Долевое участие в строительстве жилья особенности договора

Договор участия в долевом строительстве

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в правовой оборот была введена особая разновидность договора: договор участия в долевом строительстве, осуществляющий регулирование возникающих между субъектами долевого строительства взаимоотношений и определяющий их условия.

Понятие договора участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве подразумевает, что одна сторона, именуемая застройщиком, принимает на себя обязательство в оговорённый этим соглашением срок, соблюдая все требуемые условия, собственными силами или же привлекая иных субъектов возвести многоквартирный дом либо иной объект, а после получения официального разрешения на введение в эксплуатацию объектов строительства передать его участнику долевого строительства. Вторая же сторона, именуемая участником (дольщиком), принимает на себя обязательство по оплате установленной цены и принятию постройки, если в наличии имеется разрешение на введение в эксплуатацию вышеупомянутых объектов.

Правовая природа договора долевого участия в строительстве определяет, что он является:

• Консенсуальным — порождает права и обязанности с момента заключения между сторонами соглашения.
• Возмездным – должно быть оговорено встречное представление в виде платы.
• Двусторонним – порождает соответствующие обязательства у каждой из сторон.
• Двусторонне-обязывающим — каждое из предусмотренных соглашением встречных обязательств является непременным условием для другого.

Субъекты и форма договора участия в долевом строительстве

В качестве субъектов договора долевого строительства выступают:

• Застройщик – юридическое лицо, обладающее земельным участком (в собственности, в аренде, субаренде, безвозмездном пользовании) и привлекающее финансовые средства дольщиков в целях возведения на упомянутом участке многоквартирных домов или других построек (кроме объектов производственного профиля), на основании официально оформленного разрешения на застройку.
• Участник (дольщик) – юридическое или физическое лицо, вкладывающее финансовые средства в возведение многоквартирных домов или иных строений с намерением последующего получения в собственность помещений как жилого, так и нежилого назначения, располагающихся в упомянутых объектах.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве

Вышеуказанный закон определяют особенности и существенные условия договора участия в долевом строительстве, в отсутствии которых договор признаётся незаключённым. Таковыми условиями являются:

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве

Договор должен оформляться исключительно в письменном виде. Подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только после регистрации.

Полномочиями по регистрации такого рода договоров наделена Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Для того чтобы осуществить регистрацию соглашения долевого строительства как застройщик, так и дольщики должны предоставить заявления сторон, сам договор со всеми дополнениями и приложениями, а также пакет документации, предусмотренный законодательством.

Комплект документации должен быть направлен в находящийся по месту расположения строящегося объекта территориальный отдел Росреестра. Документы могут направляться лично, через систему МФЦ, заказным почтовым отправлением, а также в электронном виде. При подаче документов непосредственно в отдел Росреестра заявителю выдаётся специальная расписка об их получении, содержащая следующие обязательные реквизиты:

• дата подачи;
• перечень документации;
• ФИО и подпись сотрудника, принявшего документы;
• ФИО и контактный телефон сотрудника, обеспечивающего информирование заявителей о ходе рассмотрения документации и сроках его окончания.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве долевого строительства с первым участником осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Регистрация всех последующих договоров должна производиться в срок не превышающий пяти рабочих дней.

Если осуществляется регистрация соглашения, заключаемого застройщиком с первым из дольщиков, то помимо вышеперечисленных документов застройщик предоставляет:

• план возводимого объекта;
• разрешение на застройку;
• проектную декларацию;
• договор страхования застройщика;
• документ, удостоверяющий уплату страховой премии по упомянутому договору.

При регистрации всех последующих договоров по тому же объекту застройщик представляет договор страхования ответственности застройщика и документ, удостоверяющий выплату страховой премии по этому договору, если он заключался с каждым из дольщиков.

Дольщики, являющиеся физическими лицами должны предоставить такие документы, как:

• заявление застройщика и участника;
• договор долевого строительства (содержание которого включает приложения и дополнения);
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• нотариально заверенная доверенность (для представителя);
• согласие супруга на заключение сделки (заверенное нотариально);
• документы, оформленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с подробным описанием объекта, его точной дислокацией на плане строительства и запланированной площадью.

Особенности договора участия в долевом строительстве

Если говорить про предмет, условия и особенности соглашения участия в долевом строительстве, то кроме тех его характеристик, которые были рассмотрены выше, стоит упомянуть также и то, что данный договор представляет собой довольно специфическую правовую конструкцию, включающую в себя элементы таких договоров, как инвестирования, строительного подряда, оказания услуг.

