Договор купли-продажи доли квартиры между супругами

Особенности сделок с недвижимостью между супругами. Может ли муж продать жене квартиру и наоборот?

Многие задаются вопросом о том, может ли муж продать жене квартиру. Продажа квартиры возможна в любой момент семейных отношений.

Однако сделка имеет ряд особенностей, а ее этапы зависят от правового статуса недвижимости.

Рассмотрим более подробно различные ситуации продажи квартиры между супругами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Может ли супруг реализовать жильё своей супруге и наоборот?

Согласно ГК РФ каждый собственник имеет право распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение. При совершении сделки оформляется договор купли-продажи. Сторонами сделки могут быть как физические, так и юридические лица. Запрет наложен на продажу жилой площади ребенком своим родителям. О продаже жилья между супругами в законодательстве ничего не сказано, следовательно, муж имеет право продать квартиру жене.

Если квартира приобретена в период брака, то такое жилье является общим совместным имуществом, в независимости от того, указан один или оба супруга в свидетельстве о праве собственности или нет.

Таким образом, продавая квартиру супруге, муж формально продает её сам себе. Сделки, в которых сторонами выступает одно лицо, являются недействительными.

Как происходит продажа, если жильё в совместной собственности?

Правовая база

Вступление в брачный союз влечет за собой некоторые юридические последствия. Одним из таких последствий является возникновение режима совместной собственности. Порядок действует при отсутствии брачного договора, то есть в большинстве случаев (статья 33 СК РФ).

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются статьями 257 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Супружеская собственность формируется за счет всего нажитого, заработанного и купленного каждым из супругов после заключения брачного союза (статья 34 СК РФ).

Владельцы общего имущества (супруги) обязаны использовать и распоряжаться имуществом по взаимному согласию (статья 35 СК РФ). Следовательно, недвижимость может быть продана только с согласием второго супруга.

Можно ли провести сделку с общей и долевой собственностью?

При общей собственности каждый владелец несет за нее ответственность. При этом не имеет значения, какая у них форма владения – общая долевая или совместная собственность. Оба супруга несут ответственность за своевременное внесение кварплаты, налогов и т. д.

При долевой собственности все затраты по оплате коммунальных услуг, а также на содержание жилья рассчитываются исходя из размера доли.

После развода часто возникают вопросы о том, как продать часть квартиры, которая принадлежит конкретному супругу.

Если жилплощадь является общим имуществом, продать свою долю в ней не предоставляется возможным.

Супруги имеют право в любой момент разделить совместное имущество (статья 38 СК РФ). Провести процедуру можно по обоюдному согласию, оформив соглашение у нотариуса.

Если такая возможность отсутствует, то обращение в суд неизбежно.

Через выделение долей

Как было сказано выше, после выделения доли каждому супругу недвижимость перестает быть совместной собственностью.

Совладелец наделен преимущественным правом для покупки (статья 250 ГК РФ). Таким образом, процедура продажи начинается с переговоров о покупке вторым супругом. Если получен отказ, то можно предлагать долю третьим лицам.

Если супруги приняли решение о сделке купли-продажи между собой, то необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

• согласовать цену;
• изготовить и подписать договор;
• направить документы в Росреестр или МФЦ;
• получить документы о переходе прав собственности.

Для регистрации гражданину нужно предоставить правоустанавливающие документы на долю в квартире, договор купли-продажи и кадастровый паспорт.

Также следует оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей.

Через брачный договор

Брачный договор представляет собой письменный документ, который заключается между молодоженами или будущими супругами по поводу распределения имущественных прав и обязанностей на недвижимость. Брачный договор может содержать информацию о порядке раздела имущества после расторжения брака.

Для осуществления продажи необходимо выполнить следующие действия:

1. Обратиться в Росреестр с соглашением о распределении частей в равном размере, либо об оформлении жилого помещения во владение только одного супруга (если во втором случае будет оплачено 50% стоимости жилого объекта, то необходимость в других действиях пропадет).
2. После получения выписок ЕГРН следует оформить брачное соглашение, обозначив в нем раздельный режим имущественных активов для каждого из партнеров.
3. Заключить договор купли-продажи.
4. Направить документы в Росреестр для регистрации.

Если в брачном договоре будет условие о том, что недвижимое имущество полностью переходит в собственность одного из партнеров после развода, то процедура значительно упроститься.

Договор купли-продажи

Соглашение купли-продажи формируется в стандартном виде. В документе указываются характеристики жилого объекта, цена, права и обязанности сторон.

В качестве сторон выступает продавец и покупатель (кто продает и кто будет собственником в конечном результате). Заверять договор у нотариуса нет необходимости.

