Банкротство застройщика, право собственности долю в объекте незавершенного строительства

Ответы на все вопросы по теме: "Банкротство застройщика, право собственности долю в объекте незавершенного строительства" от профессионалов. Актуальность информации на 2020 год вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Содержание

Признание права собственности на нежилое помещение, долю в виде нежилого помещения при банкротстве застройщика

Получение в собственность нежилого помещения в случае банкротства застройщика является одной из самых сложных проблем, которые стоят перед адвокатом, защищающим права участников строительства.

Дело в том, что закон прямо не предусматривает по сути никакой специальной защиты для лиц, заключивших договор на приобретение в будущем нежилого помещения в строящемся доме. Причем не важно, какой именно заключен договор: инвестиционный, предварительный, или даже договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в Управлении Росреестра.

Более того, права соинвесторов нежилых помещений защищены в процедуре банкротства застройщика, проводимой в соответствии с положениями параграфа 7 главы 9 “ФЗ “О несостоятельности “банкротстве” даже хуже, чем если бы процедура проводилась в соответствии с общими положениями о банкротстве (например, если здание, возводимое должником, состоит из одних нежилых помещений – гаражный комплекс, офисное задание, апартаменты).

Законодательство по сути предусматривает только возможность включения в реестр денежных требований застройщика, а также признание статуса залогового кредитора. Оба эти способа защиты прав необходимо использовать, но только в случае, если нет уже шансов побороться за признание права собственности на помещение.

Мы рекомендуем соинвесторам строительства нежилых помещений очень внимательно следить за тем, не поданы ли в отношении застройщика заявления о банкротстве и узнавать, насколько введение процедуры банкротства реально.

Если такие заявления поданы и введение процедуры возможно и при этом дом построен или имеет высокую степень готовности, то необходимо срочно обращаться в суд с иском о признании права собственности на нежилое помещение или на долю в виде нежилого помещения в объекте незавершенного строительства. Наличие решения суда позволит в дальнейшем избежать попадания объекта в конкурсную массу.

Если же банкротство застройщика уже началось, то в некоторых случаях все равно сохраняется возможность признания права собственности на нежилое помещение, или на долю в виде нежилого помещения, хотя сделать это обычно сложнее.

Если дом не построен, но имеет высокую степень готовности, либо можно определить границы помещения (например, построен первый этаж или паркинг), то рекомендуется подавать иски о признании права собственности на доли в виде нежилых помещений — машиномест, коммерческих помещений, кладовок и т.п.

Наличие решения суда позволит избежать включения таких помещений в конкурсную массу.

У нас накоплен огромный опыть призннаия права собственности на нежилые помещения или доли в виде нежилых помещений в ходе процедур банкротства застройщиков. В том числе в случае, если в отношении застройщика была введена процедура конкурсного производства: АО «Московский комбинат хлебопродуктов», АО «СУ-155», ООО «Дворянское поместье», компании, входящие в Урбан Групп (ООО «Хайгейт», АО «Континет проект» и другие).

У нас есть положительный опыт признания права собственности на нежилые помещения по искам ко многим застройщикам. Вы можете записаться на консультацию к нашим адвокатам по тел. 8 495 975-77-67

Также Вы можете направить свой вопрос, заполнив форму.

Источник: http://www.bankrotstvozast.ru/priznanie-prava-sobstvennosti-na-nezhiloe-pomeshhenie-pri-bankrotstve-zastroyshhika/

Банкротство строительной компании: что делать инвесторам?

Банкротство застройщика практически всегда вызывает юридические конфликты между застройщиком, его кредиторами, в том числе долевыми инвесторами, арбитражным управляющим. Такие случаи влекут рост социальной напряженности, градус которой напрямую зависит от масштаба деятельности застройщика-банкрота и количества объектов, строительство которых заморожено. Проанализируем, как складывается практика защиты прав инвесторов, и дадим ряд рекомендаций.

Согласно законодательству

В августе 2011 года вступил в силу § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), регулирующий банкротство застройщиков.