Источник: http://advokat-malov.ru/dolevoe-stroitelstvo/dogovor-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve.html

Особенности субъектного состава договора долевого участия в строительстве жилья

Данная статья была скопирована с сайта https://www.sovremennoepravo.ru

Е.В. ВОРОБЬЕВА,

ассистент кафедры гражданского права юридического факультета Вологодского государственного педагогического университета

Долевое участие в строительстве жилья (с заключением соответствующего договора) является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. В последнее время этот способ приобретает все большую популярность. Сложность правового регулирования возникающих при этом отношений состоит в том, что данный договор относится к категории непоименованных. По этой причине он квалифицируется либо как договор подряда, либо как договор об инвестиционной деятельности, либо как договор простого товарищества, либо как договор купли-продажи. В любом случае гражданин, вкладывающий свои деньги, должен выступать как равный контрагент. На практике же гражданин является слабой, не защищенной экономически и юридически стороной договора. Для защиты его интересов представляется важным определить, подпадает ли договор долевого участия в строительстве жилья под действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. от 30.12.2001; далее — Закон о защите прав потребителей). В связи с этим необходимо определить, какие правовые нормы будут регулировать отношения сторон по договору долевого участия. Для этого проанализируем структуру отношений по долевому строительству.

В долевом строительстве можно выделить различные группы отношений. В первую группу входят отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса:

· отношения застройщика и собственника земельного участка;

· отношения застройщика и подрядчика-проектировщика;

· отношения застройщика и генерального подрядчика;

· отношения генерального подрядчика и субподрядчиков.

Во вторую группу входят отношения, которые регламентируют имущественную сторону процесса строительства:

· отношения застройщика и дольщика;

· отношения застройщика и заказчика;

· отношения дольщика и пользователя объекта капитальных вложений.

Первоначально застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство. После завершения переговоров с собственником земельного участка застройщик составляет инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капиталовложений, а также проектно-сметную документацию и бизнес-план. Для подготовки проектной документации застройщик заключает договор подряда с проектировщиком. Проект проходит стадию согласования в государственных органах в соответствии с п. 4 ст. 60 Градостроительного кодекса РФ.

Для реализации проекта застройщик должен получить земельный участок в собственность, постоянное пользование или аренду. Затем он начинает привлекать средства и заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Последний вправе привлечь к строительству других лиц (субподрядчиков) — в этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (ст. 706 ГК РФ).

Генеральный подрядчик и субподрядчики подготавливают строительную площадку и закладывают фундамент дома (начинают нулевой цикл). После выполнения всех этапов работ генеральный подрядчик принимает объект по акту сдачи-приемки у субподрядчиков. Генеральный подрядчик совместно с субподрядчиками по акту сдает дом застройщику и рабочей комиссии.

В настоящий момент широкое распространение получила схема отношений, когда застройщик и генеральный подрядчик совпадают в одном лице (строительной организации). Таким образом, процесс строительства значительно упрощается: не требуется заключения дополнительных договоров генподряда, поиска генподрядчика. Поэтому взаимодействие, возникающее между подрядчиком и заказчиком (в данном случае — застройщиком), происходит быстрее.

Прекращается первая группа отношений сдачей дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссией.

Возможен и иной вариант заключения договоров долевого участия в строительстве. Дольщик может уступить свои права по договору другому лицу на основании договора об уступке права требования (договора цессии) по ст. 382 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. от 02.01.2000; далее — Закон об инвестиционной деятельности). В этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия: другое лицо приобретает права дольщика и его статус. На практике такой вариант долевого строительства получил большое распространение. При этом в роли дольщика, уступающего свои права, выступают различные риэлторские фирмы. Риэлторская фирма заключает договор с заказчиком, выступая в роли дольщика, а затем заключает договор цессии с гражданином, передавая ему свои права по договору долевого участия в строительстве.

Исходя из перечисленных вариантов отношений по долевому участию в строительстве, необходимо проанализировать статус сторон.

Заказчики — уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов[1]. Заказчики не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с российским законодательством.

Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемому с заказчиком в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом[3].

Пользователи объектов капитальных вложений — физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты.

Важным представляется вопрос о том, является ли гражданин, участвующий в договоре долевого участия в строительстве, инвестором?

