Что делать, если застройщик выставляет налог на прибыль

Ответы на все вопросы по теме: "Что делать, если застройщик выставляет налог на прибыль" от профессионалов. Актуальность информации на 2020 год вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Экономия застройщика: быть или не быть НДС

На застройщиков, ведущих строительство жилых домов, распространяются сразу две заманчивые льготы по НДС: от этого налога освобождается:

  • во-первых, реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, то есть продажа построенных и введенных в эксплутацию объектов недвижимости.
  • во-вторых, услуги застройщика при строительстве домов по закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. », за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения.

Для применения второй льготы застройщик должен вести раздельный учет денежных средств, получаемых от дольщиков — физических лиц в качестве целевого финансирования строительства жилых домов с использованием счета 86 «Целевое финансирование».

Эти денежные средства в момент получения не учитываются в составе выручки застройщика, не являются его доходом.

Доход застройщика — это только его вознаграждение, порядок определения которого зависит от формулировок договора долевого участия.

В соответствии со ст.5 закона № 214-ФЗ цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Соответственно, возможна и обратная ситуация, когда такое четкое разделение отсутствует в договоре.

Во втором случае — при отсутствии в договоре ДДУ разделения на вознаграждение и компенсацию затрат на строительство — вознаграждением застройщика считается вся экономия денежных средств, то есть разница между полученными от дольщиков денежными средствами и затратами на строительство.

Возникает вопрос, облагается ли НДС полученная застройщиком прибыль, то есть остаток денежных средств после осуществления всех необходимых затрат для выполнения функций застройщика. Вопрос носит не праздный характер, поскольку согласно имеющему место мнению эта часть денежных средств уже не носит инвестиционного характера, не связана со строительством, в связи с чем подлежит обложению НДС.

В частности, такая позиция была выражена в письме Минфина 2008 года:

Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от дольщиков, превышает его затраты, то суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика, подлежат налогообложению НДС.

Письмо Минфина РФ от 25.03.2008 г. № 03-07-10/02

Однако с этих пор налоговое законодательство претерпело изменения, в частности введена льгота по освобождению от НДС оказания услуг застройщика (подп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ), а не только операций по реализации готовых квартир и домов. В связи с этим Минфин РФ скорректировал свою позицию:

Суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика с 1 октября 2010 г., не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.

Письмо Минфина РФ от 29.07.2011 г. № 03-07-07/43

Аналогичную позицию заняли и арбитражные суды. Так, Высший Арбитражный Суд РФ отказал в пересмотре дела, указав, что общество обоснованно не включило в облагаемую НДС базу сумму превышения полученных от участников долевого строительства средств над фактическими затратами на строительство (1).

Особый интерес представляет ситуация, когда застройщик одновременно выполняет часть строительных работ собственными силами.

В этом случае выполненные самостоятельно строительные работы являются отдельным объектом обложения НДС. Однако суть вопроса не в этом. Организация совмещает в себе две функции: застройщика, услуги которого не подлежат налогообложению, и подрядчика, выполнение работ которым является объектом обложения НДС. К чему же отнести остающуюся у организации прибыль — к результатам деятельности (экономии) застройщика или результатам выполнения подрядных работ своими силами?

По нашему мнению, оставшиеся в распоряжении застройщика после окончания выполнения строительных работ и ввода дома в эксплуатацию денежные средства относятся к вознаграждению застройщика и не подлежат обложению НДС по выше изложенным основаниям. НДС же при самостоятельном выполнении части подрядных работ подлежит начислению только на стоимость таких работ, отраженную в КС-2 и КС-3.

Что касается порядка исчисления НДС со стоимости самостоятельно выполняемых подрядных работ, то мнение Минфина РФ и судов расходятся.

Главное финансовое ведомство страны считает, если застройщик обязуется построить объект недвижимости полностью или частично своими силами, то полученные от дольщиков денежные средства, по их мнению, включаются в налоговую базу у Застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ (письма Минфина РФ от 15.08.2012 г. №03-07-10/17, от 03.07.2012 N 03-07-10/15).