Нюансы для недвижимости, купленной до брака

Правовая база

Совместным имуществом является все имущество, нажитое супругами в браке (статья 34 СК РФ). Если жилой объект был куплен женой или мужем до брака, то он не является совместной собственностью.

Однако есть исключительные случаи. Если второй супруг во время совместного проживания внес значительный вклад в улучшение или реконструкцию имущества, то он вправе на него претендовать (статья 37 СК РФ).

Статья 37 СК РФ. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Подобные факты устанавливаются в судебном порядке. Заинтересованное лицо (один из супругов) должен направить исковое заявление в суд.

Порядок действий

Как было сказано выше, приобретенная недвижимость до брака не является совместно нажитым имуществом.

Продажа производится согласно стандартному порядку. Собственник ищет покупателя, подготавливает необходимые документы и направляет их в регистрационную палату или в МФЦ.

Потребуется подготовить следующий пакет бумаг:

• общегражданские паспорта сторон;
• соглашение купли-продажи;
• документ, подтверждающий право собственности на жилой объект;
• техпаспорт;
• документ, подтверждающий право пользования жилым объектом;
• данные о зарегистрированных лицах;
• заявление о регистрации, оформленное по установленной форме;
• чек, подтверждающий оплату госпошлины.

Если у второго супруга претензий не имеется, то владелец может смело приступить к подготовке.

Подводя итоги, отметим, что если гражданин купил недвижимость до брака, он имеет право ее продать. Продажа совместно нажитого имущества производится после разделения долей на каждого из супругов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/v-brake

Можно ли заключать договор купли-продажи доли квартиры между супругами?

В 1999 году по «договору купли-продажи доли квартиры» мужем в период брака приобретено 9/25 долей квартиры (состоящей из одной комнаты в 3-х комнатной коммунальной квартире), которые полностью записаны на мужа. Мы бы хотели, чтобы комната полностью была моей и решили, что муж подарит мне эти 9/25.

В Управлении Россреестра нам сказали, что договор дарения в этом случае составить нельзя, поскольку имущество приобретено в период брака и посоветовали составить Соглашение о раздел общего имущества. Что нам сделать в этом случае? Какой договор нам составить, чтобы в последствии на нее никто не претендовал? Надо ли заверять у нотариуса? Можно ли образец?

Источник: http://pravoved.ru/question/935120/

Договор купли-продажи доли квартиры между супругами

Подробно о правах граждан в России и способах их защиты

Продажа недвижимости между супругами: условия и образец договора

Продажа недвижимости между супругами осуществляется по общим правилам договора купли-продажи с учетом особенностей, установленных семейным законодательством. Существенное влияние на порядок оформления оказывает момент (до брака или после брака) и основания приобретения имущества членами семьи в собственность. В рамках настоящей статьи проанализируем, может ли продать квартиру или дом муж жене, и какой порядок переоформления прав собственности применяется в данном случае.

Правовой статус имущества супругов

• совместное;
• личное кого-либо из супругов.

Законодатель в ст. 34 СК закрепил основное правило приобретения недвижимостью правового статуса общей совместной собственности. Для этого необходимо его приобретение по возмездным сделкам (купля-продажа, мена, долевое участие в строительстве и иные) в период нахождения в законном браке, т.е. с момента его заключения и до даты расторжения в органах ЗАГСа.

Недвижимость относится к личной собственности мужа или жены в следующих случаях (ст. 36 СК РФ):

• приобретение до официальной регистрации семейных отношений;
• получение имущества по сделкам, носящим безвозмездный характер (например, дарение, наследование и иным);
• основания, прямо закрепленные в брачном контракте.

Таким образом, в зависимости от основания и момента приобретения квартира, дом или земельный участок признаются совместной или личной собственностью. Отметим, что законодатель закрепил возможность перехода имущества из категории личного в совместное. В соответствии со ст. 37 СК подобные случаи являются исключениями из общего правила и предполагают участие другого супруга, выраженное в любой форме (труд, вложение денежных средств иные способы). Важным условием является существенное удорожание объекта, например, в результате проведения капитального ремонта.

Способы переоформления недвижимости между супругами

Заключение возмездных сделок, предполагающих встречное исполнение (например, купли-продажи, мена и иные), между мужем и женой в отношении имущества, которое имеет режим общей совместной собственности, противоречит законодательству. При заключении купли-продажи в таких случаях в силу норм семейного и гражданского законодательства каждый из супругов будет выступать в качестве продавца и покупателя. При этом не имеет значения, кто из членов семьи фактически является собственником имущества, приобретенного после регистрации брака.

Исключением являются безвозмездные сделки, в том числе дарение. В этом случае, все имущество по договору переходит в личную собственность участника соглашения. Распоряжение такой недвижимостью супруг осуществляет единолично.