Согласно ст. 1 Закона об инвестиционной деятельности под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные и иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; а под инвестиционной деятельностью — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Соответствует ли этим признакам (получение прибыли, полезного эффекта, осуществление практических действий) гражданин, являющийся стороной в договоре долевого участия в строительстве жилья?

Строительство жилья является формой инвестиционной деятельности, но неверно понимать под инвестициями любые вложения. Целью инвестиций выступает либо возрастание капитала, либо получение доходов, либо достижение социально значимых результатов — именно вышеназванными свойствами инвестирование и отличается от вложений, направленных на удовлетворение личных (бытовых) целей[4].

Под доходом понимается разница между суммой инвестиций и стоимостью квартиры, которую получает инвестор. Получение квартиры рассматривается как положительный эффект.

Статья 41 Налогового кодекса РФ определяет доход в общем как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой выгоду можно оценить. Физическое лицо при получении квартиры получает доход в виде материальной выгоды — той части недвижимости, стоимость которой составляет разницу между рыночной ценой на нее и ценой, по которой она приобретена. Но существует обоснованное мнение, что при подсчете разницы между рыночной ценой и ценой, по которой квартира была приобретена, может оказаться, что физическое лицо понесло убытки[5].

Получение квартиры путем периодических частичных вложений денег можно считать лишь эффектом дохода, а не самим доходом. Кроме того, главная цель гражданина, вкладывающего деньги, — не получение прибыли, а улучшение жилищных условий. Тот факт, что в данный момент гражданину именно таким способом выгодно улучшить свои жилищные условия, не говорит о том, что он вкладывает деньги в объекты предпринимательской деятельности для извлечения прибыли.

Можно ли квартиру рассматривать как полезный эффект? Под полезным эффектом прежде всего понимают социально значимый результат[6]. Е. Козлова считает, что о социально полезном эффекте можно говорить лишь тогда, когда речь идет о социальной сфере[7]. Гражданин приобретает квартиру для использования ее в личных целях.

Инвесторы не только осуществляют вложение денежных средств, но и обеспечивают их целевое использование. Граждане, отдающие деньги в компанию, не имеют ни малейшего представления, где и как используются их деньги. «До того, как они материализуются непосредственно в объекте строительства, фирма, возможно, не раз “прокрутит” эти деньги, получив для себя прибыль»[8].

Кроме того, все участники инвестиционной деятельности должны иметь лицензию, которой у граждан обычно нет. Нет зачастую таких лицензий и у компаний, ведущих сбор денежных средств под строительство жилья. В то же время юридические лица могут привлекать денежные средства на условиях срочности, платности и возвратности только при наличии соответствующей лицензии. Тогда квартира по существу приобретается в кредит. Граждане же сдают свои денежные средства не на условиях срочности, платности и возвратности. В такой ситуации, если эти средства считать инвестициями, то под инвестиционные вложения можно подвести любую оплату услуг, работ, товаров.

Инвестор помимо вложения денег осуществляет и практическую деятельность в целях получения прибыли. Гражданин, перечислив денежные средства, в последующем никак не участвует в реализации программы строительства. Более того, если дольщик выступает в качестве инвестора, он тем самым берет на себя все вытекающие из этого коммерческие риски (ст. 2 ГК РФ), в том числе риски ненадлежащего ведения строительства, просрочки. Убытков у инвестора именно поэтому и не возникает: тот, кто несет инвестиционный риск, убытков не имеет, — эти убытки охватываются риском. Гражданин, вкладывающий свои деньги в строительство жилья, не может нести риски, связанные с возведением объекта. Выполнив свои обязанности, а именно выплатив суммы, предусмотренные договором, он имеет право на получение оговоренного жилого помещения[9].

Таким образом, гражданин должен считаться не инвестором, а потребителем. Потребителем в соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести, либо заказывающий или приобретающий, либо использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. По договорам долевого участия в строительстве жилья граждане как раз и заказывают работу по строительству жилого дома, имея намерение приобрести квартиру для личных нужд. Кроме того, потребителем должен считаться всякий гражданин, приобретающий жилое помещение, пока заинтересованным лицом не доказано обратное[10].

Таким образом, гражданин по договору долевого участия в строительстве является потребителем, значит, его права будут защищаться законодательством о защите прав потребителей.

1 См. Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в ред. от 10.01.2003).

2 См. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 06.05.2003).

3 См.: Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. — М., 1999. С. 53.

4 См.: Бланк И.А. Основы финансового менеджмента. — К., 1999. С. 9—10.

