опеки есть ( т к детей наделили долями в другой квартире, имеющейся у одного из родителей, -договор дарения). Стоимость квартиры 2,8. Т е меньше , чем стоимость, по которой покупали.
Хочу узнать, можно ли как-то избежать налога на продаже детских долей, т к они в собственности у детей фактически меньше 3-х лет на момент продажи данной квартиры.

Источник: http://www.u-mama.ru/forum/family/housing/820278/

Налог с продажи доли в квартире

Продажа недвижимости сопряжена с получением немалого дохода. При реализации доли в квартире важно не только правильно оформить сделку, но и осуществить выплаты в бюджет в виде налогов. Предварительно стоит разобраться в следующих вопросах: как меняется сумма налога в зависимости от срока владения недвижимостью, и как его правильно рассчитать при реализации доли имущества; положен ли продавцу налоговый вычет (НВ)?

Нужно ли платить налог с продажи доли квартиры?

Поскольку стоимость доли, перечисленная на счет продавца или полученная в виде наличности, относится к доходам (ст. 249 НК РФ), с нее положено уплатить налог. Однако из любого правила есть исключения. В законодательстве указано, что возможность полного или частичного освобождения от уплаты зависит от нескольких факторов:

• периода владения имуществом;
• порядка обретения права собственности;
• стоимости объекта.

Как правильно определить срок владения

Если доля была получена в процессе приватизации, заключения договора купли продажи (ДКП) или иным способом, выдается документ — свидетельство о праве собственности. В нем указана дата, являющаяся началом отсчета срока владения.

Если собственник продает несколько долей одновременно в 1-ом объекте недвижимости, которые были получены по разным основаниям, например, часть — наследственное имущество, другая часть — по договору дарения, срок считается с даты, обозначенной в первом оформленном документе о владении жильем.

Например, если наследник стал собственником 1/6 доли в 2016 г., а затем приобрел еще 1/3 в 2018 г., он сможет продать обе части по истечению 3 лет — в 2019 г. Отсчет начинается с 2016 г., то есть с момента получения первой доли.

В процессе определения, нужно ли платить в государственную казну, срок владения исчисляется в месяцах. Три года — это 36 мес. с момента оформления права собственности, 5 лет — 60 мес.

Если имущество находится во владении более 5 лет

Законодательством предусмотрена возможность освобождения от уплаты налогов.

До 2016 г. действовало правило, согласно которому от внесения НДФЛ освобождались лица, владеющие жильем от 3 лет. Законом № 382-ФЗ от 29.11.2014 г. были внесены изменения, согласно которым срок владения для приобретения 100% льготы увеличивается до 5 лет.

Прежним остается 3-летний срок только для категорий граждан, получивших недвижимость путями, перечисленными п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Если срок владения имуществом более 3 лет

Согласно ст. 217.1 НК РФ, при продаже объекта владелец не вносит НДФЛ в том случае, если доля была получена одним из способов и срок владения превышает 3 года:

• по договору дарения от лица, которое является близким родственником или членом семьи;
• в порядке наследования;
• в результате приватизации;
• в результате оформления договора пожизненного содержания с иждивением.

Налоговый вычет при продаже доли квартиры, пребывающей в собственности менее 3 (5) лет

При необходимости продажи доли ранее 3 (5) лет, придется оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости. Однако необходимо знать тонкости произведения расчетов.

Стоимость доли и НДФЛ

Базой налогообложения является цена недвижимости. Она указывается в договоре купли-продажи доли.

Если жилье было приобретено после 01.01.2016 г., реализатор производит расчет, взяв за базу налогообложения большую из 2-х величин:

1. Цену части недвижимости по договору.
2. Стоимость, указанную в кадастровом паспорте. При расчете применяют понижающий коэффициент — 0,7.

Например, если стоимость по договору равна 1 820 000 руб., а кадастровая — 2 400 000 руб., то необходимо брать в расчет договорную цену, поскольку при умножении кадастровой на коэффициент 0,7 получается меньшая сумма (1 680 000 руб.).

У правила есть 2 уточнения:

1. Несмотря на установленный размер понижающего коэффициента (0,7), он может быть изменен по усмотрению местных органов власти для всех граждан или отдельных категорий: пенсионеров, инвалидов или иных.
2. Если в документах по состоянию на 01.01 года продажи не установлена кадастровая стоимость, к расчету берется цена по договору.

Пример расчета. Кадастровая стоимость квартиры оставляет 6 млн. руб. Собственник ¼ жилья решил его продать за 1 млн. 100 тыс. руб. По кадастровой стоимости база налогообложения составит:

6 млн. х 0,7 х ¼ = 1 050 000 руб. Поскольку полученная сумма меньше договорной, из последней исчисляется НДФЛ.