Государство защищает права долевых инвесторов в ситуации банкротства застройщиков. Существуют правовые нормы, обязывающие застройщика ежеквартально представлять в надзорный орган отчет о своем финансовом состоянии, а за нарушение такой обязанности предусмотрена ощутимая административная ответственность. Таким образом, государство по формальным признакам отслеживает финансовое состояние застройщиков, привлекающих деньги инвесторов. Кроме этого, застройщики с 01.01.2014 обязаны дополнительно обеспечивать исполнение своих обязательств перед долевыми инвесторами. Речь идет об обязательном страховании ответственности застройщика в пользу долевых инвесторов или предоставлении в их пользу поручительства банка.

Для той части долевых инвесторов, которые вкладывали деньги в строительство жилья до 01.01.2014 на старых условиях (без страхования ответственности или поручительства банка), перспектива участия в процедуре банкротства застройщика может стать вполне реальной в связи с кризисными явлениями в экономике.

Если в отношении застройщика арбитражным судом возбуждено дело о банкротстве, то долевым инвесторам в первую очередь необходимо включить свои требования в реестр требований кредиторов должника. Для этого необходимо обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении требований в реестр. Такое заявление необходимо подать в срок не позднее двух месяцев со дня открытия конкурсного производства. В случае пропуска двухмесячного срока требования кредитора могут быть учтены «за реестром», что сводит к нулю перспективы их удовлетворения в будущем.

В случае банкротства застройщика наиболее благоприятной для долевых инвесторов будет ситуация, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Тогда у долевых инвесторов есть возможность в рамках дела о банкротстве признать право собственности на конкретное жилое помещение, но только лишь если застройщик передал квартиру дольщику по передаточному акту до даты принятия заявления о банкротстве застройщика. Что делать в случае, если застройщик уклонился от подписания передаточного акта? К сожалению, Закон о банкротстве не дает ответа на этот вопрос, он решается индивидуально в каждом споре по усмотрению судьи. Анализ арбитражной практики позволяет сделать вывод о том, что при наличии у долевого инвестора убедительной правовой позиции суды встают на сторону дольщика.

В случае когда дом не введен в эксплуатацию, эффективно защищать свои права долевому инвестору становится сложнее.

В рамках банкротства застройщика у долевых инвесторов есть следующий выбор: предъявить застройщику требование о передаче денег (в виде возмещения убытков, оплаты неустойки) либо требовать от застройщика передачи квартир в недостроенном доме. Долевой инвестор должен выбрать только один из предложенных вариантов, предъявление одновременно двух требований Законом о банкротстве не предусмотрено.

В первом случае долевые инвесторы принимают решение отказаться от своих притязаний на квартиру в недостроенном доме, а взамен приобрести возможность получения от застройщика денег по результатам такой процедуры банкротства, как конкурсное производство. Законом о банкротстве предусмотрено, что долевые инвесторы, являющиеся кредитором застройщика-банкрота, имеют преимущество в удовлетворении своих требований по сравнению с другими кредиторами застройщика третьей и следующих очередей. То есть после расчета по текущим обязательствам (тем денежным обязательствам должника, которые возникли после даты возбуждения дела о банкротстве) и по требованиям кредиторов первой и второй очереди, включенным в реестр требований кредиторов, конкурсный управляющий обязан приступить к расчету с долевыми инвесторами, которые стоят как бы после второй очереди, но впереди третьей. Как показывает статистика, в делах о банкротстве удовлетворяется 3–5% требований кредиторов. Исходя из этого, с нашей точки зрения, трансформация требования о передаче квартиры в требование об уплате денег из конкурсной массы выглядит малопривлекательной для долевого инвестора.

Читайте так же:  Долевая собственность на дом и землю права и обязанности собственников

Во втором случае долевые инвесторы отказываются от денежных требований к застройщику и требуют от него передать в их собственность квартиру в недостроенном доме. Далее дольщики в рамках дела о банкротстве застройщика должны принять решение о создании жилищного кооператива. Затем жилищный кооператив собирает с долевых инвесторов дополнительные взносы, за счет которых кооператив должен закончить строительство дома, которое не было завершено застройщиком-банкротом.