Переоформление имущества, находящегося в собственности жены, на мужа или наоборот может быть произведено как по возмездным, так и безвозмездным договорам. Несмотря на то, что сотрудники регистрационной палаты пропускают подобные договоры, и право зарегистрировать удается, впоследствии заинтересованные в этом лица могут в судебном порядке признать подобную сделку в соответствии со ст. 168 ГК РФ недействительной.

Продажа недвижимости супругу

Порядок оформление купли-продажи между супругами будет зависеть от правового статуса реализуемой недвижимости. Квартиры и дома в подобных ситуациях продаются по общим правилам купли-продажи, сформулированным в ст. 549-558 ГК РФ.

Документ должен быть составлен в письменной форме и подписан мужем и женой, в котором, например, муж выступает в качестве продавца, а жена в качестве покупателя. Следует помнить, что независимо от того, кто выступает покупателем имущества в браке, оно в этом случае входит в группу общего совместного имущества. Несоблюдение письменной формы является основанием для признания договоренности недействительной в силу ст. 550 ГК РФ.

Главная проблема при оформлении купли-продажи между членами семьи заключается в обязательной государственной регистрации. В случае отказа регистрирующим органом в удостоверении сделки, она будет признана недействительной в силу несоблюдения формы. Исключить возможность отказа в регистрации позволит брачный контракт, устанавливающий правовой режим собственности в пользу одного из супругов, заключенный до совершения купли-продажи.

При оформлении купли-продажи квартиры (дома), входящей в состав общей совместной собственности, независимо от того, что на стороне покупателя выступает муж или жена, потребуется согласие супруга на ее продажу. При отсутствии такого согласия в государственной регистрации сделки может быть отказано.

Следует помнить, что в анализируемой ситуации не удастся воспользоваться налоговым вычетом и вернуть часть денежных средств. Налоговое законодательство прямо закрепляет отказ в предоставлении льготы при приобретении недвижимости у родственников и иных взаимозависимых с покупателем лиц (ст. 220 НК РФ).

Образец договора продажи недвижимости супругом супруге

Купля-продажа между супругами предполагает обязанность одного из них передать в собственность другого квартиру, дом, строение или земельный участок. Договор является возмездным, поэтому покупатель обязан уплатить стоимость имущества. При отсутствии фактических действий по оплате условий о цене и порядке оплаты впоследствии суд может признать подобную сделку мнимой в порядке ст. 170 ГК РФ.

Существенными условиями сделки являются:

• предмет – указание на конкретный объект, в отношении которого заключается документ;
• цена – стоимость объекта, согласованная сторонами.

Помимо указанных обязательных условий договор должен содержать следующие сведения:

• наименование и реквизиты сторон, позволяющие идентифицировать (например, ФИО, адрес регистрации и пр.);
• условий передачи (в том числе переход риска случайной гибели) и оплаты;
• дата и место заключения сделки.

По оформлению договор купли-продажи недвижимости между супругами не отличается от типовой формы, которую можно скачать на нашем сайте.

При возникновении вопросов по оформлению анализируемой сделки воспользуйтесь бесплатной консультацией или оставьте вопрос в комментариях к настоящей статье. Квалифицированные юристы разъяснят порядок действий и условия оформления сделки в рамках конкретной ситуации.

Рекомендуем:

One thought on “ Продажа недвижимости между супругами: условия и образец договора ”

Добрый день. Можно ли моему отцу по договору квпли-продажи продать моей маме дом с земельным участком?
Дом строился в браке,но зарегистрировано все только на отца. Мама стала пенсионеркой и хотела бы воспользоваться льготой по имущественному налогу, но в налоговой говорят,что нужно,чтобы дом был зарегистрирован на нее.
Нужно ли в таком случае обращаться к нотариусу?
Какие вообще нужно оформить документы по такой сделке?

Добрый день! Фактически договор купли-продажи оформить можно, но сделка может быть признана недействительной по заявлению заинтересованных лиц. Оформляется обычный договор купли-продажи в письменной форме, который подлежит регистрации в регпалате. Если несмотря на то, что дом и ЗУ были приобретены в браке собственность оформленна именно мужа,т.е. в свидетельстве о регистрации права не указано: общая совместная собственность и общая долевая собственность, и собственник только муж, оформлять согласие не нужно. Если в свидетельстве о регистрации права указано, что дом с земельным участком находятся в общей совместной (долевой) собственности, то рекомендую воспользоваться договором дарения.

Источник: http://pravovseh.ru/prodazha-nedvizhimosti-mezhdu-suprugami-pravila-oformleniya-i-obrazets-dogovora/

Как и в каких случаях нужно заключать брачный договор на квартиру, купленную до и во время брака?