Однако следование такой позиции существенно омрачило бы жизнь застройщиков:

  • во-первых, определить в момент получения денежных средств, какой объем работ будет выполнен своими силами, не всегда возможно.
  • начисление же НДС с авансов исходя из всей себестоимости строительства означало бы уплату НДС, часть которого при подписании КС-2 с сторонними подрядчиками, подлежала бы восстановлению из бюджета, поскольку со стоимости работ, выполненных подрядным способом НДС не начисляется. А это влечет порой существенное изъятие денежных средств у застройщика на период строительства.

Поддержав застройщиков, выполняющих часть работ собственными силами, ВАС РФ в своем в Определении от 29.12.2008 № 1106/08 по делу А32-27300/2006-54/532 указал, что денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в качестве целевого финансирования строительства жилого дома независимо от способа осуществления строительства (подрядного или хозяйственного), являются инвестициями, а не авансами за реализацию работ, услуг, поэтому не подлежат включению в налоговую базу по НДС.

В данной рассылке мы рассмотрели один из множества спорных вопросов налогообложения деятельности участников строительства недвижимости. В следующих выпусках мы продолжим разговор по данной тематике.

(1) Определение ВАС РФ от 08.08.2013 № ВАС-10423/13 «Об отказе в передаче в Президиум ВАС РФ»

Источник: http://www.audit-it.ru/articles/account/tax/a34/744876.html

Получила неустойку от застройщика за задержку сдачи дома. Должна ли уплатить с неё налог?

Полученная по суду неустойка с застройщика за задержку сдачи дома облагается налогом? Зайдя в личный кабинет налогоплательщика я обнаружила что получила от застройщика доход облагаемый налогом,, а не компенсацию. Правильно ли облагать налогом неустойку?

Ответы юристов ( 1 )

Как указано в пункте 1 письма Минфина России от 10 июня 2010 г. № 03-04-06/10-21, в соответствии со статьей 41 Налогового кодекса РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме (учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить), определяемая в отношении доходов физлиц.

Читайте так же:  Предложили оформить ип на себя, а сейчас узнал, что у меня не оплачены налоги

Неустойка за ненадлежащее исполнение условий договора отвечает всем перечисленным признакам и, следовательно, считается доходом физического лица.

Перечень доходов, не подлежащих обложению НДФЛ, приведенный в статье 217 Налогового кодекса РФ, является исчерпывающим. При этом доход в виде неустойки в нем не поименован. Поэтому сумма неустойки, выплаченная гражданину за ненадлежащее исполнение условий договора, признается его доходом, облагаемым налогом на доходы физических лиц.

При этом необходиомо учесть и тот факт, что сам застройщик, являясь источником выплаты, должен исполнить обязанности налогового агента, то есть исчислить, удержать налог из производимой дольщику выплаты и перечислить его в бюджет. Это следует из писем Минфина России от 24 мая 2013 г. № 03-04-06/18724, от 18 февраля 2013 г. № 03-04-06/4224 и др.

Нужно учесть и такой нюанс. Если при вынесении решения суд не производит разделения сумм, причитающихся физлицу и подлежащих удержанию с него, организация – налоговый агент не имеет возможности удержать НДФЛ, о чем она обязана сообщить налогоплательщику и налоговому органу. Об этом сказано в письме Минфина России от 14 марта 2013 г. № 03-04-06/7875.

В письме же ФНС России от 6 апреля 2011 г. № КЕ-4-3/[email protected] пояснено, что, если налог не был удержан источником выплаты, гражданину надо самостоятельно исчислить сумму налога, подлежащую уплате, и представить в налоговую инспекцию по месту своего учета (месту жительства) декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ за год, в котором получена сумма неустойки.