Такое правовое регулирование предназначено для ситуаций, когда строительство дома не завершено, то есть когда речь идет об объекте незавершенного строительства.

Согласно действующему законодательству РФ объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью с момента его государственного кадастрового учета. Гражданское законодательство не дает однозначного ответа на вопрос о том, может ли быть объектом незавершенного строительства только недостроенное здание в целом или допустимо признавать таким объектом и ставить на государственный кадастровый учет квартиру в недостроенном здании, которая физически существует, но в ней нельзя жить по причине отсутствия факта ввода дома в целом в эксплуатацию.

Судебная практика

Судебная практика по этому вопросу неоднозначна. Между тем затронутый нами вопрос имеет важное практическое значение в процедуре банкротства застройщика.

Постановка квартиры в недостроенном доме на государственный кадастровый учет могла бы позволить признать право долевого инвестора на индивидуально определенный объект недвижимости – квартиру в недостроенном доме, а не на долю в праве общей долевой собственности на недостроенный дом.

На практике часто возникают такие случаи, когда суд общей юрисдикции до банкротства застройщика признает право собственности долевых инвесторов на часть квартир в объекте незавершенного строительства. Но в этом же доме, как правило, есть и другие инвесторы, чье право собственности не признано в судебном порядке и чьи квартиры не поставлены на государственный кадастровый учет. В таком случае конкурсный управляющий при включении в конкурсную массу застройщика-банкрота недостроенного здания сталкивается со следующей проблемой. Есть объект недвижимости – недостроенный дом, и есть объекты недвижимости – некоторые квартиры в этом доме, на которые судом признано право собственности долевых инвесторов. В такой ситуации включение в конкурсную массу застройщика-банкрота недостроенного дома в целом невозможно без нарушения прав тех инвесторов, которые успели до банкротства признать право собственности в судебном порядке. Эти вопросы, как нам кажется, требуют решения на законодательном уровне.

Требуются изменения в законодательство о банкротстве застройщика, поскольку Закон о банкротстве рассматривает в качестве объекта незавершенного строительства исключительно недостроенный дом в целом, что порождает конфликт интересов долевых инвесторов, иных кредиторов застройщика и арбитражного управляющего.

Возможность в судебном порядке до банкротства застройщика признать право собственности долевого инвестора на квартиру в недостроенном доме объясняется наличием разнонаправленных правовых норм, регулирующих инвестиционные правоотношения. Отсюда возникает возможность размывания конкурсной массы застройщиков путем признания права собственности на квартиры за долевыми инвесторами в судебном порядке.

Подводя итог сказанному, отметим, что банкротство застройщика при наличии не введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, для строительства которого привлекались средства дольщиков, – это крайне сложная и конфликтная процедура для всех участвующих в ней лиц. Долевым инвесторам желаем никогда не попадать в ситуацию банкротства застройщика, а если уж не повезло, то не теряя времени обращаться к профессиональным юристам, поскольку без глубокого знания этой проблемы самостоятельно эффективно защитить свои права будет крайне сложно.

Источник: http://www.eg-online.ru/article/338205/

ВС РФ: дольщики апартаментов не смогут просить у застройщика-банкрота передачи им помещений в натуре

AndrewLozovyi / Depositphotos.com

Верховный Суд Российской Федерации «разгромил» юридическую схему в защиту дольщиков-приобретаталей нежилых помещений, в том числе апартаментов, в банкротствах застройщиков: признать право собственности на долю в недострое в суде общей юрисдикции, а потом «предъявиться» в реестр кредиторов, хотя и с денежным эквивалентом своего права, но без отказа от исполнения ДДУ и с требованием о передаче помещения (Определение ВС РФ от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-15980, Определение ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18-92). ВС РФ указал, что после введения банкротной процедуры в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать его в денежное и залоговое с потерей любых надежд на получение своего апартамента от застройщика (в отличие от жилых помещений).