Молодожены оформляют брачный договор для того, чтобы обезопасить себя на случай развода.

В случае расторжения брака важно урегулировать имущественные вопросы, особенно если есть недвижимость или другое ценное имущество, которое каждый из супругов не хочет делить после развода.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли заключить между супругами соглашение на жилье, купленное до женитьбы?

Если у невесты или жениха уже есть квартира купленная или полученная в дар или наследство, то это имущество не считается совместно нажитым, поскольку оформлено до брака. Соответственно, во время развода эти активы делиться пополам не будут (ч.1 ст. 36 Семейного кодекса РФ).

Молодожены вправе также составить контракт и указать, как они намерены распорядиться своим личным и совместным имуществом в случае развода. Это не обязательная процедура, но во многих случаях это может быть выгодно для обоих сторон.

Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

Можно и нужно оформить брачный договор на квартиру в том случае, когда жилье покупалось до брака, но ипотека оплачивается уже после регистрации отношений. В контракте указывается, что кредитные платежи вносит только одна из сторон (та на которую оформлена квартира до брака), и соответственно она и будет собственником.

Если же этого не сделать, то жена будет считаться созаемщиком. В случае, если муж не справится с оплатой ипотеки, она обязана будет изыскивать средства на ее погашение либо продавать квартиру, чтобы погасить задолженность.

Стоит позаботиться о брачном контракте и тогда, когда один из будущих супругов вложил свои средства в ремонт личного жилья своей «второй половины». После развода он вправе требовать если не раздела недвижимости, то хотя бы денежной компенсации своих затрат. В брачном контракте также можно прописать, что улучшения осуществлялись только за счет одной из сторон либо определить какая сумма была потрачена и подлежит выплате после развода.

Во всех остальных случаях оформление брачного контракта необязательно, так как имущество купленное до брака все равно считается личной собственностью супругов.

Контракт между мужем и женой при покупке недвижимости в браке

Все имущество, покупаемое мужем и женой после регистрации отношений, при разводе будет делиться пополам (ст. 39 СК РФ).

Если супруги объединяли свои средства для покупки недвижимости и суммы не равные (у мужа, к примеру 95% стоимости жилья, а у жены 5%), то лучше минимизировать риски и подписать контракт. Стоит это сделать и в том случае, когда квартира покупается на деньги родителей одного из супругов.

Брачный договор между супругами рекомендуют также оформлять, если берется ипотека на квартиру, а зарплата мужа и жены очень разная. Если очевидно, что супруга не сможет оплачивать кредитные платежи в силу низких доходов, то лучше не делать ее созаемщиком.

Главное — указать, что конкретная квартира или тот объект недвижимости, который только планируется приобрести в браке, являются личным имуществом одной из сторон (обычно той, которая выделяет средства на его приобретение).

Если новобрачные решат не оформлять контракт, то по умолчанию недвижимость будет считаться их совместной собственностью.

Нужен ли, если жилплощадь приобретается на материнский капитал?

Если квартира покупается с использованием средств материнского капитала (453 тыс. рублей в 2019 году), то в некоторых случаях также желательно оформить брачное соглашение. По условиям выдачи маткапитала придется выделить доли в квартире детям и жене (мужу). Их размер государством не установлен.

Если основную часть средств вносит супруг, то соответственно его доля будет большей, а оставшаяся часть квартиры будет разделена на всех пропорционально величине маткапитала.

Оформление сделки в долевую собственность

При покупке квартиры в долевую собственность в договоре купли-продажи указывается часть имущества каждого из супругов по долям. Эта же информация отражается в ЕГРН. В этом случае можно и не оформлять брачный контракт, так как он лишь продублирует сведения о долевой собственности.

Заключение соглашения, если недвижимость приобрел один из супругов

Брачное соглашение стоит оформить и тогда, когда сделка полностью оплачивается одним из супругов. Если этого не сделать, при разводе квартира будет делиться пополам, даже если одна из сторон оплатила 100% ее стоимости.

В брачном соглашении должно быть четко зафиксировано, что жилье покупается за личные средства и является личной собственностью (мужа или жены).

Подписание контракта, если пара выплачивает ипотеку

В ипотеку сейчас покупается каждая вторая квартира. Супруги либо выступают созаемщиками в кредитном соглашении, либо предоставляют банку брачный контракт, где указывается, что все расходы по оплате кредита берет на себя лишь один из супругов. В случае развода он продолжит выплачивать ипотеку, а жена будет свободна от обязательств.

Как составить?