Источник: http://pravoved.ru/question/1406047/

Что делать, если застройщик выставляет налог на прибыль

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Компания-застройщик реализует нежилые помещения в составе возводимого жилого дома по договору долевого участия. Нежилое помещение пристроено к жилому дому. Строительство жилого дома со встроенными (пристроенными) нежилыми помещения начато до внесения изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части введения счетов эскроу.
Каким образом компания-застройщик может принять к вычету «входной» НДС от организации-генподрядчика (методом распределения пропорционально площади нежилого помещения к общей площади построенного дома, либо напрямую принять вычет по строительно-монтажным работам, относящимся конкретно к данному нежилому помещению)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В сложившейся ситуации при строительстве нежилых помещений по договорам участия в долевом строительстве застройщик не вправе принимать НДС, предъявленный генеральным подрядчиком, к вычету.
Счета-фактуры, предъявленные генеральным подрядчиком, включаются в сводный счет-фактуру, выставляемый застройщиком участнику долевого строительства.
Застройщик вправе принять НДС, предъявленный генеральным подрядчиком в части, приходящейся на нежилые помещения, построенные за счет средств застройщика, при выполнении условий, предусмотренных ст.ст. 171, 172 НК РФ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Ответ прошел контроль качества

10 октября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник: http://www.garant.ru/consult/nalog/1301268/

Облагается ли налогом неустойка, выплаченная застройщиком по суду за просрочку сдачи дома?

Облагается ли налогом неустойка выплаченная застройщиком по суду? Речь идёт о неустойке за просрочку сдачи дома. Ходила в налоговую, одни говорят, что «по идее надо» но говорят это не уверено. Другии вытягивают лицо » о каком налоге идёт речь, Вы по сути получили пени, конечно не надо ничего платить». Вообщем в налоговой никто ничего не знает. Платить налог не хочу и не понимаю за что, но боюсь что может придти штраф. В интернете тоже информация противаречивая. Уважаемые юристы, помогите пожалуйста, я в замешательстве.

Ответы юристов ( 2 )

  • 7,9 рейтинг
  • 2735 отзывов

Облагается ли налогом неустойка, выплаченная застройщиком по суду за просрочку сдачи дома?

Добрый день! Полагаю, что нет. Поскольку налог уплачивается на доход и на имущество физ лица.

Облагается ли налогом неустойка выплаченная застройщиком по суду? Речь идёт о неустойке за просрочку сдачи дома. Ходила в налоговую, одни говорят, что «по идее надо» но говорят это не уверено. Другии вытягивают лицо » о каком налоге идёт речь, Вы по сути получили пени, конечно не надо ничего платить». Вообщем в налоговой никто ничего не знает. Платить налог не хочу и не понимаю за что, но боюсь что может придти штраф. В интернете тоже информация противаречивая. Уважаемые юристы, помогите пожалуйста, я в замешательстве.

Взысканная по решению суда денежная сумма не должна облагаться налогом — поскольку не является доходом, подарком и выигрышем из которых исчисляется налог.

Основные виды налогов, выплачиваемых населением.

u Государственная пошлина
u Земельный налог
u Налоги на имущество физических лиц
u Налог на покупку иностранных денежных знаков
u Налог на рекламу
u Налог с владельцев транспортных средств
u Подоходный налог с физических лиц
u Регистрационный сбор с физических лиц – предпринимателей
u Сбор за парковку автотранспорта
u Сбор за пограничное оформление
u Сбор за уборку территорий населенных пунктов
u Страховые взносы в Пенсионный фонд РФ
u Таможенные платежи

  • 9,0 рейтинг
  • 6406 отзывов

Письмо Федеральной налоговой службы от 23 декабря 2015 г.

№ БС-4-11/[email protected] “О налоге на доходы физических лиц»

Источник: http://pravoved.ru/question/1859981/

Что делать, если застройщик выставляет налог на прибыль

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 9 августа 2013 г. N 03-03-06/1/32297 О налогообложении прибыли организации-застройщика при постройке жилого дома, на строительство которого застройщик привлекал денежные средства участников долевого строительства

Вопрос: Организация за сумму более 2 млрд руб. приобрела долю в размере 100% уставного капитала общества с ограниченной ответственностью (далее ООО), в собственности которого находился расположенный на территории России земельный участок. Стоимость участка в налоговом учете ООО составляла около 1 млрд руб. (более 99% от общей стоимости (остаточной стоимости) имущества ООО).