При этом ВС РФ специально подчеркнул следующее:

По вопросу о том, в какой суд дольщику следует обращаться с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения (доли в праве собственности на весь недострой), ВС РФ указал следующее:

Источник: http://www.garant.ru/news/1263801/

Банкротство застройщика при строительстве по ДДУ

Здравствуйте, я являюсь дольщиком объекта жилого строительства, однако в связи с долгами наш застройщик подает на банкротство. Подскажите дальнейшие действия с моей стороны, застройщик уверяет, что все хорошо, однако как можно быть спокойным за свое имущество?заранее спасибо.

Ответы юристов ( 1 )

Подскажите дальнейшие действия с моей стороны, застройщик уверяет, что все хорошо, однако как можно быть спокойным за свое имущество?
Иван

Как только Застройщик подаст заявление о признании себя банкротом и суд примет решение о введении процедуры наблюдения, из Арбитражного суда придет уведомление о том, что Вы, как потенциальный кредитор, может подать заявление о включении ваших требований в реестр требований кредиторов.

В зависимости от обстоятельств подается один из видов требований:

Источник: http://pravoved.ru/question/1295956/

ЗАО «ДВМ группа». ЖК «Новая жизнь». Рассмотрение заявлений о банкротстве.

В настоящее время, в производстве Арбитражного суда города Москвы находится дело о банкротстве ЗАО «ДВМ группа». Следующее заседание назначено на 20 января 2020 года. Дело № А40-152081/2019. Заявление о банкротстве ЗАО «ДВМ группа» подано группой граждан в связи с нарушением застройщиком своих обязательств.

Какую угрозу несёт дольщикам введение процедуры конкурсного производства ЗАО «ДВМ группа»?

Возможны несколько вариантов развития событий. При определенных условиях объекты компании — ЖК «Новая жизнь» — могут быть достроены и квартиры переданы участникам строительства. Либо может быть создан ЖСК, которому передадут права застройщика, или объекты могут быть переданы другому застройщику, либо Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Однако, вполне возможно, что в случае признания данного застройщика банкротом, всё его имущество, в том числе и объекты, который строил ЗАО «ДВМ группа» войдет в конкурсную массу, т.е. имущество банкрота будет собрано, распродано на торгах, а вырученные денежные средства будут распределены между кредиторами. При этом, даже включение требований граждан в реестр о передаче жилых помещений не гарантирует им, что в итоге квартиры будут им переданы в рамках процедуры банкротства. Очевидно, что при данном развитии ситуации дольщики могут и не получить свои квартиры, машиноместа и нежилые помещения.

Единственным действенным способом защиты прав дольщиков в отношении недостроенных объектов на случай введения процедуры банкротства застройщика и выставления объекта на торги, остается признание в судебном порядке прав на доли в объекте незавершенного строительства. Причем, такие иски надо успеть подать в суд общей юрисдикции до введения процедуры банкротства, то есть на данный момент — до 04 сентября 2019 года. После указанной даты (если Арбитражный суд не отложит введение первой процедуры банкротства), суды общей юрисдикции принимать иски не будут, а значит угроза потерять вложенные денежные средства возрастёт.

Читайте так же:  Исковое заявление о разводе и взыскании алиментов

Кроме того, получение решения о признании права собственности на долю в виде квартиры может в дальнейшем значительно облегчить оформление права собственности на квартиру, если дом будет сдан в ходе процедуры банкротства.

Особенно важно подать иск о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства дольщикам, заключившим договоры на приобретение нежилых помещений коммерческого назначения. Для таких дольщиков введение процедуры банкротства в отношении ЗАО «ДВМ группа» означает лишь одно – потеря прав на проинвестированное ими нежилое помещение. После введения процедуры банкротства данные дольщики смогут только обратиться в Арбитражный суд с заявлением о включении в реестр денежных требований. Даже если в процессе банкротства объект будет достроен, конкурсный управляющий не передаст нежилое помещение дольщику (он просто не имеет на это права). Единственным способом спасти свои инвестиции – это подать исковое заявление в суд общей юрисдикции о признании права на долю в виде нежилого помещения до введения процедуры банкротства. После признания ЗАО «ДВМ группа» банкротом такие исковые заявления судом приниматься не будут, а Арбитражный суд отказывает в удовлетворении заявлений о признании права собственности на долю в виде нежилого помещения коммерческого назначения, что подтверждает практика по банкротству застройщиков Урбан Групп.