Соглашение составляется на основе типовых бланков, которые есть у каждого нотариуса. Супруги должны заранее определиться с тем, какое имущество они будут считать личной собственностью каждого, а какое будет их общим совместным имуществом.

Все эти активы должны быть перечислены в брачном соглашении. Они не должны находиться под арестом, в залоге у банка либо быть арестованными за долги.

Узнать о том, как правильно составить типовой брачный договор, а также ознакомиться с его образцом, можно в этом материале.

Перечень необходимых документов

Для заключения договора нотариус должен проверить возраст, дееспособность и другие данные сторон. Если в брачном контракте указывается конкретное имущество, то понадобятся документы, подтверждающие права собственности.

Для оформления соглашения нужны:

• паспорта супругов;
• свидетельства о заключении брака;
• договор купли-продажи квартиры или другие правоустанавливающие документы.

Если помимо квартиры супруги хотят обговорить судьбу и других активов (автомобиля, земельных участков, долей в компании и пр.), то нужно будет подтвердить свои права на них.

О том, когда может быть заключен брачный договор, когда он вступает в силу и каковы сроки его действия, мы более подробно рассказываем тут.

Что должно быть прописано?

В брачном контракте прописывается самое главное: как муж и жена будут участвовать в доходах и расходах друг друга и как они поделят имущество после развода.

В соглашении также указывается:

1. контакты сторон, паспортные данные;
2. дата и место оформления сделки;
3. порядок распоряжения имуществом супругов или личными активами в случае расторжения брака.

Согласно ст. 42 СК РФ контракт не вправе ограничивать правоспособность или дееспособность сторон либо регулировать личные неимущественные отношения между супругами. Спорными также могут быть признаны пункты, которые ставят мужа или жену в неблагоприятное имущественное положение (если один из супругов все записывает на себя, ущемляя интересы другой стороны). Больше информации о том, какие сферы жизни супругов не могут оговариваться брачным договором, найдете тут.

Обращение к нотариусу

Брачное соглашение всегда составляется в письменном виде и заверяется у нотариуса (ст. 41 СК РФ). В конторе предложат документ, который нужно будет подкорректировать и внести все нужные сведения. Подписывается контракт лично каждым из супругов. Договор считается заключенным с момента подписания. Один экземпляр остается у мужа, второй у жены, а третий остается у нотариуса.

Статья 41 СК РФ. Заключение брачного договора

Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.

Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

О том, во всех ли случаях брачный договор подлежит нотариальному заверению, мы рассказываем в отдельном материале.

По соглашению сторон соглашение может быть изменено или даже расторгнуто в будущем. Но односторонний отказ невозможен. Необходимо будет обращаться в суд, чтобы признать договор недействительным.

Подробнее о том, можно ли аннулировать договор либо внести в него изменения после подписания, мы более подробно рассказывали тут.

Нужно ли регистрировать в Росреестре?

Регистрации в Росреестре подлежит только тот контракт, который меняет вид собственности на недвижимость. Если ранее жилье числилось совместной собственностью, а супруги решили сделать его личным активом одной из сторон, то такая сделка подлежит обязательной регистрации. В реестре прав собственников теперь будет указываться единоличный владелец.

Для прохождения процедуры нужно обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ («Мои документы») с заявлением и другим пакетом документов (брачным контрактом, ДКП на квартиру и пр.). В течение недели производятся изменения в реестре, после чего можно получить выписку, подтверждающую изменение в ЕГРН. Если жилье в ипотеке, то без уведомления кредитора и основного залогодержателя подобные действия невозможны.

Брачное соглашение выгодно оформить, если молодая семья берет ипотеку, материнский капитал или жилье покупается на деньги только одного из супругов. Это поможет в случае развода не потерять вложенные средства, которые согласно требованиям СК РФ будут делиться в равных долях между супругами, если недвижимость была куплена в браке.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Источник: http://urexpert.online/semya-i-brak/brachnyj-dogovor/i-kvartira.html

Может ли муж продать квартиру жене?

Содержание статьи

В соответствии с Гражданским кодексом РФ собственник жилого помещения вправе распоряжаться им по своему усмотрению любыми способами в рамках закона. Наиболее распространенной формой распоряжения является заключение договора купли-продажи. Сторонами данной сделки выступают физические и юридические лица. Исключением является запрет на продажу жилья ребенком своим родителям, о такой сделке же между супругами закон ничего не говорит и ограничения не накладывает.

Необходимость в заключении подобной сделки на практике возникает часто и вызывает ряд спорных вопросов.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей квартиры, то вам следует помнить, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Рассмотрим две наиболее типичных ситуации.

Первая ситуация: потенциальный объект сделки – жилое помещение, которое один из супругов получил по наследству, либо приобрел до вступления в брак.