5 См., напр.: Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 2. С. 77.

6 См.: Бланк И.А. Указ. раб. С. 10.

7 См.: Козлова Е. Указ. статья. С. 78.

8 Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 1997. № 3. С. 36—37.

9 См.: Скловский К.И. О применении Закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2000. № 5. С. 102—103.

Источник: http://www.sovremennoepravo.ru/m/articles/view/%D0%9E%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D1%81%D1%83%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D1%81%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%B2%D0%B0-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0-%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B2%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8%D1%8F-%D0%B2-%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D1%8F

Долевое участие в строительстве жилья: особенности договора

Понравилась статья? Следите за новыми идеями из мира сада и огорода, а так же полезных советов в нашем канале. Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзене. Подписаться.

Сегодня по всей территории Российской Федерации строительная сфера развивается весьма активно. Кроме того, на государственном уровне был создан национальный проект по решению столь наболевших жилищных проблем населения. В обозначенном вопросе все отсылки идут на Федеральный закон №214, принятый 30 декабря 2004 года, с учетом всех принятых за это время изменений. В оговоренном законе речь идёт о долевом участии в строительстве многоквартирного дома и прочего недвижимого имущества. Утверждённым законом чётко регулируются все отношения, в то числе те, которые связаны:

• С вливанием финансовых перечислений юридических и физических сторон для непосредственного осуществления строительных работ по возведению жилья и прочих недвижимых объектов;
• С возникновением у дольщиков последующего права владения на объекты завершённого строительства, в которые были внесены их денежные вложения.

Упомянутый выше закон на государственном уровне гарантирует непредвзятую защиту интересов и прав дольщиков, а также их имущества. В связи с вышесказанным, договор долевого участия в строительстве занял весомую позицию в отношении общественности в России. Так, согласно этому документу, компания застройщика обязуется в установленные сроки своими личными силами возвести оговоренный сторонами объект недвижимости, подготовить всю необходимую документацию, ввести здание в эксплуатацию и передать помещения участникам, которые вносили свои инвестиции.

Несовершенство закона

Несмотря на столь существенное место договора в социуме, его определение не лишено некоторых разногласий. Правовая природа данной проблемы заключается не только в теории. Данный документ направлен на осуществление государственной защиты прав дольщиков и от него зависят объёмы гарантий правовой защиты официальных участников незавершенного строительства, которые вкладывают в объект свои деньги.

Было бы целесообразнее внести изменения в действующее законодательство и выделить договора долевого участия в планирующемся или проводимом строительстве любого типа многоквартирного дома или иной недвижимости, как отдельный вид. Несмотря на то, что в функционирующем законе есть значимые определения нового вида договора, это всё же никак не является поводом считать, что сам договор о долевом участии в строительстве принят самостоятельной разновидностью. По этой причине документ квалифицируется и как инвестиционные сделки простых товариществ, и как подрядные сделки. Соответственно, это разные статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, 55 и 37. Более того, порой такие договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома вовсе определяют особыми инвестиционными, что Гражданским кодексом не предусматривается.

Проще говоря, законодательно не существует однозначного юридического и официального определения, которое действительно давало бы договору долевого участия право на самостоятельное существование, но и нет такого утверждения, что данный договор является подвидом какого-либо другого.

Стороны с их взаимоотношениями

В соответствии с ранее принятыми и действующими законодательными актами, застройщик, являющийся одной из двух сторон подписываемого договора, обязан начать и завершить возведение недвижимого объекта самостоятельно, передав введённый в эксплуатацию готовый объект сторонам участникам, которые вкладывали деньги. Это существенно отличается от сделки с куплей-продажей, поскольку речь идёт о недвижимости, которой ещё нет. Соответственно, дольщики, внося деньги, приобретают пока ещё не право владения имуществом, а право получить готовый объект. Срок этого получения оговорен подписанным документом.

Несмотря на это, права владения объектом для дольщиков первоначальные и не считаются, как производные от прав застройщиков. На практике подобные сделки иногда определяют договорами совместной деятельности, то есть сделкой с товариществом, где обеим сторонам выгодны условия. Основными признаками подобного соглашения служат вклады дольщиков, совместное деяние, в соответствии с 1041 статьей Гражданского действующего кодекса, а также общая цель в виде получения определённой прибыли, что не должно противоречить закону.

В подобных сделках не обязательно предусмотрено две стороны. Участников может быть и больше, что в документе всегда отображается.