Адвокаты МОКА «Правовая защита» оказывают юридическую помощь в судах общей юрисдикции по искам к данному застройщику о признании права на долю в виде квартиры, машиноместа или нежилого помещения в незавершенном строительством объекте.

Указанная схема неоднократно применялась нашими адвокатами в случаях, когда возникала угроза банкротства застройщика и доказала свою эффективность, например было получено несколько решений о признании права собственности на квартиры, нежилые помещения застройщика СУ-155, сейчас в отношении него введена процедура банкротства и получение таких решение во многих случаях невозможно.

Для того, чтобы получить более подробную информацию или записаться на прием для консультации и оформления услуги по ведению дела, звоните по телефонам: 8 495 975-77-67 8-985-109-29-31.

Источник: http://www.bankrotstvozast.ru/bankrotstvo/zao-dvm-gruppa-zhk-novaya-zhizn-rassmotrenie-zayavleniy-o-bankrotstve/

Признание права собственности на долю в виде квартиры при банкротстве застройщика

Признание права собственности на долю в недостроенном жилом доме в виде квартире является довольно эффективным способом защиты прав дольщика при банкротстве застройщика, но в то же время и одним из наиболее сложных в своей реализации.

Механизм такого способа защиты прав как признание права собственности на долю в виде квартиры используется в том случае, когда дом в котором находится квартира еще не сдан в эксплуатацию, т.е. юридически является недостроенным. Поэтому, одна из главных сложностей в признании права собственности на долю в виде квартиры заключается в отсутствии в судебной практики чётких критериев, указывающих на то какой степени готовности должен быть жилой дом для того, чтобы возникла юридическая возможность признания права собственности на долю в виде квартиры. В судебной практике известны случае когда суды признавали права собственности долю в виде квартиры при готовности дома 60 %, и в то же время есть и определения, которыми в удовлетворении требований о признании права собственности на долю, когда дом практически на 100 % был готов, но не сдан в эксплуатацию, было отказано. В большинстве случаев право признается судами когда дом и имеет высокую степень готовности и квартира уже хотя бы частично построена и обособлена.

Необходимо заметить, что Арбитражный суд Москвы и Арбитражный суд Московской области довольно часто признают право собственности на долю в виде квартиры в объектах незавершенного строительства, руководствуясь вышеуказанной практикой Верховного суда РФ. В частности, такая практика сложилась по делам о банкротстве АО «СУ-155» и ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал».

Также одной из проблем процесса признания права на долю в виде квартире является необходимость определения конкретного дробного числа, выражающего эту долю. Для этого нужно знать общую проектную площадь дома, которая принимается за знаменатель, а за числитель принимается общая проектная площадь квартиры. Информацию можно найти в проектной декларации. Хотя арбитражные суды часто не указывают долю в виде дроби, а только долю, соответствующую определенной квартире.

На практика зачастую нам приходится сталкиваться с вопросом: что даёт признание права собственности на долю в виде квартире, это ведь не признание права собственности на квартиру. В этой связи, необходимо отметить, что признание арбитражным судом в рамках дела о банкротстве права собственности на долю в виде квартиры даёт возможность защититься от риска потерять в процессе банкротства застройщика и квартиру, и деньги, которые вкладывались в покупку этой квартиры. Конечно, на практике часто бывают ситуации, когда в процессе банкротства застройщика дом достраивается и квартира передаётся дольщику. Но бывают и случаи негативного развития, когда застройщик не имеет средств достроить свои объекты или не успевает это сделать. Тогда, в случае признания в суде права собственности на долю в виде квартиры, участник строительства получает гарантии защиты своего права на проинвестированную им квартиру, а именно, арбитражный управляющий уже не сможет включить в конкурсную массу права на данную квартиру и в случае продажи объекта незавершенного строительства с торгов другому застройщик, последний обязан будет учесть право собственности дольщика на долю в виде квартиры, признанное соответствующие постановлением арбитражного суда.