В данном случае имущество не считается общем и поэтому проблем с совершением сделки и регистрацией договора в Росреестре не возникнет.

Важно! Следует помнить, что в ряде случаев, даже имущество, полученное/купленное до брака может быть признано общим. Это возможно в следующих случаях:

• полная реконструкция, капитальный ремонт;
• выплата большой суммы кредитных обязательств за данную недвижимость из общих средств в период брака.

Вторая ситуация: квартира приобретена в период брака.

Согласно действующему законодательству, такое жилье является общим совместным имуществом, независимо от того, указан один или оба супруга в свидетельстве о праве собственности. Поэтому, продавая квартиру жене, муж формально продает её сам себе. А сделки, в которых сторонами выступает одно лицо, признаются ничтожными.

Кроме того, при совершении сделок с общей недвижимостью обязательно согласие второго супруга. А в данной ситуации получается, что согласие дается опять же самому себе.

Указанные нюансы в итоге могут привести к ряду проблем:

1. Во-первых, с большой долей вероятности Ростреестр откажет в регистрации сделки и перерегистрации недвижимого объекта.
2. Во-вторых, даже если регистрационный орган даст «добро», то в дальнейшем в случае ухудшения взаимоотношений в семье, одна из сторон сможет признать сделку недействительной. Также это смогут сделать наследники в случае смерти наследодателя.

Оптимальным выходом из данной ситуации является выдел долей в общем имуществе. После того, как каждый получит свидетельство о праве собственности на свою долю. Затем следует заключить брачный контракт, либо соглашение в порядке ст.83 Семейной кодекса РФ в котором прописать раздельный режим собственности на вновь приобретаемое имущество.

Важно! Брачный договор необходимо нотариально заверять. Соглашение о разделе общего имущества не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Следующим шагом станет, заключение договора купли-продажи на долю, принадлежащую одному из супругов. И вот уже переход права по нему подлежит обязательной регистрации в регистрирующем органе.

Если Вы не доверяете и скептически относитесь к институту брачных договоров, то можно поступить следующим образом:

Основным минусом данного способа является то, что на этапе дарения одаряемое лицо передумает в дальнейшем продавать недвижимость, и Вы лишитесь жилья. Судебная практика говорит о том, что оспорить договор дарения очень сложно.

Таким образом, если у Вас возникли проблемы с разделом общего совместного имущества и Вы хотите их решить путем продажи своей доли мужу/жене, рекомендуем обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Источник: http://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/mozhet-li-muzh-prodat-kvartiru-zhene/

Основания и особенности заключения договора купли-продажи квартиры с двумя собственниками и в других случаях

Купля-продажа квартиры предусматривает наличие договора, заключенного между сторонами сделки.

Каждая ситуация имеет свои особенности.

Например, продавцов или покупателей может быть несколько сразу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Законные основания заключения ДКП, в том числе с несколькими собственниками

Единственным условием является правоспособность сторон. Каждый участник должен быть дееспособным и совершеннолетним. От имени детей, в таких случаях, действуют их законные представители. В то же время продавец должен обладать правом собственности на продаваемое имущество. Это должно подтверждаться данными Росреестра.

Основные правила оформления ДКП

По общим правилам соглашение о купле-продаже квартиры оформляется в письменной форме, в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Дополнительный экземпляр должен быть составлен для органа Росреестра. Стороны вправе оформить договор самостоятельно, либо обратиться к услугам нотариуса. Последний вариант позволит составить договор правильно и избежать разногласий в последующем.

Участие нотариуса обязательно в следующих случаях:

• продажа доли в квартире;
• собственником жилья является несовершеннолетнее лицо.

Согласно статьи 432 ГК РФ текст договора должен содержать следующие существенные условия сделки:

1. Дата и место подписания.
2. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях – фамилия, имя, отчество, данные документа, на основании которого действует участник.
3. Предмет сделки. В качестве такового будет выступать квартира или её часть.
4. Стоимость и порядок расчетов. Цена недвижимости указывается в цифрах и прописью. Расчет может производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца или наличными.
5. Права и обязанности сторон. Они сводятся к тому, что продавец должен передать, а покупатель принять и оплатить недвижимость.
6. Ответственность участников. Меры воздействия на недобросовестную сторону выражаются в выплате штрафа или пени за каждый день неисполнения взятых на себя обязательств.
7. Порядок разрешения возникающих споров. В этом разделе необходимо указать, что стороны обращаются в суд только при условии соблюдения претензионного порядка урегулирования разногласий.
8. Реквизиты и подписи сторон.