Читайте так же:  Жилищный сертификат чернобыльцам

Затем организация как единственный участник приняла решение о ликвидации ООО. После расчетов с кредиторами земельный участок в соответствии с гражданским законодательством перешел в собственность организации. Рыночная стоимость участка на момент передачи участка организации составляла около 2 млрд.руб., что было подтверждено отчетом независимого оценщика.

В настоящее время организация является застройщиком и осуществляет строительство на указанном земельном участке многоквартирного жилого дома. Строительство ведется с привлечением средств дольщиков на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с заключением договоров долевого участия в строительстве. После завершения строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию квартиры будут передаваться дольщикам по актам приема-передачи для оформления в собственность.

В силу ст. 36 ЖК РФ с момента государственной регистрации права собственности на квартиру к собственнику переходит также доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, на котором расположен данный дом.

Условиями договоров предусмотрена компенсация затрат застройщика на организацию строительства, включая приобретение земельного участка.

По нашему мнению, в описанной ситуации затратами застройщика на приобретение земельного участка являются расходы, понесенные организацией при приобретении доли в уставном капитале ООО, пропорционально доле стоимости земельного участка в налоговом учете ООО на дату приобретения организацией доли в уставном капитале ООО.

По окончании строительства организация зарегистрирует на себя право собственности на те квартиры в построенном доме, в отношении которых не будут заключены договоры участия в долевом строительстве. Затем организация планирует продавать данные квартиры по договорам купли-продажи.

Просим дать разъяснения по следующим вопросам:

1) возникает ли у организации в описанной ситуации налогооблагаемый доход при получении земельного участка в результате ликвидации ООО?

2) вправе ли организация в описанной ситуации в целях исчисления налога на прибыль учесть расходы на приобретение доли в уставном капитале ООО в составе затрат на строительство, возмещаемых участниками долевого строительства?

3) по какой стоимости организация должна будет принять к налоговому учету долю в праве собственности на указанный земельный участок, пропорциональную общей площади квартир, право собственности на которые зарегистрирует организация?

4) вправе ли организация в описанной ситуации при продаже квартир в целях исчисления налога на прибыль учесть стоимость земельного участка в составе затрат, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и сообщает следующее.

1. В соответствии с пунктом 2 статьи 277 Налогового кодекса Российской Федерации, далее — Кодекс, при ликвидации общества с ограниченной ответственностью и распределении его имущества доходы налогоплательщика-участника определяются исходя из рыночной цены получаемого им имущества (имущественных прав) на момент получения данного имущества за вычетом фактически оплаченной (вне зависимости от формы оплаты) этим участником стоимости доли.

Таким образом, если рыночная стоимость имущества на момент получения участником не превышает оплаченные расходы участника на приобретение доли, то дохода, облагаемого налогом на прибыль организаций, не возникает.

2. В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Расходы, произведенные в рамках целевого финансирования, в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются.

Согласно статье 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в частности, в целях возмещения затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Если застройщик получил земельный участок в собственность в результате ликвидации общества с ограниченной ответственностью, единственным участником которого являлся застройщик, то затратами на приобретение земельного участка для застройщика, по мнению Департамента, будут в том числе расходы, понесенные им при приобретении доли в уставном капитале указанного общества.

Согласно статьям 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, в случае возмещения затрат застройщика на приобретение долей в уставном капитале общества, в результате ликвидации которого в собственность застройщика был передан земельный участок, используемый для строительства многоквартирного жилого дома, данные затраты в части пропорциональной доле участников долевого строительства, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, в праве собственности на земельный участок, являются для застройщика расходами, произведенные в рамках целевого финансирования (как затраты на приобретение земельного участка). В связи с этим указанные затраты не учитываются застройщиком в целях налогообложения прибыли.

3. Учитывая установленный статьей 277 Кодекса порядок оценки стоимости распределяемого ликвидируемым обществом имущества, по мнению Департамента, налогоплательщик вправе принять указанное имущество (в т.ч. земельный участок) к налоговому учету по стоимости, равной рыночной стоимости имущества на дату его получения.