Адвокаты коллегии “Правовая защита” Артем Александрович Сидоров и Андрей Валерьевич Ребриков оказывают юридическую помощь в Арбитражном суде г. Москвы, Арбитражном суде Московской области по заявлениям о признании права собственности на долю в виде квартиры в не завершенном строительством доме. Для того, чтобы получить более подробную информацию или записаться на прием для оформления услуги по ведению дела, звоните по телефону: 8 495 975-77-67.

Также Вы можете направить свой вопрос, заполнив специальную форму на данном сайте.

Источник: http://www.bankrotstvozast.ru/priznanie-prava-sobstvennosti-na-dolyu-v-vide-kvartiryi-pri-bankrotstve-zastroyshhika/

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Генеральный директор ООО «Юридическая компания «Деловой дом»,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Видео (кликните для воспроизведения).

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

Читайте так же:  Правомерно ли на закрытое ип начисляют налоги по сей день

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)» (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б»).

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Читайте так же:  Акт приёма передачи квартиры когда его подписывать и как он выглядит

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/kuznecov/702212/

Банкротство застройщика, право собственности долю в объекте незавершенного строительства, конкурсное производство и торги

Добрый день. У нас сложная ситуация, мнения юристов, которые непосредственно работают над этим вопросом разделились. Далее постараюсь все детально описать. В одном из московских долгостроев есть проблемный корпус, который в настоящее время жилым не является, по документам это «административно — деловой центр со встроенными нежилыми помещениями, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.» Вот такая вот странная формулировка, но тем не менее в дду прописано именно так, и предметом договора является нежилое помещение. По сути это студии — апартаменты площадью порядка 25-30м2. Сам корпус достаточно большой, в нем порядка 2000 таких вот помещений, из них порядка 20% принадлежат (по дду) физическим лицам, а остальные — юридическим, бывшим подрядчикам и структурам, связанными с бывшим руководством застройщика.

Некоторое время назад власти Москвы обещали что переведут данный корпус в жилой, однако этого не произошло. В рамках дела о банкротстве застройщика граждане подали заявления о включении в реестр о передаче жилых помещений, суд первой инстанции включил одного дольщика, что называется «на пробу», однако конкурсный управляющий подал апелляционную жалобу и апелляционная инстанция это решение отменила, далее дольщиками была подана кассация на это решение, однако окружной суд оставил без изменения решение апелляции.

Физические лица обратились в суд общей юрисдикции по месту расположения объекта, с исками о признании права собственности на долю в онс. Большинство таких исков было удовлетворено, в решениях суда сказано так: «признать за фио право собственности на 275/1316471 доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде нежилого помещения с усл. номером . и тд». Также участники долевого строительства сами поставили корпус на кадастровый учет, чтобы зарегистрировать право собственности в росреестре. Эта работа продолжается и в настоящее время, просуживаются право собственности и регистрируются в Росреестре. Вот такая вот предистория.

Мой вопрос больше про торги. Они будут ещё не раньше чем через полгода, положение о торгах не утверждено, оценка имущества не проведена. Управляющий утверждает, что корпус будет выставляться на торги с учетом наших обременений согласно выписке из Росреестра о зарегистрированных правах. Однако доверие к нему самому и к тому что он говорит находится на низком уровне. Может ли быть такое, что в положении о торгах будет ничего не сказано про наши обременения и кредиторы утвердят такое положение? Какие последствия могут быть в таком случае для самого управляющего? Он же по закону обязан указывать все значимые для торгов обстоятельства. Возможно ли будет в таком случае успешно оспорить результаты торгов? Также прошу внести ясность по поводу торгов, посредством ‘публичного предложения’. Считаю это самым опасным. Если до этого дойдёт дело, какие риски для нас? Ведь по закону объект на публичных торгах продаётся без обременений? Это относится только к обременениям таким как залог и ипотека? Или к праву долевой собственности это тоже относится? Может быть ещё какие-то скрытые риски о которых мы даже не догадываемся?