К соглашению прикладываются следующие документы:

• Паспорта сторон.
• Свидетельство о рождении ребенка в возрасте до четырнадцати лет, если он является собственником имущества.
• Свидетельство о браке и согласие второго супруга, если имущество общее.
• Подтверждение права собственности – свидетельство, выписка из ЕГРН, договоре дарения, мены или купли-продажи, которые продавец заключал ранее.
• Технический паспорт недвижимости.
• Выписка из домовой книги.
• Разрешение органов опеки на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу.
• Справка об отсутствии задолженности по налоговым выплатам. Это касается подаренной или унаследованной квартиры.

Два покупателя и один продавец

Отличительными особенностями такого ДКП являются:

• заключение сделки с двумя покупателями одновременно;
• расчет с продавцом и регистрацию права собственности каждый приобретатель осуществляет самостоятельно.

Покупателю следует обратить внимание на то, что другие участники являются совершеннолетними и дееспособными, либо от их лица действуют законные представители.

В разделе о предмете договора необходимо указать, что недвижимость продается в совместную или долевую собственность. Лица, приобретающие квартиру в разделах договора должны именоваться «Покупатель 1 и 2». Если условие касается обоих, то указывается «Покупатели».

Необходимо обратить внимание на стоимость квартиры. В договоре должна быть указана стоимость каждой доли. Это правило не касается, если имущество приобретается супругами или родственниками в совместную собственность. В таком случае расчет проводится солидарно.

По несколько лиц с каждой стороны сделки

Определяющим условием является статус собственности. Она может быть долевой или совместной. В первом случае каждый владеет своей частью и может распоряжаться ею самостоятельно. Во втором – имущество является общим и каждый владеет им в полном объеме.

Например, квартира является общей для супругов. Они намерены продать её другой семье. В этом случае можно будет заключить одни единственный договор. Особых отличий от обычного ДКП он иметь не будет. По тексту стороны именуются «Продавцы» и «Покупатели». В условиях должно быть указано, что участник со своей стороны выполняют все обязанности солидарно.

Несколько иначе ситуация будет складываться если все продавцы не состоят в родственных или семейных связях, а владеют имуществом на праве долевой собственности. В таком случае правильным будет заключить отдельные ДКП, на каждую из частей. Это будут две самостоятельные сделки, предметами которых будут доли в имуществе.

Регистрация в Росреестре, в таком случае происходит по мере продажи каждой части. Это может быть и не одновременно, поскольку регистрируется не сделка, а право собственности на имущество.

Если два продавца и один покупатель

Специфика сделки купли-продажи в случае, если покупатель только один, а продавцов двое, также зависит от статуса жилья. Если оно является общим нажитым, то в ДКП владельцы указываются как «Покупатели».

В случае с долевым имуществом правильным будет заключать договор на каждую из частей недвижимости. Продавцы с покупателем буду совершать отдельные сделки. В ДКП должен быть указан размер продаваемой доли.

Количество договоров купли-продажи, зависит от статуса жилья. Если имущество общее, то оно продается целиком, в рамках одного ДКП. В противном случае необходимо оформить договор в отношении каждой доли. Законом не запрещено, чтобы в качестве продавца или покупателя выступали сразу двое.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/dogovor/zaklyuchenie-s-neskolkimi-sobstv.html

Договор купли-продажи доли квартиры между супругами

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Законность сделок между супругами

Имущество, приобретенное супругами в период брачного союза, считается совместно нажитым. В соответствии со ст. 34 СК РФ такой объект собственности принадлежит мужу и жене по ½ доле каждому.

Однако до официального выделения долей, считается, что каждый из них имеет право на весь объект полностью. Поэтому закон не предусматривает возможность совершения сделок между мужем и женой в отношении совместной собственности.

Однако супруги могут быть сторонами сделки. Только необходимо, чтобы доля в квартире соответствовала следующим условиям:

• выделена из состава совместной собственности и зарегистрирована в Росреестре;
• получена в период брака в дар или наследство;
• относится к личной собственности продавца (между супругами заключен брачный контракт);
• приобретена до брака.

В такой ситуации супруг может продать долю супруге. Процедура оформляется в общем порядке.

Условия продажи доли в квартире между супругами

Если доля относится к личной собственности супруга, то необходимо доказать этот факт. Это сделать несложно, если объект получен в наследство или в дар. Достаточно представить правоустанавливающий документ (свидетельство о правах на наследство и договор дарения).

При наличии договорного режима собственности достаточно предъявить брачный контракт.

Сложнее обстоит ситуация в случае приобретения доли на личные средства супруга в период брака. К личным деньгам относятся средства, полученные от продажи личного (добрачного, унаследованного, подаренного) имущества или размещенные на личных счетах до оформления брака.