В том случае, если на земельном участке построен жилой дом, на строительство которого застройщик привлекал денежные средства участников долевого строительства в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то к налоговому учету застройщик принимает долю в праве собственности на земельный участок пропорционально размеру общей площади помещений, право собственности на которые зарегистрировано за застройщиком.

Читайте так же:  Регистрация в налоговой ооо, в названии которого используется наименование рф

4. Согласно статье 38 Кодекса товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 268 Кодекса при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 Кодекса.

При реализации застройщиком по договору купли-продажи квартир в построенном им многоквартирном доме с переходом права собственности на указанные квартиры покупателю переходит и право собственности на соответствующую часть земельного участка, на котором расположен данный дом.

Учитывая изложенное, при реализации застройщиком квартиры в построенном им многоквартирном доме, доходы от реализации указанной квартиры уменьшаются на определенную по данным налогового учета застройщика стоимость доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, размер которой пропорционален общей площади квартиры.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

Обзор документа

При ликвидации организации и распределении ее имущества доходы налогоплательщика-участника определяются исходя из рыночной цены имущества (имущественных прав) на момент его получения участником за вычетом фактически оплаченной (независимо от формы оплаты) им стоимости доли. Таким образом, если рыночная стоимость имущества на момент получения участником не превышает его расходы на приобретение доли, облагаемого налогом на прибыль дохода не возникает.

Средства целевого финансирования не учитываются при исчислении базы по налогу на прибыль. К ним относятся в т. ч. аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков и (или) инвесторов. При этом налогоплательщик обязан вести раздельный учет доходов (расходов). В противном случае данные средства облагаются с даты их получения. Расходы, произведенные в рамках целевого финансирования, не учитываются при налогообложении прибыли.

Согласно Закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, застройщик использует денежные средства участников долевого строительства только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В частности, на возмещение затрат на приобретение (в т. ч. оформление) права собственности или аренды, субаренды на земельные участки, на которых ведется такое строительство.

По мнению Минфина России, если застройщик получил в собственность земельный участок при ликвидации организации, единственным участником которой он является, то к его расходам на приобретение участка относятся также затраты на приобретение доли в уставном капитале ликвидируемого юрлица. Если последние возмещаются застройщику участниками долевого строительства, они признаются расходами в рамках целевого финансирования в части, пропорциональной доле участников в праве собственности на участок. Следовательно, не учитываются в целях налогообложения прибыли.

Разъяснено, что налогоплательщик вправе принять к налоговому учету указанный земельный участок по стоимости, равной рыночной, на дату его получения. Если на участке построен жилой дом, на строительство которого застройщик привлекал денежные средства участников долевого строительства в установленном порядке, застройщик принимает к налоговому учету долю в праве собственности на участок пропорционально размеру общей площади помещений, право собственности на которые зарегистрировано за ним.

Если застройщик реализует по договору купли-продажи квартиры в построенном им многоквартирном доме, к покупателю переходит право собственности на квартиру и соответствующую часть земельного участка, на котором расположен дом. Таким образом, доходы от продажи квартиры уменьшаются на определенную по данным налогового учета застройщика стоимость доли в праве собственности на участок, размер которой пропорционален общей площади квартиры.

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70392540/

Что делать, если застройщик выставляет налог на прибыль

Вопрос: Организация, являющаяся застройщиком, по завершении строительства жилого дома определяет полученную экономию или перерасход инвестиционных средств по каждому дольщику либо инвестору.

Суммы превышения договорной цены над затратами на строительство (экономия) включаются во внереализационные доходы.

Возможно ли определение экономии или перерасхода инвестиционных средств в целом по объекту?

Вправе ли организация при исчислении налога на прибыль учесть суммы убытков в виде превышения затрат на строительство над договорной ценой по одному дольщику за счет экономии, полученной по другому дольщику?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики совместно с ФСФР России рассмотрел письмо по вопросу учета убытков (перерасхода инвестиционных средств дольщиков), полученных в результате превышения затрат на строительство над договорной ценой, в целях налогообложения прибыли организаций и сообщает следующее.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пункт 2 ст. 2 Закона № 214-ФЗ определяет объект долевого строительства как жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, предусмотренных указанной статьей.