Готов отвечать на уточняющие вопросы и расчитываю получить развёрнутые ответы желательно с примерами и правоприменительной практикой. Спасибо

Источник: http://dolgi-net.ru/faq/bankrotstvo-zastrojschika-pravo-sobstvennosti-doly/

Если имущество продается на торгах инвестору в связи с банкротством застройщика, то записи об ипотеке и долевом участии в строительстве не погашаются

Материал для подписчиков издания «ЭЖ-Юрист». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

ЭЖ-Юрист

Российская правовая газета, издается с 1998 года. Освещает новости законодательства, практику применения законов и нормативных актов, судебную практику по различным отраслям права, предлагает аналитику наиболее актуальных вопросов правоприменения, отвечает на вопросы читателей.

Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем: 16 полос.

Источник: http://www.eg-online.ru/article/412721/

Как дольщику получить жилье, когда застройщик – банкрот

За год (к июню 2018 г.) число застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза, достигнув в сумме 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов (данные Единого реестра застройщиков). Пока банкротами чаще всего становятся небольшие компании. Но в связи с законодательными ужесточениями правил работы на рынке дамоклов меч банкротства может нависнуть и над рядом крупных игроков отрасли.

На что может рассчитывать дольщик в ситуации, когда компания, которой он отдал свои деньги за квартиру, вдруг оказалась банкротом? Какой стратегии поведения следует придерживаться в такой ситуации?

«С рынка уйдет дешевое жилье»

Сила – в единстве

Первый шаг покупателей после объявления банкротства – это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще тогда, когда ничто не предвещает беды. Поэтому сначала необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях. Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включить дальнейшие процессы, в том числе и судебный процесс.

Как появляется банкрот в строительстве

С 2011 г. для застройщиков предусмотрена особая процедура банкротства. Признак банкротства появляется, если компания, привлекающая средства граждан на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства перед контрагентами в течение трех месяцев и более.

Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство.

Новые правила продажи жилья. Что изменится для покупателей, строителей и банков

Но иногда следует проявлять инициативу и дольщикам. Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика. Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно. Поэтому к обращению прикладывается ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд. Во-вторых, поскольку чаще всего строительство ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Читайте так же:  Как узнать, есть ли завещание на наследство после смерти наследодателя, и где его искать

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение). Главная задача конкурсного управляющего в этот период прозаична – сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними. На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

Какие требования может заявить дольщик?

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Застройщики жилья с 1 июля поднимут цены на квартиры

Наиболее распространенное требование дольщиков – это квартира. Перспективность такого дела зависит от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях.

Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

«Гранель» построит жилой квартал на 200 000 кв. м рядом со «Сколково»

В-третьих, объект не заложен у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем в собственность недостренный дом

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд и в случае успешного исхода дела регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект. Кроме того, признание права собственности – это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера.

Дольщики продолжают активно покупать в Москве квартиры на стадии котлована

Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее», и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества – объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

3. Требуем деньги

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью и т. п., продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь. Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату. Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Сбербанк будет по-новому кредитовать строительство жилья

Помимо возврата средств компенсируются неустойки. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформили собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих маневров до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

Как формируется реестр кредиторов?

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег. Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (банки, например). Поэтому фактически на активы застройщика претендует четыре очереди граждан.

Государство отказалось увеличить отчисления застройщиков для защиты дольщиков

Дольщики получают еще одну преференцию – они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой – желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

Как встать в очередь?

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика информация об этом официально публикуется (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается Ф.И.О. и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Государство отказалось увеличить отчисления застройщиков для защиты дольщиков

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков. На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома. Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Как получить деньги от страховщиков?

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1-1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков. Обоснованием служит решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов. Это справедливо и в тех случаях, когда застройщика страхует поручитель. Дальнейший порядок рассмотрения обращения и выплат регулируется соответственно договорами страхования и поручительства.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад. С 2017 г. начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов. Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 г.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/07/06/774809-dolschiku-zhile-zastroischik-bankrot

Банкротство застройщика, право собственности долю в объекте незавершенного строительства
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here