Законные пути уменьшения величины налога

Если недвижимость была во владении до 3(5) лет, сумму налогооблагаемого дохода можно уменьшить одним из способов:

• уменьшить базу налогообложения на стоимость приобретения недвижимости;
• воспользоваться вычетом в 1 млн. руб.

Владелец волен в своем выборе, опираясь на главный критерий — достижение максимальной выгоды.

Способ 1. Вычесть расходы

Согласно п.2 пп. 2 ст. 220 НК РФ, продавец вправе воспользоваться вычетом, равным величине затрат, понесенных на приобретение доли.

Пример. Гражданин Ф. в 2017 г. приобрел ½ квартиры по цене 3 млн. руб. В 2019 г. он решил ее продать по цене 4 млн. руб., а поскольку срок владения меньше 5 лет, налог придется платить. Вычет в 1 млн. руб. возможен, но выгоднее уменьшать базу на размер понесенных затрат, которые документально подтверждены договором купли-продажи 2017 г.

Сумма налога составит: (4 000 000 – 3 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Если бы цена покупки и продажи совпали, Ф. не платил бы НДФЛ, поскольку не получил от продажи никакого чистого дохода.

Если доли были выделены позже, и продается одна из них, то вычет определяется пропорционально общей цене квартиры.

Например, если объект был куплен за 5 млн. 400 тыс. руб., а после выделения доли продается ½ имущества, ее владелец имеет право вычесть из суммы реализации половину первоначальной стоимости, то есть 2 млн. 700 тыс. руб.

Способ 2.Вычесть 1 млн. руб.

Такая возможность применяется при совпадении условий:

• возникновение базы налогообложения;
• невозможность подтвердить расходы на приобретение объекта.

Если доля была получена в результате дарения, приватизации, по наследству, ее владелец не понес затрат, а значит не может претендовать на льготу в размере стоимости недвижимости.

До 2016 г. многие продавцы указывали в договорах фиктивную сумму, близкую к налоговому вычету в 1 млн. руб., дабы занизить НДФЛ. Однако, после введения правила о сравнении стоимости по ДКП с кадастровой, такие уловки потеряли смысл.

Пример. Гражданин С. получил в дар ½ квартиры в мае 2016 г. Он мог бы ее продать после мая 2019 г. и не платить налог, но нашелся выгодный покупатель, и сделка была заключена в январе 2019 г. При сумме продажи в 2 млн. 200 тыс. руб. НДФЛ составит:

(2 200 000 – 1 000 000) х 13% = 156 000 руб.

Поскольку доля может быть выделена в принудительном порядке, например, ребенку при покупке квартиры, не исключена продажа всего объекта, фактически находящегося в долевой собственности. Тогда возникает вопрос, как продать квартиру выгоднее: по долям или согласно одному договору?

При оформлении продажи долей одним договором

Оформив 1 договор, в котором указано несколько продаваемых объектов, совладельцы получат право на вычет, соразмерный их части в недвижимости.

Пример. Стоимость квартиры составляет 8 млн. 100 руб. Собственников четверо, каждому принадлежит 1/4 жилья. Квартира была получена в результате наследования в 2018 году. При продаже по 1-му договору вычет в размере 1 млн. руб. будет поделен между содольщиками (на каждого придется 250 тыс. руб.). НДФЛ будет для каждого равен, и составит:

((8 100 000 х 1/4 (доля) – 250 000 (вычет)) х 13% (НДФЛ) = 230 750 руб.

При оформлении продажи долей отдельными договорами

Если в ДКП указывается 1-на продаваемая доля, на нее распространяется вычет в 1 млн. руб. При продаже целой квартиры долями по отдельным договорам каждый из совладельцев вправе воспользоваться вычетом в размере 1 млн. руб.

Так, если в вышеприведенном примере каждый из 4 содольщиков заключил договор о продаже своего имущества с покупателем отдельно, НДФЛ был бы равен:

((8,1 млн. х 1/4 – 1 млн.) х 13% (НДФЛ) = 133 250 руб.

Выгода: 230 750 – 133 250 = 97 500 руб.

Если один из содольщиков не должен платить налог

Существует законная уловка, позволяющая избежать уплаты НДФЛ, но только при условии, что один из совладельцев квартиры освобожден от уплаты.