По смыслу приведенной выше нормы Закона № 214-ФЗ можно сделать вывод о том, что застройщик вправе использовать денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта недвижимости в целом.

Таким образом, в рамках строительства одного объекта недвижимости застройщик вправе определять экономию или перерасход денежных средств участников долевого строительства в целом по объекту недвижимости.

Согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Читайте так же:  Выселение граждан из жилых помещений

При этом указанным пунктом установлено, что налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Соответственно, расходы, понесенные заказчиком-застройщиком в ходе строительства объекта недвижимости, также не учитываются для целей налогообложения прибыли.

Следовательно, убытки, полученные заказчиком-застройщиком в виде превышения затрат на строительство объекта недвижимости над суммой средств целевого финансирования, не учитываются в целях налогообложения прибыли.

Источник: http://www.eg-online.ru/document/regulatory/146314/

Строительство: особенности исчисления налога на прибыль

На основании пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ (в ред. от 12.12.2011г.) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ) инвестиционной деятельностью признается вложение инвестиции, осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно ст. 4 Закона N 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

По своей сути к субъектам инвестиционной деятельности можно отнести также застройщика и технического заказчика (п. 16 и 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Действующее законодательство не запрещает совмещать две и более функций в одном лице.

Заключенный инвестором договор (с заказчиком (застройщиком) или непосредственно с подрядчиком, если инвестор одновременно является и заказчиком) на сооружение объекта, независимо от того, как его классифицировать по гражданскому законодательству, следует признавать инвестиционным.

Обычно в договоре подробно расписано, какие услуги (работы) и за какое вознаграждение заказчик (застройщик) должен выполнить лично, а для выполнения каких работ он заключает договоры с подрядчиками.

Для реализации инвестиционного проекта заказчик (застройщик), как правило, заключает договоры с подрядными строительными организациями. При этом следует учитывать, что в соответствии со ст. 52 Градостроительного кодекса РФ виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень таких видов работ утвержден Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 г. N 624 (в ред. от 14.11.2011 г.).

Учет затрат по строительству объекта основных средств ведется на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств»). На этом субсчете учитываются все затраты по возведению зданий и сооружений, начиная с расходов по аренде земельного участка, осуществляемых до начала и во время строительства, и разработке проектно – сметной документации и заканчивая расходами по оформлению документов на регистрацию права собственности и получению разрешения на ввод в эксплуатацию.

Согласно п. 5 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также расходы, осуществленные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств.

В соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов.

Следует отметить, что расходы застройщика (заказчика, инвестора), связанные с наличием в инвестиционном контракте дополнительных обременений (создание объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей с целью их последующей безвозмездной передачи в государственную (муниципальную) собственность) также формируют первоначальную стоимость объекта строительства (Письмо УФНС по г. Москве от 11.11.2011 г. N 16-15/[email protected]).

Расходы, сформировавшие первоначальную стоимость строительства объекта, в целях налогообложения прибыли будут учитываться путем начисления амортизации, исчисленной в соответствии с положениями ст. 256-259.3 НК РФ.

Налог на прибыль у заказчика (застройщика)

В соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Таким образом, средства инвесторов, полученные организацией-застройщиком в рамках договора целевого финансирования, при условии соблюдения требований пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Соответственно и расходы, произведенные заказчиком — застройщиком в рамках целевого финансирования в ходе строительства объекта недвижимости, в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются.

Вместе с тем в соответствии с п. 14 ст. 250 НК РФ доходы налогоплательщика в виде использованного не по целевому назначению имущества, которое получено в рамках целевого финансирования, признаются внереализационными доходами.