Суть преждевременных вложений

Строительство по документам о долевом добровольном участии в нем осуществляется за счёт вкладываемых денег юридических лиц и населения. В тексте самого документа, если речь идёт о простом товариществе, всегда указывается совместная цель сделки, так как все дольщики объединяют денежные вклады. Когда же дело касается долевого добровольного участия, истинные цели любого застройщика и всех участников не могут совпадать, поскольку первый заинтересован в получении ощутимой прибыли, а второй – в получении желаемой недвижимости. Из этого следует, что сделка между застройщиками и официальными дольщиками не служит сделкой о совместной проводимой деятельности.

С другой стороны, ссылаясь всё на тот же Гражданский кодекс, в частности статью 39, можно увидеть, что долевое участие – это оказание исключительно возмездных услуг. Иными словами, застройщики обязуются выполнить конкретные действия, которые оплачивают заказчики, они же участники долевого строительства. При всём этом, вносимые денежные вклады не определяются в качестве оплаты оказываемых услуг застройщика, а примерно равны стоимости приобретаемой недвижимости.

Нельзя подобные договора назвать и агентскими, поскольку агенты сначала получают определённые задания, после чего заключают сделку, чтобы их выполнить. Долевое строительство наоборот означает, что сторона застройщика уже заключила некоторые сделки, которые были направлены на передачу недвижимых помещений во владение другим лицам.

Основные признаки

Проанализировав всё вышесказанное, следует обратить внимание на основные признаки договора о долевом участии. К ним относятся:

Предмет – строение, которое определяется индивидуально. Это может быть жилое или нежилое помещение, входящее в состав определённого строящегося здания (многоквартирный дом, пансионат, торговый или развлекательный центр, комплекс офисов, прочее);

Исполнения требующихся обязанностей компанией – осуществление строительства, ведение документации, введение в эксплуатацию, прочее;

Долевое участие, представленное денежными вкладами. В итоге возникают собственнические права на имущество, которое ранее не находилось ни в чьем владении и никем не использовалось;

Содержание документа, согласно с которым компания должна обеспечивать строительные работы в рамках установленного временного периода, а дольщик обязан заплатить оговоренную денежную сумму с последующим принятием готового недвижимого объекта, будь то жилья или любого вида нежилого помещения.

Стороны и цели

Стандартно в роли сторон договора выступает компания застройщика и некое физическое или юридическое лицо. Застройщики всегда являются лицами юридическими, независимо от того, какую именно они носят организационно-правовую форму, являются ли индивидуальными предпринимателями, есть ли у них своя земля в собственности или они её арендуют. Участники долевого строительства вкладывают финансовые средства, в результате чего получают готовый недвижимый объект по истечению оговоренного сроками строительства времени.

Как выше было сказано, цели сторон ДДУ на строящийся или планируемый объект недвижимости разные. Застройщик намерен получить от строительства прибыль, а дольщик – помещение. Однако, поскольку участники платят за то, чего ещё нет, на риски стоит обратить особое внимание, тщательно проверив перед подписанием документов самого застройщика и поинтересовавшись отзывами о нём.

Документ, вопреки неоднозначному законодательному определению, полностью самостоятелен, имеет конкретный предмет, объект и содержит в себе характерные признаки. При этом важно различать инвестиционную регламентированную деятельность и долевое добровольное участие, которое полностью урегулировано Гражданским кодексом Российской Федерации.

Разбираемся в понятиях

Ссылаясь на упомянутые выше нормативные акты, необходимо вкратце прояснить разницу между инвестициями и столь часто встречающимся долевым строительством, которое по своей сути представлено капитальными вложениями.

Инвестиции	Капитальное вложение
Перечень всех ценных бумаг, финансовых средств, имущества и прав на него, а также прочих прав, имеющих финансовую оценку, будучи вложенными в предпринимательскую или иную коммерческую деятельность, если она направлена в оборот для пользы или прибыльности компании.	Инвестиции, если они направлены на основной капитал и основные распределённые средства, в том числе траты на строительные работы с нуля, расширяющие и реконструирующие мероприятия существующих зданий, переоборудование предприятий промышленности, покупку автотранспорта, инструмента, оборудования и необходимого инвентаря, а также проектные работы и прочие траты.

В роли объекта капитального вложения в России выступает имущество, находящееся во владении государства, муниципалитета, частном или ином владении. В виде инвесторов могут быть и юридические, и физические лица, то есть население, государственные структуры, местная администрация, иностранный субъект коммерческой деятельности.