Дело в том, что в ДКП не обязательно обозначать стоимость доли, соразмерную части имущества. Например, собственник 1/5 может указать цену продажи большую, чем остальные содольщики вместе взятые. Такое право дает письмо ФНС России N ЕД-4-3/9664 от 13.06.2012 г. В результате «львиная часть» стоимости будет освобождена от налогообложения.

Пример. Гражданке С. в 2012 году была подарена ½ квартиры. Ее дочери унаследовали по ¼ имущества от своей бабушки в 2018 г. По общему согласию женщины решили продать квартиру. Ее стоимость составила 5 млн. 200 тыс. руб. Они оформили договор, согласно которому мать продавала свою долю за 4 млн. 800 тыс. руб. Стоимость долей дочерей составила по 200 тыс. руб.

Поскольку С. владеет имуществом более 3 лет, она освобождена от уплаты НДФЛ. Дочери получают право на имущественный вычет в размере 250 тыс. руб. каждая (1/4 от 1 млн. руб.). Поскольку сумма продажи долей дочерей ниже величины имущественного вычета, они освобождаются от уплаты НДФЛ.

Куда платить

Для уплаты НДФЛ необходимо обратиться в отделение Инспекции Федеральной налоговой службы по месту жительства и подать налоговую декларацию по форме «3-НДФЛ».

Срок обращения — не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом п. 1 ст. 229 НК РФ.

Оплатить рассчитанную сумму нужно не позднее 15 июля после подачи декларации (п. 6 ст. 227 НК РФ).

Декларация предоставляется, даже если имущественный вычет превышает размер дохода, и платить налог не нужно. За неподачу нулевой отчетности грозит штраф в 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ).

За неуплату или частичное внесение НДФЛ предусмотрены санкции — 20% от величины налога.

При намеренном укрывании доходов грозит штраф в размере 40% от суммы НДФЛ, а если сумма к уплате была более 900 тыс. руб., возможно уголовное преследование (ст. 198 УК РФ).

Сделки с недвижимостью связаны с аккумулированием больших финансовых ресурсов, потому требуют особой подготовки. Важно не только корректно оформить договор, но и своевременно выполнить долг перед государством путем уплаты налога.

Чтобы избежать наложения штрафов, преследований, а также минимизировать сумму НДФЛ, задайте вопросы юристу ros-nasledstvo.ru: сколько составляет ставка налога при продаже квартиры? Какой размер льгот и вычетов? Через сколько лет можно продать недвижимость и избежать уплаты налогов? Консультация специалиста предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: http://ros-nasledstvo.ru/nalog-s-prodazhi-doli-v-kvartire/

Вопросы и ответы

В доме 2 собственника ( я и мой несовершеннолетний сын). Моя 1/2 части дома оформлена в собственность в 2011 году по решению суда, так как вовремя я не вступила в наследство ( моя бабушка умерла в 2002 году и по ее завещанию мне осталась 1/2 части дома). Вторая 1/2 части дома было оформлено также в 2011 году по этому же решению суда на моего супруга. В 2012 году супруг дарит свою 1/2 части нашему несовершеннолетнему сыну. В данный момент встал вопрос о продаже данного дома и покупке двух квартир (одна на меня. другая на несовершеннолетнего ребенка). Подскажите пожалуйста какие налоги нам предстоит уплатить? Как расчитать налоговый вычет?

Доход от продажи вашей доли налогом не облагается. Дело в том, что право собственности на нее у вас возникло в день открытия наследства. Таковым признают день смерти наследодателя (2002 год). Тот факт, что право собственности было оформлено значительно позже никакого значения не имеет. Следовательно на момент продажи вы владеете своей долей больше трех лет. А доход от продажи имущества (долей в нем), которым человек владел три года и больше налогом не облагают в принципе (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса).

Ваш несовершеннолетний сын платить налог должен (срок владения долей у него не превышает трех лет). При этом он вправе воспользоваться имущественный налоговым вычетом для продавцов недвижимости. Напомним, что вычет — эта некая сумма, установленная законом, которая уменьшает доходы, облагаемые налогом. Он установлен пп 1 п 1 ст. 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма составляет 1 000 000 руб. При продаже недвижимости которая находится в долевой собственности общая сумма вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Соответственно, он получает право на этот вычет в размере 500 000 руб. (1 000 000 руб. х 1/2). Если доход от продажи его доли не превысит этой суммы, то налог ему платить также не придется (сумма дохода будет равна вычету поэтому дохода, облагаемого налогом, у него не будет).

При этом вы вправе самостоятельно распределить общую сумму дохода от продажи квартиры между вами и сыном. Об этом сказано в одном из писем ФНС России (см. ссылку). Соответственно вам нужно прописать в договоре купли-продажи или дополнительном соглашении к нему, что ваш сын получае доход от продажи своей доли в размере 500 000 руб., а оставшаяся сумма принадлежит вам. В такой ситуации никому из вас платить налог не придется.