В случае если организация–застройщик получает от инвесторов денежные средства в иностранной валюте, у нее возникают курсовые разницы. При этом, согласно разъяснениям УФНС по г. Москве, изложенным в Письме от 12.02.2009 г. N 16-15/012337, доходы (расходы) в виде положительных (отрицательных) курсовых разниц, возникающих при переоценке валютных ценностей в виде полученных средств целевого финансирования, учитываются организацией-застройщиком в составе доходов, которые подлежат налогообложению налогом на прибыль организаций (расходов, уменьшающих полученные доходы при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль организаций). Следует отметить, что позднее УФНС по г. Москве изменило свою точку зрения на противоположную (Письмо от 01.11.2011 г. N 16-15/[email protected]). Минфин РФ в своем Письме от 21.05.2013 г. N 03-03-06/1/17924 также придерживается противоположной точки зрения. Поскольку Налоговый кодекс РФ не содержит прямых разъяснений по данному вопросу, организациям следует самостоятельно принимать решение о возможности учета курсовых разниц для целей налогообложения.

Налогоплательщики, получившие целевое финансирование, по окончании налогового периода представляют в налоговые органы по месту своего учета отчет о целевом использовании полученных средств.

Данный отчет представляется в составе налоговой декларации по налогу на прибыль организаций, форма которой утверждена приказом ФНС России от 22.03.2012 г. N ММВ-7-3/[email protected] (лист 07 «Отчет о целевом использовании имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, полученных в рамках благотворительной деятельности, целевых поступлений, целевого финансирования»).

Читайте так же:  Квартира в собственность документы и регистрация

По окончании строительства застройщик определяет финансовый результат (прибыль) от осуществления своей деятельности на дату подписания документа о передаче объекта в эксплуатацию (письмо УФНС по г. Москве от 29.12.2011 г. N 16-15/[email protected]). В случае если после завершения строительства у организации-застройщика остается разница между суммой средств целевого финансирования и суммой расходов на строительство (создание) объекта недвижимости, не подлежащая возврату инвесторам по условиям договора, указанная сумма утрачивает статус средств целевого финансирования и подлежит включению в состав внереализационных доходов.

Доходом заказчика (застройщика) также является сумма его вознаграждения по инвестиционному договору.

Порядок налогового учета доходов от реализации установлен ст. 316 НК РФ, согласно которой по производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания дохода. При этом принципы и методы, в соответствии с которыми распределяется доход от реализации, должны быть утверждены налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения, например, сумма вознаграждения по инвестиционному договору может распределяется застройщиком равномерно между отчетными периодами в течение которых выполняется договор.

Полученное вознаграждение может расходоваться застройщиком по своему усмотрению, например, на погашение заемных средств, коммунальных и рекламных расходов организаций, выплату заработной платы сотрудникам, компенсацию возложенных на него дополнительных обременений, которые непосредственно не связаны со строительством объекта и т.п.

Налог на прибыль у инвестора

В налоговом учете инвестора сумма вознаграждения, причитающаяся заказчику-застройщику по инвестиционному договору, не признается расходом текущего отчетного периода, поскольку этот расход связан с приобретением амортизируемого имущества (п. 5 ст. 270 НК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ сумма вознаграждения подлежит отнесению на увеличение первоначальной стоимости приобретаемого объекта капитального строительства.

Источник: http://rosco.su/press/stroitelstvo_osobennosti_ischisleniya_naloga_na_pribyl/

Налогообложение договора долевого участия

Согласной действующим нормам НК РФ предусмотрен льготный порядок налогообложения компаний-застройщиков, реализующих жилье в рамках договоров долевого участия (ДДУ). В статье рассмотрим налогообложение договора долевого участия: порядок начисления налога не прибыль и НДС для застройщиков, условия предоставления налогового вычета для участников.

Налогообложение договора долевого участия

Строительство жилых домов, финансируемое за счет средств участников ДДУ, предусматривает льготные условий налогообложения для застройщика.

В соответствие с НК РФ, средства, полученные от участников ДДУ, признаются целевыми и не являются объектом налогообложения налога на прибыль. Кроме того, операции по реализации доли в праве на общее имущество не облагается НДС.

Особенности применения застройщиком налоговых льгот рассмотрим ниже.