Какие права имеют инвесторы?

Инвесторы, они же добровольные участники долевого строительства, подписавшие договор с целью получения жилья или иного объекта, имеют определённый перечень прав, а именно:

• Свободу в сфере инвестиционной деятельности в виде добровольно вносимого капитального вложения;
• Самостоятельно определять объёмы и направления своих вкладов;
• Заключать независимые договора с прочими субъектами инвестирования, согласно с Гражданским действующим кодексом Российской Федерации;

Владеть, пользоваться и далее распоряжаться объектом своего капитального вложения, а также последующим результатом;

Передавать по контакту или подписанному договору свои права на капитальные вложения и их результат другим юридическим или физическим лицам, государству или муниципалитету. Так, гражданин может продать свои права на квартиру в новостройке до её введения в официальную эксплуатацию;

Контролировать целевое использование денежных средств, которые были переданы застройщику на строительство;

Объединять личные средства и привлекать других инвесторов для совместных капитальных вложений, в результате чего возникает та же долевая или совместная собственность на одну и ту же квартиру;

Осуществлять прочие свои права согласно с подписанным и зарегистрированным договором долевого участия в строительстве жилья или любой иной недвижимости.

Проект строительства

Перед подписанием официальной сделки с компанией застройщика и до подписания самого договора важно изучить проектную документацию планирующегося или уже начатого строительства. Имеет смысл ради своей безопасности быть внимательнее к таким пунктам, как:

• Цель проекта – она должна соответствовать назначению недвижимого объекта. К примеру, для удовлетворения жилищных нужд населения, требуется организация парковочных мест, решение бытовой потребности, прочее;
• Этапы и сроки реализации проекта – речь может идти о сдаче сразу всего объекта или, если он содержит в себе несколько блоков, корпусов, его части. Они могут сдаваться в эксплуатацию поочерёдно, то есть, не одновременно;
• Результаты проведения государственных экспертиз – не обязательный пункт. Необходимость устанавливает федеральное законодательство;

Разрешение вышестоящих государственных структур на возведение нового дома с указанием срока действия данного документа – важнейший нюанс, без которого даже готовое здание может быть попросту не введено в эксплуатацию, а значит, дольщики потеряют свои деньги и ничего не получат взамен;

Права компании застройщика на землю, на которой будут вестись строительные работы – территория должна быть либо в частном владении, либо арендована и ничего более;

Месторасположение строящегося объекта недвижимости;

Состав строящегося здания с техническими характеристиками;

Функциональное назначение имеющихся нежилых помещений (в многоквартирных жилых домах часто сразу отведены помещения под магазины);

Состав совместной собственности многоквартирного дома;

Возможные финансовые и прочие риски и страховка от них;

Прочее.

Вопрос о сроках

Особое внимание следует уделить срокам, отведённым на проект строительства, а также тому, когда объект должен быть готов и сдан в эксплуатацию. Обычно чёткие даты не указываются, так как это не является нарушением закона, но временные рамки должны быть зафиксированы и не должны быть нарушены.

В соответствии с действующим российским законодательством, рассматривают два различных срока в договоре долевого участия в строительстве:

• Срок, в рамках которого компания застройщика обязана передать дольщику готовый объект;
• Срок, в рамках которого дольщик обязан принять у застройщика завершённое помещение.

Каким способом и по какому принципу определяются сроки – закон не устанавливает. Это значит, что у застройщиков нет никаких временных ограничений. Они решают этот вопрос самостоятельно. Однако, ссылаясь на Гражданский кодекс, вариантов определения сроков передачи участникам долевого строительства готового результата несколько:

• Конкретное определение календарной даты (число, месяц, год);
• Указание временного периода, в течение которого застройщик обязан сдать объект в эксплуатацию и передать имущество участникам (исчисляется от даты заключения договора, это может быть несколько месяцев, недель, дней или лет в зависимости от того, когда участник подписал документ);
• Обозначение определённого события, которое неизбежно наступит.

Как показывает практика, чаще всего застройщики выбирают второй вариант, не привязываясь к конкретной дате или событию.