В такой ситуации доказать права одного супруга на долю в квартире будет непросто. Поэтому со сделкой могут возникнуть проблемы.

Если муж является сособственником квартиры, то продажа доли осуществляется в общем порядке. Стороны составляют договор и заверяют его у нотариуса.

Если муж не является совладельцем, то жена обязана в первую очередь предложить долю сособственником. Причем, наличие официального брака между супругами не является причиной для возникновения преимущественного права.

Таким образом, сделка может быть совершена, если доля не является совместной собственностью, а преимущественное право совладельцев соблюдено.

Правила оформления контракта купли-продажи доли между мужем и женой

Наличие брачного союза не дает сторонам никаких послаблений. Договор оформляется в общем порядке.

Порядок действий:

1. Оформляется уведомление сособственников (если супруг не является совладельцем квартиры).
2. Документ направляется телеграммой или вручается под расписку.
3. Оформляется нотариальный отказ совладельцев.
4. Супруг получает право выкупа доли.
5. Подготавливаются документы.
6. Составляется договор.
7. Контракт удостоверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

Важно! В случае если супруг является совладельцем, то этап с оформлением уведомления отменяется.

Если муж не является сособственником, то уведомление является обязательным этапом. Документ готовится в письменной форме. Таким образом продавец информирует сособственников о продаже доли и ее стоимости. Если они выражают согласие на выкуп, то продавец не имеет права продать долю супруге.

Образец договора купли-продажи доли квартиры между супругами

Супруги выступают в качестве отдельных сторон. Закон не предусматривает возможность одному из них быть представителем второго. Каждый должен выступать самостоятельно или привлечь третье лицо в качестве представителя.

Основные пункты договора купли-продажи доли квартиры между супругами:

• название документа;
• дата и место оформления контракта;
• данные продавца (Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации);
• данные представителя продавца (при наличии) и реквизиты его доверенности;
• данные покупателя (Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации);
• данные представителя покупателя (при наличии) и реквизиты его доверенности;
• сведения о квартире;
• информация о величине доли и ее особенностях (выделена или нет);
• порядок оплаты;
• сумма по договору;
• сведения о приеме-передачи доли;
• права и обязанности сторон;
• ответственность по контракту;
• реквизиты сторон и подписи.

Образец договора

Перечень документации к контракту

Договор составляется на основании документов. Их должна подготовить каждая из сторон.

Документы продавца:

• гражданский паспорт;
• правоустанавливающий документ на долю;
• технический паспорт на квартиру;
• уведомления сособственников или нотариальные отказы от выкупа;
• архивная выписка из домовой книги;
• реквизиты счета (для оплаты);
• выписка из ЕГРН.

№ п/п	Дополнительные документы (при наличии)

1 Брачный контракт 2 Свидетельство о заключении брака 3 Договор дарения или свидетельство правах на наследство 4 Соглашение о выделении долей

• гражданский паспорт;
• квитанция об оплате госпошлины.

Важно! Если супруги находятся в стадии развода и один из них собирается менять фамилию на добрачную, то с оформлением лучше повременить. При получении документов из Росреестра понадобится паспорт. А он подлежит замене в течении 30 дней с момента расторжения союза.

Нотариальное удостоверение

Так как сделки с долями квартир подлежат нотариальному удостоверению, то супругам обязательно понадобится обратиться в нотариальную контору.

Процедура значительно увеличит величину затрат, однако в противном случае Росреестр откажет в регистрации сделки. Также нотариус может оказать услугу по подготовке договора.

Стоимость услуг по удостоверению сделки составляет 0,5% от стоимости доли. Дополнительно необходимо оплатить правовые услуги.

Важно! Отказаться от оплаты правовых и технических услуг нельзя.

Стоимость правовых и технических услуг устанавливает Региональная нотариальная палата. Уточнить величину затрат необходимо в конкретной нотариальной конторе.

В 2020 году цена услуг у нотариуса Брянской области составляет 8 000 р. В Республике Карелия – 16 000 р.

С 2019 года обязанность по направлению заверенного договора в Росреестр возлагается на нотариальные конторы. Поэтому стороны должны дать письменное согласие и оплатить госпошлину. Ее величина составляет 2 000 р.

Супруги ограничены в правах на заключение сделок друг с другом. Однако при наличии особых условий такая возможность появляется. Муж может купить долю в квартире жены, если объект не был приобретен совместно в период брака. При возникновении сложностей с оформлением сделки целесообразно получить консультацию юриста. Получите информацию немедленно на нашем сайте. Специалист предоставит вам правовую консультацию немедленно.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Источник: http://allo-urist.com/dogovor-kupli-prodazhi-doli-kvartiry-mezhdu-suprugami/