Налог на прибыль

Застройщик, который является юрлицом и плательщиком налога на общих основаниях, освобождается от уплаты налога на прибыль в части операций по ДДУ.

В соответствие с пп.14 п.1 ст. 251 НК РФ, имущество и средства, полученные налогоплательщиком по договору целевого финансирования, исключаются из налогооблагаемой базы для расчета налога на прибыль.

Застройщик вправе принять налоговую льготу при условии, что сумма получена в качестве оплаты доли в строительстве, в соответствие с положениями закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве».

Из расчета налогооблагаемой базы налога на прибыль застройщик может исключить суммы, полученные от дольщиков по ДДУ и использованные непосредственно на строительство жилого дома (комплекса, т.п.), указанного в договоре. Кроме того, в соответствие с п.2 ч.1 ст. 18 закона №214-ФЗ, оплата участников в пользу застройщика по ДДУ не является объектом налогообложения в случаях, когда средства были использованы для приобретения земельного участка, на котором ведется строительство.

Средства, полученные от участников ДДУ, не признаются целевыми и включаются в расчет налога на прибыль в общем порядке в случае, если застройщик направил полученную сумму на строительство другого объекта (не того, который указан в ДДУ).

В соответствие с пп.23, 23.1 ст. 149 НК РФ, в расчет налоговой базы НДС не включаются:

  • суммы, полученные застройщиком от участников ДДУ в качестве оплаты за собственность в объекте жилого строительства;
  • оплата дольщиков ДДУ за услуги застройщика, предоставляемые в соответствие с законом №214-ФЗ.

При этом пп. 23.1 ст. 149 НК РФ содержит положения, согласно которым от налогообложения НДС исключаются суммы, полученные застройщиком за услуги по ДДУ, при условии, что данные услуги оказывались в рамках строительства жилого объекта.

Если между застройщиком и участниками заключен ДДУ на строительство коммерческого или производственного объекта, то суммы, уплаченные дольщиками в пользу застройщика, признаются доходом и облагаются НДС в общем порядке.

Начисление НДС на суммы в рамках ДДУ в строительстве производственного/коммерческого объекта осуществляется по первому событию, то есть по подписания договора и его регистрации в Росреестре. Если ДДУ внесен в базу ЕГРН до 01.01.2020 года, то застройщик начисляет НДС по ставке 18%, в случае если регистрация ДДУ произведена в 2020 году, то для расчета НДС применяется ставка 20%.

Раздельный налоговый учет у застройщика

Одним из условий применения налоговых льгот является ведение застройщиком раздельного налогового учета, в соответствие с которым:

  • суммы, поступившие от дольщиков ДДУ жилого дома, отражаются отдельно от сумм оплаты по ДДУ коммерческого и производственного назначения;
  • средства, использованные застройщиком на строительство других объектов (не указанных в ДДУ), отражаются отдельно от средств целевого использования;
  • отдельно отражаются суммы, поступившие застройщику в качестве оплаты за услуги, на которые не распространяются нормы закона №214-ФЗ.

Для обеспечения требований раздельного налогового учета застройщик использует унифицированные формы (Книга учета доходов и расходов, Журнал счетов-фактур, т.п.) в электронном виде либо на бумажном носителе.

Налоговый вычет для участника ДДУ

Налоговые льготы в рамках ДДУ предоставляются не только застройщикам, но и участникам договора. В соответствие с НК РФ, дольщикам жилого строительства предоставляется право на применение имущественного вычета и получение налоговой компенсации.

Сумма вычета определяется по сумме оплаты за участие в ДДУ, но не может составлять более 2.000.000 руб. Размер налоговой компенсации рассчитывается как 13% от стоимости, указанной в ДДУ, но не более 260.000 руб. (13% * 2.000.000 руб.).

Дольщик может получить компенсацию только по завершению строительства, после подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.

Оформить вычет можно через работодателя или через ФНС:

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://online-buhuchet.ru/nalogooblozhenie-dogovora-dolevogo-uchastiya/

Что делать, если застройщик выставляет налог на прибыль
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here