Источник: http://bazazakonov.ru/raznoe/dolevoe-ychastie-v-stroitelstve-jilia-osobennosti-dogovora/

Договор долевого участия: важные нюансы

Приобретение жилья в строящемся объекте сегодня не редкость: покупатели являются одновременно инвесторами, и в итоге получают квартиры по сниженной цене. С 2004 года существует закон, регулирующий долевое участие в строительстве. Именно на его основе составляется договор, который впоследствии будет главным документом, защищающим права покупателя. И это очень важно, поскольку обман и срыв сроков – обычное дело для большинства застройщиков.

ДДУ: что это и зачем его заключать

Задача инвестора – настоять на том, чтобы договор долевого участия был правильно составлен и подписан. Поскольку строительная компания получает деньги сразу и в дальнейшем уже не нуждается ни в какой помощи клиентов, она не против принять средства «под честное слово». Зато вторая сторона несёт риски, в том числе остаться без тех средств, которые уже вложены.

ДДУ, или договор долевого участия, даёт следующие преимущества:

• Ответственность застройщика перед дольщиком. В частности, финансовая. «Замороженные» стройки – не редкость, и законодательно заставить фирму продолжить возведение дома невозможно. А вот вернуть средства, если квартиру так и не предоставили, во многих случаях получается
• Формальная регистрация. Согласно п.3 ст.4 ФЗ-214 (о долевом строительстве), договор ДДУ проходит государственную регистрацию. Только после этого он будет действителен. Так подтверждается сделка. Кроме того, исключена мошенническая схема: объект не смогут продать дважды
• Гарантийный срок. Государство обязует застройщика устранить недочёты строительства, которые были выявлены в течение 5 лет с момента завершения работ
• Чётко прописанные права и обязанности. В правильно заполненном договоре долевого участия учитываются все детали. Это существенно уменьшает шансы строительной фирмы на обман

Конечно, не стоит изначально смотреть на застройщика как на мошенника. Большинство из них действительно хотят построить отличный жилой комплекс, и им это так же выгодно, как и дольщикам. Но ситуации случаются разные: от экономического кризиса до банальных ошибок в расчётах. При этом речь идёт о крупных суммах. Поэтому заключение и регистрация договора долевого участия необходимы, чтобы подстраховаться.

Особенности составления ДДУ

В большинстве случаев у застройщика уже есть готовый договор долевого участия в строительстве, и он рассчитывает на то, что дольщики автоматически согласятся на все условия. Но не стоит его подписывать, если какие-то моменты вас не устраивают. Инвестор или группа инвесторов всегда могут попробовать договориться об изменении каких-либо пунктов. В крайнем случае можно отказаться: здесь нельзя рассчитывать на авось.

Юристы советуют обратить внимание на следующие пункты в ДДУ:

Однозначное описание объекта. Оно должно содержать максимально полную информацию согласно документации – площадь общую и отдельных помещений, расположение, номер квартиры, этаж

Ответственность сторон. В частности, это касается строительной компании, но и дольщика тоже. Инвестор, как правило, должен только соблюсти порядок оплаты и вовремя внести всю сумму. На застройщике лежит намного больше обязательств. В этот пункт вписывается неустойка по договору, размер компенсации в случае задержек строительства или его остановки, возможность расторжения договора и причины для этого

Нужно учитывать, что любой договор не может противоречить законодательству. В данном случае, в частности, имеется в виду 214-ФЗ. В этом законе прописаны все обязанности застройщика, но всё-таки их нужно внести и в договор. Можно требовать с него больше, но если это противоречит ФЗ №214, то даже через суд свою правоту не получится доказать. При этом по всем остальным пунктам он будет нести ответственность.

Как заключить и зарегистрировать договор долевого участия?

Договор ДДУ должен быть заключён в письменной форме. В нём обязательно должна содержаться вышеуказанная информация. Полный список данных на дату заключения договора можно проверить в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве, в п. 4 ст. 4. Если в документе не указана вся нужная информация, он будет признан недействительным. В интернете можно скачать образец договора, но его всё равно стоит проверить на соответствие правилам заполнения. Типовой договор содержит несколько страниц.

Исследования показывают удивительную картину — хотя такой ответственный шаг, как приобретение недвижимости, предполагает предварительное изучение всех деталей процесса, на деле ситуация следующая:

2. Застройщики пропагандируют мнение, что дольщик должен регистрировать договор либо через их юриста, либо сам. Но платить заранее.

3. Поэтому дольщики почти всегда платят до того, как регистрируют договор, хотя обычно плохо представляют, где его регистрировать и зачем.

4. При этом закон не запрещает регистрировать договор самостоятельно. Более того, там ясно указано, что предоплаты НЕТ.