Купив новые квартиры каждый из вас получает право на другой налоговый вычет — для покупателей недвижимости. О том как оформить и получить имущественный вычет см. ссылку.

Внимание! Ваш сын обязан сдать в инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ) за тот год в котором продана квартира. Обязанность по составлению и сдаче декларации за несовершеннолетних детей лежит на их законных представителях — родителях. При этом вы сдавать декларацию не обязаны. Доходы от продажи имущества, которым вы владели три года и больше, декларированию не подлежат.

Источник: http://vashnal.ru/qa/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-s-prodazhi-doma-s-doley-nesovershennoletnego-rebenka

Продажа квартиры с детскими долями

955 просмотров всего, 1 просмотров сегодня

10 октября | 11:00

С 29 сентября 2019 года в Налоговый кодекс РФ были внесены поправки, которые коснутся семей с детьми и помогут сэкономить денежные средства при продаже недвижимости. ФЗ №325 от 29 сентября 2019 года устанавливает, что при продаже квартиры с детскими долями и материнским капиталом семье можно будет не уплачивать НДФЛ или уменьшить размер налога.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, то Вы можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 653-74-12 в Москве, +7 (812) 363-16-55 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-32-96 по всей России звонок бесплатный. Звонки принимаются круглосуточно. Это быстро и удобно!

Какие изменения вступят в силу

Новый закон изменяет порядок расчета налога для сделок, которые были проведены после 2017 года. Основные корректировки выглядят следующим образом:

1. Если недвижимость приобреталась с использованием средств материнского капитала, то рассчитывая налог, граждане смогут уменьшить доход с продажи детских долей на расходы.
2. Расходы оплачиваются родителями детей или их супругами.
3. Появилось право распределять сумму расходов пропорционально между членами семьи, в соответствии с размерами их долей. То есть если дети имеют долю в квартире в размере 25%, то и доходы от продажи этой доли уменьшаются на 25% понесенных расходов на приобретение жилья.
4. Новые правила касаются только тех граждан, которые провели сделку после 2017 года.
5. Семьи, которые продали квартиру в 2017 или 2018 году могут направить в налоговую уточненную декларацию, чтобы вернуть денежные средства.

В случае если квартира была продана по цене выше, чем была куплена, то НДФЛ придется заплатить, но только с разницы между доходами от продажи доли и расходами на ее покупку.

Кто может рассчитывать на налоговые льготы

Новый закон коснется тех семей, которые приобрели недвижимость с применением материнского капитала, выделили доли на детей в квартире или доме, а после решили продать жилье.

Напомним, что раньше данная категория граждан теряла большие деньги с продажи детских долей. Это происходило потому, что дети получали свои доли от родителей безвозмездно и не могли сократить доходы на величину расходов. Поэтому их родителям приходилось уплачивать 13% НДФЛ с таких долей.

Обращаем ваше внимание, что поправки будут распространяться и на региональный материнский капитал.

Пример расчёта НДФЛ по новому закону

Семья приобрела квартиру за 2 000 000 рублей с использованием средств материнского капитала. По закону на детей должны быть выделены доли в новом жилье. Каждому члену семьи досталось по 25%. Платежные документы были оформлены на отца семьи. В 2018 году квартира была продана за те же 2 000 000 рублей. При условии, что другие члены семьи ранее не учитывали данные расходы для уменьшения налога, НДФЛ будет рассчитываться следующим образом:

500 000 руб. – (2 000 000 руб. *25%) = 0 рублей.

Из расчета видно, что налог с детских долей уплачивать не нужно.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, то Вы можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 653-74-12 в Москве, +7 (812) 363-16-55 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-32-96 по всей России звонок бесплатный. Звонки принимаются круглосуточно. Это быстро и удобно!

Важно! При расчете суммы фактически подтвержденных расходов, средства материнского капиталу нужно учитывать. То есть если жилье стоило 2 000 000 рублей и 400 000 из них было уплачено средствами МСК, то общая сумма расходов все равно составляет 2 000 000 рублей, а не 1 600 000 руб.

Остались вопросы? Позвоните по телефону и получите бесплатную консультацию по социальным вопросам прямо сейчас!

По России звонок бесплатный:

+7 (800) 550-32-96

+7 (499) 653-74-12

+7 (812) 363-16-55

Позвоните прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Источник: http://social-benefit.ru/novosti/prodazha-kvartiry-s-detskimi-dolyami/