5. Дольщик имеет полное право после заключения договора, но ДО оплаты настаивать на поездке в Росреестр. Не обязательно это делать в тот же день, поэтому «отмазки» застройщика его волновать не должны. Не может сразу же — пусть подъезжает в оговоренную дату и время. Туда же приедет дольщик.

6. Кроме того, можно самостоятельно регистрировать договор и без участия застройщика, когда он уже всё подписал. Поэтому, опять же, все препятствия — мифы.

Варианты регистрации ДДУ

Итак — после заключения договора в офисе застройщика, его нужно зарегистрировать в Росреестре или через МФЦ. Действительным он будет считаться только с момента регистрации. Стоимость госпошлины для физических лиц на сегодня — 350 рублей, делится на количество участников договора. Стоимость госпошлины для юридических лиц — 6000 рублей, также делится на количество участников договора. Размер госпошлины одинаков для любого региона. Базовые документы: заявление дольщика о регистрации, сам договор с приложениями, копия паспорта. Застройщик предоставляет больше сведений.

Сам процесс регистрации после подачи заявления обычно не превышает нескольких дней, причем вам должны выдать расписку о принятии с перечнем представленных вами документов, датой подачи и пр. К процессу обычно можно подключить юриста застройщика, оформив разовую доверенность на регистрацию. ДДУ с регистрацией в этом случае можно получить у юриста примерно через неделю, однако лично я советую все действия совершать самостоятельно. Береженого бог закон бережет.

Относительно новый вариант — действующая с 2015 года электронная регистрация договора долевого участия. Она может экономить время, но содержит солидный минус в виде необходимости дорогой цифровой подписи — она стоит порядка 4-5 тысяч рублей и изготавливается в удостоверяющем центре вашего города — поисковики в помощь. Небольшой плюс лишь в оплате 70% госпошлины за регистрацию — но так как для физических лиц она составляет 350 рублей (см. выше), то погоды скидка с этой суммы не делает.

С электронной подписью можно заходить на страницу предоставления электронных услуг https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights и прикрепить сканированные копии всех документов, заверив их полученной цифровой подписью.

Также указываются данные о застройщике и кадастровый номер объекта. Проверка регистрации ДДУ осуществляется по кадастровому номеру в разделе «Электронные услуги» — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Текущая ссылка https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request. Кроме того, за подтверждением регистрации можно обратиться в Росреестр лично с паспортом и кадастровым номером, указанным в договоре.

Кстати, застройщику не следует платить наличными, поскольку тут возрастают риски: от банального ограбления по пути к месту сделки (на месте ее совершения) до последующего обвинения в передаче фальшивых банкнот. В стандартном безналичном варианте в банке создается специальный аккредитивный счет, с которого застройщик может забрать деньги, предъявив зарегистрированный договор ДДУ. Понятно, что банк-посредник должен быть надежным, но в общем случае рисков тут меньше, чем с застройщиком. Впрочем, если договор долевого участия зарегистрирован, то можно перевести деньги со своего банковского счета напрямую на счет застройщика.

Чего опасаться при составлении договора?

Никаких документов вместо договора долевого участия быть не должно. Недобросовестные застройщики, а особенно посредники могут предлагать иные варианты. Например, существует популярная схема – так называемый «предварительный договор ДДУ».

Он не обладает той же юридической силой, что и настоящий. Чаще всего им пользуются мошенники, и схема довольно популярна. Нужно запомнить, что в обязательном порядке нужна государственная регистрация договора. По всем иным документам нельзя платить ни копейки.

Ещё одна схема – оформление заёмных средств под вексель. Звучит неплохо, инвестору предлагаются ценные бумаги компании… Но на деле это совсем не то. После завершения строительства застройщик может просто вернуть инвестору деньги вместо квартиры. Даже без процентов. И добиться большего что-то будет невозможно.

С готовым договором лучше всего идти к хорошему юристу по недвижимости. Законодательство меняется, не каждый способен разобраться в тонкостях сам. Такой шаг обезопасит от лишних проблем.

Также при объявлении себя банкротом строительная фирма может оставить без денег всех дольщиков. Тогда не только взыскание неустойки по ДДУ, но и возврат собственных средств станут невозможными. Банкротство застройщика — тема для отдельной статьи. Поэтому самым надёжным вариантом по-прежнему остаётся тщательный выбор застройщика и анализ его деятельности за последние годы.

Источник: http://investprofit.info/ddu-details/